Что такое деловое управление земельным участком

Что такое деловое управление земельным участком

ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 37 ГрК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

4.1. Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Источник

ВС напомнил порядок выбора вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий

30 сентября Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 310-ЭС20-8733 по делу об оспаривании кондитерской фабрикой постановления о привлечении ее к административной ответственности за размещение на своей производственной территории фирменного магазина.

В марте 2019 г. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым оштрафовал ООО «Заря» на 105 тыс. руб. за нецелевое использование земельного участка (ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ). По мнению административного органа, на арендуемом участке земли, предназначенном для пищевой промышленности, кондитерская фабрика имеет, помимо производственных объектов, магазин, нарушая требования ст. 42 Земельного кодекса, так как эта торговая деятельность не соответствует сведениям из ЕГРН.

Общество «Заря» оспорило постановление регионального комитета в арбитражном суде. В ходе судебного разбирательства было установлено, что спорный магазин эксплуатируется фабрикой в рамках вспомогательной к основной деятельности (пищевая промышленность) по продаже кондитерских изделий и иной продукции. Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций сочли, что использование части земельного участка в соответствии с вспомогательным видом разрешенного использования не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению. В связи с этим обе инстанции удовлетворили заявление общества.

Далее окружной суд отменил судебные акты и отказал в удовлетворении требований кондитерской фабрики, ссылаясь на то, что использование части земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, сведения о котором внесены в ЕГРН, образует состав вмененного административного правонарушения.

В связи с этим кондитерская фабрика обратилась в Верховный Суд РФ.

После изучения материалов дела № А83-6371/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Этот же принцип действует в отношении основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства, которые выбираются их правообладателями (за исключением органов госвласти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса.

Как пояснил Верховный Суд, в рассматриваемом деле спорный земельный участок был отнесен к производственной зоне предприятий III класса опасности с видом разрешенного использования – пищевая промышленность. Соответственно, размещение на этом участке земли наряду с объектами пищевой промышленности магазина по продаже кондитерских изделий и иной продукции свидетельствует об использовании участка в соответствии с основным видом разрешенного использования и допустимым по отношению к нему вспомогательным видом разрешенного использования, совместное осуществление которых не требует дополнительных разрешений и согласования.

«Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка –магазины не образует состав правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ», – заключил ВС РФ в своем определении, отменив постановление окружного суда и оставив в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань пояснила, что правообладатели земельных участков вправе самостоятельно, без дополнительных согласований выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: «Иное противоречило бы главным задачам градостроительного зонирования: устойчивое развитие и эффективное использование территорий».

Эксперт указала, что уже на стадии разработки градостроительного регламента уполномоченный орган оценивает целесообразные, наиболее оптимальные и экономически выгодные виды использования с учетом сложившегося землепользования, особенностей расположения и развития территориальной зоны, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков. «Подобная регламентация градостроительной деятельности необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания, комплексного учета потребностей населения и устойчивого развития территорий», – отметила она.

Правообладатель использует земельный участок, ориентируясь на концепцию использования и развития конкретной территории, заложенную в градостроительном регламенте при разработке правил землепользования и застройки. «Действующее законодательство при этом не обязывает правообладателей вносить в ЕГРН сведения о вспомогательных видах разрешенного использования, такие сведения могут быть внесены в заявительном порядке – по желанию правообладателей. Обязанность вносить в ЕГРН вспомогательные виды использования создавала бы дополнительные административные барьеры для правообладателей и затрудняла свободное использование земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом», – подчеркнула Марина Строкань.

Она добавила, что в рассматриваемом деле, поскольку градостроительным регламентом в качестве вспомогательного вида использования была предусмотрена торговая деятельность, Верховный Суд обоснованно признал правомерными действия общества по продаже кондитерских изделий. «Поскольку земельный участок использовался обществом в соответствии с градостроительным регламентом, объективная сторона административного правонарушения по ст. 8.8 КоАП РФ отсутствует. Вывод Верховного Суда коррелируется как с общей логикой института градостроительного зонирования, так и с устойчивой правовой позицией в судебной практике», – заключила юрист.

Эксперт напомнила, что ранее Верховный Суд уже обращал внимание судов на недопустимость необоснованного вмешательства, в том числе регистрирующего органа, в самостоятельный выбор вида использования участка правообладателями (п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.). «Требования органа регистрации прав о представлении дополнительного документа – акта органа власти (органа местного самоуправления) об изменении вида разрешенного использования – неправомерны, если правилами землепользования и застройки установлен вид разрешенного использования, сведения о котором вносятся в ЕГРН», – подытожила Марина Строкань.

Адвокат АП Свердловской области Андрей Саунин назвал редкой рассматриваемую ситуацию. «Подобные “инсинуации” административных органов нечасто встречаются в правоприменительной практике. Необоснованное привлечение к административной ответственности государственным органом в рассматриваемом деле я могу связать, к сожалению, только с плохим знанием действующего законодательства должностным лицом, составившим протокол об административном правонарушении. Однозначно приветствую позицию высшей судебной инстанции, разобравшейся в ситуации. Действительно, использование земельного участка допускается как по основному виду разрешенного использования, так и по вспомогательному, и только землепользователь имеет право выбирать между видами разрешенного использования», – подчеркнул он.

Юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова отметила, что в рассматриваемом деле Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ определила, что размещение магазина при фабрике кондитерских изделий не является нарушением норм КоАП. «Своим определением ВС РФ разъяснил судам и органам исполнительной власти о правильном применении норм, регулирующих вспомогательную деятельность на земельном участке. К тому же была исправлена судебная ошибка, что является важным в судебной системе», – полагает она.

Источник

В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.

В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.

Классификатор видов разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определеннойкатегории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Классификатор содержит 13 ВРИ:

Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование)

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.

Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования».

Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома

В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.

ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.

Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.

Источник

Управление коттеджным посёлком: на что УО обратить внимание

Предложите владельцам коттеджного поселка современный подход в обслуживании, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры. И они выберут вас, поскольку ценят комфорт и безопасность. Рассказываем об управлении коттеджными посёлками.

Коттедж и многоквартирный дом – в чём разница

Закон не определяет статус коттеджного посёлка и порядок управления им. В данной ситуации по аналогии применяется Жилищный кодекс, а пробелы восполняются СНИП 2.07.01-89, утв. приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 № 1034/пр, и судебной практикой.

Коттеджный посёлок не является самостоятельным населённым пунктом. Это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с генеральным планом застройки. Он состоит из индивидуальных земельных участков и жилых домов (коттеджей). Коттедж имеет не более трёх этажей и предназначен для проживания одной семьи.

Этим коттедж отличается от многоквартирного дома. МКД состоит из двух и более квартир, предназначенных для проживания более одной семьи, имеющих самостоятельные выходы. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников.

Способы управления коттеджным поселком

Собственники жилых домов в коттеджном посёлке могут выбрать любой из способов управления общим имуществом, названных вч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Это управляющая организация, жилищное объединение, непосредственное управление собственниками. Для этого потребуется провести общее собрание собственников, соблюдая правила статей 44–48 ЖК РФ и главы 9.1 ГК РФ.

Выбрать можно только один из способов управления. Недопустимо одновременное управление общим имуществом коттеджного посёлка со стороны УО и ТСЖ или двумя ТСЖ.

В коттеджном посёлке может быть создано ТСЖ по аналогии с созданием ТСЖ в одном или нескольких многоквартирных домах (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). Но это не самый удачный и эффективный вариант, потому что в процессе управления загородным посёлком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами.

Наиболее эффективным способом управления считается УО, которая не первый год занимается обслуживанием жилых домов и способна сделать любой коттедж подходящим для комфортного проживания.

Риски УО в коттеджном посёлке: плата за содержание общего имущества

Как мы уже писали выше, самым эффективным способом управления для коттеджных посёлков считается УО. Управляющая организация в коттеджном посёлке будет осуществлять содержание и ремонт общего имущества, не отвечая за коммунальные ресурсы. Лицензия ей для этого не требуется.

Но нужно быть готовым к тому, что собственники коттеджей предъявят повышенные требования к обслуживанию общего имущества. А значит, размер платы за содержание должен включать в себя все предполагаемые затраты и вознаграждение УО.

За содержание общего имущества посёлка платят все собственники коттеджей. Это подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).

Проблемы с взысканием платы могут быть связаны с неопределённостью владельца коттеджа или состава общего имущества коттеджного посёлка (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).

Позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ (если в посёлке выбран способ управления ТСЖ) не имеет перспектив. Суды однозначно встают на сторону товарищества, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу № 33-24614. Чтобы прочитать определение, пройдите по ссылке и нажмите «Скачать файл»).

Состав общего имущества в коттеджном посёлке

Единого перечня общего имущества в коттеджном посёлке не существует. Чтобы определить его состав, изучите проектно-техническую документацию коттеджного посёлка. Это проекты и чертежи на жилые дома и иные капитальные объекты инфраструктуры посёлка, договор на строительство жилого дома (инвестиционный, участия в строительстве и т. д.), разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если объекты обслуживают более одного жилого дома, входящих в коттеджный посёлок, они относятся к общему имуществу. Например, инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, иные хозяйственные постройки.

Такие выводы делают суды. В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.09.2016 № Ф06-12259/2016 по делу № А65-9912/2015 указано, что канализационная насосная станция входит в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов, поскольку обслуживает более одного индивидуального жилого дома. Также насосная станция обслуживает исключительно сточные воды, поступающие из жилых домов коттеджного комплекса.

Общее имущество в коттеджном посёлке подлежит государственной регистрации. В результате у собственников коттеджей возникают долевые права на такое имущество (постановление Конституционного суда РФ от 10.11.2016 № 23-П).

На практике случается, что имущество общего пользования зарегистрировано за застройщиком или ТСЖ. Это следует выяснить до того, как приступить к управлению. Иначе могут возникнуть споры относительно предмета управления и законности взыскиваемой платы за содержание.

Такая ситуация не противоречит закону и в отсутствии иного распределения права собственности на общее имущество между собственниками коттеджей может существовать. Но не считается справедливой. Все коттеджи зависят от общей инфраструктуры, а значит собственники коттеджей могут потребовать признания права общей долевой собственности на общее имущество за собой (постановление Арбитражного суда ДВО от 17.06.2015 по делу № А73-6149/2014).

Плюсы и минусы управления коттеджным посёлком для УО

Если вы решили взять в управление коттеджный посёлок, подумайте, сможете ли вы предложить владельцам посёлка современное обслуживание недвижимости, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры.

Если вы ответили положительно на представленные выше вопросы, то взвесьте для себя все плюсы и минусы управления таким посёлком.

Источник

Что такое деловое управление земельным участком

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147; 2010, № 30, ст. 3998), пунктом 1 и подпунктом 5.26(7.19) пункта 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, № 25, ст. 3052; 2020, № 7, ст. 855), приказываю:

1. Утвердить классификатор видов разрешенного использования земельных участков согласно приложению к настоящему приказу.

2. Настоящий приказ вступает в силу с даты вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (зарегистрирован Минюстом России 08.09.2014, регистрационный № 33995).

Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 декабря 2020 г.

Приложение
к приказу Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
от 10 ноября 2020 г. № П/0412

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

1 В скобках указаны иные равнозначные наименования.

2 Содержание видов разрешенного использования, перечисленных в настоящем классификаторе, допускает без отдельного указания в классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков, объектов благоустройства, если федеральным законом не установлено иное.

3 Текстовое наименование вида разрешенного использования земельного участка и его код (числовое обозначение) являются равнозначными.

Обзор документа

Полномочия по регулированию земельных отношений от Минэкономразвития переданы Росреестру.

В связи с этим Служба утвердила новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Он будет применяться с момента признания утратившим силу классификатора, утвержденного Министерством.

Источник