Что такое добросовестное владение
Приобретательная давность: как оформить право собственности
Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.
Эксперты в статье:
Срок владения — 15 лет
Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.
Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.
Условия для приобретения права собственности:
Только через суд
При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.
В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:
— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.
Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество
Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:
Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.
Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.
«В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований, направленных на установление права собственности в силу приобретательной давности, суды отказывают. Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по ст. 234 Гражданского кодекса. К примеру, несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения», — говорит адвокат, основатель AVG Legal Алексей Гавришев.
Случай из практики Верховного суда
Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.
Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.
В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.
Что такое добросовестность при приобретении недвижимости? // Новелла ст. 8.1 ГК РФ
Неплохое добавление в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ вступит в силу с 1 января:
«Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.»
Во-первых, это должно отправить на свалку истории (где ему самое место) мнение о том, что при совершении сделок с недвижимостью надо изучать документы-основания приобретения права отчуждателем. Мы не в Штатах. Законодатель задает достаточный стандарт осмотрительности: посмотри реестр. Если отчуждатель записан в нем как собственник, нет записей об ограниченных вещных права, договорах аренды, арестах или отметок о притязаниях, то можно идти на сделку.
Во-вторых, это означает, что нет никакой презумпции добросовестности, и в пленуме № 25 ошибка, а вот 10/22 был прав (собственно, он велик сам по себе, вне времени и пространства). Приобретатель должен ДОКАЗАТЬ, что он добросовестный, что он смотрел реестр и на тот момент из реестра не было видно, что отчуждатель не имеет права на недвижимость.
Специалист в области процессуального права
Корпоративное право
Семейные и наследственные отношения: проблемы правового регулирования
Комментарии (30)
Мне очень интересно, будут ли банки при выдаче ипотечных кредитов на приобретение недвижимости полагаться только на данные из реестра. Без проверки документов-оснований и т.д. Ох, вряд ли..
А вообще если всё заработает так, как Вы говорите, то можно будет констатировать укрепление принципа публичной достоверности реестра (который пока весьма иллюзорен). Во что очень бы хотелось верить всем добросовестным приобретателям.
С 1 и 2 проблем нет, т.к. покупатель купил у собственника, а значит собственником стал.
3. Если продавец не собственник и он не записан в реестре, то сделка в любом случае не пройдет через Росреестр. Следовательно, посмотрит покупатель перед сделкой реестр или не посмотрит, это для его последующей защиты как приобретателя от несобственника не поможет. Такой защиты просто не будет.
4. Если продавец не собственник, но записан таковым в реестре, просмотр покупателем реестра перед сделкой тоже ничего принципиально по сути не даст. Если для защиты приобретателя (и признания его добросовестным) достаточно посмотреть в реестр перед сделкой, то в чем смысл такой добросовестности, если то действие, которое является её достаточным основанием/доказательством (т.е. просмотр реестра) ничего по сути не дает для решения покупателем вопроса вступать в сделку с этим продавцом или не вступать? Ведь в реестре то продавец значится! Т.е. имеем двух покупателей:
а) который посмотрел реестр, и он (по логике Романа) добросовестный, и соответственно подлежит защите,
б) который не посмотрел реестр, и он (по той же логике) недобросовестный, и соответственно, защиты не имеет.
Но разве можно признавать достаточным основанием (доказательством) добросовестности приобретателя то обстоятельство, которое никак не может повлиять на его решение о вступлении (или не вступлении) в сделку с продавцом? В чем смысл такой «добросовестности» (и соответственно, «недобросовестности»), от которой ничего не зависит? Ведь логика защиты добросовестного (и соответсвенно, отказа в защите недобросовестного) приобретателя в том, что если бы второй проявил осмотрительность и предпринял те меры, которые считаются достаточным основанием/доказательством добросовестности, то сделки бы не было, т.к. он должен был бы обнаружить отсутствие легитимации отчеждателя на распоряжение, поэтому он лишен защиты; и соответственно, наоборот.
Получается, что без изучения внереестровых обстоятельств (знакомство с правоустанавливающими документами, осмотр недвижимости, владение продавца и т..д.) решение вопроса о добросоветсности приобретателя невозможно.
« недобросовестность приобретателя (владение, документы и т.д.) »
Действительно ли нет презумпции добросовестности с учетом «в-третьих»?
Действительно ли неосмотр объекта может именно сделать приобретателя материально недобросовестным, если его добросовестность в связи с изучением реестра не презюмируется, а констатируется?
А «тыкнуть» оказалось некуда.
И все. Дело проиграно. И нужно набирать номер телефона клиента, чтобы «порадовать» его этой новостью. И у тебя в «портфолио» появилось еще одно с треском проигранное дело, которое ты считал 100-процентно успешным.
Уважаемый Айк, я думаю, что здесь возник какой-то «мисандестендинг». Конечно, приобретатель ни в коем случае не должен доказывать свою добросовестность. Это никак не следует из новой нормы, и, очевидно, Роман имел в виду вовсе не это.
Наоборот, слова «полагался на реестр» означают, что никакой добросовестности доказывать не нужно. Она имеет место быть по факту наличия у ответчика «чистой» выписки из ЕГРН. Из нормы следует, что приобретатель показывает суду выписку из ЕГРН на объект, где он выглядит полностью чистым, и садится на свое место, сложа руки. Ничего больше от него не требуется. Он весь в белом.
Все читают комментируемую новеллу различно. Я в ней никакого постороннего смысла не увидел.
Но это, вообще-то, плохо. Если короткое предложение из двадцати слов вызывает в сознании разных людей полностью противоположные образы, то это крайне досадно.
Теперь всем останется ждать, что увидит в этой фразе ВС. Да и это не панацея, имея в виду отношение нижестоящих судов к судебным актам верховных коллегий.
« Ведь тот же забаррикадировавшийся в квартире вполне может сделать отметку о притязании в реестре. »
Виталий, действительно, не редко бывают граждане, за которыми право собственности не было зарегистрировано в ЕГРН, но они являются собственниками имущества, которые не указаны в Реестре.
В частности:
— собственники по сделкам,совершенным до 31.01.1998;
— собственники помещений в МЖД которым в силу закона без регистрации права в ЕГРН на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в МЖД, на которые часто город регистрирует свои права.
В ЕГРН отметку о притязании в силу подп.1 ч.3 ст.9 Закона №218-ФЗ могут ставить не только предшествующие правообладатели, которые вносят «сведения о возражениях», но и иные лица, которые вносят сведения «о наличии судебного спора». Для этого им нужно представить копии:
1. определения суда о принятии ИЗ
2. исковое заявление.
«А вот 10/22 был прав (собственно, он велик сам по себе, вне времени и пространства). «
Насчет величия вообще нет сомнения. А вот применительно к обсуждаемому вопросу позиция, выраженная в 10/22, уже не актуальна. П. 28 ведь отменили.
А я думаю, правильно отменили п.38 отменили.
Бороться с искусственными добросовестными приобретателями нужно, но ниоткуда не следует, что бороться надо, вводя презумпцию недобросовестности.
Мне кажется, об отсутствии презумпции можно говорить, если есть возможность купить недвижимость и не смотреть в реестр. Но это очевидно не так. Недвижимость можно купить, только тогда когда реестр разрешает регистрацию перехода права.
Роман Сергеевич, позвольте Вам возразить.
Ваш тезис. Нет никакой презумпции добросовестности. Приобретатель должен ДОКАЗАТЬ, что он добросовестный.
Возражение. Удивительно это читать, потому что добросовестность — это принцип, который должен пронизывать все гражданское право. Добросовестность предполагается (п.5 ст. 10 ГК, Пленум № 25 всего лишь подчеркнул это, вряд ли здесь ошибка). Понятно, что где-нибудь в деле о банкротстве можно перебросить бремя доказывания в силу специфики спора (институт банкротства не состоит из частного права в чистом виде, поэтому и частно-правовую презумпцию добросовестности там, наверное, можно воспринимать иначе), но тут-то почему?
Ваш тезис. Добросовестность, доказанная приобретателем, разумеется, опровержима.
Возражение. Если добросовестность доказана, то вряд ли она может быть опровергнута. Она будет считаться судом установленной (ч. 1 ст. 64 АПК). Опровергнута может быть как раз ПРЕЗУМПЦИЯ добросовестности, которая почему-то Вам не нравится (хотя она с очевидностью следует из п. 5 ст. 10 ГК, да и Бог с ним с позитивизмом, следовала бы из существа права и без этого пункта).
Те примеры, которые Вы приводите с родственной, корпоративной связью сильно ставят под сомнение оценку судом приобретателя как добросовестного. Только это, как мне кажется, должен делать истец. Доказательства таких обстоятельств и будут разрушать ПРЕЗУМПЦИЮ.
Таким образом, если учесть презумпцию добросовестности по п. 5 ст. 10 ГК и тот факт, что бремя доказывания тезиса лежит на том, кто его заявил (ч. 1 ст. 65 АПК), то, на мой взгляд, нет оснований считать, что приобретатель (ответчик) должен доказывать добросовестность.
Существующее положение вещей пытается изменить истец, поэтому разумно предположить, что бремя доказывания отсутствия добросовестности лежит на нем.
Последнее. Ваш тезис: «…ошибочно отменили, перепутав презумпцию объективной добросовестности с необходимостью доказывания субъективной добросовестности».
Партнёры рубрики
Вакансии
Журналы
Подписка на электронную версию
Портал функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям
Добросовестность: как ее определяют суды в имущественных спорах
Все чаще и чаще при рассмотрении дел суды не ограничиваются формальной проверкой действий сторон на их соответствие правовым нормам, а пытаются разобраться в споре по существу, вникнув в ситуацию, говорит замруководителя Управления судебной и проектной работы АО «Дон-Строй Инвест» Артем Василевич. Из-за этого в последнее время получила широкое применение ст. 10 ГК, которая позволяет суду даже при отсутствии формальных оснований принять правильное справедливое решение, добавляет эксперт: «При оценке действий сторон суд, указывая на добросовестность, оценивает меру должного поведения участника гражданского оборота».
В такой ситуации сторона спора должна привести аргументы, которые подтвердят, что ее поведение не было направлено на злоупотребление своими правами. Однако в этом случае есть сложность установления добросовестности, так как отсутствуют четкие критерии должного поведения в той или иной ситуации, подчеркивает Василевич. В настоящий момент судебная практика активно занимается их формированием. Примерами такой работы стали и два дела, которые рассмотрел недавно Верховный суд.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Доверчивый продавец
Истец:Анна Рапашова*
Ответчик:Сергей Дьяков*, Ольга Ионова*,Татьяна Воронкина*
Суд:Верховный суд
Суть спора:Добросовестно ли был продан участок по слишком низкой цене
Решение:Отменить акты нижестоящих судов, отправить дело на новое рассмотрение
Анна Рапашова* решила продать свой участок категории «для сельхознужд» площадью 17 999 кв. м. Сама она не хотела этим заниматься, поэтому выписала доверенность на распоряжение землей от ее имени своему знакомому – Сергею Дьякову*. Тот в ответ дал расписку, что обязуется после успешной реализации недвижимости перечислить Рапшовой 7,5 млн руб. Однако, пользуясь полученными полномочиями, Дьяков продал участок Ольге Ионовой* всего лишь за 900 000 руб. По цепочке сделок и за ту же цену земля перешла в собственность Татьяне Воронкиной*. Рапашова так и не дождалась от своего знакомого денег за это имущество, а о серии операций с недвижимостью узнала случайно, запросив справку из ЕГРП.
Тогда пострадавшая решила в судебном порядке признать все сделки с землей недействительными и истребовать участок из незаконного владения. В обоснование своего требования она сослалась на то, что имущество продали на нерыночных условиях – по заниженной цене. Доказывая свою позицию, Рапшова представила в суд расписку Дьякова и справку ГУП «Крайтехинвентаризация» о том, что среднерыночная стоимость спорной недвижимости составляет 11 млн руб. Однако Прикубанский районный суд Краснодара отклонил иск. Первая инстанция сослалась на то, что заявитель сама выдала доверенность Дьякову, в которой разрешила тому самостоятельно определить существенные условия договора купли-продажи земли. Эту доверенность никто не оспаривал, подчеркнул суд (дело № 33-9704/2017). В цепочке сделок первая инстанция тоже не обнаружила нарушений закона. Апелляция оставила такое решение без изменений, дополнительно отметив, что Рапшова не представила достаточных подтверждений занижения цены участка при продаже.
Не согласившись с актами нижестоящих инстанций, истец оспорила их в Верховный суд. ВС отметил, что суды Краснодарского края не оценили доказательства заявителя в этом споре: расписку Дьякова и справку ГУП «Крайтехинвентаризация» о рыночной стоимости земли (дело № 18-КГ17-291).
Кроме того, первая инстанция и апелляция не установили обстоятельства добросовестности приобретения спорного участка покупателями по цепочке сделок, заметила Судебная коллегия по гражданским делам ВС. Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила акты нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение в апелляцию (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
Эксперты «Право.ru»: «Заниженная цена имущества и цепочка сделок – решающие факторы»
Сейчас при правовой квалификации действий участников имущественного оборота с точки зрения их добросовестности суды ориентируются на разъяснения ВС из Постановления Пленума № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК», говорит Ирина Шамлиева, руководитель арбитражной практики национальной ЮК «Митра». В этом документе указано, что при оценке добросовестности следует исходить из поведения, которого ждут от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Соответственно, в рассматриваемом деле судам было необходимо сначала определить кадастровую и рыночную стоимость спорного имущества, сравнив ее с фактической ценой, говорит эксперт. А затем нужно было установить, знали ли покупатели о кадастровых номерах участка, а также его кадастровой и рыночной стоимости, добавляет юрист. Таким образом, в подобных делах о недобросовестности будет свидетельствовать заниженная цена имущества и его перепродажа в короткие сроки по цепочке лиц, резюмирует Василевич.
Приобретение недвижимости по цене значительно ниже рыночной, которая явно несоразмерна действительной стоимости этого имущества, свидетельствует о недобросовестности покупателя. Предложенная цена покупки должна была вызвать у контрагента сомнения в отношении права продавца на отчуждение этого актива. Однако ответчик не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы участка.
Однако такая оценка поведения сторон оспариваемой сделки не должна исключать и изучение поведения самого истца, подчеркивает Шамлиева. Речь идет о последовательности его действий, сроках обращения в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов, включая вопрос о своевременности и размере полученной от продажи имущества суммы, отмечает эксперт.
Получить долю умершего
Истец:Виктор Мохнаткин* и Мария Кораблина*
Ответчик:ДГИ Москвы
Суд:Верховный суд
Суть спора:Когда можно получить долю в квартире умершего соседа в силу приобретательной давности
Решение:Отменить решение апелляции, отправить дело на новое рассмотрение
Вопрос добросовестности имел решающее значение и в споре за другое имущество. В 1993 году Виктор Мохнаткин*, Мария Кораблина* и Иван Шигин* приватизировали в общую совместную собственность (без определения долей) трехкомнатную квартиру. Спустя три года Шигин умер, не оставив после себя наследников. В течение 19 лет после смерти соседа Мохнаткин и Кораблина владели всей квартирой как своей собственной, оплачивая все коммунальные платежи. А в 2016 году жители «трешки» захотели в судебном порядке признать за собой право собственности на долю Шигина в недвижимости, ссылаясь на приобретательную давность. Однако ответчик по спору – Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) – не согласился с требованиями заявителей и подал встречный иск, в котором попросил признать долю Шигина выморочным имуществом. Чиновники указали на недобросовестность оппонентов по владению жильем в спорной части.
Преображенский райсуд Москвы отказал Мохнаткину с Кораблиной и посчитал обоснованной позицию городских властей. Первая инстанция подчеркнула, что, несмотря на длительность, непрерывность и открытость владения, истцы пользовались 1/3 квартиры без законных оснований. Суд посчитал спорное имущество выморочным, указав на то, что ДГИ от него никогда не отказывался, так как просто не знал о его существовании (дело № 02-6716/2016). Апелляция оставила такое решение без изменений.
Но Мохнаткин с Кораблиной обжаловали акты нижестоящих судов в Верховный суд. ВС пояснил, что приобретательная давность является основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим активом как своим. А параллельно с этим необходимо еще одно условие – титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности, не проявляют интереса к такому активу, устраняются от владения им и не несут расходы на его содержание. Таким образом, целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние и уплату налогов, объяснил ВС.
В подобной ситуации добросовестность предполагает, что вступление во владение таким имуществом не было противоправным и совершено внешне правомерными действиями, подчеркнула судебная коллегия по гражданским делам ВС. Судьи ВС обратили внимание на то, что в спорном случае все действия истцов по уходу за имуществом лишь подтверждают их добросовестность. А вот городские власти, наоборот, какого-либо интереса к доле в квартире за 19 лет не проявляли, о своих правах не заявляли и мер по содержанию жилья не предпринимали, заметил ВС (дело № 5-КГ18-3). Кроме того, бездействие публично-правового образования, не оформившего в разумный срок право собственности, создаёт предпосылки к его утрате, подчеркнул ВС, сославшись на Постановление Конституционного суда № 16-П от 22 июня 2017 года (см. «КС не разрешил отбирать жилье у добросовестных покупателей»). Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала нижестоящим инстанциям и на неисследование вопроса о применении срока исковой давности к требованиям ДГИ. В итоге по этому спору ВС тоже отменил решение апелляции и отправил дело на новое рассмотрение обратно в Мосгорсуд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
Юристы: «ВС расширил понимание добросовестности владельца»
Соглашаясь с выводами ВС, Шамлиева обращает внимание на то, что в спорном случае «фактическая брошенность» доли квартиры выражена не только в отсутствии наследников, но и в бездействии публично-правового образования по выявлению выморочного имущества в пределах разумного срока. Фаррух Саримсоков из КА «Юков и партнеры» разъясняет, что в этом деле суды столкнулись с такой правовой категорией, как «добросовестность владения» в контексте приобретательной давности (ст. 234 ГК). Он рассказывает, что пленумы высших судов ранее определили: давностное владение является добросовестным, если лицо все это время думало, что является собственником имущества (п. 15 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года).
Но в рассматриваемом деле ВС высказал прямо противоположную позицию, замечает юрист: «Можно сказать, что ВС расширил понимание добросовестности владельца, сведя ее к «внешне правомерному» вступлению во владение без противоправных действий». Павел Хлюстов, партнер КА «Барщевский и партнеры», не соглашается с такой позицией ВС. В этой ситуации можно было указать, что давностным владельцем признается и недобросовестное лицо, если виндикация имущества невозможна из-за истечения срока исковой давности, резюмирует эксперт.
1) На момент совершения сделки по приобретению недвижимости право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем.
2) Договор купли-продажи недвижимости заключили в период, когда существовали судебные запреты на совершение распорядительных действий с имуществом. И об этом в ЕГРП была внесена соответствующая запись.
3) Приобретатель знал, что в нарушение установленного порядка контрагент и его правопредшественники не зарегистрировали право собственности на недвижимость.
4) Договор купли-продажи недвижимости заключили в период, когда ещё не истек срок на обжалование определения суда об отмене ареста этого имущества, а переход права собственности на него был зарегистрирован после отмены указанного определения вышестоящим судом.
5) В период регистрации перехода права собственности на недвижимость уполномоченный орган предупредил приобретателя имущества о приостановлении госрегистрации перехода права собственности из-за ареста этих объектов.
6) Аффилированность между истцом и ответчиком на момент совершения сделок по отчуждению имущества, родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок.
7) Спорное имущество не передавалось в фактическое владение приобретателя.
8) Имущество приобретено покупателем по цене значительно ниже рыночной, которая явно несоразмерна действительной стоимости этой недвижимости.
9) Сделки по отчуждению имущества совершены в короткий период времени, расчеты производились за счет заемных средств последующих приобретателей недвижимости. А имущество фактически оставалось во владении и пользовании истца на основании договоров аренды. При этом заключенные сделки (договор купли-продажи и договор аренды) являлись явно убыточными для истца.
Источник: Павел Хлюстов, партнер КА «Барщевский и партнеры», опираясь на подходы судебно-арбитражной практики
* имена и фамилии изменены редакцией