Что такое долгострой в строительстве
Главные признаки долгостроя
В России достаточно часто встречаются случаи, когда строительство нового жилья оканчивается далеко не в намеченные сроки. Если время сдачи объекта затянулось больше чем на один год, то он считается долгостроем.
Согласно законодательству, федеральный закон 214-Ф3 «О долевом строительстве…» и вовсе не разрешает застройщикам затягивать время сдачи стройки более, чем на два месяца. Помимо этого, дольщики, за каждый новый просроченный день обязаны получить пеню в количестве 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ. А плательщиком в данном случае выступает фирма, которая продает недвижимость согласно договору долевого участия (ДДУ).
Ранее ставка рефинансирования фиксировалась конкретно для каждого определенного года.
Так было до 2016 года. Сейчас же она приравнивается к ставке ЦБ и может неоднократно быть изменена на протяжении всего года.
Пени полагаются за каждый просроченный день календаря. Для удобства просчета главное, чтобы в ДДУ был прописан не какой-либо теоретический неопределенный срок, а определенная дата.
То есть, если ключи от квартиры Вы должны были получить 1 числа текущего месяца, и этого не произошло, то пеня будет начисляться со 2 числа этого же месяца.
Определение компенсации дольщикам
Просчитать пеню в денежном эквиваленте можно с помощью несложной формулы:
П = З х Д х КС/(100 х 150),
• З –стоимость квартиры, иными словами это и есть сумма долга;
• Д – количество дней просрочки. Эта цифра берется с момента наступления задолженности и до установленного числа погашения;
• КС – ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на момент просрочки.
Стоит учесть, что получить эту сумму пеней дольщик сможет только после окончания строительства.
Основные признаки при определении долгостроев
Для того, чтобы не стать одним из «ожидающих» затянувшейся сдачи жилья в эксплуатацию, необходимо ориентироваться в основных признаках долгостроя. К таковым можно отнести:
• Попытка внесения изменений в действующие сроки.
При продлении срока сдачи объекта застройщику, скорее всего, не придется выплачивать дольщикам необходимую сумму пени за просрочку. Или же, пытаясь заключить допсоглашение с дольщиками, он назначит незначительную сумму штрафа. Количество внесения таких изменений не регламентируется законом, то есть делать это разрешается столько раз, сколько необходимо будет заинтересованным сторонам.
Поэтому, если было принято решение все-таки заключить ДДУ, нужно внимательно изучить какое количество, раз уже вносились изменения. И конечно же побеседовать с остальными дольщиками, уточнив, как долго они ждут окончания строительства.
• Определение темпов строительства жилого дома.
Пока еще есть время до окончания строительства неплохо бы было внимательно понаблюдать за тем, с какой скоростью возводятся долгожданные этажи. Желательно наведаться на стройплощадку с определенным интервалом и обратить внимание на изменения, которые произошли после предыдущего визита. В случае, если строительство застряло на одном уровне – приобретение такого жилья лучше отложить и поискать более оптимальный вариант.
Но даже если строительство продвигается, немаловажным является тот фактор, насколько темпы строительства соответствуют оптимальным.
Для этого нужно воспользоваться нормативными документами, исходя из которых, рассчитываются оптимальные сроки строительства жилых домов. При помощи данных нормативов расчет производится в зависимости от площади и этажности застройки и региональных коэффициентов (в северной части страны строительство длится дольше, чем в южной). Также продолжительность зависит от того, из какого материала строится жилой дом (будет он кирпичный или панельный). Ну и конечно же одноподъездный дом будет возводиться гораздо быстрее дома, в котором насчитывается их около десятка:
• Заниженная стоимость жилья или умопомрачительные скидки.
Приемлемым можно считать, когда компания-застройщик устраивает нечастые единоразовые акции при приобретении жилья. Но в случае, когда подобного рода сюрпризы слишком частое явление, стоит всерьез задуматься.
Огромные скидки ко дню рождения или к Новому году, а может и вовсе слишком заманчивая цена, которая намного меньше средних рыночных цен, заставляет засомневаться в надежности такой фирмы. И напрашивается вывод о том, что проходящее строительство либо уже стало долгостроем, либо скоро станет им.
• Частые замены подрядчиков.
Несложно догадаться, что если на протяжении строительства происходит частая смена подрядчиков, то существует довольно весомая этому причина. К таким причинам можно отнести: неприемлемые условия работы, а то и вовсе отсутствие оплаты подрядчику.
• Чрезмерная открытость к диалогу с вкладчиками и наигранная доброжелательность при ведении переговоров.
В случае, если возникают проблемы в процессе строительства, сам застройщик может стать закрытым к общению. Тогда вряд ли можно получить четкий и внятный ответ на интересующий вопрос. А все необходимые документы становятся недоступными для дольщиков. Поэтому компания понимает, что доверие покупателей напрямую зависит от того, насколько они открыты, готовы ответить на поставленные вопросы и, предоставить все интересующие документы и идут от обратного. Таким образом, у потенциального покупателя должно сложиться положительное впечатление, и тогда он несомненно решится заключить договор именно с такой компанией.
Но данные признаки применимы как для типичных долгостроев, так и для объектов, которые возводятся по принципу жилищного кооператива. Правда отличие все-таки есть. Дата сдачи кооперативного строительства может отодвигаться неограниченное количество раз. И штрафы в этом случае застройщик выплачивать не обязан.
Итог таков, что прежде чем остановить свой выбор на определенной компании-застройщике, необходимо проанализировать каждый свой шаг. Взвесить все «За» и «Против». Ведь лучше потратить чуть больше времени при выборе компании, чем потом очень долго ждать свою недостроенную квартиру.
Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика
Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).
Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.
Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки
Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.
Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.
Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.
Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.
Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».
Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.
Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.
Откуда брать информацию о застройщике
Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.
«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова
Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).
Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.
Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.
Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.
Рекомендации экспертов по проверке застройщиков
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.
«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.
Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).
По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.
«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
5 признаков того, что новостройка стала долгостроем
Аналитики компании «Метриум Групп» рассказали о 5 основных признаках, по которым можно понять, что новостройка уже превратилась в долгострой или вот-вот станет им. И подготовили ряд советов, как вести себя в этой ситуации.
1. Визуальные наблюдения
Один из самых надежных способов выяснить, ведется ли строительство жилого комплекса – это приехать на стройплощадку и убедиться в этом самостоятельно. Если на стройке нет никакой активности (2-3 рабочих, слоняющихся туда-сюда по площадке, не в счет), а этажность жилых корпусов не увеличивается, то дело плохо. Как вариант, многие застройщики предлагают наблюдение за стройкой посредством онлайн-трансляции. Но в условиях кризиса на 100% доверять увиденному в сети не стоит: с целью сокрытия реального положения дел застройщик может заменить трансляцию на запись.
2. Большие скидки
Нестабильность в экономике и снижение покупательской активности вынуждает застройщиков к продаже жилья с существенными дисконтами. Однако у «щедрости» девелопера есть свой предел, как по размеру скидки, так и по продолжительности действия спецпредложений. Если продавец квартир в новостройке на протяжении нескольких месяцев обещает скидку 15-20% и выше, то это может свидетельствовать о серьезных финансовых трудностях у девелопера и безуспешных попытках найти средства на продолжение стройки.
3. Частая смена генподрядчика
В большинстве случаев для проведения строительных работ девелоперы привлекают сторонние генподрядные организации. Разовая смена генподрядчика не является чем-то из ряда вон выходящим. Наоборот, это может быть признаком того, что девелопер забоится о качестве выполняемых работ, а у предыдущего подрядчика с этим было не очень. Но вот если смена происходит часто, то вероятнее всего, генподрядные организации сами выходят из проекта в связи с невыполнением девелопера своих финансовых обязательств.
4. Изменения в проектной декларации
Так же как и в случае с единичной сменой генподрядчика, сами по себе изменения проектной декларации в разумных количествах не являются чем-то необычным. Эта возможность предусмотрена 214-ФЗ. Более того, по закону ряд изменений должен вноситься ежеквартально. Однако дольщику стоит внимательно присмотреться к сути этих изменений. Если в очередной редакции проектной декларации были изменены сроки ввода в эксплуатацию жилого комплекса, то это повод обратиться к девелоперу за разъяснениями.
5. Уход от общения с клиентами
Ну и наконец, одним из самых явных признаков ухудшения финансовой ситуации у девелопера являются попытки избежать общения со своими дольщиками. Особенно в том случае, когда у покупателей квартир есть обоснованные подозрения в том, что стройка встала. Ведь в большинстве случаев все проблемы с дольщиками можно урегулировать мирным путем, если вести с ними конструктивный диалог и информировать обо всех задержках в строительстве. А попытки делать вид, что ничего плохого не происходят, только усугубят ситуацию.
Что делать, если стройка встала?
Ждать
Этот совет подойдет тем, у кого: а) достаточно терпения, б) нет острой нужды в переезде в новую квартиру: есть другое жилье, возможность жить у родственников или арендовать. Даже если стройка встала, то существует высокая доля вероятности, что рано или поздно она будет завершена. Пусть не этим застройщиком, так другим. В Москве есть немало примеров, когда дольщики ждали своего жилья по 5-7 лет: «Дом на Мосфильмовской», «Кутузовская миля» и другие.
Продавать
Договор долевого участия предусматривает возможность переуступки прав требования третьему лицу (если квартира куплена в ипотеку, может потребоваться разрешение банка). Возможно, вам повезет и найдется покупатель, который хотел приобрести квартиру именно в этом жилом комплексе, даже несмотря на перспективу длительного ожидания окончания строительства. Шанс невелик, но все-таки есть. При этом нужно отдавать себе отчет, что продавать квартиру придется по цене ниже рынка.
Расторгать
Многие покупатели квартир в новостройках как огня боятся расторжения ДДУ. Однако в реальности ничего страшного в этой процедуре нет. Во-первых, это можно сделать в одностороннем порядке в том случае, если девелопер не передал квартиру новому собственнику в течение двух месяцев с момента истечения указанного в ДДУ срока (пункт 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214). По закону, после письменного уведомления застройщика о расторжении договора, последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, а также проценты за пользование денежными средствами (процент вычисляется по формуле: стоимость квартиры * 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ на день возврата денежных средств * количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств).
В ФЗ-214 базой для расчета процентной ставки указана ставка рефинансирования ЦБ РФ. Однако с 1 января 2016 года этот показатель был приравнен к значению ключевой ставки ЦБ РФ. На сегодняшний день размер ключевой ставки составляет 11% годовых.
Кроме стоимости квартиры по договору и процентов за пользование этой суммой, которые застройщик в случае удовлетворения иска будет обязан выплатить в полном объеме, все прочие выплаты остаются на усмотрение суда. Он может как значительно сократить указанную в исковом заявлении сумму компенсации, так и полностью отказать в ней.
«Еще совсем недавно столичные дольщики предпочитали дожидаться сдачи новостройки, а не расторгать ДДУ, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Ведь в этом случае они бы получили на руки сумму, на порядок меньше текущей рыночной стоимости аналогичной квартиры. Сейчас же, когда цены на недвижимость почти не растут, а на рынок выходят новые проекты, квартиры в которых значительно дешевле среднерыночных показателей двух-трехлетней давности, возврат уплаченных по ДДУ средств может оказаться не такой плохой идеей. Есть большая вероятность, что этих денег хватит даже на покупку более просторного жилья. Но в том случае, если квартира изначально приобреталась с привлечением заемных средств, дольщику сначала нужно посоветоваться со своим банком и выяснить, какие риски могут возникнуть при расторжении ДДУ».
Как распознать долгострой и не пополнить ряды обманутых дольщиков
На что обратить внимание при выборе квартиры в новостройке? Как реагировать на выгодные предложения и большие скидки от застройщиков? Новострой-М выяснил, какие нюансы нужно учесть при покупке жилья чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков.
Основные причины появления долгостроев
Сегодня многие задаются вопросом, почему девелопер не может достроить объект, если получено разрешение на строительство, тратятся деньги на рекламу, а компания при этом известная и находится на слуху?
Чаще всего долгострои возникают из-за финансовых проблем у застройщика. От банкротства не застрахована ни одна, даже самая надежная, на первый взгляд, компания. Из-за отсутствия спроса на квартиры в неудачном проекте продолжать строительство становится не на что. Или же девелопер направляет средства дольщиков на строительство другого объекта.
Если не брать во внимание прецеденты, когда недобросовестный застройщик просто собирает деньги с дольщиков и не планирует строить дом, есть еще несколько причин появления трудностей с достройкой проектов.
Распространенная ошибка девелоперов – планирование проекта. К примеру, в ЖК «Малина», обязательства по достройке которого взяла на себя ГК «Гранель», изначально была неправильно рассчитана квартирография и маркетинговая стратегия, рассказывает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель». Квартиры больших площадей в малоэтажном жилом комплексе в Подмосковье не оправдали ожиданий прежнего застройщика, и это привело к отсутствию продаж.
Однако не всегда причиной появления долгостроев является сам застройщик. Могут подвести подрядчики, например, с поставкой строительной техники или материалов. В этом случае избежать долгостроя можно, если в компании есть грамотные специалисты по техническому надзору, считает Рустам Арсланов. Смена подрядчика также может «спасти» проект.
Нередки случаи, когда уже практически готовый дом долгое время не могут ввести в эксплуатацию из-за проблем во взаимодействии застройщиков с государственными органами. Сложности со своевременным введением домов в эксплуатацию могут быть связаны с недостатками или отсутствием разрешительной документации у застройщика, некорректным оформлением технических условий, и многоквартирный дом долгое время не может быть подключен к коммуникациям.
Часто причиной появления долгостроев становится «пирамида», рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». Девелопер открывает реализацию в одном корпусе, однако средства, полученные от продаж, направляет на завершение строительства предыдущих очередей. Рано или поздно такая схема финансирования дает сбой. Стабильный поток денежных средств прекращается, и дольщики, которые поневоле оказались участниками строительной пирамиды, становятся владельцами квартир в недостроенных домах.
Самая распространенная причина появления долгостроев – это финансовые проблемы в бизнесе девелопера, проще говоря – нехватка денег на реализацию проекта, комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Нередко это связано с экономическим кризисом, когда происходит резкий обвал спроса и дорожают банковские кредиты. В России рецессия в экономике часто сопровождается повышением цен на стройматериалы, оборудование, технику, услуги, связанные со строительством. В совокупности эти факторы разрушают финансовую модель проекта, что приводит к невыполнению обязательств перед дольщиками.
С юридической точки зрения за невыполнение обязательств перед дольщиками всегда отвечает застройщик, однако на практике есть немало препятствий для реализации проекта, которые не зависят от девелопера. Нередко проблемы с задержкой ввода связаны с подключением коммуникаций, которое зависит от властей и генерирующих организаций, считают эксперты.
Еще одна причина задержки строительства, которая стала особенно распространенной сегодня – это банкротства подрядчиков, рассказывает Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group. Строители оказались в зоне риска в период кризиса из-за снижения числа заказов. Их банкротство может остановить возведение объекта, даже если у девелопера никаких проблем с финансами нет. На поиск другого подрядчика могут уйти недели и даже месяцы, пока строительство будет заморожено.
Как понять, что дом стал долгостроем
Иногда бывает достаточно сложно сразу понять, является ли дом долгостроем. Однако, при выборе квартиры в новостройке все же стоит обратить внимание на следующие детали:
— Строительная активность на объекте. Рассматривать стоит не только тот проект, в котором вы планируете купить квартиру, а все проекты застройщика. Если на строительных площадках нет активности, рабочих, техники или материалов – это повод задуматься.
— Нестабильность экономики. Экономические факторы достаточно сильно влияют на покупательскую способность населения. Для большинства застройщиков отсутствие привлеченных по договорам долевого участия денег означает, что строить им не на что.
— Частая смена генерального подрядчика. Если застройщик сменил недобросовестного подрядчика, значит он заботится о качестве строительства. Если смена происходит периодически, то, возможно, девелопер не в состоянии оплачивать строительные работы, и компании сами выходят из проекта.
— Изменение сроков ввода в проектной декларации.
— Отсутствие обратной связи. Если девелопер не выходит на контакт со своими дольщиками, не может ответить ни на один вопрос, то это может означать, что дела в компании идут не очень хорошо и ответить просто нечего.
«Самый надежный способ понять, ведется ли строительство – понаблюдать за стройплощадкой. Если активности на ней не наблюдается и количество этажей не увеличивается на протяжении нескольких месяцев, это первый признак потенциального долгостроя. Насторожить покупателя должны и высокие дисконты»
Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»
Уход из проекта подрядных фирм может свидетельствовать о том, что застройщик нарушает сроки и порядок оплаты их услуг, считает Рустам Арсланов. Внимательно стоит относиться к изменениям, вносимым девелопером в проектную декларацию. Если они затрагивают сроки ввода объекта в эксплуатацию, это повод задуматься. Верным признаком проблем у застройщика является нежелание вести диалог с дольщиками. Уклонение от общения выглядит особенно подозрительно, если у клиентов появляются сомнения в том, что девелопер добросовестно выполняет свои обязательства.
Когда строительство дома явно отстает от графика, девелопер старается скрыть это от покупателей, считает Александр Зубец. Поэтому если на официальном сайте все реже публикуются отчеты о ходе работ на площадке, а новые фото делаются с одних и тех же ракурсов, то динамика строительства по какой-то причине упала. Еще один признак долгостроя – отсутствие экскурсий на площадку, которые проводятся в проектах на высокой стадии готовности. Поэтому скрытность застройщика и отсутствие обратной связи – признак потенциального долгостроя. Есть риск купить квартиру фактически в готовом доме, но при этом не получить ключи вовремя, комментирует эксперт. Как это и произошло с дольщицей в ЖК «Изумудная долина», которая купила квартиру в почти готовом доме, но заселиться в нее не может уже 4 года.
Выяснить, стал ли дом долгостроем, несложно – достаточно приехать на стройку, считает Кирилл Игнахин. Если в течение долгого срока картина не меняется, то перед вами долгострой.
«Доверяться исключительно собственным глазам не следует. Строительство крупных жилых комплексов, подразумевающих подземные этажи, часто проходит почти незамеченным для окружающих на ранних стадиях – работы долгое время ведутся в котловане. Схожая картина может наблюдаться на поздних стадиях, при проведении внутренних отделочных работ. В этом случае снаружи трудно заметить активность строителей, которые работают уже в готовых помещениях»
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group
Современное законодательство не дает четкого определения понятию «долгострой». Формально можно утверждать, что таковым признается объект, строительство которого вышло за рамки нормативных сроков, указанных в документации, а также в договоре участия в долевом строительстве, рассказывает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Случаи срыва регламентированных сроков строительства на рынке ново, на практике об объекте как о долгострое говорят через 5-6 месяцев после окончания указанного в документации срока ввода в эксплуатацию.
Стоит отметить, что если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, то застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока должен сообщить покупателю квартиры об этом и предложить изменить сроки. Если же речь идет о 6 месяцах задержки передачи дома дольщикам, и никакое дополнительное соглашение по срокам не заключено, а строительство дома не ведется, то с него можно взыскивать залог.
Кроме того, клиенты, купившие квартиры в проекте, особенно тщательно следят за ситуацией и пишут о своих наблюдениях на форумах. Как правило, они знают о проблемах со стройкой и получают первые официальные подтверждения о сложностях в проекте. Поэтому если нет возможности самостоятельно посетить площадку, можно обратиться к отзывам в интернете, не забывая при этом о риске натолкнуться на непроверенные слухи.
Всегда ли скидки – это хорошо
Сегодня конкуренция среди девелоперов запредельная, компании борются за каждого покупателя. Поэтому проведение разнообразных акций для привлечения клиентов – явление вполне нормальное. Однако всему есть предел.
Сегодня средний размер скидок, предоставляемых покупателям квартир на первичном рынке, находится на уровне 5-7%, рассказывает Мария Литинецкая управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. На ограниченный пул лотов дисконт может достигать 10-20%. Уступка в цене практически на треть безусловно должна настораживать. Проекты, в которых предлагаются высокие скидки, необходимо проверять особенно тщательно. Гнаться за призрачной финансовой выгодой при выборе объекта долевого строительства не стоит: всегда нужно помнить о риске остаться и без денег, и без квартиры.
«Существенные скидки более 30% на квартиры в новостройках определенно должны насторожить потенциальных покупателей, они могут быть следствием финансовых трудностей у девелопера»
Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»
Традиционно, девелопер может предлагать внушительные скидки на старте продаж проекта или же в честь какого-то праздника, считает Рустам Арсланов. Однако, если благодаря внушительным скидкам цены на квартиры в проекте намного ниже рыночных, то это проблемный объект. А вот если при таких больших скидках проект находится в рыночной цене – это маркетинговая стратегия компании.
Дисконт свыше 25% – тревожный знак для покупателя, соглашается Александр Зубец. Причин для такой невиданной щедрости может быть две. Первая – изначально непродуманная политика ценообразования, когда девелопер переоценил проект и с помощью акций пытается исправить просчеты. Вторая – финансовые трудности, когда «кричащими» скидками застройщик пытается обратить на себя внимание, рассчитывая на новые поступления. Второй случай наиболее рискованный. При таком раскладе «спасение утопающих — дело рук самих утопающих». Не стоит приобретать жилье у компании, испытывающей сложности с продажами. При этом первый вариант с переоцененным проектом имеет место быть на рынке. Известны случаи, когда девелоперы, стартовавшие с новыми ЖК по завышенным ценам, снижали прайс и постепенно, по мере изменения стадии строительной готовности, увеличивали стоимость «квадрата».
Скидки сегодня предлагают практически все застройщики, рассказывает Роман Сычев. Однако нужно быть внимательным – большую уступку в цене девелоперы, как правило, обещают на отдельные лоты в проекте (нередко – неликвидные). В этом случае дисконты не указывают на какие-либо серьезные сложности с реализацией, а тем более – на долгострой. Чтобы выявить долгострой, необходимо найти целый комплекс признаков, указывающих на высокие риски проекта.
На что необходимо обратить внимание при выборе новостройки
Начать выбор жилья в строящимся доме нужно с изучения рынка первичной недвижимости, информации о застройщике, рассмотрении всех объектов строительства, а также изучения юридических вопросов. Если застройщик достаточно известный, у него нет проектов с сорванными сроками строительства, активность на площадках видна невооруженным взглядом, продажа квартир производится по договорам долевого участия, то можно смело ехать в офис продаж и оформлять покупку.
На ранней стадии строительства предвидеть печальный исход непросто, считает Мария Литинецкая. При выборе проекта, прежде всего, необходимо узнать как можно больше информации о девелопере, о его проектах, как строящихся, так и уже сданных. Насторожить должен тот факт, что у дольщиков компании были нарекания по поводу качества выполненных работ или сроков сдачи объектов. Жалобы клиентов на несоответствие полученного жилья заявленному в проекте могут свидетельствовать о том, что девелопер экономит на качестве, а это признак финансовых трудностей. Тревожным сигналом является участие компании в судебных разбирательствах с подрядчиками и кредиторами, если истцам потребовалось добиваться взыскания неуплаченных в их пользу средств через суд. Насторожить покупателя должно также отсутствие среди ипотечных банков, поддерживающих проект, ключевых игроков рынка.
Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, главное – выбрать надежного застройщика. Если девелопер уже построил и сдал 2-3 дома, то это некая гарантия, считает Александр Зубец. Желательно, чтобы корпуса были уже заселены, тогда можно объективно оценить не только скорость, но и качество строительства. Для того, чтобы возвести и заселить несколько корпусов, требуется 1,5-2 года, поэтому застройщик с относительно небольшим опытом работы также заслуживает доверия. С другой стороны, девелоперская компания может быть зарегистрирована 5-10 лет назад, но при этом иметь пару построенных домов, а в последние несколько лет не вести активную деятельность. Поэтому срок работы компании не является основополагающим для оценки надежности – даже долгожители рынка могут столкнуться с проблемами.
Следует ориентироваться на застройщиков, которые демонстрируют самые высокие темпы строительства, комментирует Кирилл Игнахин. Это говорит о хорошей проработке стратегии реализации проекта, наличии достаточных финансовых ресурсов и грамотном подборе надежных подрядчиков. Кроме того, следует обратить внимание на список банков, которые аккредитовали новостройку, и учитывать опыт и репутацию подрядчиков, реализующих проект.
Если у компании есть реализованные проекты, а на ее сайте предоставлена информация о введенных досрочно корпусах или социальных объектах – значит, имеет место правильный подход к управлению, есть ресурсы. Если речь идет о новом игроке с одним объектом, то стоит внимательно изучать документы – как на землю, так и проектную декларацию, считает Артем Азизбаев, директор юридического департамента ГК «Инград». Ответственные застройщики регулярно информируют своих покупателей о ходе строительства объектов через свои сайты, рассылки, а также информацию в СМИ. Стоит обращать внимание не только на объем строительства, но и на количество проектов. Если компания ведет публичную отчетность и раскрывает свои финансовые показатели – это вызывает большее доверие.
«Проблема долгостроев для Москвы уже не актуальна, так как рынок после многочисленных изменений в законодательство и множества регулирующих органов стал более ответственным и прозрачным, а дольщик сегодня защищен от рисков недостроя как никогда»
Артем Азизбаев, директор юридического департамента ГК «Инград»
Сегодня нет единственно верного маркера, который мог бы показать, испытывает ли застройщик проблемы или же ему можно доверять, считает Наталья Шаталина. Перед покупкой необходимо изучать большое количество различной информации. Прежде всего, нужно ознакомиться со следующими документами:
— учредительные документы застройщика;
— свидетельство о государственной регистрации застройщика;
— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Нужно внимательно изучить разрешение на строительство, посмотреть на какой срок оно выдано и соответствует ли указанный срок информации о сроках завершения строительства, которые указываются застройщиком в проектной декларации и в ДДУ. Насторожить должен тот факт, если в разрешении на строительстве указан меньший срок, нежели в проектной декларации и договоре, комментирует Наталья Шаталина. Это означает, что застройщик не успевает построить в срок, а продление на разрешение строительства пока не получено, и когда оно будет получено, также неизвестно.
При покупке квартиры в новостройке нужно также изучить договор аренды земельного участка. Договор, заключаемый более чем на год, подлежит государственной регистрации и считается действительным с даты регистрации. Если договор аренды истек и не был продлен, приобретать недвижимость в проекте не стоит. Посмотрите также срок, на который застройщику выданы технические условия на подключение коммуникаций. Согласно 214-ФЗ, дольщик может ознакомиться с технико-экономическим обоснованием проекта, где указан примерный график строительства. Опираясь на него, можно сверить темпы строительства с намеченными планами.
И не забывайте, что нужно отслеживать темпы строительства на площадке. Сейчас доступны варианты наблюдения за ходом стройки в интернете, многие застройщики на своих сайтах ведут онлайн-трансляции с площадок, где можно постоянно следить за активностью и темпами возведения. Панорамы и аэротуры строящихся объектов доступны также на портале Новострой-М.