Что такое наземный паркинг
Автомобильный паркинг: что это такое?
Что такое паркинг? Каждый автовладелец ежедневно сталкивается с поиском места для стоянки своего транспорта: приезжая на работу, в магазины, спортивный зал, банк, медицинское учреждение и даже просто домой. Любое передвижение на автомобиле требует и наличия парковки — места, где его можно оставить на время.
Паркинг — современное обозначение обыкновенной стоянки для автомобилей. В условиях постоянного строительства на городских территориях и уменьшения свободных от застройки участков выбор места стоянки для автомобиля становится серьезной проблемой. А организация паркинга является одной из наиболее привлекательных инвестиций для целого ряда компаний. Ранее таких трудностей не возникало, поскольку для сохранности автомобилей у большинства людей имелись гаражи.
Классификация паркингов
В городской среде обязательно предусматриваются стоянки около любых зданий (торговые центры, вокзалы, аэропорты, театры и пр.). А также в жилых кварталах (внутри дворов) и на придомовых территориях и в общественных зонах (на площадях, улицах, мостах). Количество мест рассчитывается согласно СНиП.
Виды парковок можно подразделять по времени хранения на них транспорта:
По устройству относительно уровня земли:
В качестве альтернативного способа вызывают интерес проекты организации парковки на крышах зданий. Однако с учетом многочисленных ограничений и требований их целесообразно устраивать на кровлях малоэтажных строений (не более 3 этажей). Также потребуется дополнительное оснащение: лифты и эскалаторы, дополнительные въезды. В основном такой способ хорош для офисных и торговых центров.
Также паркинги могут быть отдельными строениями, пристроенными, встроенными, комбинированными, открытыми, закрытыми, с отоплением и без.
Особенности строительства
Как и любое возведение сооружения, организация системы стоянки автомобилей требует тщательной подготовки и расчетов. Этот трудоемкий и комплексный процесс с учетом множества основных и второстепенных характеристик (технических и юридических) желательно доверить опытным профессионалам. Грамотно разработанный проект служит обоснованием строительства на определенном участке или территории. А общий пакет документации аналогичен комплекту, который собирается для возведения жилых домов. Парковочные комплексы при полноценных инвестиционных вложениях в основном окупаются гораздо быстрее, чем жилые дома.
Оптимальная площадь и перспективный уровень доходов парковки рассчитывается исходя из величины машиномест на 100 м² с учетом индивидуальных особенностей каждого участка и объекта (согласно СНиП). В свою очередь, одним из показателей эффективности паркинга является максимальная вместимость. Именно исходя из этих параметров многоуровневые парковки — наиболее эффективное и правильное решение по размещению как можно большего количества транспорта на достаточно небольшом земельном участке.
Многоярусные парковки — это в большинстве своем капитальные и основательные строения с красивыми фасадами, широкими проездами и удобно расположенными отдельными местами для транспорта. Кроме того, в них обязательно предусматривается устройство системы вентиляции, пожаротушения и организация видеонаблюдения. Эти особенности больше привлекают потенциальных клиентов, чем условия, которые предлагают обычные гаражи или крытая стоянка. В наземных паркингах должны обеспечиваться следующие параметры:
Строительство наземных паркингов осложняется отсутствием свободных территорий в городской среде. Частично эту проблему можно решить за счет освоения участков, на которых сосредоточены гаражи, путем реконструкции или нового строительства с проведением необходимых исследований и экспертизы. Иногда для этих целей выделяют зоны около промышленных предприятий или на окраинах жилых кварталов.
Использование пространства под землей
В современных реалиях нехватки свободных земель в черте города радикально другим способом организации хранения транспорта является подземный паркинг — объединенное внутреннее пространство для машин с разметкой по границам. Он входит в проект как часть инфраструктуры практически любого нового сооружения: высотного жилого дома, торгового и офисного центра, складского комплекса и гостиничных апартаментов. Количество машиномест в конкретном проекте может рассчитываться индивидуально, а не по нормам СНиП. Подземная парковка авто, в отличие от наземной, требует организации системы отопления и пр.
Требования для подземных паркингов:
Соблюдение всех этих особенностей напрямую ведет к удорожанию строительства. Однако и без них устройство подземного паркинга просто невозможно. В основном подземные парковки устраиваются не более чем на три уровня, поскольку большее число уровней довольно затратно с экономической точки зрения и не всегда осуществимо из-за градостроительных ограничений по максимальной глубине строительства.
Собственное парковочное место
Гаражи в настоящее время утратили свое первоначальное значение — хранение автомобиля. Основная причина этому — не совсем близкое их расположение к месту проживания владельцев. Современные жилые комплексы, помимо приобретения квартир, предлагают и покупку парковочного места. Отдельно стоящие паркинги, расположенные вблизи жилых домов, тоже подойдут для этой цели.
Приобрести собственное парковочное место — один из самых надежных способов сохранения автомобиля и спокойствия для его хозяина.
Виды паркингов в новостройках
Выбирая квартиру, любой автолюбитель должен учитывать, есть ли в ЖК стойло для его железного коня. Лучшее решение – приобрести парковочное место одновременно с квартирой. В этом случае новосел получит хорошую скидку от застройщика. Разберемся, какие виды паркингов представлены на рынке новостроек, и сколько стоит одно машиноместо.
Сколько мест
Действующие нормы заставляют застройщиков проектировать в ЖК стоянки для авто, которые покроют потребность жильцов в парковке. По правилам землепользования и застройки, на каждые 80 м 2 жилой площади должно приходиться 1 парковочное место. В среднем выходит – одна парковка на четыре квартиры.
На деле этот показатель зависит от класса жилого комплекса. Чем выше комфортность жилья, тем больше парковочных мест предусмотрено проектом.
Также на количество мест в паркинге зависит плотность окружающей застройки. Чем она выше, тем более вместимой должна быть парковка в ЖК.
Виды паркингов
Наземная стоянка автомобилей во дворе ЖК
Наземные плоскостные стоянки. Самый простой и дешевый вид паркингов. Именно из-за него дворы многих новостроек нулевых годов превратились в парковки без зелени и нормальных тротуаров. Сегодня застройщики наоборот стараются освободить дворы от автомобилей. Кроме того, наземные стоянки неэффективно используют земельный участок —занимают много места, а машин вмещают мало. Из-за этого в современных ЖК такие парковки практически не строят.
Цена машиноместа: бесплатно
Плюсы: дешево
Минусы: не защищают автомобиль от плохой погоды, портят экологию, занимают место во дворе
Многоэтажный наземный паркинг
Наземные многоуровневые паркинги. Самый распространенный вариант в проектах масс-маркета. Строения в несколько этажей могут вместить сотни автомобилей. Паркинги оборудуют различными системами въезда и выезда, лифтами, подъемниками, программами учета свободных мест, видеонаблюдением и так далее. На крыше такого строения иногда размещают спортплощадки или зоны отдыха.
Плюсы: Дешево. Автомобили защищены от дождя и снега. Двор свободен от автомобилей. Сравнительно дешево.
Минусы: Может находится довольно далеко от дома, придется пройтись. Не всегда отапливаются, а значит не защитят автомобиль от мороза.
Цена: от 250 до 800 тыс. рублей
Подземный паркинг
Подземные многоуровневые паркинги. Этот вид чаще всего строят в ЖК класса бизнес и элит. Чем глубже такой паркинг, тем дороже он обходится застройщику. Соответственно и место на такой стоянке сильнее ударит по кошельку покупателя. Зато такая парковка отапливается и гарантирует полную сохранность автомобиля.
Плюсы: Автомобиль полностью защищен от холода и непогоды. Зимой его не нужно прогревать перед выездом на улицу. Паркинг строится рядом с домом. Иногда жильцы могут попасть в квартиру прямо из паркинга на лифте.
Минусы: высокая стоимость машиноместа
Цена: от 600 тыс. до 3 млн рублей
Позаботьтесь о покупке парковочного места заранее, чтобы не портить двор и собственное настроение каждое утро.
Застройщики всячески привлекают внимание покупателей к паркингам. Предоставляет серьезные скидки на парковочные места, продает их в комплекте с квартирам и даже в ипотеку. Однако жильцы часто надеются на русский авось, а потом ставят машину прямо во дворе на газоне или тротуаре. Эти же люди впоследствии жалуются на проблемы с выездом из дворов и пробки внутри ЖК. Не надо так!
Что делать, если нет денег на место в паркинге?
Если покупать парковочное место вы не готовы, можно его арендовать. Непроданные ячейки в паркингах сдают в аренду сами застройщики. Арендовать место можно и напрямую у его владельца, который им не пользуется (например, переехал или продал автомобиль). Аренда места в паркинге обойдется от 3 до 10 тысяч в месяц.
Вывод
Лучше всего защищает автомобиль подземный отапливаемый паркинг. Однако место в нем стоит дорого. Наземный многоэтажный паркинг — тоже ничего и цена за ячейку не так кусается.
Позаботьтесь о «доме» для автомобиля заранее, на этапе выбора квартиры. В этом случае паркинг обойдется вам гораздо дешевле. Если не успели, а денег на покупку машиномест не хватает — арендуйте.
Понятие паркинга – особенности и виды автостоянки
Паркинг – это крупные современные инженерные сооружения для временного хранения транспортных средств.
В России проблема нехватки мест для стоянки автомобилей с каждым годом становится все более актуальной. Способствуют этому увеличение числа личного транспорта и тенденция к абсолютной индивидуализации населения. В западных странах уже отмечается другая тенденция – популярность общественного транспорта, а в нашей же стране наблюдается пик автомобилизации.
В связи с необходимостью «освобождения» территории для парковочных мест, вырубаются деревья, а возрастающее число транспорта способствует увеличению выбросов вредных веществ в атмосферу — что ведет к ухудшению в городах экологической ситуации.
Общие сведения
Они могут быть надземными, подземными и даже многоуровневыми.
Иными словами, паркинг – это автостоянка нашего времени, предназначенная для:
Не стоит путать понятия «паркинг» и «парковка». Парковка – небольшие места (или площадки), на которых возможно временно оставить автомобиль. Главное отличие этих понятий в масштабах выделенной территории – парковка занимает значительно меньше места и имеет меньшую вместительность, нежели паркинг.
Подробности
Паркинги в настоящее время являются выгодным бизнесом
Вложившись единоразово в строительство, его владелец будет получать высокий и стабильный доход. При этом, площадь участка для постройки такой стоянки не обязательно должна быть большой, ведь сооружение может быть построено в несколько уровней или даже располагаться под землей.
Рассмотрим основные разновидности централизованных автостоянок:
— временные – платные стоянки для непродолжительного хранения автомобиля,
— постоянные – охраняемые стоянки для длительного хранения транспортных средств,
— сезонные – характерны для зон отдыха и работают в основном в курортный сезон.
— подземные – расположены на подземных этажах зданий (чаще всего не более трех уровней),
— надземные – традиционные паркинги, расположенные на поверхности земли; это может быть просто огороженная площадка, а может быть многоуровневое сооружение,
— парковочные зоны на здании – новый тренд, пока что не распространенный в нашей стране; для доставки автомобиля применяются специальные лифты или эскалаторы.
Стоит отметить, что паркинги в нашей стране значительно отличаются от аналогичных сооружений на Западе. Наиболее приближены к западным аналогам парковочные сооружения в Москве и Санкт-Петербурге.
Возведение паркинга
Это сложный и трудоемкий процесс, требующий привлечения профессионалов. Для начала необходимо разработать проект строительства и собрать необходимый пакет документов. Грамотно составленный проект сооружения (с максимальной вместимостью автотранспорта) является хорошей инвестицией денежных средств, причем окупится подобное сооружение гораздо быстрее, чем новый жилой дом.
В отличии от обычных стоянок, на паркинге предусмотрены видеонаблюдение, вентиляция, сигнализация, системы освещения и пожарной безопасности, — все это увеличивает уровень безопасности и, как следствие, стоимость парковочного места. Чем престижнее паркинг, тем больше дополнительных удобств предусмотрено для клиентов.
Например:
— дополнительное освещение,
— увеличенная площадь для автомобиля,
— наличие систем кондиционирования и отопления и т.д.
Стоит отметить, что для подземных автостоянок также обязательны:
— наличие системы гидроизоляции,
— наличие системы связи,
— контроль за показателями микроклимата (для правильного хранения автотранспорта).
Итоги
Преимуществ паркингов очень много, а вот существенным минусом является стоимость возведения и содержания такого сооружения. Конечно, владельцы таких автостоянок «возвращают вложенные средства» путем увеличения цен за место, поэтому в центре крупных городов хранения автомобиля может стоить огромную сумму денег.
Однако в современных городах припарковать свой автомобиль на улице, чтобы его не увез эвакуатор, становится настоящей проблемой. Гаражные кооперативы становятся все менее популярными, да и в центральных районах их уже не найти, а парковочные места приобретаются вместе с квартирами в современных жилых комплексах, либо на отдельных паркингах в жилых зонах.
Поэтому наличие собственной централизованной автостоянки в настоящее время является бесспорным бонусом не только для общественного места, но и для любой организации.
Что такое наземный паркинг
5.2. Подземный или наземный паркинг
Часто приходится сталкиваться с идеей, что замена подземного паркинга на наземный существенно удешевляет стройку и это неминуемо ведет к повышению эффективности проекта (особенно актуально для московского региона). Данная легенда конкурирует по популярности с той, что была представлена в предыдущей главе. Автору много раз в различных ситуациях приходилось убеждаться в ее надуманности. Не хватало только доказательной фактуры. Она будет представлена ниже по тексту (нашлось некоторое количество необходимого времени).
Но предварительно обрисуем общую ситуацию с возведение подземных паркингов. Для любого строящегося объекта, потребность в парковочных местах в основном определяется 2 факторами:
По целому ряду причин, на которые нет смысла отвлекать внимание читателя, влияние указанных факторов не совпадает не только по величине, но, что характерно, и по знаку.
Примечание
Здесь уместно в качестве примера привести ситуацию с подземными паркингами в Москве. Московским Правительством в 2006 г. было произведено резкое повышение нормативных показателей по обеспеченности машиноместами объектов нового строительства. С чего бы это вдруг? Единственное разумное объяснение этого шага, которое по свершившемуся факту независимо пришло в головы многих серьезных специалистов инвестиционно-строительного рынка Москвы, состояло в том, что эта операция была реализована как простой и главное, бесплатный способ решения проблемы парковок в городе. Средний коэффициент избыточности московских нормативов по машиноместам по отношению к реальной эксплуатационной потребности абсолютного большинства строящихся объектов равнялся в то время не менее, чем 2.
Власти города поставили инвесторов перед необходимостью проектирования и последующего возведения избыточного количества машиномест, которые должны были в короткий срок решить городскую проблему парковок, особенно в центральной части города. Инвесторы со своей стороны предприняли ряд компенсирующих действий (искусственное занижение класса жилых объектов на предпроектном этапе, увеличение числа наземных гостевых парковок, установка механизированных подземных паркингов), которые позволили им минимизировать свои потенциальные потери. Status quo было сохранено, так же как и проблема парковок…
Тема строительства подземного паркинга актуальна в первую очередь в отношении жилых домов-новостроек. Хотя и для других объектов нового строительства она имеет существенное значение, но в данной главе в целях упрощения будут рассматриваться только жилые объекты. Для большинства жилых новостроек класса более высокого, чем «Эконом», особенно если они расположены в крупных городах, где объемные возможности наземной застройки крайне ограничены, вопрос организации парковочного пространства становится предельно важным. В таких случаях парковочные места располагаются под землей и выражения «подземный паркинг» и «парковочное пространство» становятся синонимами.
С одной стороны, организация в строящемся жилом комплексе подземного паркинга связана со значительным удорожанием стоимости строительства по целому ряду причин:
Для оценки финансовых последствий мероприятий по выносу парковочных мест жилого комплекса из подземного пространства в отдельно стоящий наземный паркинг была осуществлена последовательность манипуляций, разбитая на следующие этапы:
Рассчитаем объемные показатели Модели 1 и Модели 2, пользуясь стандартными переходными коэффициентами, связывающими площади, замеренные во внешнем периметре внешних стен (в таблицах ниже – «общая площадь»), замеренные во внутреннем периметре внешних стен или строительные площади (в таблицах ниже – «общая площадь (СНиП)»), и полезную площадь.
Оценим превышение выручки над стоимостью строительства для Модели 1 и Модели 2.
Превышение для Модели 1
Превышение для Модели 2
Оценим общий размер убытка от выноса машиномест из подземного пространства в наземный паркинг.
Оценим удельный размер ущерба, приведя его общий размер к количеству машиномест, выносимых из подземного паркинга.
Естественно, что получившийся результат отражает значение достаточно искусственного показателя, не учитывающего целый ряд затрат: по финансированию, налоги, стоимость приобретения прав на проект и многое другое. Тем не менее, этот показатель дает качество понимания проблемы. Также естественно то, что размер убытка зависит от вариаций качества строящегося объекта, определяющего его стоимость строительства, и от цены продаж, определяемой локализацией объекта и его качеством.
В целом можно сказать, что убыток растет при движении к центру города и падает при движении из центра, достигая значений, близких к «0», за чертой МКАД. Именно это мы и наблюдаем в действительности – рынок интуитивно все расставил по своим местам – внутри МКАДа паркинги, как правило, подземные, за чертой МКАДа они выходят на поверхность. Надо сказать, что за МКАДом существенное дополнительное влияние на общую картину оказывает несравнимо больший, чем в городе, объем земель, имеющих потенциал развития. Приходится сделать единственно возможный вывод.
Вывод
Вынос подземных парковочных мест из подземного пространства жилого монолитного дома, расположенного в городской черте (имеются в виду Москва, Питер и, очевидно, города-миллионники), в наземный паркинг является глубоко убыточной, а потому нецелесообразной процедурой.
Трагическая картина, описанная выше, была бы не полной, если бы мы обошли молчанием несколько иных способов оптимизации подземного пространства строящегося здания. Эти способы менее распространены на практике, однако половина из них не заслуживают даже того ограниченного внимания, которым жалует их профессиональная общественность. К иным способам оптимизации подземного пространства можно отнести:
Способ 1. Перенос подземного паркинга на первые этажи жилого корпуса также, как и вынос в наземный паркинг, рассмотренный выше, приводит к «вытеснению» из наземной площади корпуса, ограниченной нормированной плотностью застройки, коммерческих площадей проекта. Однако строительство 1 кв. м. встроенного паркинга обходится значительно дороже, чем аналогичный показатель для наземного отдельно стоящего паркинга (правда, стоимость продажи 1 м/м в таком паркинге будет также выше).
Но! Возникают дополнительные, крайне негативные моменты. Если обратиться к объемным показателям Модели 1 легко заметить, что площадь паркинга занимает около 1/3 общей площади жилого корпуса. Следовательно, будучи вынесенным на нижние этажи корпуса, паркинг займет 1/3 часть их объема + 1 технический этаж от наземных этажей здания. Это резко понизит качество объекта, и, следовательно, цену реализации коммерческих площадей в нем. Кроме того, заезд в подобный паркинг будет крайне затруднительным, при этом площадь, приходящаяся на 1 м/м, учитывающая пандусы для заезда, превысит всякие разумные пределы.
Таким образом, для многоэтажной застройки, данный способ обладает итоговой убыточностью, худшей, чем вариант выноса подземных машиномест в наземный отдельно стоящий паркинг. Исключением может являться малоэтажная застройка (3-5 этажа) с размещением машиномест в одном уровне 1-го этажа, но она не является предметом данного анализа.
Способ 2. Возведение стилобатной части жилого дома для размещения машиномест может быть актуальным при значительной общей площади здания (порядка 100 тыс.кв.м. и более), строящегося без учета нормативных показателей плотности застройки (аналог московских «высоток» 1950-х годов постройки), что на момент написания книги представляется маловероятным.
Что касается жилых корпусов с типовыми объемами (до 20-25 тыс.кв.м.), то стилобат под таким зданием не целесообразен в силу:
Данный способ сопоставим по степени убыточности с вариантом выноса подземных машиномест в отдельно стоящий наземный паркинг.
Способ 3. В Москве существует достаточно большое количество объектов, оборудованных многоуровневыми механизированными паркингами стеллажного типа. Перемещение автомобилей в данном случае осуществляется только в вертикальной плоскости. Оптимизация объема подземного паркинга достигает 2 раз. Оптимизация площади подземного паркинга зависит от числа уровней и может быть больше 2 раз.
Перемещение автомобилей в многоуровневых паркингах, часто называемых «Puzzle», может осуществляться не только в вертикальной, но и одновременно в горизонтальной плоскости. В этом случае на каждом уровне парковки имеется по одной горизонтально перемещающейся платформе, для вертикального перемещения автомобилей внутри парковки используется лифт.
При этом достигаются максимально возможные показатели оптимизации подземного пространства. Степень оптимизации подземного пространства в этом случае ограничивается в первую очередь габаритами самих автомобилей. По сравнению с обычным подземным паркингом, имеющим высоту подземных уровней 2,5-2,6 м, оптимизация подземного пространства при реализации данного варианта достигает по объему 2,5-3 раз и более.
Оптимизация данного вида существенно отличается от предыдущего способа с точки зрения скрытого потенциала. Она допускает некоторые вариации, позволяющие инвестору решить стоящие перед ним специфические задачи, связанные с эффективностью проекта.
Способ 5. Данный способ предполагает возведение заглубленных, обвалованных паркингов (оптимально на 2 уровнях: один подземный и один наземный). Перекрытие верхнего уровня, укрытое слоем грунта, используется в качестве придомовой территории и территории благоустройства. Учитывая сравнительно низкую стоимость возведения, данный способ по итоговой эффективности конкурирует со способами 3 и 4.
Вывод
Вынесение машиномест из подземного паркинга в наземный паркинг, при новом строительстве, осуществляемом в крупных городах РФ (Москва, Питер и др.) является вредной процедурой, приносящей убытки. Разумными альтернативными вариантами оптимизации подземного пространства строящихся зданий, позволяющими получить положительный финансовый эффект, являются 3, 4 и 5 способы.
Способ 3 рационально использовать для оптимизации подземного пространства офисных объектов. Способ 4 рекомендуется для объектов класса «Эконом», «Комфорт» и в отдельных случаях для класса «Бизнес». Способ 5 требует достаточно больших земельных пространств, свободных от застройки.
Для жилых объектов классов «Бизнес» и выше оптимизация подземного пространства не рекомендуется вообще, так как может привести к падению статуса объекта и как следствие к резкому уменьшению выручки и прибыли.