Что такое незаконное владение недвижимостью
Порядок истребования имущества из чужого незаконного владения
В юридической практике достаточно часто встречаются ситуации, когда имуществом, которое находится в собственности одного владельца, используется другими лицами без каких-либо законных оснований. Это может быть связано с похищением материальных ценностей, мошенничеством и другими незаконными действиями.
Ситуации незаконного владения чужим имуществом
Согласно Гражданскому кодексу (ст. 301-302), существует ряд ситуаций, в которых считается, что речь идет о незаконном владении имуществом. Среди них:
Также существует несколько обстоятельств, которые позволяют однозначно трактовать ту или иную ситуацию как незаконное владение:
Стоит отметить, что подобные процессы иногда усложнены тем, что после незаконной сделки (переход имущества от владельцев мошенникам) следует несколько вполне легальных (по крайней мере, на первый взгляд), и проследить всю цепочку достаточно сложно. Тем не менее, если будет доказано, что материальные ценности были отчуждены не по закону, владелец имеет право на истребование имущества из чужого незаконного владения и признание всех последующих сделок с ним недействительными.
Порядок истребования имущества из чужого незаконного владения
Для законного владельца единственный способ добиться защиты своих интересов и восстановить утраченное право собственности – это обращение в суд. Подобные иски называют виндикационными, и они в юридической практике очень распространены. Порядок действий в такой ситуации следующий:
Следует упомянуть также о сроках, в течение которых можно восстановить свое право на собственность. Согласно закону, сроки истребования имущества из чужого незаконного владения составляют 3 года, причем отсчет ведется не с момента незаконного перехода имущества от одного владельца другому, а с того времени, когда законный собственник обнаружил нарушение своих прав.
Последствия истребования имущества из чужого незаконного владения
Если решение суда вынесено в пользу законного владельца, оно обязывает вернуть ему все спорное имущество. Также, если с имуществом проводились дальнейшие сделки (перепродажа, сдача в аренду, дарение и т.д.), все они признаются недействительными и расторгаются. Иногда возможны определенные сложности: например, если речь идет о недвижимости, незаконный владелец может успеть прописать туда людей, и прежде, чем квартира вернется хозяину, их всех нужно выселить. Если ответчик отказывается исполнять решение суда, стоит обратиться в исполнительную службу с целью открытия соответствующего производства и принудительных действий по реализации судебного вердикта.
Возврат имущества из чужого незаконного владения
По статистике Росреестра, в первом полугодии 2019 года российские суды рассмотрели более 980 исковых заявлений об истребовании имущества из незаконного владения другим собственником, при этом 267 исков касалось истребования жилья. Но суды неохотно удовлетворяют подобные иски, по 74 заявлениям требования были полностью удовлетворены.
Исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения – инструмент защиты вещных прав собственника. В статье рассказываем, куда обращаться с таким иском и для каких ситуаций он подходит.
Виды незаконного владения имуществом
Гражданский кодекс в статьях 301 и 302 выделяет ряд ситуаций с незаконным владением имуществом.
Кроме того, незаконным владением признают:
В каких случаях можно истребовать имущество из незаконного владения
Потребовать от незаконного владельца вернуть имущество прежний собственник может лишь в том случае, если укажет на признаки, по которым его можно опознать. Например, это могут быть:
Если новый собственник утратил имущество в результате гибели или опознавательные знаки на нем стерлись и провести идентификацию не получится, то исковое заявление суд не примет, и истребовать имущество из незаконного владения невозможно. Однако законный владелец может потребовать компенсировать нанесенный ему ущерб или потребовать возместить неосновательное обогащение.
Порядок истребования
Досудебный или претензионный порядок разрешения спора с незаконным владельцем действует в том случае, если это условие указано в договоре, на основании которого незаконный владелец получил имущество. Например, если исковое заявление подается в отношении собственности компании, то сначала необходимо направить досудебную претензию. Если незаконный владелец не ответил на нее в течение 30 календарных дней, то уже исковое заявление подается в арбитражный суд.
Однако законодательством обязанность по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения не предусмотрена. Суд может рассмотреть выполнение такого требования по аналогии с иском о возврате неосновательного обогащения. При этом статья 303 о расчетах при возврате имущества из незаконного владения должна учитываться в приоритете перед общими нормами о возврате неосновательного обогащения, о чем в пункте 12 указано в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Президиума ВАС РФ от 06.04.2004 № 15828/03. Проценты за доход от незаконного владения чужим имуществом в данном случае не должны начисляться. Суды исходят из того, что незаконное владение вещью – это неосновательное пользование имуществом, а не доходами, и статью 395 они применять в данном случае не будут.
Защитить нарушенные права собственника на владение имуществом можно, подав виндикационный иск.
Виндикационный иск – это требования законного собственника вернуть обратно его имущество, которым завладели другие лица без согласия прежнего владельца. В рамках судебного разбирательства новый владелец должен доказать, что может владеть вещью или недвижимостью на законных основаниях и подтвердить факт совершения сделки либо иной передачи ему спорного имущества. Если старый владелец хочет вернуть себе имущество, то он должен доказать незаконность владения у нового собственника.
Виндикационный иск отличается от негаторного. Оба иска направлены на восстановление прав собственника, но есть и отличия:
Исковое заявление собственник может подать в отношении любого имущества – недвижимого и движимого. Нужно приложить к заявлению правоустанавливающие документы на спорное имущество, иначе дело вряд ли рассмотрят. Такими документами могут быть:
В суде истцу нужно заявить:
Но Гражданский кодекс защищает и добросовестного владельца. В ответ на иск тот может потребовать компенсировать содержание имущества на период, за который был рассчитан доход с владения. Однако расходы нужно обосновать, они должны действительно улучшить характеристики имущества либо дополнить ее новыми функциями.
Кроме того, если от вещи можно отделить улучшения, то добросовестный владелец может оставить их себе либо потребовать компенсации при невозможности отделения. Сумма компенсации не должна превысить сумму произведенных улучшений.
Госпошлину при подаче искового заявления оплачивает истец. Ее размер рассчитывается исходя из стоимости спорного имущества.
Например, госпошлину по иску о возврате недвижимости рассчитают по ее кадастровой стоимости. А пошлина для движимого имущества будет рассчитана исходя из ее стоимости, указанной на документах при приобретении вещи. Если имущество уже утратило свой товарный вид, то для оценки стоимости нужно заказывать экспертную оценку у оценщиков.
Истец может вернуть судебные расходы при полном удовлетворении иска, а если дело выиграно частично, то можно вернуть госпошлину пропорционально требованиям, которые удовлетворил суд. Если суд в иске отказал, то госпошлину не возвращают.
Решение суда
Есть ситуации, когда решение суда при рассмотрении дела об истребовании имущества из незаконного владения будет отрицательным. Собственник точно проиграет иск, если имущество погибло – истребовать уже нечего. А недобросовестным владельцем могут признать собственника, если тот:
Такие сделки суд признает недействительными. В итоге покупатель должен вернуть вещь собственнику, а договор расторгается.
Верховный и Высший арбитражный суд в совместном Постановлении Пленумов 29.04.2010 № 10/22 разъяснили, что если недвижимость не зарегистрирована в ЕГРН за прежним собственником, то покупателя могут признать недобросовестным. Если приобретатель успел зарегистрировать в недвижимости других людей, то он должен их оттуда выписать. Наконец, если покупатель отказывается выполнить утвержденное решение суда, то истцу нужно получить исполнительный лист и обратиться к судебным приставам, которые принудительно выселят покупателя и членов его семьи из чужой недвижимости.
Добросовестным покупателя признают и в том случае, если вещь приобретена на возмездной основе. Если сделка была безвозмездной, то новый собственник возвращает имущество прежнему, законному владельцу вещи независимо от того, каким способом приобреталось имущество.
Покупатель должен доказать передачу ему имущества по воле прежнего владельца. Но если имущество было изъято по решению суда, которое впоследствии отменили, то суд признает передачу имущества помимо воли собственника.
При рассмотрении дела суд проверяет правомерность полномочий собственника и если нижестоящий суд ошибся в определении правомерности, то вышестоящая инстанция должна отправить дело на новое рассмотрение.
Кто считается добросовестным владельцем
С 1 января 2020 года добросовестным владельцам будут выплачивать компенсации денежных средств, потраченных на имущество, которое изъяли из незаконного владения. Для этого нужно, чтобы приобретателя имущества признали добросовестным – такой собственник не знает и не может знать о том, что продавец приобрел продаваемое имущество незаконно и не должен быть его владельцем. Добросовестному приобретателю нужно доказать проявленную разумную осторожность и осмотрительность при совершении сделки. Он должен доказать, что смог проверить контрагента по сделке и у него не возникло сомнений в честности продавца. Добросовестный покупатель должен опираться на данные из официальных реестров и не знать о мошеннических действиях с имуществом.
По общим правилам у добросовестного покупателя не должны отнять купленное имущество, за которое новый собственник заплатил действительную стоимость. Но законодательством предусмотрены нормы, согласно которым продавец либо прежний собственник может истребовать имущество из незаконного владения.
Истребование имущества у добросовестного владельца
У добросовестного владельца отберут приобретенное имущество по иску прежнего собственника в нескольких случаях:
Последние изменения в Гражданский кодекс дают более широкую защиту прав добросовестного приобретателя и тот теперь может рассчитывать на возмещение убытков при приобретении имущества у незаконного собственника. Так, если в течение полугода добросовестный приобретатель не получил возмещение убытков по исполнительному листу, то ему выплачивается однократная единовременная компенсация за государственный счет.
Размер такой компенсации устанавливается судом в каждой конкретной ситуации. Например, если речь идет о приобретении жилья, то ему могут выплатить либо стоимость недвижимости по договору купли-продажи, либо по кадастровой стоимости истребуемого имущества, которая определяется на дату вступления в силу судебного акта о компенсации понесенных расходов.
Если за время исполнительного производства приобретатель смог частично возместить убытки, компенсацию уменьшат на сумму уже взысканных расходов.
После выплаты компенсации право на возмещение расходов с незаконного продавца недвижимости будет уже у государства, которое потребует вернуть сумму расходов, потраченных на компенсацию добросовестному приобретателю.
Владение законное, незаконное, юридическое и физическое // Анализ в определении Верховного суда об источнике повышенной опасности
Недавно гражданская коллегия Верховного суда (ВС) выпустила любопытное определение, в котором довольно подробно разобрала варианты владельческих ситуаций. Вопрос о том, кто является владельцем, встал в контексте правил об источнике повышенной опасности. За рулем чужого автомобиля был человек, которому собственник дал ключи и регистрационные документы. Является ли он владельцем? Если да, то отвечать за ущерб должен именно он.
Нижестоящие суды разошлись во мнениях. С одной стороны, была высказана позиция, что при таких обстоятельствах водитель является владельцем. Так посчитали первая и кассационная инстанции. С другой стороны, апелляция сочла, что для признания водителя владельцем необходимы еще доказательства наделения правом на владение, в качестве которых может выступать, например, доверенность. Так как ее не было, то владельцем продолжает быть собственник.
Верховный суд не поддержал полностью ни один из вариантов. Он аккуратно обошел вопрос о праве на владение. Действительно, чтобы признать кого-либо владельцем, совсем не обязательно, чтобы у него было право на владение. Это очевидный тезис, который не учла апелляция. При этом ВС не согласился и с выводом о том, что владение как факт было передано водителю. В определении довольно подробно изложено то, какие бывают виды владения. Это описание заслуживает цитирования (выделение полужирным мое).
«Под владением в гражданском праве понимается фактическое господство лица над вещью. Такое господство может быть владением собственника, а также обладателя иного вещного права, дающего владение; владением по воле собственника или для собственника (законное владение, которое всегда срочное и ограничено в своем объёме условиями договора с собственником или законом в интересах собственника); владением не по воле собственника (незаконное владение, которое возникает в результате хищения, насилия, а также вследствие недействительной сделки).
При рассмотрении настоящего спора стороны не ссылались на то, что автомобиль «Toyota Avensis» находился в чьём-то незаконном владении. Соответственно, суду следовало разрешить вопрос, находился ли он во владении собственника либо во владении другого лица по воле собственника, имея в виду, что для признания того или иного субъекта владельцем источника повышенной опасности необходимо установить наличие одновременно как факта юридического владения, так и факта физического владения вещью.
При этом необходимо учитывать, что письменная доверенность не является единственным доказательством наделения лица, не являющегося собственником, правом владения транспортным средством, а факт управления транспортным средством, в том числе и по воле его собственника, не всегда свидетельствует о законном владении лицом, управлявшим им, данным транспортным средством.
В связи с этим передача транспортного средства другому лицу в техническое управление без надлежащего юридического оформления такой передачи не освобождает собственника от ответственности за причинённый вред».
Итак, для протокола отметим, какие виды владения выделяет ВС.
Владение законное и незаконное, на первый взгляд, разделяются по критерию воли собственника. Однако в тексте определения этот критерий не выдержан последовательно. Например, законным может быть владение «по воле собственника или для собственника». Видимо, бывают случаи, когда владение для собственника бывает не по его воле. В свою очередь, к владению незаконному отнесено владение вследствие недействительной сделки. Известно, однако, что бывают недействительные сделки без пороков воли. В таком случае владение все же следует считать полученным по воле собственника, но незаконным.
Наконец, ВС прямо пишет, что «факт управления транспортным средством, в том числе и по воле его собственника, не всегда свидетельствует о законном владении». На этой фразе я ниже остановлюсь подробнее.
Есть еще владение юридическое и физическое. Что понимается под каждым из них, понять не менее сложно, чем разобраться в критерии разделения законного и незаконного владения. Очевидно только, что под юридическим владением понимается не само право на владение, так как ВС написал, что владение — это «фактическое господство». Вероятно, что это владение, основанное на праве. Главное — оно может отличаться от физического владения. Иными словами, у вещи могут быть два разных владельца — юридический и физический.
На самом же деле здесь, мне кажется, смешиваются две классификации владения. «Юридическое и неюридическое» владение — это владение, основанное и не основанное на праве на владение. Я склоняюсь к мысли, что такое разделение совпадает с законным и незаконным владением. «Нефизическое и физическое» владение — это владение опосредованное и непосредственное. Выделение «физического» владения в таком контексте подразумевает, что у вещи могут быть два владельца. Иными словами, ВС, кажется, признает возможность хорошо известного двойного владения в российском праве, однако не ясно, насколько это признание осознанно. Впрочем, едва ли стоит спорить с тем, что двойное владение есть в российском праве.
Наконец, есть еще некое «техническое управление» — фраза, использованная для иллюстрации ситуации, когда кто-то контролирует вещь, но не является ее владельцем. Такое положение тоже хорошо известно теории владения в виде фигуры так называемого владеющего слуги (от Besitzdiener в немецком праве): кто-то получает власть над вещью, но находится под контролем ее владельца. В таком случае последний продолжает быть владельцем в глазах права.
Верховный суд, очевидно, связывает ситуацию «технического управления» с упоминаемым им фактом управления по воле собственника, который «не всегда свидетельствует о законном владении». Надо признать, что фраза построена крайне неудачно. Может показаться, что тот, кто «технически» управляет машиной, является в таком случае ее незаконным владельцем. В действительности же он просто не является владельцем.
В итоге рассуждения ВС, мне кажется, довольно сильно запутали ситуацию для нижестоящих судов. Достаточно четкой характеристики различных видов владения в определении нет. Суды, я боюсь, при новом рассмотрении этого дела увязнут в рассуждениях о том, каковы критерии «технического» управления и в чем его отличие, например, от «юридического» (?) управления.
На мой взгляд, в этом споре можно было дать более простое указание: выяснить, был ли водитель нанят собственником. Если был, то его можно признать «владеющим слугой», а реальным владельцем будет собственник. Если же водитель не был работником, то он являлся владельцем. У кого были «регистрационные документы», была ли «доверенность на управление» — не важно. Важно, кто фактически контролировал движение автомобиля и каковы были его юридические отношения с собственником.
Кто может подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения?
Подать такой иск (который также именуется виндикационным) могут:
1) собственник имущества (ст. 301 ГК РФ).
Если ваше право собственности на недвижимость не зарегистрировано, вы все равно можете подать иск и доказать в суде, что право собственности у вас возникло. Но учтите, что недостаточно будет подтвердить только то, что имущество числится на балансе вашей организации (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Потребуются также иные доказательства, например, договоры, акты приема-передачи и т.д.
Если ваше право собственности возникло раньше, чем ввели госрегистрацию прав на недвижимость, вы вправе заявить иск, даже если в ЕГРН указан другой собственник, чье право зарегистрировано на основании ничтожной сделки (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 N 15293/10).
Собственник может подать иск и в том случае, когда он передал имущество:
в залог. Например, когда залогодержатель неправомерно распорядился таким имуществом (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10);
лизинг, если он истребует имущество не у лизингополучателя, а у третьего лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2001 N 2626/01);
2) владелец по закону или договору (ст. 305 ГК РФ). Вы можете подать виндикационный иск, если вам принадлежит имущество на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, которое предусмотрено законом или договором. Например, если вы залогодержатель, то можете истребовать имущество из чужого незаконного владения, даже если таким незаконным владельцем является залогодатель (п. 1 ст. 347 ГК РФ);
3) давностный владелец (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010), то есть тот, кто пока еще не стал собственником в силу приобретательной давности, но владеет имуществом как своим собственным.
Кто не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения?
Такой иск подавать, в частности, не могут:
учредитель (акционер) общества, чтобы истребовать то имущество, которое он передал в уставный капитал этого общества (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13);
арендатор для истребования у третьего лица имущества, которое он должен был получить в аренду (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66);
тот, кто утратил право собственности на законном основании (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 5194/09). Например, когда продавец передал имущество покупателю;
тот, чье право собственности на недвижимость было зарегистрировано на основании ничтожной сделки (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 N 7317/13);
тот, чье право собственности на движимое имущество возникло на основании ничтожной сделки, притом что нет других оснований (п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
По вопросу оказания юридической помощи обращайтесь по телефонам:
Приобретательная давность: как оформить право собственности
Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.
Эксперты в статье:
Срок владения — 15 лет
Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.
Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.
Условия для приобретения права собственности:
Только через суд
При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.
В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:
— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.
Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество
Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:
Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.
Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.
«В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований, направленных на установление права собственности в силу приобретательной давности, суды отказывают. Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по ст. 234 Гражданского кодекса. К примеру, несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения», — говорит адвокат, основатель AVG Legal Алексей Гавришев.
Случай из практики Верховного суда
Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.
Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.
В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.