Что такое нормальный износ помещения

Что такое нормальный износ помещения

Каждому владельцу арендуемой недвижимости приходится сталкиваться с нормальным износом и ущербом имуществу даже от лучших арендаторов. Знание разницы между ними может повлиять на потенциальную прибыль доходной недвижимости и обеспечить бесперебойную аренду.

В этой статье мы обобщили нашу практику при сдаче и возврате недвижимости на основе нескольких сот сделок аренды. Здесь мы расскажем, что такое нормальный износ помещения, как определить разницу между нормальным износом и нанесением ущерба арендатором, и как продлить срок службы предметов в арендуемом имуществе, чтобы снизить операционные расходы и увеличить денежный поток.

Что такое нормальный износ недвижимости?

Фраза “нормальный износ” используется для описания того, как предметы изнашиваются или обесцениваются с течением времени из-за ежедневного использования, а не неправильного использования или пренебрежения.

Хорошим примером нормального износа, не связанного с недвижимостью, может быть ваша любимая пара джинсов. Скорее всего, они выглядят совсем не так, как в тот день, когда вы их купили, но они изнашиваются от обычного использования, а не от злоупотребления.

Предметы в арендуемом имуществе, которые нуждаются в ремонте из-за нормального износа, как правило, являются ответственностью арендодателя, а не арендатора. Например, водонагреватель может со временем испортиться при обычном повседневном использовании, или жалюзи на окнах, возможно, в итоге потребуется заменить.

Нормальный износ и ущерб

Арендодателям важно понимать разницу между нормальным износом и намеренным или ненамеренным ущербом, чтобы помочь сохранить арендуемую недвижимость как можно более прибыльной, как можно дольше.

С одной стороны, ремонт и техническое обслуживание являются частью обычных эксплуатационных расходов. Однако совсем другая ситуация, если арендатор повреждает или уничтожает что-то из-за неправильного использования. Если на двери появится вмятина, потому что арендатор открывал ее ногой, арендодатель может взять деньги из страхового депозита, чтобы оплатить ремонт.

Вот несколько распространенных примеров, с которыми каждый владелец арендуемой недвижимости сталкивается в то или иное время:

Примеры нормального износа:

• Краска выцветает или отслаивается

• Обои порванные или потертые

• Затирка становится обесцвеченной или рыхлой

• Деревянные полы со следами потертостей, нуждающиеся в ремонте

• Выцветание ковра в зонах с интенсивным движением

• Горелки плиты со временем выходят из строя

• Холодильник не охлаждается из-за грязных змеевиков

• Течет сантехника в ванной комнате или на кухне

• Образование плесени из-за плохой вентиляции

• Зеркало в ванной комнате серебрится или изнашивается с возрастом

• Двери и окна прилипают из-за деформированных рам от влажности

• Ослабленные дверные ручки или петли

• Окна трескаются из-за оседания фундамента

• Шторы или жалюзи, выцветающие от воздействия солнечного света

• В воде ржавчина из-за старых водопроводных труб.

Примеры ущерба, выходящего за рамки нормального износа:

• Стены перекрашиваются или оклеиваются обоями без разрешения

• Отверстия в стене или в дверях

• Ожоги от сигарет или несмываемые пятна на ковре

• Сколы плитки на полу из-за падения предметов

• Чрезмерное количество грязи, оставшейся на кухонной плите или в духовке

• Плесень, растущая в холодильнике

• Засоры в канализационных трубах из-за неправильного использования

• Нагревательные элементы духовки сломаны или деформированы

• Сломанная или потрескавшаяся эмаль раковины или ванны

• Двери или шкафы, сорванные с петель

• Царапины на поверхностях мебели

• Отсутствующие оконные экраны или замки

• Треснувшее зеркало в ванной комнате

Как контролировать и минимизировать ущерб недвижимости

Арендодатели и управляющие недвижимостью могут помочь свести к минимуму потенциальный ущерб, причиненный арендатором, и продлить срок службы помещения, внутренней отделки и оборудования.

Акт приема-передачи

Составление акта приема-передачи и проверка помещения вместе с арендатором в день его переезда — это первый шаг к тому, чтобы свести ущерб к минимуму. Заполнив акт вместе с арендатором, у вас есть возможность объяснить, как все работает и что делать, если что-то сломается.

Когда арендатор съезжает, вы можете сравнить, в каком состоянии помещение было при въезде, чтобы определить ущерб, причиненный арендатором, по сравнению с обычным износом.

Плановое и сезонное техническое обслуживание

Арендодатели, которые оперативно реагируют на запросы арендаторов о ремонте, могут помочь предотвратить превращение мелких предметов, таких как потеки под кухонной раковиной, во что-то серьезное, например, проект по устранению плесени. Выполняя регулярное сезонное техническое обслуживание, арендодатели могут продлить срок службы оборудования до того, как оно износятся.

Примеры сезонного технического обслуживания включают обслуживание системы отопления и охлаждения перед летом и зимой, а также поверку счетчиков, электро и противопожарного оборудования.

Периодические проверки

Проведение периодических проверок помогает свести ущерб к минимуму и поддерживает вашу собственность в отличном состоянии до, во время и после сдачи в аренду. Существует пять видов проверок, которые обычно проводят владельцы арендуемой недвижимости:

• Проверка при въезде для документирования текущего состояния имущества и составления списка предметов и оборудования, для предотвращения споров и в качестве доказательства нанесения ущерба собственности арендодателя.

• Ежеквартальные проверки внутреннего и внешнего вида имущества, запланированные с арендатором заранее, чтобы избежать нарушения права арендатора на спокойное пользование.

• Периодический визуальный осмотр внешнего вида объекта, чтобы убедиться, что объект используется.

• Проверка при выезде, когда арендатор освобождает имущество, для сравнения текущего состояния имущества с контрольным списком при въезде, заполненным в день въезда арендатора.

• Проверки при смене собственника в любое время, когда собственность переходит из рук в руки или новый управляющий недвижимостью берет на себя ежедневные заботы недвижимости.

Заметки и фотографии

Картинка стоит тысячи слов, особенно когда арендодателю приходится удерживать часть страхового депозита арендатора, чтобы оплатить необычный ущерб. Фотографии, видео и подробные заметки должны быть сделаны во время проверок при въезде и выезде, а также во время обычных проверок, проводимых, когда арендатор занимает недвижимость.

Обязательно храните фотографии и заметки о проверке и ремонте в порядке и безопасности.

Использование страхового депозита за аренду на случай ущерба

Что произойдет, если во время обычной проверки или когда арендатор съедет, вы обнаружите дверь, свисающую с петель, пробитые стены, демонтированные батареи отопления или разбитое окно? Ни один инвестор не хочет платить из своего кармана за ущерб, подобный тому, который явно был причинен арендатором.

Законодательство и договор аренды определяют, как можно использовать страховой депозит арендатора для оплаты ущерба, причиненного арендатором. Прежде чем возвращать деньги из залога за аренду, проконсультируйтесь с вашим управляющим недвижимостью или юристом по недвижимости, чтобы понять, каковы ваши права как арендодателя.

Если вы решите, что можете использовать страховой депозит арендатора для покрытия ущерба, не забудьте сначала сделать несколько вещей:

1. Детализируйте ущерб, сравнивая контрольные списки въезда и выезда друг с другом и используя фотографии и видео, снятые для документирования и доказательства ущерба.

2. Оцените стоимость ремонта, получив предложения от надежного подрядчика или используя стандартный прайс-лист на ремонт, предоставленный вашей компанией по управлению недвижимостью.

3. Верните страховой депозит арендатору до истечения крайнего срока с удержанием суммы, необходимой для ремонта и добавьте подробный список ремонтных работ.

Заключительные мысли на эту тему

Нормальный износ арендуемого имущества происходит, когда предметы изнашиваются из-за обычного ежедневного использования. Арендодатели несут ответственность за ремонт предметов, которые ломаются из-за нормального износа, но могут использовать часть страхового депозита для оплаты повреждений, выходящих за рамки нормального износа и причиненных арендатором.

Арендодатели должны относиться к своим арендаторам справедливо, понимая разницу между нормальным износом арендуемого имущества и ущербом, причиненным арендатором.

Источник

Что означает состояние нормального износа или договор аренды в помощь

Часто в Интернете можно встретить вопрос: «Что Вы понимаете под словами «нормальный износ имущества», когда они применяются при аренде нежилых помещений?» Его задают как арендаторы, так и арендодатели.
Попробуем ответить на него.

Ситуация, описанная на форуме:
ООО «А» приняло решение сдавать в аренду один из офисов, сделало
в нем ремонт и заключило договор аренды с ООО «Б» на год. По истечении года ООО «Б» выехало из помещения. При приемке помещения ООО «А» обнаружило, что в помещении потерты и загрязнены обои, в некоторых местах вытерт ковролин. Чтобы сдать помещение новым арендаторам, в нем нужно снова сделать ремонт.
ООО «Б» компенсировать стоимость ремонта отказывается, ссылаясь на то,
что это нормальный износ помещения.

В договоре прописана типовая формулировка:
«Арендатор обязан возвратить помещение Арендодателю в том состоянии,
в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа».
В связи с этим у ООО «А» возник вопрос, как определить, что относить к нормальному износу, а что подлежит восстановлению за счет арендатора?

Что такое нормальный износ

Значение словосочетания «нормальный износ» ни в законодательстве,
ни в юридической литературе не дано.

В целом можно говорить о том, что износ — это ухудшение состояния объекта
(его части) и, как следствие, его обесценивание. Такое происходит по множеству разных причин: временных, природных, технологических и экономических. Исходя из этого, обычно выделяют три вида износа:
физический — износ имущества и его частей, вызванный ухудшением первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
моральный — износ имущества и его частей, вызванный несоответствием характеристик имущества современным требованиям рынка;
экономический — это уменьшение стоимости имущества ввиду изменения внешних факторов (экологических, экономических, политических и так далее).

Говоря об износе арендованного помещения при его возврате, скорее всего,
имеют в виду физический износ. Следовательно, он может быть обусловлен воздействием природно-климатических факторов или жизнедеятельностью человека.

Как было сказано выше, какое из этих воздействий подпадает под понятие «нормальный износ» помещения в период аренды, в законодательстве не определено. По нашему мнению, это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине.

Так, арендатор не может влиять на природно-климатические факторы. Например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Что касается износа вследствие жизнедеятельности человека, этот фактор имеет оценочный характер. Как видно из таблицы ниже, не во всех случаях арендатор может повлиять на износ помещения.

При возврате помещения арендатору целесообразно вместе с арендодателем проанализировать причины, по которым возник каждый из недостатков помещения.
В этом случае можно будет четко ответить на вопрос, нормальный это износ или нет.

Чем может помочь договор аренды

Не всегда можно четко определить, относится ли ухудшение помещения к нормальному износу. Как видно из таблицы, в последнем пункте приведено ухудшение, которое носит спорный характер. С одной стороны, вина арендатора присутствует,
но с другой — такое ухудшение неизбежно. Арендодатель мог его предвидеть и установить защитные отбойники для стен. Кроме того, у каждой стороны свое понимание слов «нормальный износ», из-за чего порой возникают спорные ситуации.

Примеры формулировок условия договора аренды:
«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают такое ухудшение состояния Помещения, которое не будет препятствовать дальнейшему использованию Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованных Арендодателем изменений, произведенных Арендатором. Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами, включая обесцвечивание окраски стен, пола и потолка, а также ухудшения Помещения, возникшие не по вине Арендатора».

«Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом допустимого износа:
— пол: допускается выгорание цвета полового покрытия от солнца, наличие вытертых мест от стульев;
— стены: допускается выгорание цвета обоев и наличие потертостей от стульев;
— (иные показатели)».

«Арендатор обязуется освободить и сдать арендуемое Помещение Арендодателю на дату окончания срока аренды по Акту приема-передачи и оплатить стоимость ремонта, если повреждения возникли по вине Арендатора и выходят за рамки нормального износа.
Под нормальным износом стороны понимают ухудшение состояния Помещения, вызванное природно-климатическими факторами. Причины возникновения повреждений расследуются технической комиссией Арендодателя совместно с представителем Арендатора и фиксируются в отдельном акте».

Как определить точку отсчета «нормальности»

Когда стороны договора аренды определяют, относится ли ухудшение помещения
к нормальному износу, они должны фактически сравнить состояние помещения
в момент возврата с его состоянием до передачи арендатору. Чтобы это можно было реализовать, нужно зафиксировать первоначальное состояние помещения.
И чем более конкретным и полным будет описание помещения, тем меньше спорных моментов возникнет при возврате арендуемого помещения.

Обратите внимание!
Госнедвижимость передают арендатору на основании передаточного акта,
в котором должны быть указаны (п. 7 Положения о сдаче в аренду госнедвижимости):
— место и дата составления акта;
— регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
— характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
— сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Для иных объектов аренды нет установленных обязательных форм акта или перечня условий, которые следует в него включить. Однако за основу при составлении документа о передаче можно взять перечень условий, обязательных для включения
в передаточный акт при передаче госнедвижимости.

Кроме того, в документе о передаче помещения можно отразить, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также целесообразно упомянуть в нем.

К документу о передаче можно приложить фотографии, сделанные при совместном осмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждую фотографию рекомендуем подписать обеим сторонам договора аренды с указанием реквизитов этого договора. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора ни одна из сторон не могла ссылаться на то, что фотографии сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен иной объект.

Источник

Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?

Вопрос: Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?

В ГК РФ неоднократно применяется термин «нормальный износ» (к примеру, в ст. ст. 622, 689, 755). При этом гражданское законодательство не содержит четкого определения этого понятия.

В комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (постатейный) (Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Барышев С.А., Вахрушева Ю.Н., Долотина Р.Р., Елизарова Н.В., Закиров Р.Ю., Захарова Н.А., Иванишин П.З., Морозов С.Ю., Михалева Т.Н.) указано, что в отношении имущества допускается нормальный износ, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества.

На практике под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильных (с соблюдением рекомендаций завода-изготовителя) эксплуатации или хранении объекта (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010 по делу N А73-3067/2010).

Например, в Определении Верховного Суда РФ от 11.07.2016 N 301-ЭС16-7745 по делу N А82-6309/2015 суд установил, что повреждения в виде сколов на раковинах, разбитых окон, отсутствия керамической плитки не являются следствием нормального износа помещения.

В Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.05.2017 N Ф02-1984/2017 по делу N А10-2748/2016 сделан вывод о том, что под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия.

Суд признал, что дефекты кровли были обусловлены нормальным износом использованного при строительстве материала, предоставленного истцом, а не качеством выполненных ответчиком работ (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.09.2014 по делу N А33-14831/2013).

Суд не признал нормальным износом повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях; повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до низлежащих слоев, протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2016 N Ф05-10510/2016 по делу N А40-192472/2015)

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2015 N Ф05-11582/2015 по делу N А40-77482/14 суд пришел к выводу о том, что неисправность колесных пар вагонов («выщербины обода колеса, раковины») не является эксплуатационной, не была вызвана естественным износом деталей и узлов вагона в процессе его эксплуатации и не связана с нормальным износом, а образовалась в результате их неправильной эксплуатации перевозчиком.

В другом деле суд исходил из того, что следствием обычного использования помещений по назначению (под офис) является потертость полов и загрязнение стен; вопрос о том, превышает ли степень загрязнения и потертости полов и стен уровень нормального износа, может быть решен, если достоверно известно состояние полов и стен до начала действия договора аренды (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.05.2015 N Ф08-2739/2015 по делу N А53-23219/2014).

Суды посчитали появление трещин на стенах нормальным износом здания со ссылкой на СП 63.13330.2012 и Пособие по проектированию каменных и армокаменных конструкций (к СНиП 11-22-81) (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2016 N Ф09-8348/16 по делу N А76-13488/2015).

В соответствии с сервисной книжкой (ограничение области действия гарантии) автомобиля гарантия изготовителя ограничена дефектами производственного характера и не распространяется на случаи, вызванные, в частности, нормальным износом любых деталей, естественным старением покрытия деталей ходовой части и элементов системы выпуска отработавших газов и т.д., в сервисной книжке автомобиля приведен закрытый перечень деталей, подверженных износу и (или) разрушению при нормальной эксплуатации, фрикционные диски АКПП к числу таких деталей не отнесены (Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2011 по делу N А09-7945/2010).

Недостатки топливной системы не связаны с нормальным износом агрегатов, соответствующим текущему пробегу/сроку эксплуатации автомобиля, и не являются следствием интенсивной/тяжелой эксплуатации автомобиля (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 19.07.2017 по делу N 33-14934/2017).

Суд отклонил доводы апелляционной жалобы о том, что указанные в заключении эксперта повреждения в виде следов загрязнения, потертостей, порывов являются следствием нормального износа, с учетом нормы амортизации внутренней отделки помещений и срока их эксплуатации отделка помещений была амортизирована на 100%, согласно же заключению эксперта дефекты и повреждения не подпадают под понятие нормального износа имущества (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 N 18АП-15153/2015 по делу N А47-11852/2014; Определением Верховного Суда РФ от 03.08.2016 N 309-ЭС16-8589 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).

Источник

Возмещение ущерба мебели в арендованом жилье

При сдаче арендованной квартиры арендодатель увидел, что у дивана в одном месте разошелся шов. Кроме этого, за время эксплуатации светлый кожаный диван немного запачкался. Диван эксплуатировался правильно, на него ничего не проливали, пятен нет, только стал потемнее со временем. Фотографий исходного состояния дивана у меня нет. Арендодатель говорит, что это диван б/у. Он хочет заменить обивку всего дивана, что довольно дорого, или предлагает отдать этот диван, чтобы ему купили новый. Арендодатель прав?

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Сдавая квартиру, собственник должен осознавать, что, скорее всего, получит свое жилье не в том состоянии, в каком оно было передано квартиросъемщику, поскольку квартира и находящаяся в ней мебель являются средством для получения прибыли наймодателем и наниматель имеет полное право использовать указанное имущество.

Следует различать понятия «порча имущества» (случайная или намеренная) и «естественный износ» (амортизация). При этом законодательно эти понятия четко не определены. Амортизация – это постепенное снашивание фондов (оборудования, зданий, сооружений) и перенесение их стоимости по частям на вырабатываемую продукцию (в нашем случае – перенесение стоимости ремонта на стоимость арендной платы). Наниматель не должен платить за повреждения, появившиеся по естественным причинам. Если есть повреждения, учитывается их характер, оценивается, не относятся ли они к нормальному (естественному) износу. Например, продавленный матрас – это естественный износ в процессе эксплуатации, а порванный – это причиненный вред, ответственность за который ложится на нанимателя, если он был передан в нормальном состоянии.

Источник