Что такое новостройка в недвижимости
Что такое новостройка: главные преимущества, правила оформления ипотеки на недвижимость
Покупка собственного жилья для большинства граждан является серьезным шагом в жизни. Чтобы накопить необходимую сумму, зачастую требуется много лет. По этой причине на сегодняшний день актуальным является жилищное кредитование. Есть два варианта приобретения недвижимости в кредит — долгосрочная ипотека на первичное жилье или покупка имущества на вторичном рынке. Любой из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы, которые следует знать каждому заемщику для проведения тщательного анализа перед покупкой. Перед началом оформления договора нужно четко знать, какой объект недвижимости считается новостройкой для ипотеки.
Что такое новостройка
Многие люди полагают, что новостройка — это новый, недавно выстроенный многоквартирный дом. При этом б/у жилье представляет собой объекты в старом имущественном фонде. Прежде всего, указанное разделение выполняется по записи в ЕГРН. Там указано, на какого владельца оформлено право собственности в установленном порядке.
Под первичным фондом подразумевают все имущественные объекты, не имеющие прав собственности в отношении каких-либо субъектов. После официального введения дома в эксплуатацию покупатели выполняют регистрацию прав собственности на жилой объект. С того момента, как новый владелец получает свидетельство, квартирный статус изменяется на «вторичное жилье».
Значительное отличие ипотечного кредита на новостройку от приобретения б/у квартиры состоит в особенностях осуществления проводимых сделок.
Юридические лица, покупающие в кредит жилье на вторичном рынке недвижимости, обязаны однократно составить заявление и направить его совместно с пакетом документов на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. Далее после обработки заявления на клиента будет зарегистрировано право собственности.
В случае, когда клиент банковской организации делает выбор в пользу ипотеки на первичном рынке, в ходе строительства в качестве залога по займу будет выступать обеспечение права требования. Это будет по условиям договора о принятии участия в долевом строительстве. Когда строительство окончится, и квартира будет передана в эксплуатацию, клиент может оформить ипотечный кредит.
Отличия вторичного жилья и новостройки
Многие заемщики не знают, что лучше — вторичка или новостройка. Гражданин, который хочет взять на себя долгосрочное обязательство, должен исходить из индивидуальной ситуации в жизни, а также своих желаний.
Недвижимость на вторичном рынке имеет такие преимущества:
Стоит заметить, что при оформлении такого вида жилья есть и некоторые минусы. Например, квартиру нужно проверить на наличие собственников, претендующих на её часть, а также на наличие задолженности. Стоит учесть, что б/у жилье может быть в неудовлетворительном состоянии, вследствие чего в нём требуется капитальный ремонт.
Квартиры в новостройках тоже имеет преимущества и недостатки. В первую очередь, они имеют меньшую стоимость, чем варианты вторичного жилья. Притом отличие в цене может достигать в некоторых случаях от 30% до 50%.
Покупая первичный имущественный объект, заемщик будет наверняка уверен, что он единственный собственник. Помимо этого, в недавно купленной квартире не понадобится делать ремонт заново, исправляя ошибки предыдущих собственников.
Дополнительным плюсом покупки нового жилья принято считать наличие схожей социальной инфраструктуры. Другими словами, соседи нового собственника будут иметь примерно одинаковый статус и уровень дохода.
Важно знать и минусы оформления ипотечного займа на новостройку. Стоит учесть, что такие виды домов находятся далеко от центральной части города, либо от удобных жилых районов. Важным моментом считается также долгое ожидание строительства многоквартирного дома. Потенциальные заемщики несут риск, связанный с оправданной платой за сниженную стоимость имущества.
Нужно внимательностью относиться к выбору самого застройщика. Стоит помнить также о вероятности усадки недавно построенного дома. В основном, она заметна в период до 7 лет, независимо от того, как выполнено строительство — качественно или нет.
Процедура оформления договоров
Банк принимает решение в течение определенного периода времени, который затягивается до нескольких дней. В течение этого периода сведения, предоставленные клиентом, тщательно проверяются. Также банк оценивает благонадежность самого заемщика. Когда банк принимает положительное решение по заявке, с клиентом заключается кредитный договор. Оформление данного документа происходит в определенные сроки. Зачастую потенциальному заемщику они оглашаются в момент одобрения кредита.
Получив одобрение от кредитора на оформление ипотеки, покупателю понадобится заключить два договора с такими учреждениями:
Указанный порядок связан с тем, что ипотечный займ на квартиру в новостройке может оформляться на основе документального подтверждения факта будущей покупки. Подписав официальный документ, клиент официально заключает кредитную сделку, после чего он уже не может её расторгнуть.
Договор с застройщиком
С данной инстанцией клиент заключает договор долевого участия. Подобная бумага включает в себя такую информацию:
Важно! В договоре обязательно должно быть указано, какие гарантии дает застройщик покупателю.
Оформляя договорные отношения с застройщиком, необходимо обращать внимание на все условия, включая незначительные детали. Стоит заметить, что на основе данного документа будет составляться кредитный договор с банком на получение ипотеки.
Заключение договора с банком
Коммерческий банк должен понимать, на какую сумму будет оформлен кредит и в какие сроки построится многоквартирный дом. По этой причине необходимо обратиться к кредитору только после составления официального договора с компанией застройщиком.
Банк детально проанализирует оформленное соглашение, после чего один экземпляр сохранит у себя. В договоре с кредитором необходимо обратить внимание на основные условия:
Вместе с кредитным договором, клиенту выдаётся график платежей, где четко указана дата внесения ежемесячного взноса и его точная сумма. Указанных сроков необходимо придерживаться в обязательном порядке.
Важно! При допущении просрочки по выплатам получателю начисляются штрафные санкции в размере, который указан в договоре.
Особенные характеристики ипотеки в новостройке
Ипотечный кредит на недвижимость в новостройках имеет схожие черты с привычной ипотекой. При детальном рассмотрении можно выявить некоторые различия. К примеру, жилье в новостройках еще не сдано в эксплуатацию, поэтому его владельцем по документам является застройщик.
Также есть другие отличия ипотеки в новостройке:
Размер процента на ипотеку также отличается. Если оформляется кредит на новостройку, то здесь процент будет выше, чем на вторичное жильё. Стоит заметить, что при завершении строительства процентная ставка снижается, квартира переходит в залог банковской организации. Объект находится под обеспечением до того момента, пока плательщик не рассчитается по кредиту.
Какая недвижимость считается новостройкой
Обсуждение этого вопроса началось после ситуации, когда эксперты двух разных компаний, подсчитывая число жилых комплексов, не сошлись в количестве – расхождение составило более десятка позиций.
К какому типу причислить квартиры в новостройках
Казалось бы, нет ничего проще, чем посчитать недвижимость, реализуемую непосредственно застройщиком. Но жилье, чаще всего, продаётся ещё в процессе строительства объекта. Продают его владельцы, купившие это жильё раньше.
Эксперты из сферы недвижимости сошлись на том, что причислять объект к первичному либо вторичному следует по юридическому статусу. По их мнению, к первичному жилью относятся квартиры, которые продают застройщики по договору купли-продажи либо долевого участия. Однако когда владелец перепродает недвижимость в недостроенном здании, при неоформленном праве на собственность, это жилье считается первичным. При оформлении права на собственность, недвижимость попадает в разряд вторичного жилья.
Какой объект будет считаться новостройкой
Ситуацию, когда в новопостроенном здании продано практически все жильё, за исключением нескольких квартир, каждый аналитик может рассматривать на своё усмотрение. В зависимости от количества оставшихся невыкупленных квартир и срока, когда дом был сдан в эксплуатацию.
Что касается реконструируемых зданий, то вряд ли можно назвать первичным жилье, в котором владелец провёл ремонт, хоть оно и смотрится как новое. Тем не менее, некоторые аналитики относят такое жилье к новостройкам. Они считают необходимым брать во внимание изменение числа квартир, наличие записи в реестре и кадастровый номер. При отрицательном ответе жилье будет считаться вторичным.
Почему так важен статус квартиры
Информация о том, к какому разряду относится жилье, на самом деле имеет немалое значение. Именно она помогает определить цену на недвижимость и начало нового строительства объектов. Вообще-то не вся недвижимость на рынке первичного жилья является действительно первичной. Потребители же рассуждают проще. Они полагают, новостройка – это тот вид жилья, который возможно купить недорого, но впоследствии он возрастет в цене.
Получается, что строгих примеров, относящих жилье к тому или другому типу, нет. Также нет определения, когда следует считать новостройку выставленной на продажу.
Что означает вторичное и первичное жильё на рынке недвижимости?
Расхожее среди обывателей мнение, что первичное жильё – это новые дома, а вторичное – уже обустроенные, обжитые квартиры, нуждается в уточнении. Далеко не всегда новостройка является первичкой.
Решая вопрос по приобретению жилья, многие отдают предпочтение так называемому «вторичному» сегменту на рынке собственности. Причина проста: квартира в новом, уже сданном в эксплуатацию доме, стоит существенно дороже. Что такое «вторичка» и новостройка в недвижимости – этот вопрос следует рассмотреть подробно.
Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?
Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:
Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.
Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.
Покупаем квартиру: что выбрать?
Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.
Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.
Что такое новостройка в недвижимости
Одним из первых при покупке квартиры возникает вопрос выбора между предложениями от застройщиков и вторичным рынком недвижимости.
Мы подробно разобрались в преимуществах и недостатках новостроек и узнали, для кого они подходят, а кому лучше отказаться от покупки.
Плюсы новостроек
Выбирая квартиру в строящемся доме, вы получаете ряд неоспоримых преимуществ.
Экономия
Квартира в новостройке будет дешевле точно такой же по району, расположению и площади, но в уже сданном доме. Причем чем на более ранних этапах стройки вы приобретете недвижимость, тем существеннее будет разница в цене.
Помимо этого, вы вполне можете рассчитывать на специальные условия от застройщиков. Они заинтересованы в реализации своих объектов и часто дают покупателям специальные условия или скидки.
Юридическая чистота
Еще один важный момент. Перед сделкой нет необходимости проверять правовую историю квартиры, ведь в ней до вас никто не жил и не был прописан. А значит, не столкнетесь с «дальними родственниками», желающими оспорить правомерность сделки.
Вы приобретаете квартиру без сомнительного прошлого и значительно снижаете риск быть обманутым.
Огромный выбор вариантов
Во-первых, вы можете сразу выбрать класс новостройки: эконом, комфорт, бизнес или элит.
Они отличаются совокупностью признаков, влияющих на качество застройки и цену объекта. Например, район и его экологическая обстановка, площадь квартир, планировки и много другое.
Во-вторых, большой выбор вариантов в рамках одного корпуса или одного этажа.
Квартиры на вторичном рынке представлены в единственном экземпляре — либо она вам подходит, либо нет. В случае покупки жилья в новостройке, вы можете подобрать подходящую планировку, количество комнат и вид из окна на том этаже, где хотели бы жить. Или наоборот, выбрать этаж уже после того, как определитесь с планировкой.
На каком этаже лучше купить квартиру в новостройке, можно прочитать здесь.
В-третьих, нестандартные квартиры.
В современных домах есть возможность выбора между привычными типовыми планировками и нестандартными вариантами. Например, при ограниченном бюджете можно купить студию, для молодой семьи подобрать квартиру евроформата или остановиться на свободной планировке и самостоятельно обустроить пространство.
Безопасность
Зачастую новостройки оборудованы системами противопожарной безопасности, системами видеонаблюдения, светлыми просторными входными группами и сигнализацией. В доме есть консьерж или охрана.
Лифт, трубы, стеклопакеты и электрика абсолютно новые. С инженерными сетями все в порядке — иначе комиссия не примет дом.
И у вас будут хорошие соседи. При этом в одном ЖК, скорее всего, будут люди с похожим стилем жизни и интересами.
Что считать новостройкой?
Автор knowrealty.ru выясняет, какой дом считается новостройкой по законодательным нормам и сколько лет он сохраняет такой статус.
Новое в цене
В конце прошлого года эксперты рынка недвижимости Москвы в один голос предрекали рост цен на новостройки. Эти прогнозы во многом основывались на статистике столичных строительных компаний, выручка которых в 2018 году выросла на 30% и превысила триллион рублей. Иными словами, новостройки по-прежнему в цене, а покупатели всё еще предпочитают их вторичному жилью.
Какая разница
Так какой дом можно считать новостройкой? В повседневных и бытовых ситуациях понятие «новостройка» употребляется значительно шире, чем оно есть на самом деле. Чаще всего так называют дом, который построен не более пяти лет назад, а ещё лучше, если с момента сдачи в эксплуатацию прошло не более 2-3 лет. Объявлений с таким термином на сайтах продажи недвижимости пруд пруди.
Но единственно верный ответ таков: новостройка – это дом, который реализуется непосредственно от застройщика. Юридически, как только официально заканчивается строительство, дом ещё носит статус новостройки. А как только происходит процесс заселения, и в квартиры приходят жильцы, этот статус теряется, даже если жилплощадь побывала в пользовании всего два дня. Факт, жил ли в квартире владелец или она пустовала, с юридической точки зрения не имеет никакого значения. «Новостройка» — это новое жильё из рук застройщика. Все остальное – вторичка.
От плана и котлована
Эта разница влияет на способ оформления документов на жилье. Новостройку покупают в строящемся доме, когда вместо дома только разрытый котлован или вообще только план на бумаге. Позже, после окончания строительства, чтобы получить права на квартиру и зарегистрировать её на свое имя, нужно получить от компании-застройщика:
Новостройке также должны присвоить адрес, иногда для обозначения положения жилого помещения даже издаётся указ о появлении новых улиц на карте города. То есть, понятно, что список документов значительно отличается от того, что собирают покупатели вторичного жилья.
Не одно и то же
Удивительно, но одна квартира может считаться новостройкой, а вторая, в том же доме и на той же лестничной клетке, вторичкой. Если вы покупаете квартиру в только что сданном доме, но у бывшего дольщика – это вторичное жилье. А если в этом же доме в собственности застройщика остались непроданные метры — их будут продавать как первичную жилплощадь.