Что такое онс недвижимость
Правовой режим объектов незавершенного строительства
Иногда в жизни возникают такие ситуации, когда какое-либо сооружение либо здание не переходит с этапа стройки на этап его приёмки, а также ввода в эксплуатацию. Причинами подобных ситуаций чаще всего становится отсутствие у заказчика стройки финансовых средств либо необходимых для продолжения строительного процесса материалов. В связи с этим о таких сооружениях либо зданиях говорят, что они остались объектами незавершённого строительства (ОНС).
Понятие объекта незавершенного строительства и его признаки по закону
К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.
Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней. Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.
Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.
Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет. Кроме того, закон не даёт никакого определения тому, какой объект является по своей сути капитальным, а какой им не является.
В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.
В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.
Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.
Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершенного строительства
Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:
Признаки и понятие ОНС: вывод
В результате проведенного анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:
В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства. Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.
Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:
Документы, нужные для оформления прав на ОНС
Этот перечень включает в себя следующее:
Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:
Как правильно оформить объект незавершенного строительства
Подготовительные мероприятия к оформлению документов на ОНС
В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.
Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:
Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:
Где оформляются документы на ОНС?
После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.
Последствия регистрации документации на объект незавершенного строительства
Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?
Как происходит консервация ОНС?
Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.
Решение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком. Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС. Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.
После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:
Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.
Как узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости, вы можете ознакомиться здесь
Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения
Незавершенный объект – это обывательское название объекта незавершенного строительства.
Другими словами, термины:
имеют одно смысловое значение.
В этой статье рассмотрим признаки и особенности незавершенного объекта.
Так же выясним: какие ограничения имеет незавершенный объект строительства.
4 признака, которые имеют незавершенные объекты строительства.
Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.
Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.
К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:
Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.
Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.
Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.
Незавершенный объект — недвижимое имущество.
Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.
Перечень видов недвижимости не велик:
Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.
Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.
Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре.
Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.
Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.
Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.
Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.
Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом.
Поясним данный вывод на примере.
Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.
Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.
Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.
Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.
Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.
Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов.
По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.
Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.
Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.
Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.
Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.
Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Степень готовности объекта незавершенного строительства.
Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.
Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.
Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.
Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.
Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.
Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.
При какой степени готовности, строящийся объект, признают объектом незавершенного строительства?
Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?
Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.
Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.
Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.
Однако, данное предположение ошибочно.
Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено.
Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.
Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.
Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.
Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным.
Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.
Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.
Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.
Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ.
Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.
Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.
Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.
При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.
Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.
Правомерное возведение объекта незавершенного строительства.
Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.
Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта.
а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,
б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,
в) наличие законных прав на земельный участок.
Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.
Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.
С признаками объекта незавершенного строительства закончили.
Переходим к ограничениям.
Незавершенный объект имеет 2 ограничения.
Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов.
Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.
Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.
Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.
Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».
Причина в следующем.
Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.
Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.
Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.
Вывод.
Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.
Можно ли незавершенный объект делить на части?
Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.
Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.
Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.
Коммерческие здания делят на помещения.
Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.
Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.
Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя.
Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.
Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.
До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.
Если вам известны другие признаки и ограничения объектов незавершенного строительства, то поделитесь в комментариях.
Обратите внимание.
Для строительства индивидуального жилого дома не нужно получать разрешение на строительство.
С 04 августа 2018 года вместо получения разрешения на строительство подают Уведомление о начале строительства.
Если не подать уведомление, то строительство будет незаконным. Построенный дом признают самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Сформируйте уведомление о начале строительства за 3 минуты.
Онлайн сервис выдаст готовое уведомление и пошаговую инструкцию.
Уведомление о начале строительства и инструкция избавят от незаконного строительства ИЖС.
Желаю успешного завершения стройки и достойной жизни на своей земле.
Что такое онс недвижимость
По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает представление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), которое в силу положений пп. 1 п. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
С момента начала строительства капитального объекта и до получения разрешения на ввод объекта его в эксплуатацию, такой объект, при наличии определенных условий будет считаться объектом незавершенного строительства.
Определение понятия
«объект незавершенного строительства»
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит (письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Таким образом, объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельное понятие объекта капитального строительства, а также относится к недвижимому имуществу.
Понятие «объект незавершенного строительства» законодательно не закреплено.
В то же время, например, в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г., содержится следующее определение: к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты:
В юридической литературе и судебной практике встречаются следующие определения понятия «объект незавершенного строительства»:
Понятие «объект незавершенного строительства» включает объекты, находящиеся не только в завершающей стадии строительства, но и в начальной стадии проведения определенных работ, связанных со строительством.
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
С какого момента возникает право собственности
на объект незавершенного строительства?
Объект незавершенного строительства подлежит государственному кадастровому учету, и в отношении его может быть зарегистрировано право собственности (часть 7 статьи 1, статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Право собственности на объект незавершенного строительства по общему правилу возникает с момента государственной регистрации права собственности (статьи 131 и 219 ГК РФ, п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изъяты из гражданского оборота до момента государственной регистрации прав на них, а совершаемые с ними сделки являются ничтожными как противоречащие закону.
В п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку».
Если объект незавершенного строительства
является самовольной постройкой?
Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
В п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется:
«В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ».
При этом право собственности на самовольную постройку может быть установлено только в судебном порядке.
Что позволяет отнести объект
к объекту незавершенного строительства?
Учет степени завершенности строительства.
Стадии строительства
Нередко в судебных актах суды по спорам, связанным с объектами незавершенного строительства, указывают степень их завершенности (например, 5%, 10%, 80% и т.д.).
В какой же степени готовности должен быть тот или иной объект, чтобы отнести его к объекту незавершенного строительства?
Но, как указано выше, действующее законодательство и подзаконные акты четкого понятия объекта незавершенного строительства или критериев, позволяющих отнести соответствующий объект к объектам незавершенного строительства, не содержат.
Существуют Методические указания по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности, утвержденные распоряжением Минимущества России от 18.01.2001 N 91-р.
Согласно п. 6.7 названных Методических указаний в инвентаризационной описи объекта незавершенного строительства отражается степень завершенности строительства, которая определяется по четырем стадиям, каждая из которых соответствует определенному уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:
Если исходить из содержания названных Методических указаний, то можно прийти к выводу, что право на объект незавершенного строительства и соответствующие права на земельный участок могут возникнуть уже на начальной стадии строительства.
Однако анализ судебной практики показывает, что выполнение начальной стадии строительства не является основанием для отнесения объекта к незавершенному строительству, поскольку никакого строительства «объекта» на данной стадии еще нет, а «завершение изыскательских и проектных работ, определение поставщиков оборудования и материалов и выполнение работ по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта» является лишь подготовкой к началу возведения капитального объекта.
Степень завершенности (готовности) объекта незавершенного строительства также не всегда является определяющим при отнесении объекта к незавершенному строительству. К примеру, не вызывает сомнений, что если степень готовности капитального объекта составляет 80%, то есть все основания отнести его к незавершенному строительством объекту недвижимости. А как быть с объектом, степень готовности которого составляет, например, 3% или 5%? Нет достаточной определенности в вопросах о том, в каком фактическом (минимально возможном) состоянии должен находиться соответствующий объект, чтобы его можно было отнести к объектам незавершенного строительства. В подобных случаях суды оценивают не только степень завершенности объекта, но и другие факторы, в том числе такие как наличие или отсутствие самостоятельного значения объекта, капитальность «недостроя» и т.д.
Пример 2. Суд пришел к выводу о том, что является ошибочной регистрация права на фундамент в котловане как на незавершенный строительством объект недвижимости:
«Наличие на участке котлована, залитого бетонным фундаментом с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями, не свидетельствует о застройке участка и нахождении его в исключительном владении общества. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, сообщающим исключительное владение земельным участком, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости. Регистрация права на фундамент как на незавершенный строительством объект недвижимости ошибочна, поскольку такой объект какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости» (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 N Ф08-6045/2016 по делу N А32-11191/2015).
Пример 3. Суд пришел к выводу о том, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли не отвечает требованиям статьи 130 ГК РФ и относится к движимому имуществу:
«..Свайное поле, состоящее из 16 свай, расположенное на земельном участке, не имеющее обвязки монолитным ростверком, в отсутствие монтажа, не является готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания, а может рассматриваться как сборные элементы фундамента. Таким образом, извлечение свай из земли возможно без значимого ущерба, что относит свайное поле к категории некапитальных объектов… Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не является конструктивно сложным сооружением, обладающим признаками функциональной завершенности. Выполненные работы не привели на данной стадии строительства к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно» (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А65-2105/2014).
Степень завершенности объекта недвижимости:
возведенные фундамент и стены дома являются
объектом незавершенного строительства
Из примера, приведенного выше следует, что «устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости». В данном примере, судом было установлено, что объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Однако в судебной практике в полном объеме возведенный фундамент здания (а тем более, с возведенными стенами) признается объектом незавершенного строительства.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости«.
В данном случае при определении статуса спорного объекта суд руководствовался экономическими критериями (его естественными свойствами). Эти критерии изложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Определяя спорный объект в качестве недвижимого, суд не привлек в качестве классификационного такой критерий, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что «при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ) «.
Пример из судебной практики. Суд расценил фундамент дома как объект незавершенного строительства, указав, что «гражданским, градостроительным законодательством фундамент не исключен из понятия объектов незавершенного строительства, по своим функциональным признакам может быть в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ отнесен к таким объектам, поскольку прочно связан с землей, является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно… Истцу на праве собственности принадлежит фундамент, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который суд первой инстанции обоснованно расценил как объект незавершенного строительства» (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 29.05.2013 по делу N 33-3139).
Признание права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры
Определение понятия «степень завершенности объекта недвижимости» имеет ключевое значение. В зависимости от «степени завершенности» могут быть удовлетворены требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме. Так, в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что при высокой степени готовности объекта (степень завершенности объекта более 80%) есть основания для признания права собственности на помещения, находящиеся в данном объекте.
Каковы правовые последствия
регистрации или признания права
на объект незавершенного строительства?
Прежде всего, это возможность совершения сделок. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства необходима для участия такого объекта в гражданском обороте. Например, если лицо желает продать недостроенный дом, то сначала необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект незавершенного строительства, после чего передать данный объект по сделке купли-продажи.
Следует учитывать, что объект незавершенного строительства в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ является объектом налогообложения. Объект незавершенного строительства может признаваться объектом налогообложения только при следующих условиях: зарегистрированы соответствующие права на данный объект незавершенного строительства и определена его кадастровая стоимость.
Физические лица становятся налогоплательщиками только с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, поэтому и налог в отношении объекта незавершенного строительства надо платить только с того момента, как он был зарегистрирован.
Предоставление земельного участка
под объектом незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства, возведенный на арендуемом земельном участке, не подлежит демонтажу в случае прекращения договора аренды земельного участка. «В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды». Данная правовая позиция приведена в п. 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017). См. полный текст указанного пункта Обзора во вложении ниже.
Наличие объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке дает возможность предоставления арендатору данного земельного участка в соответствии с п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, где указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.
Вложения:
«Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) (извлечение)
3. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Орган кадастрового учета приостановил, а затем отказал в постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства, сославшись на положения пунктов 1 и 6 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Работы, выполненные в данном случае, не свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости.
Однако в случае выполнения строительных работ, в результате которых будет возведен самостоятельный объект недвижимого имущества, предприниматель не лишен возможности обратиться за постановкой на кадастровый учет созданного объекта (объекта незавершенного строительства).
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) (извлечение)
21. В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
На данном земельном участке обществом возведен объект до уровня первого этажа.
В апреле 2015 года администрация направила обществу уведомление об отказе от договора аренды и предложила обществу освободить и передать земельный участок администрации.
Отказ общества освободить земельный участок послужил основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском об освобождении обществом спорного участка на основании ст. 622 ГК РФ.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд исходил из прекращения договора аренды с момента истечения срока его действия и отсутствия государственной регистрации обществом права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что возврат земельного участка на основании ст. 622 ГК РФ невозможен, поскольку на нем расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях.
Постановлением арбитражного суда округа постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.
Следовательно, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Таким образом, требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».