Что такое оперативное управление недвижимостью
Что такое оперативное управление?
Право собственности — не единственный вариант владения, который предусматрвиает российское законодательство. Наряду с классическим «абсолютным» владением, существуют и другие правовые инструменты. Один из них — оперативное управление. Оно не слишком известно, так что многие не знают особенностей такого управления. Задача профессионального юриста — разъяснить и помочь в регулировании ограниченных вещных прав.
Законодательное регулирование оперативного управления
Право оперативного управления регулируется Гражданским кодексом РФ. Ст. 296 ГК РФ устанавливает базовые признаки оперативного управления:
Оперативное управление — это своеобразная передача определенного имущества от собственника другому субъекту. Если классическое право собственности — это триада, которая включает в себя полное владение, пользование и распоряжение, то управление подразумевает ограниченные возможности субъекта.
Право называется оперативным по одной простой причине: имущество было передано с целью совершения определенных и конкретных действий. Как правило, сама деятельность организации по управлению контролируется собственником.
Управление доступно двум особым организациям: учреждениям и казенным предприятиям. Учреждения создаются в некоммерческих целях, казенные — в коммерческих, но со строго определенной задачей. Учреждения, по сравнению с казенными субъектами, обделены распоряжением — хозяин должен самостоятельно решать судьбу имущества.
Где применяется оперативное управление?
В юридической практике сложилось устойчивое мнение, что оперативное управление — это пережиток советского времени. В основе данной точки зрения лежат следующие доводы:
Частные предприятия без государственной поддержки не получат данной привилегии. Само оперативное управление подразумевает подчиненность в отношениях — могучий собственник контролирует действия своей подотчетной организации.
На практике основным собственником является Российская Федерация, которая передает имущество на управление следующим субъектам:
Список можно продолжать. Перечень учреждений и возможных казенных предприятий огромен: он включает академии, научно-исследовательские центры, авиастроительные компании и фермы. Оперативное управление — это государственный инструмент по созданию подчиненных организаций.
Оперативное управление: есть ли смысл?
Многие специалисты отмечают, что управление — это «недособственность», которая является пережитком прошлого. Советский Союз был построен на множестве государственных предприятий, которые целиком находились под управлением государства. В настоящий момент необходимости в такой схеме нет.
Между тем, оперативное управление продолжает использоваться в государственных учреждениях и казенных предприятиях. Чтобы отточить регулировку деятельности организации и не столкнуться с проблемами владения и распоряжения имуществом, заручитесь поддержкой профессионального юриста.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Что такое право оперативного управления имуществом?
Право оперативного управления, как правовой институт впервые был введен в законодательство в 1961 году сначала только для обозначения имущественных прав государственных организаций. В 1981 году оно было распространено и на кооперативные, государственно-кооперативные, межколхозные предприятия.
В соответствии со статьей 296 ГК РФ, право оперативного управления имуществом — это ограниченное вещное право, которое предоставляет казенному предприятию, учреждению в отношении закрепленного за ними имущества, возможность осуществлять в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что имущество на праве оперативного управления может передаваться казенному предприятию и учреждению.
Оперативное управление распространяется на имущество, которое находится в ведении собственника, доверенного лица или организации. Указанные лица вправе распоряжаться им в соответствии с производственной необходимостью на основании правил эксплуатации.
Рассматривая вопрос, что такое право оперативного управления, можно сделать вывод, что это деятельность управляющего субъекта, которая направлена на то, чтобы воздействовать на объект имущества для достижения поставленных компанией целей. На практике его суть заключается в реализации производственного плана, а также непрерывный контроль над полнотой и своевременностью его выполнения.
Этот механизм экономики позволяет получать прибыль от оборудования, которое не используется путем передачи его третьим лицам на определенных условиях.
Особенности оперативного управления
Особенности оперативного управленияОперативное управление имуществом имеет ряд определенных особенностей:
Объект и субъект права оперативного управления
В соответствии с законодательством, которое действует в 2019 году, субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия и учреждения, которые финансируются собственником.
Казенные предприятия создаются на базе государственной и муниципальной собственности. Учреждения могут создаваться любой формой собственности, как государственной, так муниципальной или частной.
К объектам права оперативного управления относят:
Процесс оперативного управления
Процесс оперативного управления состоит из ряда мероприятий. Основные из них:
Распоряжение имуществом осуществляется не только в соответствии с уставными документами, но и регулируются законодательными актами.
Право оперативного управления может предоставляться непосредственно собственнику объектов или организации, которой он делегировал определенные обязанности.
Предприятия обладают очень ограниченными полномочиями, поскольку владелец может в любой момент распорядиться имуществом на собственное усмотрение.
Обязательным условием передачи имущества в оперативное управление является то, что оно должно использоваться строго по назначению, в соответствии с целями, которые указаны в уставных документах организации.
Если условия будут нарушены, владелец имеет полное право изъять материальные ценности. Нецелевое использование имущества должно подтверждаться актом, составленным по итогам проведения специальной проверки.
Процедура регистрации
Процедура регистрацииРегистрация права оперативного управления на объекты недвижимости производится в Росреестре на основании документов, которые устанавливают наличие прав на такое имущество, в частности:
В приказе Росрегистрации отражено, что государственную регистрацию права оперативного управления государственных предприятий на объекты недвижимого имущества, которые находятся в государственной собственности, рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты.
Процедура регистрации состоит из таких действий:
Стоит учитывать, что возможность представления документов на государственную регистрацию в электронной форме не предусмотрена. Поэтому для регистрации нельзя представить контракт, заключенный по результатам торгов в электронной форме.
Для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости, нужно предоставить необходимое количество экземпляров-подлинников контракта в бумажном варианте.
Список документов для оформления оперативного управления
Для официального оформления права оперативного управления, нужно подготовить такой перечень документов:
Чем отличается право хозяйственного ведения от оперативного управления
Право хозяйственного ведения и оперативного управления в ГК РФ — это вещные права лиц, которые не являются собственниками.
Под правом хозяйственного ведения имеется в виду механизм, в рамках которого менеджмент государственного предприятия способен использовать имущество соответствующей фирмы в пределах, установленных законодательством и иными нормативными источниками.
Собственник компании, в которой действует механизм хозяйственного ведения — государство, имеет право:
В случае обнаружения собственником использования имущества в хозяйственном ведении не по назначению, он имеет право изъять его из основных фондов предприятия.
Главное отличие права хозяйственного ведения и оперативного управления в том, что субъектом первого механизма является руководство государственного предприятия. Во втором случае, круг возможных участников правоотношений, связанных с управлением имуществом, значительно более широкий.
Прекращение права оперативного управления
Прекращение права оперативного управления осуществляется по основаниям и порядке, предусмотренном ГК РФ, другими законами и правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.
Решение о прекращении может зависеть исключительно от самого собственника.
Изъятие имущества должно быть правомерным и не противоречить закону. В качестве оснований могут выступать:
По закону, правомерным считается изъятие, которое происходит по согласию самого предприятия, если с его стороны не было нарушений. В исключительных случаях, вопросы изъятия имущества могут быть решены через суд.
Таким образом, право оперативного управления имуществом — это право казенного предприятия или учреждения владеть и пользоваться имуществом собственника.
Субъектами права собственности здесь выступают государство и муниципальные образования. А субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия и финансируемые собственником учреждения.
Оперативное управление позволяет достичь высокого экономического эффекта посредством передачи имущества в ведение третьим лицам и организациям.
Что такое оперативное управление недвижимостью
Согласно п. 1 ст. 296 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 299 ГК РФ право оперативного управления возникает на основании акта собственника о закреплении имущества за учреждением, а также в результате приобретения учреждением имущества по договору или иному основанию.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в оперативном управлении учреждения, а также имущество, приобретенное учреждением по договору или иным основаниям, поступают в оперативное управление учреждения в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности
В силу абз. 5 п. 1 ст. 216 ГК РФ право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента их государственной регистрации.
Ст. ст. 297, 298 ГК РФ четко регламентирует пределы правомочий различных учреждений и казенных предприятий по распоряжению имуществом.
Так, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Частное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе, при этом доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение частного учреждения.
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом. Автономное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение автономного учреждения.
Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом. Бюджетное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного учреждения.
Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества. Казенное учреждение может осуществлять приносящую доходы деятельность в соответствии со своими учредительными документами. Доходы, полученные от указанной деятельности, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 300 ГК РФ при переходе права собственности при переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.
Право оперативного управления имуществом прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника (п.3 ст. 299 ГК РФ).
Статья 296. Право оперативного управления
1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
Комментарий к ст. 296 ГК РФ
— по субъектному признаку. Субъектами права оперативного управления могут быть только федеральные казенные предприятия, казенные предприятия субъекта РФ, муниципальные казенные предприятия (ст. 115 ГК, п. 2 ст. 2 Закона об унитарных предприятиях) и любые учреждения (ст. 120 ГК). Как видно, это и коммерческие, и некоммерческие организации. Такое различие в статусе находит отражение в содержании права распоряжения имуществом, закрепленного за казенным предприятием (ст. 297 ГК) и учреждением (ст. 298 ГК);
— по объектному признаку. Если объектом права хозяйственного ведения выступает лишь публичное имущество, то в праве оперативного управления наряду с этим может быть также и имущество, принадлежащее частным лицам (для частных учреждений);
— по содержанию. При формальном совпадении состава правомочий правообладателя в праве собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления их содержание различается. Право оперативного управления включает в себя право владения, право пользования и право распоряжения имуществом. Однако в отличие от права хозяйственного ведения право оперативного управления носит более ограниченный характер. Следовательно, и возможности субъекта права оперативного управления по владению, пользованию и распоряжению имуществом, переданным ему собственником, более ограничены по сравнению с возможностями, имеющимися у обладателя права хозяйственного ведения. Пределы осуществления права оперативного управления устанавливаются не только законом, но и целями деятельности названных юридических лиц, заданиями собственника и назначением имущества.
2. При передаче имущества в оперативное управление у собственника сохраняется больший объем прав в отношении имущества по сравнению с передачей имущества в хозяйственное ведение. Так, собственник или орган, уполномоченный выступать от его имени, вправе изъять излишнее, неиспользуемое, используемое не по назначению либо приобретенное за счет выделенных им средств имущество казенного предприятия или учреждения и распорядиться им по своему усмотрению (см.: Постановление Президиума ВАС от 5 апреля 2005 г. N 14450/04 (Вестник ВАС. 2005. N 8)). Однако казенные предприятия и учреждения имеют право обращаться с заявлением в суд о признании недействительными актов управомоченных собственником органов об изъятии или распоряжении имуществом, принадлежащим казенным предприятиям или учреждениям на праве оперативного управления. При этом бремя доказывания наличия обстоятельств, содержащихся в п. 2 ст. 296 ГК, возлагается на указанный орган (п. 41 Постановления ВС и ВАС N 6/8).
Судебная практика по статье 296 ГК РФ
Рассматривая спор, суды руководствовались статьями 209, 210, 216, 296, 298, 299, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 154, 155, 158, 167, 169, 170, 181 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из доказанности факта наличия задолженности, а также обязанности именно МВД России по ее оплате.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь положениями статей 210, 296, 298, 309, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 части 1 статьи 36, частью 1 статьи 39, частью 1 статьи 158. частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 05.01.1998 N 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений», учитывая разъяснения, данные в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, признал, что управление, как лицо, владеющее в спорный период времени жилым помещением, расположенном в многоквартирном доме, наравне с другими владельцами помещений в нем является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, в отсутствие доказательств своевременной оплаты оказанных истцом услуг, удовлетворил иск.
Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении
Что такое доверительное управление имуществом
Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.
В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.
Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.
Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.
Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.
Плюсы доверительного управления имуществом
Минусы доверительного управления
Как передать квартиру в доверительное управление
Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:
Как заключить договор доверительного управления
Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.
В документе должны быть указаны:
К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.
После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.
Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:
Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.
Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:
— Необходимо разделять разные виды управления:
В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.
Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.
Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.
Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.