Что такое осс в строительстве
Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома
Что такое ОСС?
С помощью общего собрания собственников помещений (ОСС) владельцы жилых помещений в МКД управляют своим домом. ОСС проводится не реже 1 раза в год. Законодательство позволяет проводить несколько собраний в одно и то же время, но с разной повесткой. Управляющая организация обязана отчитываться на ОСС перед владельцами помещений 1раз в год. Есть три формы проведения собраний в МКД: заочная форма, очная и очно-заочная. Продолжительность ОСС законодательно не ограничена. Однако в июне 2018 на рассмотрение Госдумы РФ был внесён законопроект, авторы которого предлагают ограничить период проведения голосования на собрании собственников.
Как правильно уведомить собственников МКД о проведении ОСС?
У любого собрания есть инициатор. Инициатором может выступать управляющая компания, ТСЖ, ЖСК или любой собственник. Чтобы провести ОСС, инициатор уведомляет владельцев помещений о мероприятии. Инициатор должен уведомить о собрании как минимум за 10 дней до предполагаемой даты проведения.
Для оповещения собственников размещают объявления на стендах информации в МКД, отправляют уведомления заказным письмом или вручают их под роспись. Перед рассылкой, необходимо получить выписку из реестра собственников помещений. Здесь будут указаны сведения о владельцах помещений и размерах площади, находящейся в их собственности.
В уведомление об ОСС указывают все значимые для собрания сведения: кто инициатор, какова будет повестка дня, в какой форме будет проведено собрание, где и когда пройдёт очная часть ОСС. Кроме того, необходимо рассказать собственникам, по какому адресу и в какие часы они смогут ознакомиться с документами, имеющими отношение к собранию.
Как проходит голосование на ОСС?
Если собрание очное, его участникам раздают бланки, где нужно поставить отметку «за», «против» или «воздержался» напротив вопросов повестки собрания. После заполнения бланков, участники собрания отдают их организаторам для подсчёта голосов.
Если собрание проходит в очно-заочной форме, сначала проходит очное голосование, а затем начинается заочный этап. Владельцам, которые не участвовали в очном голосовании, инициаторы собрания рассылают бланки для голосования или отдают их лично. Инициаторы должны объяснить, когда, куда и в какой срок владелец помещения должен сдать заполненный бланк. На данный момент законодательство не определяет сроки заочного голосования. Мы рекомендуем проводить этот этап в течение 7-10 дней.
Если ОСС проходит в заочной форме, нужно разослать или отдать под роспись бланки голосования с подробной инструкцией о том, как и в какие сроки эти бланки можно передать инициаторам для подсчёта голосов.
После проведения голосования необходимо подсчитать голоса и сформировать протокол прошедшего собрания. В протоколе ОСС указываются сведения об инициаторах собрания, его председателе и счётной комиссии. Также в протоколе должны быть обозначены дата и место проведения очного собрания, повестка ОСС, результаты голосования и сведения об участниках собрания. Один экземпляр протокола передаётся на хранение в орган жилищного надзора, второй экземпляр хранится в том месте, которое владельцы помещений определили для хранения протоколов собраний.
Какие вопросы решает ОСС?
ОСС необходимо проводить по всем вопросам управления МКД: выбор (смена) формы управления домом, выбор или смена УО, определение места хранения протоколов ОСС. Все вопросы об использовании участка земли под МКД, придомовой территории и общего имущества также решаются общим собранием собственников. Управляющая организация или ТСЖ 1 раз в год отчитываются перед владельцами жилых и нежилых помещений дома о проведённых работах и их стоимости. В случае разногласий по принятым на ОСС решениям, главным документом для определения правомочности решения собрания является протокол ОСС
Можно ли оспаривать решения общего собрания?
Решение ОСС может быть оспорено в суде. Подать в суд может владелец помещения или любое заинтересованное лицо. Управляющая компания, ТСЖ или ЖСК могут быть заинтересованными лицами, если они заключили договоры на управление домом. Согласно п 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса, срок давности для оспаривания решения ОСС составляет 2 года со дня, когда протокол ОСС стал общедоступным.
Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке
Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Теперь жители новостроек могут организовать первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Рассказываем о том, как провести ОСС по выбору УО в новом доме.
Кто управляет домом после его сдачи в эксплуатацию
После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.
Кто может инициировать ОСС в новостройке и голосовать на нём
До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.
№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.
Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.
Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке
Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:
1. УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.
Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.
Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам.
Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
2. Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.
Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.
3. При определении кворума и результатов голосования следует учитывать количество голосов каждого участника ОСС, имеющего право голосовать.
В новостройке голосовать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество голосов каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях. Кворум определяется по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
4. Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.
Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.
Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для голосования неприсутствовавшим участникам.
5. Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут голосовать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.
В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии. Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО. Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.
Как провести общее собрание собственников в новостройке
Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:
1. Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.
Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:
2. Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.
3. Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.
4. Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
5. Провести ОСС в очной или очно-заочной форме (ст. 44.1 ЖК РФ).
6. Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги голосования (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
7. Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
8. Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п. 2-8, выполняет инициатор собрания.
Подготовить и провести успешное общее собрание собственников помещений в новостройке можно с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 44/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.
Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования
Общее собрание собственников помещений в МКД, согласно ч.1 ст.44 Жилищного Кодекса РФ, признаётся органом управления домом. Общее собрание проводится для того, чтобы управляющая компания вместе с собственниками жилья смогла обсудить ряд злободневных вопросов и проблем повестки дня путём голосования и принятия решений.
Очно-заочное голосование
Когда и для чего нужно проводить ОСС в форме очно-заочного голосования собственников? Ведь для этого есть отдельные формы очного и заочного голосования. Всё дело в том, что обе эти формы не всегда приносят результат, поскольку зачастую просто не набирается кворум для принятия важных решений на общем собрании собственников жилья.
Очно-заочное же голосование совмещает в себе обе формы проведения ОСС и позволяет очно обсудить вопросы повестки дня и принять по ним решения, а также передать решения собственников жилья путём заочного голосования в установленный срок по адресу, указанному в уведомлении о проведении мероприятия (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Подробнее об этом читайте в нашей статье.
Это удобно тем, что если на очной части голосования не набрался кворум для принятия решений по поставленным на повестку дня вопроса, то его можно добрать посредством заочного голосования. Особенно актуальна очно-заочная форма голосования собственников жилья при рассмотрении вопросов повестки дня, по которым требуется принимать решения 2/3 голосов собственников помещений в МКД (п.п. 1.1-1, 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Пошаговая инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования
Шаг 1. Анонс
Любое ОСС начинается с анонсирования мероприятия и созыва собственников жилья на него. Напоминаем также, что обязательно во втором квартале каждого года должно проводиться годовое общее собрание (ч.1 ст.45 ЖК РФ). Кроме него по инициативе управляющей компании, собственников жилья или инициативной группы в МКД могут собираться внеочередные ОСС (части 2, 6 и 7 ст.45, а также п.8 ст.148 ЖК РФ).
Шаг 2. Подготовка
Сформулируйте повестку ОСС, определитесь с формой голосования (очная, заочная или очно-заочная). При очно-заочном проведении голосования повестка дня должна быть единой для обеих форм.
Для проведения очной или очно-заочной формы голосования выберите время и место проведения ОСС для обсуждения вопросов. Подготовьте информационное сообщение о проведении общего собрания собственников жилья (Приказ Минстроя №411/пр от 31.07.2014 года). Также вам понадобятся бланки протокола ОСС, реестр собственников помещений в данном МКД, формы решений по вопросам повестки дня.
Шаг 3. Оповещение
Вы должны оповестить каждого собственника помещения в данном многоквартирном доме посредством письменного уведомления под роспись, направления в его адрес заказного письма или размещения на информационной доске в доступном для всех жильцов месте за 10 дней до даты проведения общего собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ).
В сообщении о проведении ОСС должна быть полная и достоверная информация об инициаторе проведения общего собрания, форме голосования, дате, месте и времени проведения мероприятия. Уведомление также должно содержать в обязательном порядке вопросы повестки дня, порядок ознакомления участников с информацией и материалами, которые будут представлены на мероприятии. При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования в сообщении, кроме того, потребуется указать дату окончания приёма решений собственников жилья, место или адрес, куда следует направить эти решения (ч.5 ст.45 ЖК РФ).
Очно-заочная форма голосования собственников жилья предполагает как очное, так и заочное голосование, поэтому в сообщении о проведении общего собрания нужно обязательно указать 2 даты : начала очного голосования и время, до которого принимаются решения собственников, голосующих заочно. Обе даты назначаются за 10 дней до того, как собственники жилья получат уведомления.
Последовательность очной и заочной части очно-заочного голосования не определена, поэтому обе формы могут проводиться как последовательно, так и параллельно, или даже одна форма может находиться «внутри» другой. Последний вариант возможен, если дата начала приёма заочных решений установлена раньше времени очного собрания, а дата окончания приёма заочных решений, соответственно, позднее даты очного собрания.
Шаг 4. Проведение
При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования, участникам должна предоставляться возможность обсуждения вопросов повестки дня и сдачи бланков голосования в установленный срок в место или по адресу, указанному в уведомлении (ч.3 ст.47 ЖК РФ).
Голосование с использованием ГИС ЖКХ осуществляется собственниками помещений в МКД лично с указанием решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме. Также возможен вариант передачи решения администратору ОСС в письменной форме до даты и времени окончания голосования (ч.6 ст.47.1ЖК РФ).
Шаг 5. Оформление результатов голосования
Решение ОСС оформляется протоколом (ч.1 ст.46 ЖК РФ). При очно-заочной форме проведения собрания очные и заочные голоса суммируются, поэтому протокол ОСС оформляется один. Решения и протокол ОСС являются официальными документами, удостоверяющими факты, влекущие за собой юридические последствия для собственников помещений в МКД в виде обязанностей по содержанию общего имущества в данном доме. Все решения и протокол ОСС должны быть обязательно размещены в ГИС ЖКХ инициатором собрания.
Протокол ОСС должен содержать дату, место и время проведения общего собрания и подведения итогов, повестку дня, наличие кворума, количество голосов “За”, “Против” и “Воздержался” по каждому вопросу. Пока утверждённой формы протокола нет, но есть проект Приказа Минстроя по оформлению протоколов ОСС.
Протокол ОСС подписывается председателем и секретарём общего собрания, а также членами счётной комиссии (п.22 разд.6, п.15 разд.7 Методических рекомендаций, утверждённых Приказом Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года).
Инициатор общего собрания должен предоставить оригиналы решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение 10 дней после проведения мероприятия (ч.1 ст.46 ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятые по итогам голосования с использованием ГИС ЖКХ, автоматически формируются в протокол ОСС и размещаются в системе в течение одного часа после окончания голосования (ч.11 ст.47.1 ЖК РФ).
Управляющая компания в течение 5 дней с момента получения решений и протокола ОСС должна в установленном законодательством порядке направить их в ГЖИ для хранения в течение 3 лет, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч.1.1 ст.46 ЖК РФ). То есть, проводите ли вы очно-заочное собрание собственников жилья по старинке либо с использованием системы, в любом случае оригиналы решений и протоколов ОСС будут направляться в ГЖИ. Только в первом случае это будут бумажные документы, а во втором электронные версии.
Шаг 6. Информирование о результатах голосования и принятых решениях
Итоги голосования и принятые на ОСС решения доводятся до сведения всех собственников жилья инициатором проведения собрания в течение 10 дней с момента их принятия. Информация размещается в доступном для всех жильцов помещении дома (ч.3 ст.46 ЖК РФ). Например, на информационной доске или на входной двери в подъезде.
Шаг 7. Размещение результатов голосования
О том, как заполнять сведения о проведённом общем собрании собственников помещений в МКД по форме Минстроя 2.7, читайте здесь.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем управляющим компаниям соответствовать ФЗ N 209 (заполнение ГИС ЖКХ). А ещё мы запустили сервис по проведению ОСС «ОСС на 100%». Теперь организовать общее собрание собственников станет проще. Мы всегда рады вам помочь!
Виды ОСС
Первичное собрание
Первичное собрание необходимо провести в новостройке, чтобы определить способ управления многоквартирным домом, решить вопросы договора управления и т.д.
Проведению такого собрания предшествует специальная подготовительная работа. Необходимо выявить всех собственников в доме, выяснить их мнения по вопросу выбора способа управления в МКД, определить долю каждого собственника в общем имуществе ( разд. VIII Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр ).
Годовое собрание
Собственники помещений обязаны проводить годовое ОСС: нужно подвести итоги работы по управлению домом, решить текущие вопросы, составить и утвердить план работ на следующий год и т.д.
Обычно годовое собрание проводится во втором квартале года, следующего за отчётным, но собственники могут принять решение проводить его и в другое время.
Управляющая организация должна в опрелённые сроки составить отчётность. Выбор другого времени для проведения ОСС может привести к нарушению этих сроков.
Если на собрании не было кворума, необходимо будет провести ещё одно очередное общее собрание по той же повестке. Так будет продолжаться до тех пор, пока не соберётся кворум и голосование по вопросам повестки не будет проведено ( ч. 1 ст. 45 ЖК РФ ).
Внеочередное собрание
Решить накопившиеся или срочные вопросы можно и в любое другое время: нужно созвать внеочередное собрание. Оно может проводиться в течение года любое количество раз по инициативе управляющей компании либо собственников помещений ( ч. 2 ст. 45 ЖК РФ ).
Ответственность за непроведение ОСС
На данный момент законом не предусмотрена ответственность за непроведение годового собрания.
Формы проведения ОСС : плюсы и минусы
Есть три формы проведения общего собрания: очная, заочная и очно-заочная. Независимо от того, какую форму проведения ОСС вы выбираете, подавляющее большинство правил и требований к его проведения и оформлению документации едино.
Сегодня мы кратко расскажем о плюсах и минусах очной и заочной форм проведения ОСС и подробно остановимся на особенностях организации ОСС в очно-заочной форме.
Очная и заочная формы проведения ОСС
При очной форме собрания собственники собираются в одно время, в одном месте, принимают решения по повестке дня, составляется реестр (или, как ещё говорят, список) собственников, принявших участие в собрании.
Заочная форма проводится в том случае, если для очной формы не набралось кворума, это определено в п. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ. При этом ЖК РФ не запрещает продлить первоначально установленный срок заочного голосования.
Конечно, не раз случалось, что управляющая организация сразу проводила заочное собрание, а после суд признавал его решения недействительными.
Технически заочное голосование можно провести двумя способами: с помощью опроса или с использованием ГИС ЖКХ. Традиционным считается вариант с опросом (заполнение бюллетеней), он утверждён в пп.1 и 2 ст.47 ЖК РФ. Собственники передают бюллетени для голосования в место, указанное в уведомлении о проведении ОСС, причём обязательно до даты, также отмеченной в этом уведомлении.
ГИС ЖКХ же предусматривает размещение и хранение сообщений о проведении ОСС, решений, итогов (ст. 47.1 ЖК РФ вступает в силу с 1 января 2017 года).
Очно-заочная форма проведения ОСС
Очно-заочная форма сочетает преимущества очной и заочной форм. Она введена п.105 Постановления пленума Верховного суда РФ N 25 от 23 июня 2015 г.
Кворум при очно-заочной форме проведения ОСС определяется по итогам собрания (по окончании срока, в течение которого собственники помещений вправе представить письменные решения). Фактически данная смешанная форма учитывает реалии сегодняшнего дня.
При организации очной части не забудьте сообщить собственникам: где и когда пройдёт собрание, какие вопросы будут вынесены на обсуждение. Для заочной части голосования укажите сроки и форму проведения – будут ли собственники заполнять бюллетени или голосовать в системе.
Собственник считается принявшим участие в голосовании, если заполненный им бюллетень получен до даты окончании голосования.
Иногда у управляющих организаций возникает вопрос: принимать ли бюллетени после голосования? Этого делать не нужно, если срок приёма бюллетеней не был продлён. Однако право принять запоздавшие бюллетени у УО всё же есть, для этого можно продлить срок голосования и уведомить собственников о продлении голосования.
Голосование через ГИС ЖКХ предусматривает размещение и хранение сообщений о проведении ОСС, их решений и итогов в системе. Выбирается администратор собрания, функция которого – организация собрания. Он заводит в ГИС сообщение, уведомление, разрабатывает бланк голосования, заносит итоги голосования в систему. После этого собственники могут зайти в личный кабинет в системе и проголосовать.
Администратором ОСС в ГИС ЖКХ может стать и управляющая организация. Во вкладке «Функции» есть кнопка «Стать администратором общего собрания».
Плюсы очно-заочной формы проведения ОСС
Поможет вам очно-заочная форма и в случае, когда на ОСС вы рассматриваете вопросы, для принятия решений по которым необходимо ⅔ голосов (чч.1–3.1, 3.2–3.5 ст.44 ЖК РФ).
Дело в том, что когда такие вопросы выносятся сперва на очное голосование, затем на заочное, вероятность, что на заочном этапе решение примется ⅔ голосов, мала.
При очно-заочной форме голоса собственников суммируются и окончательно о кворуме можно говорить только после обеих частей голосования.
Отличия очно-заочной формы от очной и заочной форм
Очная форма проведения ОСС всегда проходит до заочной. И заочное голосование возможно только в случае, если на очной форме не набрался кворум. При очно-заочной форме части собрания проводятся независимо друг от друга.
При очно-заочной форме ОСС не обязательно, чтобы очная часть шла перед заочной, главное, чтобы они обе состоялись.
В случае с очно-заочной формой протокол должен быть составлен в течение 10 дней с момента окончания той части, которая состоялась позднее предыдущей. Ещё раз отметим, что голоса обеих частей суммируются.
Очная форма и заочная форма проведения ОСС требуют составления двух отдельных протоколов, и голоса, полученные при проведении очного этапа, не суммируются с голосами с заочного этапа. Напротив, это серьёзное нарушение, когда учитываются голоса с очной формы. Ведь если состоялась заочная форма, то кворум в предыдущий раз не был собран.