Что такое пчо недвижимость
Сокращения в объявлениях о продаже недвижимости
Большинство объявлений о продаже недвижимости напоминают секретный шифр, придуманный для того, чтобы простые покупатели ни за что не нашли квартиру, которая им действительно нужна. Сами посудите: «2/12П. ком. изол. с/у разд. прямая продажа» – что это вообще может значить?
2/12П — квартира находится на втором этаже 12-этажного панельного дома.
Пример: двухкомнатная квартира в двух минутах от метро, 2/12П, комнаты изолированные.
Альтернатива — обмен (путем продажи) одной квартиры на другую, когда в сделке участвуют не два, а три, пять и более объектов недвижимости.
Пример: продается двушка, две спальни, балкон, альтернатива.
Альтернатива простая — то же самое, что альтернатива, просто в сделке участвует минимальное количество объектов, обычно два. Если второй участник сделки уже найден, то могут писать, что альтернатива подобрана.
Пример: квартира в новом доме. Первый собственник, простая альтернатива (подобрана).
В собственности более трех лет — по закону, если квартира была в собственности продавца менее трех лет, он обязан будет при ее продаже заплатить налог государству. (Этот срок может продлиться до пяти лет). Исключение составляют только квартиры дешевле 1 млн рублей. Поэтому многие продавцы прибегали к уловкам и просили покупателя в договоре указывать заниженную стоимость жилья. Покупатель должен помнить, чем выше стоимость приобретенной недвижимости, тем больше денег он сможет вернуть за нее в виде вычета.
Пример: свободная продажа. Более 3 лет в собств. (полная стоимость в договоре).
Квартира 42/28/5 кв. м — цифры обозначают общую площадь квартиры — 42 кв. метра (помимо комнат, сюда входят коридор, кухня, кладовка, санузел), жилая площадь квартиры — 28 кв. метров (это площадь комнат) и площадь кухни — 5 кв. метров.
Пример: продается уютная 2-ком. квартира на 2 эт./5 эт. дома 42/28/5 кв. м.
Квартира 5/5 — квартира расположена на пятом этаже пятиэтажного дома.
Пример: продается четырехкомнатная квартира, 5/5, с/у раздельный.
Ком. изол. — комнаты изолированы, ни одна из комнат не является проходной.
Пример: 77,5/22+16+14/11, ком. изол, с/у разд., лоджия, до метро 5 мин. пешком, хорошая инфраструктура.
Линейка — это название планировки жилья. Все комнаты в такой квартире расположены одна за другой, в линейку, и все окна комнат выходят на одну сторону.
Пример: продается «двушка», линейка, высокие потолки.
М/м — машиноместо.
Пример: во дворе имеются два м/м. Это означает, что за этой квартирой закреплены два места на парковке у дома.
Муниципальный ремонт — обычно это пишут, если владельцы получили квартиру от государства как очередники или по программе переселения из аварийного жилья. В квартире установлены стеклопакеты, межкомнатные и входные двери, покрашены потолки, на стенах есть обои, на полу — линолеум или ламинат, установлены ванна, унитаз, раковина, плита. Суть в том, что при ремонте используются дешевые отделочные материалы, без изысков.\
Пример: дом 2006 года, домофон, чистый подъезд, тамбур на 4 квартиры, муниципальный ремонт, стеклопакеты.
Прямая продажа (или свободная продажа, или чистая продажа) — собственник не заинтересован в альтернативной сделке, а хочет продать квартиру и получить деньги.
Пример: 3-комн. квартира, более 3 лет в собственности, взрослый собственник, прямая продажа, хорошее состояние, окна во двор, чистый подъезд, спокойные соседи.
Распашонка — квартира с несколькими комнатами, обычно трехкомнатная. Планировка напоминает детскую распашонку: из центральной гостиной двери направо и налево ведут в две остальные комнаты. Если речь идет о «двушке», то двери, ведущие в комнаты, расположены в коридоре друг напротив друга. Поэтому окна двух комнат выходят на разные стороны, во двор и на улицу.
Пример: до метро 5 мин. пешком. Чистая, уютная квартира распашонка (окна на разные стороны). Хорошие соседи.
СУС или С/У— санузел.
Пример: продается квартира с двумя спальными комнатами, СУС в плитке, стеклопакеты, пол — ламинат. Это означает, что в ванной комнате и туалете стены и пол облицованы плиткой.
С/у разд. – раздельный санузел.
Прмиер: комнаты смежные 22+25 квадратные, пол паркет, кухня 12 м, просторная прихожая, кладовка 5 м, с\у разд., окна на две стороны.
Физически свободна — квартира, которая в буквальном смысле свободна, в ней никто не проживает.
Пример: оставляют холодильник, стиральную машину. Окна выходят во двор. Физическое освобождение ― свободна.
Юридически свободна — квартира, в которой никто не прописан.
Пример: продается 5-комнатная квартира, собственность более 3 лет, 1 собственник, юридически свободна.
Госдума одобрила закон о новых правилах владения недвижимостью
Государственная дума в третьем чтении одобрила законопроект о едином гражданско-правовом режиме жилых и нежилых помещений. Документ закрепляет статус и конкретизирует права собственности на различные типы недвижимости, вводя в Гражданский кодекс две новые главы.
Глава «О праве собственности на недвижимость» закрепляет нормы собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места. Документом, в частности, вводятся дополнительные положения о владении и пользовании общим имуществом собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении.
Глава «Недвижимые вещи» содержит нормы и определения для таких типов недвижимости, как земельные участки, здания и сооружения, помещения и машино-места. Здания и сооружения документ определяет как объекты недвижимости, созданные в результате строительства — сейчас такой нормы в законе нет, что позволяет относить к этим категориям земельные участки.
Проект также уточняет статус машино-мест, отмечает юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Из законопроекта следует, как может быть образовано машино-место: например, в результате раздела недвижимой вещи либо в результате реконструкции здания, сооружения, при перепланировке помещений и т. д. Подробно раскрываются особенности регистрации и возникновения права собственности на машино-места, регламентируются права на земельный участок под ними, уточняется право собственности при разрушении: за собственником машино-места сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок под разрушенным зданием или сооружением», — говорит Екатерина Кузьмина.
Законопроект приравнивает собственников машино-мест к собственникам другой недвижимости в здании, отмечает руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, что дает им право пользоваться общим имуществом здания и прилегающей территорией. Сейчас уточнить свои права владельцы машино-мест могут только по суду. «Дается очень важное право собственникам машино-мест в зданиях на передачу общего имущества в пользование третьим лицам (например, на передачу в аренду машино-места), для чего собственнику машино-места нужно будет получить согласие только двух третей всех собственников дома», — говорит Андрей Саунин. Юрист отмечает, что новый закон также подразумевает право уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления принудительно продать машино-место, если его собственник систематически нарушает права соседей. Это возможно в случае, если такой собственник получил уведомление о нарушении, но так и не устранил его. Сейчас такое правило действует только для владельцев жилых помещений в зданиях.
Законопроект был внесен президентом и принят в первом чтении еще в 2012 году, второе чтение он прошел 7 декабря. Предполагается, что новые правила вступят в силу с 1 марта 2023 года.
Екатерина Котова, партнер Bolshakov&Partners:
— Законопроект содержит ряд существенных нововведений. Вводится понятие «помещение». Впервые как общая норма устанавливается, что право собственности на созданное здание, сооружение и т. п. возникает у собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством.
Кроме того, законопроект закрепляет в законодательстве режим общего имущества в здании или сооружении. Статья 287-5 законопроекта содержит перечень имущества, которое будет составлять общее имущество собственников помещений или машино-мест в здании или сооружении. Также в статье предусмотрен порядок предоставления в пользование третьим лицам общего имущества — по решению голосов двух третей собственников помещений или машино-мест в здании.
Общее имущество в многоквартирном доме и ранее регулировалось Жилищным кодексом. Но в отношении нежилых зданий и сооружений режима общего имущества в законодательстве ранее не было.
Закон о новых правилах владения недвижимостью прошел второе чтение
Государственная дума во втором чтении приняла законопроект о едином гражданско-правовом режиме жилых и нежилых помещений, сообщила пресс-служба думского комитета по госстроительству и законодательству. Проект закрепляет статус и конкретизирует права собственности на различные типы недвижимости. Третье чтение по нему назначено на 8 декабря 2021 года.
Законопроект вводит в Гражданский кодекс две новые главы. Первая, «Недвижимые вещи», содержит нормы по земельным участкам, зданиям и сооружениям, помещениям и машино-местам. Документ, в частности, характеризует здания и сооружения как объекты недвижимости, созданные в результате строительства. «Это важное дополнение поможет прекратить порочную практику регистрации права собственности на выгребные ямы, асфальтированную дорогу, какие-либо замощения земельного участка и прочие подобные вещи. Как правило, владельцы таких квазиобъектов не имеют прав в отношении земельных участков и таким способом пытаются закрепить свои «притязания» на чужой земельный участок», — пояснил глава комитета Павел Крашенинников.
Принятие нового закона также должно сократить число судебных споров граждан с налоговыми органами. Последние зачастую относят к недвижимому имуществу тяжелое промышленное оборудование (печи, разливные механизмы для топлива) и облагают налогом такое имущество как недвижимое, отмечают в комитете по госстроительству и законодательству.
Глава «О праве собственности на недвижимость» закрепляет нормы собственности и других вещных прав на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места. Документом, в частности, закрепляются специальные правила об общем имуществе собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении.
Законопроект был внесен президентом и принят в первом чтении еще в 2012 году. В случае принятия он вступит в силу с 1 марта 2023 года.
Накануне Госдума исключила часть земель из закона о «дачной амнистии». Из законопроекта о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2031 года убрали положение, которое касалось особо охраняемых природных территорий (ООПТ) — в случае принятия закона постройки на этих землях нельзя будет «амнистировать».
Сокращения в объявлениях по недвижимости
Люди, впервые сталкивающиеся с объявлениями по аренде или продаже недвижимости, часто приходят в недоумение, видя огромное количество самых разнообразных сокращений. И разобраться в сути объявлений очень непросто. В газетах с объявлениями по недвижимости и на сайтах и досках объявлений по аренде и покупке-продаже жилья и коммерческой недвижимости обычно не приводят никаких расшифровок подобных сокращений и аббревиатур. Для новичков разобраться, что именно написано в объявлениях, стоит больших усилий. А риэлторы, составляющие тексты объявлений, зачастую не задумываясь употребляют привычные для них сокращения профессиональных терминов, чтобы описать объект аренды или продажи как можно подробнее и уложиться в отведённое для этого количество символов.
Задача разобраться в профессиональных риэлторских сокращениях осложняется ещё и тем, что никакого стандарта таких сокращений не существует. Причём в разных регионах могут быть свои различные устоявшиеся аббревиатуры по недвижимости. Один и тот же термин может иметь несколько разных сокращений. И одно и то же сокращение может расшифровываться по-разному. Сокращения могут быть указаны как прописными (большими) буквами, так и строчными.
Ниже приводится таблица сокращений, употребляемых в объявлениях по аренде и продаже жилой и коммерческой недвижимости.
«Дорожать уже точно не будут, это потолок» Когда ждать обвала цен на квартиры в России?
Фото: Александр Чиженок / Коммерсантъ
Вторичный рынок жилья в России успешно пережил ажиотаж 2020-го — начала 2021-го и вышел на новый виток развития. Число просмотров квартир падает, ставки по ипотеке растут, позволить себе резко подорожавшие квадратные метры могут все меньше россиян. Но продавцы бездумно держат ценники, более того, некоторые по сложившейся за год привычке их планомерно увеличивают. Риелторы предупреждают — терпение покупателей на исходе, дисбаланс на рынке недвижимости огромен, пора идти на уступки. Утраченное равновесие и перспективы снижения цен на жилье — в материале «Ленты.ру».
Можем больше
«Вторичка» в третьем квартале 2021-го подорожала почти во всех крупных городах России, свидетельствуют данные «Мира квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). В среднем по стране (исследование проводилось в 70 самых больших городах страны) квадратный метр готового жилья прибавил в цене 6,5 процента, теперь он стоит 77,4 тысячи рублей. Средняя цена квартиры выросла чуть больше — на 7 процентов, до 4,34 миллиона рублей. С начала года «квадрат» подорожал на 19 процентов, полная стоимость лота увеличилась на 15 процентов.
В последние три месяца (июле-сентябре) быстрее всего росли цены на вторичное жилье в Сочи и Краснодаре: квадратный метр там подорожал примерно на 26 процентов. Причина столь выраженной динамики — в строительных ограничениях. В Сочи ввели двухлетний мораторий на возведение жилья (за исключением индивидуальных жилых домов и объектов, возводимых для обманутых дольщиков, а также финансируемых за счет федерального, регионального или местного бюджетов). Из-за дефицита новостроек, продажи в которых после введения льготной ипотеки били все рекорды, покупатели вынужденно переориентировались на вторичный рынок. Это позволило собственникам поднимать цены все выше.
В пятерку городов-лидеров по росту цен на «вторичку» в третьем квартале также вошли Махачкала, где квадратный метр подорожал почти на 14 процентов, Севастополь (плюс 13 процентов) и Чита (плюс 12 процентов). Лишь в двух городах стоимость готовых квартир снизилась, да и то незначительно — в Архангельске (минус 1,6 процента) и Калуге (минус 0,3 процента).
Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ
Москва во второй половине лета и начале осени показала неожиданно скромный рост цен на недвижимость — вторичный «квадрат» в городе подорожал всего на 1,6 процента, с начала года — на 8,5 процента, до 270,8 тысячи рублей. Средняя цена квартиры — 14,76 миллиона — за последний квартал не выросла вообще. В Санкт-Петербурге за три месяца квадратный метр прибавил в цене 6 процентов, с начала года — 16 процентов, сейчас он стоит 160,35 тысячи рублей (квартира — 9,66 миллиона).
Как отмечают аналитики, росту цен на «вторичке» в первую очередь способствует усечение программы льготной ипотеки (с июля ставка по ней повышена до 7 процентов, а сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей для всех регионов). Новые квартиры сильно подорожали, покупать их в кредит уже не столь выгодно, поэтому спрос перетекает на рынок готового жилья. Это стимулирует собственников поднимать ценники. Есть и «нечеловеческий» фактор — предложение на «вторичке» активно пополняется вчерашними новостройками, где квартиры, конечно, дороже, чем старый советский фонд. Это тоже способствует увеличению средней стоимости предложения.
Свои причуды
Москвичи в начале осени подтвердили распространенное мнение о том, что Москва — не Россия, благоразумно отказавшись дополнительно повышать цены на жилье. Оно и без того сильно подорожало за последний год (по данным «ИНКОМ-Недвижимость», примерно на 30 процентов). Но и снижать ценники продавцы не готовы. В сентябре многие из них вернулись из отпусков, объем предложения «вторички» вырос сразу на 3-4 процента, подсчитали в «МИЭЛЬ». На цены это не повлияло.
Фото: Александр Казаков / Коммерсантъ
«Отрицательных колебаний нет ни в одном административном округе», — указывают эксперты. По их наблюдениям, собственники все реже соглашаются на скидки. В сентябре только каждая пятая сделка проходила со снижением стоимости. Средний размер скидки в Москве — 2 процента. Еще в августе порядка 30 процентов сделок проходило со скидками, а средний размер дисконта составлял 3 процента.
Ситуация почти патовая: продавцы пока не идут на уступки, покупатели между тем не согласны с текущим уровнем цен. В «ИНКОМ» отмечают — до начала жилищного бума однокомнатная квартира, например, в Бутово стоила 6,5-7 миллионов рублей, а сейчас — 9 миллионов.
«Это разогнанные цены, такое подорожание не подкреплено ни ростом доходов граждан, ни экономической ситуацией в стране», — подчеркивают аналитики. По их оценкам, нынешний сентябрь по показателю актуального спроса (количество внесенных авансов за квартиры) на 40 процентов отстал от прошлогоднего.
В самом дорогом Центральном округе средняя стоимость «квадрата» между тем перевалила за 543 тысячи рублей, подсчитали в «МИЭЛЬ». Минимальный уровень цен — в Троицком округе, там «квадрат» стоит 155,9 тысячи рублей. Троицкую ветку метро обещают достроить к 2026 году.
Ждем перемен
В целом продавцы «вторички» по всей стране пока действуют вразрез с ожиданиями большинства потенциальных покупателей — в лучшем случае не снижают стоимость квартир, в худшем — повышают. Между тем почти 24 процента россиян перед началом осени ждали снижения цен на недвижимость в пределах 5 процентов, показал опрос, проведенный аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН; результаты есть в распоряжении «Ленты.ру»). Около 20 процентов надеялись на более существенное падение цен. 22 процента не ждали никаких изменений, рост цен в ближайшие три месяца прогнозировали 24 процента проголосовавших.
Фото: Антон Белицкий / Коммерсантъ
«Значительный процент тех, кто ждет существенного, а не символического снижения цен, говорит о том, что люди устали от ценового ажиотажа и не готовы переплачивать за жилье, — поясняют в ИРН. — Правда, их ожидания могут вновь не оправдаться: на рынке в ближайшие месяцы возможна лишь небольшая коррекция, но существенного падения цен ждать не стоит».
Корректировать придется много — только в Москве на вторичном рынке жилья около 30 процентов квартир выставлены на продажу по завышенным ценам, доля несправедливо оцененного предложения в регионах, вероятно, не меньше. Аналитики швейцарского банка UBS в исследовании Global Real estate Bubble Index включили Москву в число городов с большим дисбалансом на рынке жилья. Квартиры в столице переоценены, хотя риска возникновения ценового пузыря на московском рынке недвижимости нет. По данным UBS, c середины 2020-го до середины 2021-го реальные цены на жилье в Москве увеличились на 20 процентов — это самый высокий показатель в рейтинге из 25 крупнейших городов мира.
Но быстрой переоценки не будет — в «ИНКОМ» поясняют: есть правило, по которому скорость роста и уменьшения цен на вторичное жилье различаются в десять раз. То есть цена, например, увеличивается в течение четырех месяцев — быстро, а корректируется в течение четырех лет — медленно. «Когда рынок активизируется, покупать следует оперативно, через две недели денег уже не хватит. При снижении можно не спешить и действовать спокойно», — утверждают эксперты.
А обвала не будет
Средний уровень цен на вторичную недвижимость уже весьма высок и не соответствует финансовым возможностям многих потенциальных покупателей, отмечают участники рынка. Но обвала ценников никто из них не обещает. Во-первых, остаются приемлемыми ставки по ипотеке, во-вторых, есть дефицит качественного предложения, и это поддерживает спрос на вторичном рынке.
«По моим предварительным прогнозам, средние ценовые показатели на вторичном рынке жилья столицы будут повышаться до конца 2021-го, но незначительно, — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Возможен их прирост на 5-7 процентов, во многом за счет усиления активности покупателей в предновогодний период, что наблюдается почти каждый год. После января, скорее всего, уровень цен на вторичные квартиры будет оставаться на том же уровне вплоть до лета».
В Est-a-Tet ожидают, что «рынок будет двигаться в рамках стандартных ценовых колебаний — в пределах 5 процентов», не уточняя направления движения. В некоторых районах квартиры могут выставляться с большим разбросом цены — это классический признак дефицита предложения, указывают риелторы. В начале следующего года можно ожидать роста числа продаваемых лотов, так как многие объекты с первичного рынка станут «вторичкой». «Также на рынок продолжит выходить большой объем квартир из-под залога от тех, кто находится в преддверии банкротства, от тех, кто не может по каким-то причинам выплачивать ипотеку», — обещает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Кроме того, можно рассчитывать на предложения от участников программы реновации — полученное жилье в новых домах зачастую для москвичей оказывается «лишним».
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома полагает, что жилье «дорожать уже точно не будет, это потолок». По его мнению, процесс снижения цен пока сдерживается только небольшим объемом ликвидного предложения на рынке. Рост цен тоже возможен, но только если «стабилизируется ситуация с инфляцией, которая в этом году превысила все предполагаемые прогнозы», поясняет эксперт. Для нового витка спроса на жилье необходимо сокращение ключевой ставки Центробанка, при котором вновь станет возможным уменьшение ставок по ипотеке.
Аналитики ИРН прогнозируют небольшую коррекцию цен на «вторичку» и перетекание спроса из переоцененной Москвы в более демократичное Подмосковье. Валерий Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» утверждает, что уже сейчас в Москве ни один показ на вторичном рынке не проходит без вопроса от покупателей о скидке. «Снижение цен прогнозируется именно в разрезе реальных сделок. «Хотелки» продавцов, которые изначально выставляются в объявлениях, могут даже вырасти», — предупреждает он. Но россиянам, особенно живущим в Москве, не привыкать к высоким ценам на недвижимость. Бороться с амбициями собственников они будут единственным цивилизованным способом — отказом от планов приобретения жилья. Выиграют от этой ситуации арендодатели, которые и без того чувствуют себя неплохо.