Что такое переуступка земельного участка
Можно ли оформить переуступку права аренды земельного участка и как происходит сделка?
Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.
Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.
В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.
В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.
Что это такое?
Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.
Такой сделке присущи следующие признаки:
Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).
Следует отличать переуступку от субаренды.
Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.
Законодательные нормы
Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:
Можно ли это сделать?
Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.
Когда возможно переоформление на другого человека?
Оформить передачу можно в следующих случаях:
Когда нельзя переуступить третьему лицу?
Невозможно переступить права в следующих случаях:
Особенности уступки
Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.
Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.
Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.
Порядок осуществления сделки
Сделка состоит из двух этапов:
Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.
Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.
Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.
Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:
Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:
Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:
Суть сделки
Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:
В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.
Составить договор можно следующими способами:
Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.
В тексте договора содержится следующая информация:
Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.
Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.
Права и обязанности
Арендатор вправе:
Обязан:
Арендодатель вправе:
Обязан:
Правовой статус арендодателя
Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.
Собственник может расторгнуть сделку, если:
Основные нюансы
Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.
В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).
После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.
Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.
Заключение
Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.
К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.
Переуступка прав: особенности сделок
Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.
Переуступка или цессия… Что все это значит?
Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.
Виды переуступки
Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.
В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.
Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.
Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).
«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.
Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.
«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Выгода для продавца и риски для покупателя
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.
Пресс-центр
Переуступка права аренды земельного участка.
Аренда земельного участка означает передачу его собственником другому лицу во временное владение и пользование (либо только в пользование). Договор Аренды земельного участка, как правило, заключается на длительный срок.
По закону, любой договор аренды недвижимости (в том числе и земли), срок которого более 1 года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Аренда, а также переуступка прав аренды земельного участка, в нашей стране встречается часто, рассказала Кадастровая палата по Тульской области.
Изначально, арендатор (тот, кто временно пользуется участком по договору), заключает договор аренды чаще всего, с целью извлечения прибыли, с течением времени планы арендатора по отношению к земельному участку могут меняться.
Чтобы не упускать выгоду и не расторгать договор с арендодателем, арендатор ищет другое заинтересованное лицо, которому уступает свои права пользования арендованным земельным участком.
Существует описание, как арендатор может пользоваться своими правами на арендованный земельный участок:
· сдавать участок в субаренду (поднаем);
· передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем);
· предоставлять землю в безвозмездное пользование;
· отдавать арендные права в залог;
· использовать арендные права в качестве вклада в уставной капитал или как паевой взнос.
Все вышеуказанные действия с земельным участком арендатор должен согласовывать с арендодателем (если иное не вытекает из закона или договора).
Арендодателя нужно уведомлять о намерении передачи прав арендатором третьим лицам. Более, того, во многих случаях надо не только уведомлять, но и получать письменное согласие (соглашение переуступки прав аренды земельного участка).
После переуступки прав по договору аренды земельного участка ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Таким образом, арендатор или правообладатель и будущий (новый) арендатор (правоприобретатель) заключают между собой договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
После заключения договора стороны уведомляют арендодателя и договор о переходе прав подают на регистрацию в Росреестр (в случае если основной договор аренды подлежал регистрации).
Что такое переуступка земельного участка
О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.
С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.
Какие существуют риски при уступке права аренды?
Какие риски могут быть при заключении договора переуступки права аренды?
При заключении договора переуступки права аренды могут возникнуть риски в случае:
— несогласования существенного условия;
— отсутствия регистрации договора об уступке (если договор аренды подлежит регистрации);
— отсутствие уведомления должника.
Гражданским кодексом РФ не предусмотрены отдельные нормы переуступки прав аренды. Полагаю, в данной ситуации применимы нормы об уступке прав требования, предусмотренные главой 24 ГК РФ.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.
Существенными условиями договора уступки прав требования являются:
— сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ);
Внимание! Соглашение об уступке требования, в котором указано лишь наименование должника, действительно, если иных обязательств у должника перед первоначальным кредитором нет (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).
Если в соглашении об уступке не указана цена передаваемого требования, это не означает, что требование передается безвозмездно. Вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).
Регистрация договора аренды недвижимого имущества по сути означает регистрацию возникшего на основании этого договора обременения прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
Нужно регистрировать договор, на основании которого уступают требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды (см. Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54). Без регистрации такой договор по общему правилу не влечет юридических последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Необходимо уведомить должника о переходе права. Это вправе и старый кредитор (цедент), и новый (цессионарий). Если вы не возложили договором цессии обязанность уведомить должника на конкретную сторону договора, удобнее, если это сделает цедент. Дело в том, что если должник получит уведомление от цессионария, то он может отказаться исполнять ему обязательство до тех пор, пока не получит доказательств перехода права. Если же его уведомит цедент, должник не вправе требовать доказательств и задерживать исполнение (п. 1 ст. 385 ГК РФ).
Внесение арендной платы арендатором-цедентом по договору, по которому права и обязанности уже перешли арендатору-цессионарию, не освобождает последнего от внесения арендной платы с момента заключения договора цессии.
Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2009 N КГ-А41/9250-09 по делу N А41-24200/08
Если договором аренды земельного участка, предназначенного для эксплуатации зданий и сооружений, предусмотрена обязанность арендатора уведомить арендодателя о переходе права собственности на расположенные на данном участке здания и сооружения и арендатор данную обязанность не исполнил, то за ним сохраняется обязанность по внесению арендной платы, поскольку договор считается действующим в отношении прежнего собственника.
Примечание: Следует учитывать позицию, высказанную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с ней при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9347-09 по делу N А40-93351/08-16-618
 |