Что такое первичный и вторичный рынок
Что такое первичный и вторичный рынок
Первичный рынок и вторичный рынок: понятие, функции и основные отличия
Первичный рынок — это рынок, на котором корпорации впервые продают свои ценные бумаги инвесторам. С другой стороны, вторичный рынок — это рынок, на котором инвесторы торгуют уже выпущенными ценными бумагами друг с другом.
Фондовые рынки, являющиеся частью финансовых рынков, подразделяются на (1) первичные и (2) вторичные в зависимости от того, являются ли торгуемые на них ценные бумаги новыми или старыми.
Несмотря на то, что вторичные рынки значительно больше первичных по объему сделок, они существуют главным образом для обеспечения ликвидности ценных бумаг, выпущенных компаниями на первичном рынке.
Функции первичного рынка
Первичные рынки позволяют корпорациям привлекать капитал путем выпуска обыкновенных акций или облигаций.
Различные типы сделок на первичном рынке, в которых может участвовать корпорация, включают (1) публичную эмиссию, (2) эмиссию прав и (3) частное размещение.
Публичная эмиссия происходит, когда корпорация предлагает акции широкой публике. Первичное публичное размещение (IPO) — это особый случай публичной эмиссии, когда частная компания впервые предлагает ценные бумаги публике.
Эмиссия прав возникает, когда корпорация выпускает новые акции существующим акционерам компании пропорционально их текущему владению.
Частное размещение происходит, когда корпорация продает свои акции избранному числу крупных инвесторов, таких как пенсионные фонды, эндаументы и так далее.
Публичная эмиссия является андеррайтингом, что означает, что синдикат инвестиционных банков выступает в качестве посредника в том, что он покупает ценные бумаги у эмитента и продает их розничным инвесторам и получает прибыль в этом процессе.
Функции вторичного рынка
Качество первичного рынка зависит от широты и глубины вторичного рынка. Это связано с тем, что при наличии активного и эффективного вторичного рынка все больше инвесторов заинтересованы в участии в первичном рынке ценных бумаг компании.
Основными функциями вторичных рынков являются:
Вторичные рынки — это либо организованные биржи, такие как Нью-Йоркская фондовая биржа, Лондонская фондовая биржа, либо внебиржевые дилерские рынки, такие как NASDAQ.
Главные различия
В следующей таблице приведены основные различия между первичным и вторичным фондовыми рынками:
Первичный рынок – это тот рынок, на котором эмитенты продают ценные бумаги инвесторам. Точнее, это механизм эмиссии и первичного размещения эмитированных бумаг. Говоря о первичном рынке, следует применять термин размещение ценных бумаг.
Первичный рынок – это рынок первых и повторных эмиссий ценных бумаг, на котором осуществляется их начальное размещение среди инвесторов.
В результате продажи акций и облигаций на первичном рынке эмитент получает необходимые ему финансовые средства, а бумаги оседают в руках первоначальных покупателей. Все остальные перепродажи бумаг образуют вторичный рынок.
Важнейшей чертой первичного рынка является полное раскрытие информации для инвесторов, позволяющее сделать обоснованный выбор ценной бумаги для вложения денежных средств. Вся деятельность на первичном рынке служит для раскрытия информации: подготовка проспекта эмиссии, его регистрация и контроль государственными органами с позиций полноты представленных данных, публикация проспекта и итогов подписки и т. д.
Частное размещение характеризуется продажей (обменом) бумаг ограниченному количеству заранее известных инвесторов без публичного предложения и продажи.
Публичное предложение – это размещение ценных бумаг при их первичной эмиссии путем публичных объявления и продажи неограниченному числу инвесторов. Соотношение между публичным предложением и частным размещением постоянно меняется и зависит от типа финансирования, который избирают предприятия в той или иной экономике, от структурных преобразований, которые проводит правительство, и других факторов.
Публичная подписка или публичное размещение ценных бумаг применяется, если корпорация принимает решение превратиться из частной в публичное акционерное общество с большим количеством акционеров. Публичное предложение большого количества тиражированных акций дает эмитенту огромные средства.
Вторичный рынок – это отношения, складывающиеся при купле-продаже ранее эмитированных на первичном рынке ценных бумаг.
Основу вторичного рынка составляют операции, оформляющие перераспределение сфер вложений инвесторов, а также отдельные спекулятивные операции.
Важнейшая черта вторичного рынка – его ликвидность, т. е. возможность успешной и обширной торговли, способность поглощать значительные объемы ценных бумаг в короткое время при небольших колебаниях курсов и низких издержках на реализацию.
На вторичном рынке операторами являются только инвесторы, т. е. те, кто вкладывает средства в ценные бумаги с целью извлечения дохода. На вторичном рынке происходит не аккумулирование новых финансовых средств для эмитента, а только перераспределение ресурсов среди последующих инвесторов.
Без полнокровного вторичного рынка нельзя говорить об эффективном функционировании первичного рынка.
При отсутствии вторичного рынка или его слабой организации последующая перепродажа ценных бумаг была бы невозможна или затруднена, что оттолкнуло бы инвесторов от покупки всех или части бумаг.
Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости?
Рынок недвижимости можно разделить на две категории. Существует первичный и вторичный вид собственности.
Первичный рынок – это различные новостройки, т.е это недвижимость, которая ещё не состояла в собственности. Покупатель приобретает новую квартиру, которую только построили, она является первичной.
Теперь разберём, что такое вторичный рынок? Исходя из названия и вышесказанного определения, можно понять предназначение вторичного жилья! Это жильё с «историей» т.е приобретенная квартира уже не является «первой свежести», у ней уже был собственник.
Что лучше? Выбор за вами!
Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.
Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.
Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке
Негативные аспекты первичного рынка
Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки
Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.
Былое превосходство
Также вторичный рынок – это более широкий спектр возможностей, вы можете поменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную, доплатив при этом №-ую сумму денежных средств.
Строители смотрят на вторичный рынок и по нему определяют, выгодно ли строить сейчас или подождать? Если цена низкая, спрос отсутствует или слишком мал, то постройка нового сооружение не будет осуществлена. Если затрачиваемые деньги на строительство имеют высокую планку, соответственно и цена за квартиры повышается. К чему это приводит? Покупатели бегут приобретать недвижимость с историей.
Существует веские основания приобретать именно новое жильё – на это есть масса причин и даже ценовая ситуация порой ничуть не пугает будущих собственников.
Незаконченное противостояние
Вторичный и первичный рынок реагируют по-разному на всевозможные нестабильные ситуации. К примеру, если спрос на квартиры падает – их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться. В то время как на вторичное жилье плохая тенденция не скажется – цена зависит от собственника. Вторичный рынок быстро подстраиваться под сегодняшние реалии, в то время как новостройка прямиком зависима от спроса.
Жильё второго сорта имеет более стабильный рынок и более насыщенное квартирное «царство». У покупателя широчайший выбор, он может подобрать для себя наиболее лучший вариант.
Новые дома не несут в себе больших рисков! Старое жильё может иметь богатую историю – множество собственников, вам могут подсунуть квартиру с «сюрпризом». Другое дело, что строят сейчас не так часто! По цене, новые квартиры стоят на 15-25% ниже, чем их предшественники.
Какой вывод?
Сделать вывод о том, что какой-то из рынков лучше – глупо! Оба имеют свои как плюсы, так и минусы! Всё зависит от покупателя – желаете купить новую квартиру? Пожалуйста, выбирайте! Нет? Обращайтесь в агентство, ищите на вторичном рынке!
Таким образом, предпочтения заинтересованного и влияют на окончательный выбор. Подходите к покупке ответственно, ведь сравнительный аспект ещё никто не отменял!
Первичный и вторичный рынки ценных бумаг
Здравствуйте, уважаемые читатели проекта Тюлягин! Сегодня мы далее будем познавать финансовый мир и остановимся на таких понятиях как первичный и вторичный рынки ценных бумаг. Знание того, как работают первичный и вторичный рынки, является ключом к пониманию того, как торгуются акции, облигации и другие ценные бумаги. Без них на рынках капитала было бы намного труднее ориентироваться и они были бы менее прибыльными. Эта статья поможет вам понять, как работают эти рынки и как они связаны с отдельными инвесторами.
Содержание статьи:
Понятие «рынок» может иметь множество различных значений, но чаще всего оно используется как универсальный термин для обозначения как первичного, так и вторичного рынка.
Фактически, «первичный рынок» и «вторичный рынок» — это разные термины; первичный рынок — это рынок, на котором создаются ценные бумаги, а вторичный рынок — это рынок, на котором они торгуются между инвесторами.
Первичный рынок
Первичный рынок — это место, где возникают ценные бумаги. Именно на этом рынке фирмы впервые продают (размещают) новые акции и облигации. Первичное публичное размещение акций, или IPO, является примером первичного рынка. Эти торги предоставляют инвесторам возможность покупать ценные бумаги у банка, который провел первоначальный андеррайтинг для конкретной акции. IPO происходит, когда частная компания впервые публикует акции.
Например, компания Romashka Inc. нанимает пять андеррайтинговых фирм для определения финансовых деталей своего IPO. Андеррайтеры оценивают и устанавливают, что цена выпуска акций составит 15 долларов. Затем инвесторы могут купить IPO по этой цене напрямую у компании-эмитента.
Это первый способ, когда инвесторы могут вложить свой капитал в компанию путем покупки ее акций. Собственный капитал компании состоит из средств, полученных от продажи акций на первичном рынке.
Выпуск права (выпуск дополнительных акций) позволяет компаниям привлекать дополнительный капитал через первичный рынок после того, как ценные бумаги уже вышли на вторичный рынок. Текущим инвесторам предлагаются пропорциональные права, основанные на долях, которыми они в настоящее время владеют, а другие могут инвестировать заново в недавно выпущенные акции.
Другие типы размещения акций на первичном рынке включают частное размещение и льготное размещение. Частное размещение позволяет компаниям напрямую продавать акции более крупным инвесторам, таким как хедж-фонды и банки, не делая акции общедоступными, продавая их по закрытой подписке. В то время как льготное размещение предлагает акции избранным инвесторам (обычно хедж-фондам, банкам и взаимным инвестиционным фондам) по специальной цене, недоступной для широкой публики.
Точно так же предприятия и правительства, которые хотят создать заемный капитал, могут выбрать выпуск новых краткосрочных и долгосрочных облигаций на первичном рынке. Новые облигации выпускаются с купонными ставками, соответствующими текущим процентным ставкам на момент выпуска, которые могут быть выше или ниже, чем у ранее существовавших облигаций.
В отношении первичного рынка важно понимать, что ценные бумаги приобретаются напрямую у эмитента.
Вторичный рынок
Для покупки акций вторичный рынок обычно называют «фондовым рынком». Это включает в себя Нью-Йоркскую фондовую биржу (NYSE), Nasdaq и все основные биржи по всему миру — Московскую, Лондонскую, Гонконгскую и другие. Определяющей чертой вторичного рынка является то, что инвесторы торгуют между собой.
То есть на вторичном рынке инвесторы торгуют ранее выпущенными ценными бумагами без участия компаний-эмитентов. Например, если вы идете покупать акции Сбербанка (SBER), вы имеете дело только с другим инвестором, который владеет акциями Сбербанка. Сбербанк не принимает непосредственного участия в транзакции.
На долговых рынках, хотя облигация гарантированно выплатит своему владельцу полную номинальную стоимость при погашении, эта дата часто наступает спустя много лет. Вместо этого держатели облигаций могут продавать облигации на вторичном рынке с хорошей прибылью, если процентные ставки снизились с момента выпуска их облигации, что сделало ее более ценной для других инвесторов из-за ее относительно более высокой купонной ставки.
Вторичный рынок можно разделить на две специализированные категории:
Аукционный рынок
На аукционном рынке все частные инвесторы и учреждения, которые хотят торговать ценными бумагами, собираются в одном месте и объявляют цены, по которым они готовы покупать и продавать. Они называются ценами спроса и предложения. Идея состоит в том, что эффективный рынок должен преобладать, объединяя все стороны и заставляя их публично объявлять свои цены. Таким образом, теоретически нет необходимости искать лучшую цену на товар, поскольку сближение покупателей и продавцов приведет к возникновению взаимоприемлемых цен. Лучшим примером аукционного рынка является Московская биржа (MOEX) или Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE).
Дилерский рынок
Напротив, рынок дилеров не требует, чтобы стороны собирались в одном месте. Скорее участники рынка объединяются через электронные сети. Дилеры проводят инвентаризацию ценных бумаг, а затем готовы покупать или продавать их вместе с участниками рынка. Эти дилеры получают прибыль за счет разницы между ценами, по которым они покупают и продают ценные бумаги. Примером дилерского рынка является Nasdaq, на котором дилеры, известные как маркет-мейкеры, предоставляют твердые цены покупки и продажи, по которым они готовы покупать и продавать ценные бумаги. Теория заключается в том, что конкуренция между дилерами дает инвесторам наилучшую возможную цену.
Так называемые «третий» и «четвертый» рынки относятся к сделкам между брокерами-дилерами и учреждениями через внебиржевые электронные сети и поэтому не так актуальны для индивидуальных инвесторов.
Внебиржевой рынок
Иногда можно услышать, что рынок дилеров называется внебиржевым (OTC или RTS Board). Первоначально термин означал относительно неорганизованную систему, в которой торговля происходила не в физическом месте, как я описал выше, а скорее через дилерские сети. Этот термин, скорее всего, произошел от торговли вне Уолл-стрит, которая процветала во время большого бычьего рынка 1920-х годов, когда акции продавались «подпольно» в местечковых биржах. Другими словами, акции не котировались на фондовой бирже, они «не котировались».
28,5 трлн долларов
Именно столько составляет рыночная капитализация Нью-Йоркской фондовой биржи, крупнейшей фондовой биржи в мире, по состоянию на конец 2020 года. Фондовые биржи считаются частью «вторичного» рынка.
Третий и четвертый рынки
Резюме
Хотя не все действия и процессы, происходящие на рынках, которые мы сегодня обсудили, влияют на частных инвесторов, хорошо бы иметь общее представление о структуре рынка. То, как ценные бумаги выходят на рынок и торгуются на различных биржах, играет центральную роль в работе рынка. Только представьте, если бы не существовало организованных вторичных рынков; тогда бы вам пришлось лично искать других инвесторов, чтобы купить или продать акции, и это стало бы непростой задачей.
На самом деле, большинство инвестиционных мошенничеств вокруг ценных бумаг происходят вне вторичного рынка, так как ничего не подозревающих инвесторов можно легко обманом заставить их купить. Важность рынков и возможность продать ценную бумагу (ликвидность) часто воспринимается как должное, но без организованного рынка у инвесторов мало возможностей и они могут столкнуться с большими потерями. Поэтому когда дело доходит до фондовых рынков, любые незнания, могут навредить вам, и в конечном итоге небольшое обучение в этой теме просто-напросто поможет сэкономить вам свои деньги.
А на этом сегодня все о первичном и вторичном рынках. Надеюсь статья оказалась для вас полезной. До новых встреч на страницах проекта Тюлягин!
Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир?
Кто из нас не хотел бы жить в новеньком доме в зеленом районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью? Чтобы около дома было достаточно парковочных мест, территория была обжитой и ухоженной. А главное – чтобы эта квартира была по карману.
Однако все описанное – это идеальная модель, которую не найти ни в новостройках, ни на вторичном рынке. Поскольку и у первички, и у вторички есть свои плюсы и минусы, без которых не обойтись. О том, как же выбрать квартиру для покупки, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» эксперты рынка недвижимости.
Все новенькое, или Плюсы первички
Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.
«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».
По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.
Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит Александр Козлов.
«Кот в мешке», или Минусы первички
Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит Людмила Шадрина. Вот они:
Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.
Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.
Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.
Риск плохо построенного дома. Наверняка многие видели в социальных сетях устрашающие видеоролики о том, как от нового дома кусками отваливаются фасадные материалы прямо на проходящих мимо жильцов или припаркованные автомобили. Часто на форумах дольщиков можно увидеть истории, как не выдерживают системы отопления и водоотведения, и весь дом буквально затапливает. Таковы риски покупки еще несуществующей недвижимости.
Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?
Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.
Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит Людмила Шадрина.
По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме. «При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей. Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».
«При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, банком не начисляются. Это означает, что вы потеряете как минимум на инфляции. Еще одна особенность эскроу заключается в том, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные за все время проценты по ипотеке никто не компенсирует», – говорит эксперт.
Плюсы вторички
Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:
Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.
Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.
Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.
Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.
Минусы старого жилого фонда
Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:
Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).
Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).
Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.
«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.
Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.
Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой
И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».
Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.
«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский
«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».
А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:
«На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок. Покупая готовую квартиру, вы сами при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное – сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же деньги в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика».
По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.
«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».
Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).
Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:
«Для сравнения приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию 24 квадратных метра за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, он внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности на новую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил квартиру на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1,3 млн рублей или 52 процента от первоначальных вложений».
«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.
Самое важное – это ликвидность
По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».
Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.
Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».
Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.