План БТИ: зачем он нужен и как его получить
Поэтажный план объекта является графическим изображением всех помещений на отдельном этаже здания с указанием оконных и дверных проемов, сантехнических зон, несущих и остальных конструкций, а также других важных для эксплуатации параметров. Чаще всего к поэтажному плану прилагается экспликация — таблица с перечнем отдельных помещений в квартире или доме, их площади и назначения.
Оба документа являются приложениями к техническому плану объекта, но при этом могут быть заказаны и использованы отдельно.
Поэтажный план бюро технической инвентаризации (БТИ) необходим для подтверждения расположения помещения на этаже относительно других квартир, для установления точной площади всего объекта и отдельных помещений в нем, для фиксирования принципиальных для эксплуатации здания конструкций. Благодаря официальному плану и экспликации можно подтвердить данные, предоставляемые собственником для любых сделок с недвижимостью.
Таким образом, поэтажный план БТИ требуется:
Поэтажный план БТИ квартиры
Самая распространенная причина, по которой запрашивают план БТИ, — это подтверждение отсутствия или наличия перепланировки помещения. Согласно Жилищному кодексу РФ, определены допустимые и недопустимые изменения. В частности, не разрешаются перепланировки, которые нарушают прочность несущих конструкций и затрудняют работу инженерных систем.
Поэтому для согласования перепланировок обращаются за поэтажным планом БТИ, в котором отражены все принципиальные конструкции помещения.
Документ БТИ представляет собой чертеж, на котором с помощью условных обозначений отражены важные элементы помещения:
На плане указан номер квартиры, штамп отделения, выдавшего документ, дата последнего обмера и выдачи документа.
В экспликации указывается общая площадь объекта, количество помещений, их назначение, площадь каждого помещения, высота квартиры от пола до потолка. Отдельной строкой указывается точное деление на жилую и нежилую площадь в помещении. В этом документе также должна быть отмечена дата проведения замеров.
Принципиально важно знать, какого рода действия и перепланировки строго запрещены и не могут быть согласованы в БТИ:
Следующие перепланировки возможны по согласованию с БТИ:
В особых случаях БТИ может согласовать монтаж камина и сауны и проемы в несущих стенах определенного размера. Следует иметь в виду, что если перепланировка затрагивает общедомовое имущество и помещения, то потребуется согласие всех соседей.
Условные обозначения на поэтажном плане БТИ
Все принципиальные конструкции на плане должны быть отмечены условными обозначениями: «Стена», «Несущая стена», «Окно», «Дверной проем», «Входная дверь в квартиру», «Газовая плита», «Унитаз», «Номер квартиры», «Условное обозначение типа стен» и др.
Если на момент замера инженер-оценщик обнаружил перепланировку, не соответствующую предыдущей версии плана и не согласованную до этого в БТИ, на новом плане будут отметки, обозначающие несоответствия. Например, в Москве лишние или недостающие конструкции на плане обозначаются красными линиями.
На поэтажном плане не отражаются предметы мебели, батареи и бытовая техника, а также душевые, ванны и раковины.
Как получить план БТИ квартиры
Заказать документ можно в БТИ своего города двумя способами. Можно прийти лично в отделение Бюро, предоставить необходимые документы и получить поэтажный план. Аналогичным образом можно заказать план в МФЦ. Для москвичей есть возможность заказать документ онлайн через сервис mos.ru.
Чтобы заказать поэтажный план, вам потребуется предоставить документы:
После подачи заявления в БТИ вам дадут выписку, в которой будет указан срок предоставления услуги и ее стоимость. Размер платы за оформление поэтажного плана зависит от площади объекта и дополнительных услуг, таких как выезд оценщика, обследование, создание электронной копии документа. Срок изготовления документа — до десяти дней.
Как внести изменения в план БТИ
Если вы задумали перепланировку или обнаружили, что нужно узаконить уже сделанную, то есть внести изменения в поэтажный план БТИ, необходимо подготовить ряд документов.
В первую очередь, требуется оформить план перепланировки и получить техническое разрешение. Далее объект обследует приемная комиссия и выпишет акт о завершенном переустройстве.
После этого вам выдадут обновленные планы БТИ, в которых будет отражены все нововведения. Если при перепланировке общая площадь помещения изменилась, то может потребоваться внесение этой информации в свидетельство о собственности.
Как выбрать квартиру по чертежу и не переплатить
Если на счету каждый квадратный метр
Большая площадь далеко не всегда гарантирует, что квартира в итоге окажется удобной. Куда важнее ее планировка.
Квартиру на вторичном рынке можно осмотреть — оценить вид из окна и проверить, насколько много света в комнатах. В новостройке, особенно на этапе котлована, покупателям предлагают лишь планировки конкретных квартир или план этажа жилого комплекса. Для человека, который впервые покупает недвижимость и ничего не слышал о планировочных решениях, разные варианты будут различаться разве что площадью и количеством комнат.
Я интерьерный журналист и пишу статьи с разборами дизайна и планировок квартир. Владельцы недвижимости делились со мной историями, как выбирали жилье, на что обращали внимание и какие особенности планировки в итоге оказались самыми удобными или неудобными. В этой статье я расскажу, как архитекторы оценивают планировку и из-за чего метров может оказаться меньше, чем вы рассчитывали.
Все планировки делаются по стандартам
Откровенно неудачных планировок на рынке недвижимости крайне мало. Все-таки застройщики обязаны соблюдать снипы и санпины, а в них прописаны строгие требования к жилью. Но планировка может быть более или менее подходящей для конкретного покупателя с определенными запросами.
Кто-то не поймет, почему я считаю планировки, которые рассматриваю в статье, неудачными. Кому-то они вполне подойдут. Я выбрала их в качестве примера только для ситуации, когда у покупателя жестко ограничен бюджет. В этом случае приходится выжимать из имеющейся площади максимум и экономить на каждом квадратном метре.
Как выбрать квартиру на плане этажа
Мало кто из покупателей приглашает архитектора или дизайнера для выбора квартиры. Кажется, что опытный специалист исправит любую планировку потом, уже во время ремонта. Но дизайнер не придумает, как исправить многоугольные комнаты и скошенный фасад здания. Он поставит в комнате кресло и журнальный столик и назовет это зоной отдыха. По факту в 99% случаев эта зона в квартире будет просто пустовать.
Или в процессе оформления интерьера дизайнер разработает по индивидуальному проекту мебель, которую будут делать на заказ. Стоимость квартиры с таким интерьером только увеличится. В общем, лучше изначально выбирать квартиру, в которой не придется ничего исправлять, а можно будет сразу удобно жить.
Допустим, вы выбираете квартиру в новостройке. Вам предлагают план целого этажа, чтобы вы выбрали планировку. Вот на что следует обращать внимание:
Расскажу подробно про каждый пункт этого списка.
Запросы будущих жильцов
Для начала стоит определиться со сценариями использования квартиры. От того, кто и как будет в ней жить, во многом зависят и требования к планировке. Например, если семья часто принимает гостей, то гостиная должна быть просторной. И наоборот, холостяку или семье интровертов достаточно диванчика на кухне, а гостиную можно превратить в большую спальню с удобной кроватью. Семьи с маленькими детьми часто предпочитают кухни-гостиные, чтобы можно было готовить и следить за ребенком одновременно.
Если в одной квартире живет большая семья с бабушкой и дедушкой, то лучше предусмотреть и несколько санузлов. Такие санузлы еще называют мастер-ванными при спальнях. Кроме того, хорошо, если квартира будет условно разделена на приватную и общественную части. Благодаря этому можно будет принимать гостей или смотреть телевизор, даже если старшие или младшие члены семьи отдыхают. В спальнях не будет слышно шума из гостиной.
Все эти требования к планировке, конечно, необязательные. Но холостяку или паре без детей второй санузел, просторная гостиная или кухня не всегда нужны, поэтому и переплачивать за них не стоит.
Оптимальный метраж комнат
Возможность перепланировки
Другая крайность — с нуля создать под себя идеальную квартиру. Ради этого покупатели ищут квартиру со свободной планировкой — бетонную коробку без внутренних стен и перегородок. Но на самом деле планировка там все равно не такая уж свободная. На поэтажном плане застройщика комнаты условно разделены, отмечены «мокрые» зоны — кухня и санузлы. Любое отклонение от этого плана будет считаться перепланировкой. Ее нужно согласовывать, а это дополнительные расходы.
Можно выбрать и нечто среднее и оптимизировать пространство под себя. Например, объединить кухню и гостиную, выкроить место для спальни или дополнительной детской. В этом случае принципиально важны несущие стены и колонны, а также их расположение. От них зависит, как пространство будет делиться на комнаты. Снести несущую конструкцию или шахту вентиляции не получится. Эти объекты станут условными границами помещений.
В большинстве панельных домов перепланировка будет минимальной. Например, допускается только присоединить коридор к комнате и перенести дверной проем. В кирпичных домах несущими обычно бывают только внешние стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. Монолитные дома тоже подходят для перепланировки, но в них могут быть несущие выступы и колонны, которые предстоит обыграть в интерьере.
Иногда выгоднее купить квартиру меньшей площади и сделать перепланировку. Например, в однушке площадью 35—40 м² вполне реально выделить место для спальни, а площадь двушки под те же цели была бы на 10—15 м² больше. Бывает, что гостиную обустраивают даже на месте холла или коридора, присоединив его к кухне. Такая перепланировка тоже позволит купить квартиру с меньшим числом комнат и существенно сэкономить.
Комнаты неправильной формы
Самый очевидный недостаток планировки, который будет заметен даже новичку, — неправильная форма комнат или квартиры в целом. Обычно, чем более замысловат фасад здания, тем сложнее будет обставить помещения внутри него.
Например, владельцы квартир в округлых ЖК сталкиваются с такой проблемой: скошенные и полукруглые стены сложно разделить на комнаты и обставить мебелью. Ее приходится делать на заказ, а это дополнительные расходы. Но чаще всего несколько квадратных метров рядом с полукруглыми стенами с окнами просто не используют. За них покупатель переплачивает.
С теми же проблемами столкнутся и владельцы квартир-многоугольников. Все непрямые углы либо будут пустовать, либо для их заполнения придется изготавливать мебель на заказ. Чем просторнее квартира, тем менее ощутима неправильная геометрия. Но в пятиугольной спальне площадью 12 квадратов найти место для кровати и шкафа — уже задачка со звездочкой.
Коридоры и холлы
Коридоры, холлы и прихожие — технические помещения, без которых не обходится ни одна квартира. Но они могут занимать до четверти всей площади, а использовать их удается далеко не всегда. Сложности возникают, если коридор огромный и ограничен несущими стенами. Тогда его нельзя присоединить ни к одной из комнат. Именно это и стоит проверить на планировке квартиры. В этом случае можно разве что установить в коридоре шкаф, а иногда и просто заплатить за «транзитные» квадратные метры.
Но большой коридор не говорит о том, что планировка неудачная. Cанузел можно расширить только за счет коридора, а кухню перенести только в нежилую часть квартиры. Поэтому те, кто планирует купить квартиру с меньшим количеством комнат и сделать перепланировку, специально ищут варианты с большими коридорами и холлами.
К примеру, можно присоединить коридор к гостиной и перенести в эту зону кухню. Такая перепланировка разрешена. Получится просторная кухня-гостиная и небольшая, но отдельная спальня на том месте, где раньше была кухня. Правда, по документам эта комната должна оставаться нежилой — например, ее можно назвать кабинетом. Площадь квартиры останется неизменной, а комнат станет на одну больше.
Иногда на месте холла или коридора создают гардеробную. Гардеробная рядом со спальней вместит гораздо больше вещей, чем обычный шкаф, и визуально не утяжелит комнату. А в гардеробной рядом с прихожей можно оставлять велосипед или детскую коляску.
Количество окон и темные комнаты
Количество и размер окон в квартире строго регламентированы. Обычно число окон совпадает с количеством помещений в квартире, потому что жилые комнаты и кухни обязательно должны иметь естественное освещение. Но это в теории, а на практике застройщики часто предлагают варианты с кухней-нишей и спальней с фрамугой под потолком или окном в стене между комнатами.
Санузлы, гардеробные и кладовые могут вообще не иметь окон, поэтому обычно их располагают в глубине квартиры. Освещения там не будет хватать даже с учетом окон в стенах между комнатами. Иногда планировка принимает причудливую форму: помещения расширяются по мере удаления от окон. Площадь подсобных помещений в такой квартире больше или равна жилой площади. Поэтому важно оценить, действительно ли они необходимы. Возможно, застройщик просто включил в площадь квартиры часть общего коридора, чтобы увеличить стоимость на несколько сотен тысяч рублей.
Один из важнейших параметров квартиры — уровень инсоляции. Он показывает, как долго в квартиру попадает солнечный свет. Дизайнеры и архитекторы считают лучшими квартиры с окнами, которые выходят на юго-запад. В таких квартирах светло большую часть дня. Ориентация только на север считается худшей: света в квартире будет не хватать. Иногда застройщики заранее продумывают планировку типа «распашонка»: на северную сторону смотрят спальни, а гостиная выходит на противоположную сторону дома — на юг. На функциональность квартиры это не повлияет, но постоянно жить в темной квартире некомфортно.
Чертим план карандашом. 5 шагов к успеху.
В эру компьютерных технологий предлагать рисовать план своего дома от руки карандашом – смелый шаг. Но, думать с карандашом в руках, поверьте, полезно. Лучшая тренировка для мозга.
Ничего зазорного нет в начерченном от руки на бумаге плане. Важен результат. Вот к нему и пойдем сегодня. Если тебе не под силу познать азы компьютерной грамотности, если нет времени на изучение сложной программы по проектированию, если родные дети сказали : «мама нам некогда», то настал момент нарисовать план дома самостоятельно!
Читаем и учимся. Сегодня в статье на сайте «На волне декора»:
План (в интерьере, архитектуре, домостроении) – это чертёж, изображающий на плоскости в определенном масштабе проекцию дома или квартиры с нанесенными элементами: стены, проемы, коммуникации и все необходимое в зависимости от задачи.
ЗАЧЕМ НУЖЕН ПЛАН
План тебе потребуется, чтобы:
Понял важность плана? Приступим к его рисованию.
ЧТО ПОТРЕБУЕТСЯ ДЛЯ ЧЕРЧЕНИЯ ПЛАНА
Для черчения плана «от руки» тебе понадобится:
ЧЕРТИМ КАРАНДАШОМ. ПОШАГОВЫЙ ПЛАН ДЕЙСТВИЙ
А теперь рассмотрим каждый пункт подробно.
1 шаг. Делаем грамотно обмеры дома/квартиры/комнаты.
Обмерный план нужен, чтобы знать:
Прочитай статью: «Как сделать правильно обмер, без ошибок и с удовольствием», измерь свое пространство и подробно зафиксируй обмеры на листках бумаги. У тебя должно получится примерно так:
рабочие записи декоратора О. Пантелеевой
Совет: фотографируй все пространство подробно и сделай видео. В дальнейшем эти фото и видео очень упростят работу и помогут вспомнить важные детали, особенно если ваш дом/квартира далеко и «сбегать – перемерить» не так просто.
После работы над обмером у тебя будут десятки листочков с пометками разной важности. Это основа будущего плана.
2 шаг. Узнай про масштаб и масштабную линейку
Масштаб – отношение размеров изображенного на чертеже предмета к его действительным размерам. Простым языком: масштаб поможет тебе уместить огромный дом на маленьком листе бумаги и не ошибиться.
Масштаб нужен чтобы:
Советую от души и чистого сердца: онлайн калькулятор масштабов.
3 шаг. Чертим план на бумаге
Давай вместе начертим план однокомнатной квартиры Эммы в масштабе 1:50.
Здесь два варианта развития событий:
Если ты купил линейку, значит читай дальше внимательно. Если не нашел ее, то переходи сразу к варианту №2.
Вариант 1. Чертим план с масштабной линейкой
Совет: закрась цветом толщину стен. Можно заштриховать карандашом или фломастерами. Окна и двери не штрихуй!
По окончании работы у тебя получится вот такой красивый план:
Как пользоваться масштабной линейкой, смотри полезное кино:
Совет: подойти к черчению плана серьезно. Пусть никто не отвлекает. Предупреди заранее домашних о сложной и важной работе. Приготовь чашку чая или кофе, бокал вина и начинай рисовать план дома мечты. Сейчас потребуются внимательность и терпение.
Вариант 2. Чертим план без масштабной линейки
Если ты не нашел масштабную линейку, то вспоминай старый способ, известный со школьной скамьи: бери миллиметровую бумагу или просто тетрадь в клеточку, каждой клеточке присваивай удобное количество сантиметров/метров и черти план.
Принцип черчения остается неизменным: рисуй периметр стен, отмечай двери, окна, простенки, все коммуникации и важные элементы.
4 шаг. Расставляем мебель на плане.
Если тебе не нужна перепланировка, не надо сносить, переставлять стены, значит приступай к расстановке мебели (сантехники, кухни и тд).
План без мебели, кухни и сантехники, честно говоря, не план для ремонта. Это лишь набор линий и цифр. Твоя задача – расставить на плане всю необходимую мебель и найти идеал.
Расстановка мебели на плане похожа на игру, для которой потребуется:
Совет: на всякий случай сделай несколько ксерокопий своего плана, чтобы не бояться испортить.
Про бумажную мебель:
Возьми чистую миллиметровую бумагу, тонкий картон, или простой альбомный лист. Начерти всю желаемую мебель в том же масштабе, в котором нарисован план. Это очень важно, чтобы масштаб мебели совпадал с масштабом плана!
Все диваны, кресла и столы аккуратно рисуй по их габаритам. Пусть это будут квадраты, прямоугольники, круги, овалы. Не старайся нарисовать идеально диван. Главное – соблюсти размеры в масштабе.
Сверху, чтобы не забыть, подпиши каждую фигуру: кресло, диван, раковина, стул и тд. Затем аккуратно вырежь мебель и сложи в коробку, чтобы не потерять.
5 шаг. Финал. Выбираем идеальный план мечты.
Нарисуй свою комнату в масштабе 1:25, распечатай на А4 листе рисунок мебели, который я тебе подарила (нажми на иллюстрацию, открой в новом окне и сохрани для себя). Добавь свою бумажную мебель и по-вечерам составляй разные планы, раскладывай свой пазл.
Советы:
Вопросы и ответы.
Вопросы и ответы.Что делать если обмерные размеры не сошлись при черчении финального плана.
У этой проблемы есть две причины:
Если проблему №1 можно исправить новым обмером (а такое в моей практике очень часто встречается, что надо 100 раз перепроверить все), то проблему №2 оставь на дальнейшую работу с планом и на сам ремонт.
Сейчас твой чистый финальный обмерный план будет трапециевидным – это нестрашно. Зато ты сразу видишь, где и какие строительные косяки придется исправлять. Может надо нарастить стену, или сделать нишу (о шкафах в нишах читаем ТУТ), или придумать что-то еще. Сегодня нет таких проблем, которые не в состоянии решить здравомыслящий человек и хороший прораб.
Что делать если нужна перепланировка.
Настоятельно советую прочитать законы о перепланировке конкретно в твоем регионе. А лучше взять консультацию у профессионала. Помни: надо делать не только красиво, но и законно.
Надо ли дотошно подходить к рисованию плана и чертить все ровно.
Покажу красивый план архитектора Казакова, когда не было компьютеров и специальных программ. Это как пример, к чему стремиться никогда не поздно.
Чертеж из альбома М. Ф. Казакова
Резюме: для того чтобы начертить план вашего дома необходимо найти свободное время, сосредоточиться и очень внимательно проделать работу.
Помним: план дома мечты – это твой фундамент.
Я очень прошу не воруйте статьи и иллюстрации, не стирайте мою фамилию и название сайта с рисунков. Те, к кому я обращаюсь – знают о чем я говорю. Если хотите использовать материалы, я не против, но активная ссылка с указанием ресурса и автора обязательна. Это не сложно. Вас будут уважать.
Каждая статья написана лично, иллюстрации к статьям – я рисую сама. Каждая статья – это много времени и сил, еще раз прошу, уважайте труд. Давайте жить дружно! Спасибо!
И спасибо за внимание!
Оксана Пантелеева. Профессиональный декоратор и стилист интерьеров.
Автор курсов “Фотошоп – это просто” и “Рисуем эскизы интерьеров на IPAD”.
