Что такое потребительский кооператив
Закон РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» от 19.06.1992 N 3085-1 (последняя редакция)
19 июня 1992 года N 3085-1
О ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ
(ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ОБЩЕСТВАХ, ИХ СОЮЗАХ)
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Список изменяющих документов
(в ред. Федеральных законов
от 11.07.1997 N 97-ФЗ, от 28.04.2000 N 54-ФЗ,
от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 23.04.2012 N 37-ФЗ,
(см. Обзор изменений данного документа)
Настоящий Закон определяет правовые, экономические и социальные основы создания и деятельности потребительских обществ и их союзов, составляющих потребительскую кооперацию Российской Федерации.
Основными задачами потребительской кооперации в Российской Федерации являются:
создание и развитие организаций торговли для обеспечения членов потребительских обществ товарами;
закупка у граждан и юридических лиц сельскохозяйственных продукции и сырья, изделий и продукции личных подсобных хозяйств и промыслов, дикорастущих плодов, ягод и грибов, лекарственно-технического сырья с последующей их переработкой и реализацией;
производство пищевых продуктов и непродовольственных товаров с последующей их реализацией через организации розничной торговли;
оказание членам потребительских обществ производственных и бытовых услуг;
пропаганда кооперативных идей, основанных на международных принципах кооперации, доведение их до каждого пайщика всех потребительских обществ, в том числе через средства массовой информации.
(абзац введен Федеральным законом от 28.04.2000 N 54-ФЗ)
Настоящий Закон гарантирует потребительским обществам и их союзам с учетом их социальной значимости, а также гражданам и юридическим лицам, создающим эти потребительские общества и их союзы, государственную поддержку.
Отношения, возникающие в области создания и деятельности потребительских обществ и их союзов, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Организация потребительского кооператива
Потребительскими кооперативами называют такие объединения граждан или юрлиц, которые позволяют заниматься предпринимательством и получать льготы по налогам и сборам. Как создаются кооперативы и каким образом они функционируют, поговорим сегодня.
Понятие потребительского кооператива, виды и функции
Понятие этой организации дано в ст. 123.2 ГК. Потребительским кооперативом признается объединение граждан и (или) юридических лиц, носящее добровольный характер, реализуемое в результате объединения ими паевых имущественных взносов. Это понятие содержит основные признаки организации:
Объединение однородных интересов. Потребительские кооперативы служат возможностью удовлетворять схожие потребности членов. Примером может послужить организация, объединяющая собственников гаражей. Он носит некоммерческий характер, чем отличается от производственного кооператива.
Имущественную основу деятельности составляет паевой взнос каждого участника. Члены организации совместно финансируют реализацию общих интересов.
В отличие от производственного кооператива, в состав могут входить как граждане, так и юридические лица. Участники приобретают особый правовой статус членов потребительского кооператива.
Виды потребительских кооперативов
Основанием для классификации этих организаций вступает вид деятельности, осуществляемый ими. Сельскохозяйственный потребительский кооператив связан с изготовлением и реализацией аграрной продукции (такой статус возможен даже при ведении деятельности производственного характера). Жилищно-строительный потребительский кооператив осуществляет возведение жилой недвижимости и функции управления ей в интересах собственников квартир.
Общество взаимного страхования аккумулирует средства на покрытие возможных убытков его членов. Количество видов потребительских кооперативов соответствует числу сфер, в которых могут реализовываться интересы каждого члена, готового внести паевой взнос.
Закон о потребительской кооперации предусматривает особую классификацию, которая включает следующие виды организаций:
Сельскохозяйственный кооператив
Сельскохозяйственная кооперация помогает мелким сельскохозяйственным производителям конкурировать с крупным агробизнесом. При этом в своем классическом варианте такое объединение не означает коллективизацию: мелкие частные хозяйства сохраняют свою индивидуальность и независимость, но некоторые хозяйственные операции выполняются вместе.
Например, несколько крестьянских дворов объединились и закупили в складчину оборудование по переработке молока в масло, наняли работников и управляющих. Это новое предприятие и будет кооперативом (перерабатывающим и сбытовым), владельцами которого становятся крестьяне. Теперь они сдают туда свое молоко и получают выгоду от продажи его в виде масла. Объединившись, мелкие сельскохозяйственные производители становятся сильнее и устойчивей в конкурентной борьбе с крупным капиталом. В целом сельскохозяйственный кооператив чем-то напоминает акционерное общество, однако в кооперативе есть классическое правило: «один член — один голос», тогда как в акционерном обществе, скорее, работает правило «один рубль — один голос».
В России есть два типа сельскохозяйственных кооперативов: сельскохозяйственные производственные кооперативы (СПК) и сельскохозяйственные потребительские кооперативы (СПоК). К последним относятся и сельскохозяйственные кредитные кооперативы. СПК — это наследники советских колхозов (которые тоже формально были производственными кооперативами), а СПоК — это объединение мелких частных предпринимателей. СПоКи — это кооперативы в западноевропейском понимании.
Объединяющие признаки кооперативов
Наряду с отличительными признаками кооперативы, виды и особенности которых охарактеризованы, обладают общими чертами. Девятнадцатый и двадцатый век показали существенные объединяющие признаки. К ним относятся:
Создание кооператива
Для создания кооператива нужно сформировать комитет, который занимается подготовкой:
Все эти действия являются подготовкой к созданию сельскохозяйственного кооператива.
Устав — это учредительный документ кооператива. В статье 11 ФЗ №193 перечислены сведения, которые должны содержаться в документе:
Устав может корректироваться. Однако для этого нужно соответствующее решение общего собрания.
Кооператив принимает оплату и тратит деньги с расчетного счета — это специальный банковский счет для бизнеса. Если ваш расчетный счет открыт в Модульбанке, то вы можете бесплатно выводить на карту до 500 000 рублей в месяц. Чтобы выводить больше, выгоднее всего подключить опцию «Зеленый лимит», с которой можно переводить на карту любые суммы, заработанные на крупных маркетплейсах, с комиссией всего от 0,75%.
Если зарабатываете деньги за рубежом, то нужно подтверждать законность сделок, эта процедура называется валютный контроль. Собираете справки и отправляете их в банк — и через некоторое время получаете заработанную прибыль. Чтобы проходить контроль за два часа и без заполнения кучи документов, пользуйтесь этой услугой в Модульбанке — сотрудники банка сделают все за вас за два часа.
Откройте счет для бизнеса — получите MacBook
Счет для ИП и ООО в Модульбанке
Удобный сервис, недорогие тарифы, защита от блокировок по 115ФЗ
Что такое потребительский кооператив
ГК РФ Статья 123.2. Основные положения о потребительском кооперативе
1. Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Общество взаимного страхования может быть основано на членстве юридических лиц.
(в ред. Федерального закона от 23.05.2016 N 146-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Устав потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Наименование общества взаимного страхования должно содержать слова «некоммерческая корпоративная организация» и «потребительское общество взаимного страхования» (ФЗ от 29.11.2007 N 286-ФЗ).
Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив». Наименование общества взаимного страхования должно содержать слова «потребительское общество».
С 01.03.2022 в п. 3 ст. 123.2 вносятся изменения (ФЗ от 01.07.2021 N 287-ФЗ). См. будущую редакцию.
(в ред. Федерального закона от 23.05.2016 N 146-ФЗ)
Основные положения о потребительском кооперативе
Это объединение граждан и (или) юр.лиц, носящее добровольный характер, реализуемое в результате объединения ими паевых взносов.
Законодательство предусматривает возможность объединения усилий и ресурсов граждан для достижения целей личного потребления.
Формой реализации коллективных интересов являются некоммерческие организации. Наиболее распространенной из них является потребительский кооператив.
С такой формой выражения коллективного интереса можно столкнуться в сфере жилищного строительства и эксплуатации.
Деятельность таких организаций определена в ст. 123.2 и 123.3 ГК. Эти положения конкретизированы в законе «О потребительской кооперации» и в других законах, специально регулирующих деятельность отдельных видов подобных юрлиц, в частности, кредитных потребительских кооперативах.
Понятие потребительского кооператива, виды и функции
Понятие этой организации дано в ст. 123.2 ГК. Потребительским кооперативом признается объединение граждан и (или) юридических лиц, носящее добровольный характер, реализуемое в результате объединения ими паевых имущественных взносов.
Это понятие содержит основные признаки организации:
Виды потребительских кооперативов
Основанием для классификации этих организаций вступает вид деятельности, осуществляемый ими. Сельскохозяйственный потребительский кооператив связан с изготовлением и реализацией аграрной продукции (такой статус возможен даже при ведении деятельности производственного характера). Жилищно-строительный потребительский кооператив осуществляет возведение жилой недвижимости и функции управления ей в интересах собственников квартир.
Общество взаимного страхования аккумулирует средства на покрытие возможных убытков его членов. Количество видов потребительских кооперативов соответствует числу сфер, в которых могут реализовываться интересы каждого члена, готового внести паевой взнос.
Закон о потребительской кооперации предусматривает особую классификацию.
Она включает следующие виды организаций:
Функции потребительских кооперативов
Общей функцией таких организаций выступает удовлетворение или преимущественное удовлетворение потребностей их членов.
Название каждого потребительского кооператива должно отражать сферу его деятельности.
В нем обязательно указание на объединяющий каждого участника, передавшего взнос, фактор. Примерами служат следующие слова: «гаражный», «кредитный», «жилищно-строительный», «снабженческий» и другие.
Требования к уставу потребительского кооператива
Общие требования к тому, что должен содержать устав, содержатся в ч. 2 ст. 123.2 ГК. Отдельными законами он может дополняться.
Согласно базовой норме, в устав необходимо включить следующее:
Закон о потребительской кооперации выдвигает ряд дополнительных требований для подобных обществ. Согласно ст. 9, устав должен содержать порядок вступления и выхода из состава пайщиков, а также процедуры ликвидации и реорганизации.
Особенности членства в потребительском кооперативе
По общему правилу, членом потребительского кооператива может быть любое физическое лицо, достигшее 16-ти лет и передавшее взнос, который предусматривает его устав. Его статус подтверждается выдаваемым документом.
Обычно это членская книжка. Согласно закону, статус пайщика появляется в момент, когда необходимый взнос оплачен полностью.
Отличием от производственного кооператива является возможность создания потребительского общества организациями. Примером служит общество взаимного страхования.
Ст. 11 закона о потребительской кооперации устанавливает права пайщиков, в которые входят:
Члены потребительского кооператива не обязаны вступать с ним в трудовые отношения. Это является основным отличием от производственного кооператива.
Минимальное количество членов составляет 5 физических лиц или 3 юрлица.
Управление в потребительском кооперативе
Закон о потребительской кооперации предусматривает 3 звена управления в потребительском обществе.
Общее собрание участников является высшим органом, который вправе принимать любые решения, в т.ч. отменяющие акты исполнительных органов. Во время его деятельности ведется протокол.
В случае большого числа членов или осуществления деятельности на крупной территории, допустимо проведение собрания уполномоченных (делегатов). Этот орган не вправе принимать решения о создании союзов, вступления в них, а также о реорганизации.
Правление потребительского общества служит исполнительным органом, осуществляющим хозяйственную деятельность организации. Оно формируется советом. Председатель правления назначается в таком же порядке. Он, как и председатель совета, действует от имени потребительского кооператива без доверенности.
Устав должен содержать полномочия каждого органа, с учетом их исключительной компетенции.
В организации создается ревизионный орган, контролирующий качество управления в ней.
Особенности реорганизации потребительских кооперативов
Ч. 3 ст. 123.2 ГК устанавливает ряд ограничений, связанных с возможностями преобразования потребительских кооперативов.
Это возможно только в случаях, когда по итогам процедуры создается общественная организация, ассоциация или союз, автономная некоммерческая организация, а также фонд.
Особые правила установлены для отдельных видов потребительских кооперативов. Жилищный кооператив или ЖСК может сменить организационно-правовую форму исключительно на товарищество собственности недвижимости.
Для общества взаимного страхования предусмотрено только преобразование в страховую компанию в форме АО или ООО.
Потребительский кооператив (ПК): простыми словами для тех, кто ничего об этом не знает.
В этой статье Вы узнаете что такое потребительский кооператив, и как люди улучшают свое благосостояние, становясь его пайщиками.
Что такое потребительский кооператив?
Чтобы лучше разобраться в работе потребительских кооперативов, давайте определимся с двумя терминами: общий пай и пайщики.
Кооператив: ценности и интересы частных лиц
Здесь строятся принципиально другие отношения между людьми, поэтому в кооперативе каждый его член может чувствовать себя в большей финансовой безопасности, чем при участии в традиционных коммерческих организациях.
В следующих статьях мы постараемся максимально раскрыть все нюансы потребительских кооперативов, их различия, риски и выгоды.
А я пожил в кибуце, тоже своего рода кооператив. Интересный опыт. Наверно так должны были выглядеть колхозы, с точки зрения коммунистов 30.
Из всех известных мне кооперативов я состою пайщиком лишь одного,Норвежского отделения COOP. https://coop.no
Лига юристов пикабу помогите решить ипотечный вопрос
В общем начну с того, что я полный лох.
Всё накопилось, часто ссоримся по различным темам. Хочу теперь все бросить.
Вот теперь у меня вопрос, как быть с моей долью в ипотечной квартире. Квартира оформлена в 2020 году. Не замужем.
Собственность по 1/2 у меня и МЧ, ипотека оформлена на нас же (он-заёмщик, я-созаемщик). Его мама также вложила немаленькие деньги и прописана там. Платим за квартиру все вместе. Банк говорит (втб), что я со своей долью не могу ничего делать до полного погашения ипотеки, либо квартиру можно продать, но только с согласия всех собственников, квартиру продавать МЧ не хочет.
Я уже на данный момент вложила около 1500 000. Думаю просто прекратить платежи по ипотеке, но боюсь, что когда они погасят её, то могут через суд сказать, что она не платила по ипотеке например 13 лет из 15 и таким образом мою половину квартиры просто отсудить.
В общем я вляпалась знатно, может кто знает что делать в такой ситуации?
Как вернуть из бюджета до 1,3 млн рублей в 2 клика
В 2021 г. вступили в силу изменения законодательства, предусматривающие возможность получения двух имущественных вычетов из НДФЛ в упрощенном порядке.
Налоговый вычет из НДФЛ (налога на доходы физических лиц, подоходного налога) – это сумма, с которой можно не платить налог. Если налог уже уплачен, его можно вернуть из бюджета. Право на налоговые вычеты имеют граждане – плательщики НДФЛ по ставке 13%.
1. Вычет на приобретение или строительство жилья позволяет вернуть из бюджета 13% от его стоимости, вплоть до 260 000 рублей (13% от 2 000 000). А если это было в браке и оба супруга заявили вычет, то семья получит до 520 000 рублей.
Всего при покупке недвижимости в ипотеку можно вернуть из бюджета 1 300 000 рублей на супругов (260 000 х 2 + 390 000 х 2) или 650 000 рублей на одного человека (260 000 + 390 000).
Подробнее об этом я уже писала в моем блоге.
Ранее для получения этих денег через налоговую требовалось собрать документы, заполнить декларацию 3-НДФЛ и ждать 4 месяца.
С 2021 г. начал действовать упрощенный порядок получения имущественных вычетов: если у Вас есть право на вычет, то в личном кабинете налогоплательщика появится уже заполненное заявление, которое нужно будет подписать и отправить в налоговую. Никакие документы прикладывать не придется.
Также сократился срок ожидания: деньги вернут через полтора месяца (30 календарных дней на проверку + 15 рабочих дней на возврат).
Но есть пара нюансов: упрощенный порядок распространяется только на жилье, приобретенное после 1 января 2020 г. Помимо этого, для получения вычетов в упрощенном порядке банк, в котором оформлена ипотека, должен добровольно подключиться к обмену информацией с налоговой службой.
Проверить, подключился ли Ваш банк к такому взаимодействию, можно на официальном сайте ФНС или в самом банке.
Сбербанк повысил ставки по ипотеке на новостройки и вторичное жилье
Стоимость ипотечного кредита на готовое жилье увеличилась с 8,1% до 8,7%. Стоимость рефинансирования ипотеки также увеличилась с 8,2% до 8,6% годовых.
Ранее Сбербанк снизил ставки по семейной ипотеке на 0,3 п. п. при первом взносе от 20%.
В октябре Сбербанк также повышал ставки по ипотеке, тогда рост по основным программам составил 0,4 п. п. При этом ставки по льготным программам не менялись.
Зеленый банк, зеленый день, зеленый подход!
Занимательная история о взаимодействии с банком сбер.
1) Подал заявку на ипотеку, получил одобрение.
2) Начал общаться с застройщиком, договорились о цене.
3) Позвонил в банк уточнить действует ли программа, по которой получил одобрение, сообщили, что до 1 декабря все в силе, если успеете собрать все документы и выйти на сделку, если нет заявка аннулируется.
4) Собрал все документы, сделал оценку в аккредитованной банком компании, загрузил на дом клик. Пообщался с дом кликом на предмет дальнейших действий. Сообщили, что надо заключить договор с аккредитованным подрядчиков и загрузить скан договора в дом клик. При заключении договора застройщик попросил аванс. По этому поводу дом клик сообщил, аванс будет зачтен как первоначальный взнос по кредиту.
6) Проходит день, ответа нет. Звоню сам. Часть документов потеряли, помог им найти в загруженных на их дом клик. После этого сообщили, что надо проконсультироваться и пропали.
7) Через 4 часа пишу в чат, каков результат консультирования.
Подача новой заявки уже под другие проценты + 3,5.
#СБЕР Очень интересно как контролировался лимит и бюджет по данной акции(?), если заявка одобрена и у нее истекает срок в январе 22 года.
Вначале был негатив к менеджерам и сотрудникам которые общаются с клиентом. Но потом понял, что они то тут ни при чем посадили девочек за 15-20 т в месяц слушать негатив за косяки руководства.
#СБЕР, #ГерманОскарович, назначьте черный день СБЕРА.
В этот день отправляйте всех руководителей в отделения и колл центры, пусть они общаются с клиентам и рассказывают почему вдруг в самом финале все пошло не так
Ипотека – руководство по эксплуатации. Немного философствования, расчета и анализа. Разоблачение мифов
Здесь есть постулаты для понимания. Если, прочитав их, вы с ними согласитесь – дальше статью можно не читать, а пролистать мельком до конца третьего пункта. Там изложены соображения о стратегии и целесообразности досрочного погашения.
Антимиф №1: между кредитами с аннуитетным и дифференцированным платежом по сути нет никакой разницы;
Антимиф №2: досрочные погашения с уменьшением срока кредита и с уменьшением суммы ежемесячного платежа выгодны одинаково;
Антимиф №3: при возможности досрочного погашения кредиты с разными сроками кредитования идентичны.
Если хотя бы по одному пункту не согласны – читаем дальше.
Между кредитами с аннуитетным и дифференцированным платежом по сути нет никакой разницы.
Пару дней назад я сам этого не знал этого факта. Всегда выбирал первый тип кредита, потому что он для меня более «прозрачный» и легкий для прогнозирования. Более того, я считал, что по кредиту с дифференцированным платежом переплата по процентам будет больше, чем по кредиту с аннуитетным. Кто-то утверждал обратное, приводя первую попавшуюся картинку из поиска. А конкретно эту:
От вида этого я ощутил скачек адреналина и прилив энтузиазма. На нем и пишу. А лучше бы новое лобовое стекло для машины искал, или хотя бы половину от полного бака летней солярки перед заморозками откатал.
Вот источник где четко сказано, что оформление кредита с аннуитетным платежом банку выгоднее.
Снова внимание на рисунок: очевидно, что объем переплаты по процентам (площадь оранжевой фигуры) во втором варианте больше.
Стоп! Почему на рисунке и погашение основного долга больше (площадь синей фигуры)? На подобных графиках воспринимать денежные суммы удобнее как площади фигур.
Т.е. автор статьи сравнивает два кредита с разной суммой займа. Либо с одной суммой, но построил графики в разных системах координат. А зачем. Непонятно!
Первую «ловушку» обошли, ограничившись визуальным анализом.
Копнем глубже: что там в расчетах?
Название третьего раздела вышеупомянутой статьи: «Почему выгоднее взять ипотеку с дифференцированными платежами: пример». Даже читать не стану, что они там насчитали. Открываю электронную таблицу и набрасываю вариант.
Суммы экономии сейчас не очень значительны, но во времена ставок 12-18% были куда существеннее (к чему, думаю, в скором времени все и вернется).
Формулы расчета ежемесячных платежей по обоим видам кредитов упрощенные из Википедии. Суть и суммы от этого не меняются. При расчете платы по % при аннуитетном платеже использовал просто умножение остатка долга на 1/12 процентной ставки. Действительная формула иная, учитывает количество дней в месяце, но в далеком 2016 году я был младшим научным сотрудником и не считал нужным в это углубляться.
2021 год. И сейчас не считаю нужным. Взяв любой график аннуитетного платежа и посмотрев на столбец «плата по %» понимаешь, что за несущественной погрешностью так оно и есть – переплата в месяц по процентам равна 1/12 процентной ставки от остатка текущей задолженности. Годовая переплата та же. А ведь в годах бывает разное количество дней! Понятно, почему банки считают все по дням.
Собственно формулы: слева аннуитеный, справа дифференцированный.
Посмотрим графики. Визуализация.
Разница с первым рисунком налицо.
В качестве исходных данных одинаковые сумма кредита, процентная ставка, срок кредитования.
Сплошная синяя линия – ежемесячный платеж по кредиту с аннуитетным платежом.
Сплошная оранжева линия – ежемесячные платежи по кредиту с дифференцированным платежом;
Пунктирная синяя линия – ежемесячные платежи по процентам кредита с аннуитетным платежом.
Пунктирная оранжевая линия – ежемесячные платежи по процентам кредита с дифференцированным платежом.
количество уплаченных процентов – это площадь фигуры, ограниченной линией платежей по процентам и осью времени;
количество выплат по основному долгу – это площадь фигуры между линиями ежемесячного платежа и платежа по процентам;
экономия на процентах – площадь фигуры между двумя линиями платежей по процентам (между синей пунктирной и оранжевой пунктирной).
Далее стоит воспринимать графики именно таким образом. Так намного проще все понять и оценить визуально, не вглядываясь в таблицы.
В чем здесь смысл. Часто слышу от друзей: «ты же по кредиту сначала проценты платишь, а потом только основной долг». Подобные фразы у меня вызывают непонимание. На самом деле так: проценты по кредиту ты платишь всегда и одну и ту же часть – каждый месяц 1/12 (точнее – 31/365, 30/365, 28/365 – зависит от месяца) процентной ставки от суммы остатка основного долга. Другой вопрос: какую сумму ты платишь в счет погашения основного долга? – либо по графику, либо ты можешь платить ту сумму, которую хочешь. Это стоит решать самому, что бы не морочить себе голову выбором кредитного продукта.
По сути кредит с дифференцированным платежом, по сравнению с аннуитетным, это некий вариант досрочного погашения с тем условием, что каждый месяц платишь одну и ту же сумму по основному долгу (взглянем на график – линии ежемесячного платежа и платежа по процентам идут параллельно).
В рассматриваемом варианте изначально дифференцированный платеж больше чем по аннуитеному, ближе к окончанию срока кредитования он падает ниже. То есть по сравнению с кредитом с аннуитетном платежом сначала вы переплачиваете, а потом (в данном случае через 96 месяцев) недоплачиваете по основному долгу.
Отвлекся от сути. Вернемся к цели раздела – все одно!
Возьмем тот же кредит с аннуитетным платежом, но каждый месяц будем вносить досрочно такую сумму, что бы ежемесячный платеж равнялся платежу по кредиту с дифференцированным платежом. Обратим внимание выше на третий массив данных «Аннуитетный с платежом по Дифф». Там добавлен столбец досрочного погашения «разница», где в каждой ячейке вбита формула разности между диффернцированным и ануитетным платежами. Куда ляжет график этой функции? Один в один с кредитом по дифференцированному платежу: черная сплошная линия – ежемесячный платеж, черная пунктирная линия – ежемесячная плата по процентам.
Собственно и переплата по процентам в третьем массиве данных «Аннуететный платеж по Дифференцированному платежу» один в один сходится с переплатой по процентам в первом массиве данных «Аннуитетный». Что и требовалось доказать.
На этом можно было бы остановиться, но я вспомнил, что когда-то формировал платеж из условия, что бы платеж по основному долгу был не менее первоначального платежа по процентам (считал неэтичным платить банку больше, чем себе) – по сути это тот же дифференцированный платеж, но с другой формулой расчета ежемесячного обязательного платежа. Назову это формулой расчета платежа по CraftyHorse. Шучу, оно не стоит того. Посмотрим, что бы из этого вышло. В последующих главах расчеты будут более гибкими.
Итак, четвертый массив данных и график (красные)
Какой график лучше?
Ежемесячный платеж на 2,2т.р. больше чем по дифференцированному с теми же условиями, но плюсом экономия по процентам около 200т.р., минус 2,5 года «рабства». Всего-то. 30 минут потрачено зря. Возможно, для кого-то это стоит того, для большинства думаю не стоит. Все равно интересно. Это сейчас кредитная благодать со ставкой до 8%. А вбивая в эту таблицу ставку 12% и выше, экономия повышается пропорционально.
Здесь есть еще один нюанс: во многих банках ограничена минимальная сумма досрочного погашения. Решается это следующим образом: разница накапливается несколько месяцев и потом вносится одним платежом. Естественно экономия уменьшается за счет «пилообразности» графика, но несущественно.
В сухом остатке совершенно не важно: кредит с аннуитетным платежом, дифференцированным, или со своим, потому что каждый месяц всегда платишь 1/12 процентной ставки остатка долга. Две формулы выше лишь способ организовать порядок выплаты основного долга. Можно поломать шаблоны и заняться формированием ежемесячного платежа самому.
Дочитав до сюда, мой друг сказал: ###ть ты заморочился! Я понял одно – если возьму ипотеку, я тебе все поручу считать.
Досрочные погашения с уменьшением срока кредита и с уменьшением суммы ежемесячного платежа выгодны одинаково.
Уже знакомый кредит (2 млн., 8%, 15 лет). Необходимо внести досрочный платеж. Например, ФНС перечислила налоговый вычет, и заемщик задумывается: внести досрочный платеж, сократив срок кредитования или уменьшив ежемесячный платеж. Допустим, годовой доход заемщика составляет 1млн.р., а первая половина налогового вычета поступает, скажем, через 7 месяцев после покупки квартиры, вторая половина соответственно через 19.
Собственно сам кредит – массив «Плановый». И два массива того же кредита с досрочным погашением – «Досрочный 1» и «Досрочный 2». В первом учитывается досрочное погашение с уменьшением срока кредитования, во втором – с уменьшением ежемесячного платежа.
Что имеем? При досрочном погашении с уменьшением срока кредитования экономия по процентам примерно на 250т.р. больше, чем при досрочном погашении с уменьшением суммы платежа, а срок выплат на 3 года меньше. Но, уменьшая сумму платежа, впоследствии платим меньше по основному долгу. Получается расчеты не эквивалентны. Уравниваем! Разницу платежей между вариантом 1 и вариантом 2 плюсуем к варианту 2 после «вброса» налогового вычета.
Столбцы «платеж фактический» у обоих кредитов совпали. Переплаты по процентам обоих вариантов досрочного погашения сошлись. Графики легли в одну линию. Второй антимиф доказан.
При возможности досрочного погашения кредиты с разными сроками кредитования идентичны.
Знакомые исходные данные, два кредита с аннуитетным платежом:
2 млн. – сумма кредита;
10 и 20 лет – сроки кредитов. Думаю самое оно. Платеж для срока кредитования 20 лет не намного больше, чем для срока кредитования 25 лет. А 10 лет по факту убирается в 5 лет. Вполне жизненные цифры.
Подставляем цифры, формируем массивы, строим графики.
Это все очевидно. Это именно то, что нам показывает кредитный калькулятор онлайн. Переплата по процентам кредита на 20 лет составляет 2014912 рублей. Переплата по процентам кредита на 10 лет составит 911862 рубля. Надо брать? – на самом деле разницы нет!
Небольшое отступление: смотря на эти цифры, я не вижу цифры. Равно как и на работе: огромные массивы данных, более 100 тысяч строк. Для кого-то это просто цифры, для меня это не так: в голове чёткая картина физических процессов и их результат. Можно сравнить с отрывком из фильма «Матрица»: Информации, получаемой из Матрицы, гораздо больше, чем ты можешь расшифровать. Ты привыкаешь к этому. Скоро твой мозг сам делает перевод. Я уже даже не вижу код. Я вижу блондинку, брюнетку и рыжую.
И со мной такое. Настоящему научному сотруднику нет разницы, что подвергать анализу: поток данных, описывающих физические процессы, или финансовые потоки. Глядя в свой массив данных, не этот, а в свой, я вижу не цифры, а их результат. Например, этот.
Есть и масса других вариантов.
График кредита на 20 лет с досрочным погашением разницей ежемесячных платежей лег аккуратно на график кредита сроком на 10 лет. Снова все правильно.
Печатая все это, завязался очередной бесполезный спор с другом:
— Зачем ты все это считаешь?
— Отвали. Допишу, и вместо этих вопросов будешь спрашивать только как пользоваться Excel.
— Нафига мне Excel? Есть кредитные калькуляторы!
— И что тебе кредитный калькулятор насчитает?
— Он посчитает какой кредит выгоднее.
— И на какой срок выгоднее при одинаковых платежах?
— При меньшем сроке переплата по процентам меньше.
— Бесполезно спорить, прибегнем к консультации третьих лиц. Звони Володе, у него два ипотечных кредита, задай вопрос: при досрочном погашении выгоднее долгосрочный или краткосрочный кредит?
Володя: зависит от стратегии гашения, обычно без разницы. Но лучше брать долгосрочный.
— Молодец, соображает. Можно исключать его из списка рассылки.
Почему долгосрочный? (громко сказано, 20 лет вполне хватит).
А вполне случаются моменты, когда платить нечем. За пять лет даже у меня несколько раз случались такие ситуации. При меньшем обязательном платеже меньше вероятность в тяжелые времена стать жертвой штрафных санкций банка. Но и что бы каждый месяц педантично платить сверх обязательного платежа, нужно иметь выдержку. Хотя и суммы платежей отличаются незначительно, 24266 против 16729, где взять лишние 7,5т.р. для досрочного погашения? Да где угодно. В конце концов, зарплаты иногда растут вместе с ростом цен. Если нет – с друзьями обычно происходит следующий монолог: А вот ты пиво часто пьешь? Сигареты куришь? Откажись от этого частично, и средства найдутся.
Здесь сразу вспоминается текст одной из песен группы Кирпичи, в текстах которой я ощущаю не только шлейф алкоголя, но и интеллект:
«И денег на пиво становится все больше походу
Что вы смеётесь? Пиво – знатная статья pасходов»
Прям в голове заиграла.
Допустим, негде взять 7,5т.р., а есть только 2,5т.р.. Раз в месяц это мелочь.
Вбиваю в ячейку досрочного погашения 2500р. Получаю:
Ежемесячный досрочный платеж 2,5т.р. дал эффект в около 600т.р. (площадь фигуры между желтой пунктирной и черной пунктирной линиями). Срок кредитования сократился на 5 лет. Глядя на эти графики становится ясно, почему все в основном берут заем на 15 лет. Таких сравнительных графиков можно построить сколько угодно и выбрать из них оптимальный. И корректировать его на протяжении всего срока кредитования увеличивая эффективность. Еще один вариант – хочу и могу каждый месяц платить 30000р. вместо 16792р.. Таблицу приводить уже лишнее, только график и цифры. Имеем следующее:
Переплата по процентам около 654т.р., что втрое меньше первоначальных 2млн. И закрывается кредит через 7,5 лет. Уже интересно.
Назревает логический вопрос: зачем так заморачиваться?
Во-первых: не сильно то и заморачиваешься. При наличии начальных навыков пользования MS Excel это все делается довольно быстро. Даже в моей «бухгалтерии», где все вышеописанное выглядит немного сложнее и изобилует операторами И, ИЛИ, ЕСЛИ, что в конечном итоге значительно упрощает процесс. Всяко интереснее, чем рубиться в PS.
Во-вторых, нужно оценивать эффективность досрочного погашения в разные периоды. То что дает хороший эффект сейчас, через несколько лет может оказаться низкоэффективной финансовой нагрузкой.
Если в настоящий момент цель закрыть кредит у вас стоит на первом месте, а все остальное отложено на потом – можно «вбрасывать» все что есть и не усложнять себе жизнь расчетами. В остальных случаях стоит посчитать. По мне, так грань между шестизначной и семизначной цифрой слишком тонкая.
Расчет в моем случае – с учетом переплаты по процентам и стоимостью ремонта выйти на стоимость квартиры ниже рыночной на определенную сумму. Если вы занимаетесь покупкой недвижимости с целью перепродажи – самое оно.
Все описанное выше справедливо и для потребительских кредитов. Конечно, расчетные суммы снижаются из-за маленьких сроков кредитования, но на коротком отрезке времени они становятся более значимыми, и процентные ставки там покруче – есть над чем подумать.
Если у вас нет ипотеки и, прочтя статью целиком, вы не разобрались, то, как говорил один из моих преподавателей: «Ничего страшного. Главное знать, что существуют подобные способы и методы и, когда от этого будет зависеть ваш доход, вы сразу вспомните и очень быстро во всем разберетесь».
Возможно когда-нибудь сделаю универсальный файл для составления прогнозов с подробным описанием. А лучше сразу не игру-убийцу времени, а приложение с рекламой. Где разработчики? Excel не всем под силу.
Внимание всем, кто хочет купить квартиру в Сочи!
Итог: дорогие граждане, желающие жить на юге страны, не стройте себе иллюзий на счёт цен в Сочи. Реальный низ рынка сейчас 200.000 за квадратный метр. Средняя цена уже около 250-300. Прежде чем переехать в Сочи в неизвестность, снимите квартиру месяца на три и с утра до вечера колесите по городу, общайтесь с местными жителями, с потенциальными соседями и лишь потом переходите к сделке по интересующей квартире.
А в целом: когда уже этот бардак на рынке недвижимости с «фонарями» прекратится? Принципиально не буду работать с такими ушлыми риэлторами, которые за деньги продадут кого угодно.
Может стоит правительству разработать какой-то закон по урегулированию всей этой мерзкой деятельности?
ДомКлик от Сбербанка или лохотрон риэлторов
Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: 1997-2021
Два года назад я уже делал пост на эту тему. Суть поста заключалась в том, что я сравнивал три варианта возможных накоплений, начиная с 1997 года и до сентября 2019 года:
Сценарий 1, Ультраконсервативный. Деньги накапливаются на вкладах в банках с ежемесячным пополнением.
Тогда для многих читателей (и для меня в том числе) результат расчётов стал открытием:
Несмотря на то, что мы явно подсуживали недвижимости (мы знаем будущее и знаем время, когда лучше брать ипотеку, квартира сдается в идеальных обстоятельствах, и сопутствующих расходов на приобретение нет), недвижимость шла бок-о-бок с рынком акций, но акции немного обогнали недвижимость.
Прошло 2 года, и я обновил расчёты. Далее представлены результаты расчётов в период с 1997 по 2021 год включительно.
Сценарий 1, Ультраконсервативный
Наш герой начинает с 500 рублей в месяц в 1997 году. Правда, тогда до деноминации это были полмиллиона рублей, половина средней зарплаты. С каждым годом эта сумма повышается на 500 рублей. Так, в 2021 году сумма ежемесячных сбережений уже составила 12’500₽.
В сумме в сбережения отправлено 1’908’500₽. Через 24 года его вклад принес ему 4’919’500₽ или 2,6х.
Сценарий 2, Прагматичный
Начиная сдавать квартиру за 8000₽/мес в 2006, он пришел к 25000₽/мес в 2021. Он не тратится на ЖКХ. Он делает это «всерую», не платя налог с прибыли. Он уверен, что квартира вечная, и не страхует её. Квартира сдается всегда, ни месяца простоя за 15 лет. Он не делает в квартире ремонт, даже косметический. Никаких комиссионных расходов при покупке. Банк забыл о страховании жизни ипотечника и имущества в залоге. Не квартира, а золото! Владелец по-прежнему плюсом к арендным платежам откладывает всё те же ежемесячные сбережения.
Благодаря таким идеальным условиям, погашение ипотеки произошло за 5 лет, впоследствии все сбережения и платежи по аренде сверх ипотеки отправлялись на банковский вклад, где к 2016 году вновь накопилась приличная сумма.
В сумме в сбережения отправлены те же 1’908’500₽. Получены 3’021’000₽ с аренды двух квартир. Они тоже реинвестировались. Через 24 года его талантливое управление недвижимостью в идеальных условиях принесло ему 12’203’500₽ или 6,4х.
Сценарий 3, Инвестиционный
Все дивиденды, которые герой получил до 2008 года, он просто складировал и никуда не инвестировал, начав реинвестировать их только в 2008 году (просто у Мосбиржи данные по накопленным дивидендам публикуются с 2008 года). Я брал данные по индексу, который учитывает налоги с дивидендов. То есть, результат будет за вычетом налогов.
В сумме в сбережения отправлены те же 1’908’500₽. Но несмотря на все невзгоды, результат третьего героя составил 13’229’500₽ или 6,9х.
1. Недвижимость и акции по-прежнему показывают примерно одинаковую доходность при одинаковых вложениях на 24-летнем периоде.
2. При этом, акции показывают гораздо большую волатильность, что не есть хорошо.
6. Я ожидал увидеть более убедительный результат в акциях. Если бы тот же самый замер был сделан в 2020 году, мы бы увидели превосходство недвижимости.
Через пару лет вновь повторю расчёты.
Как понизить ставку по ипотеке. *Для семей с детьми
Надеюсь, хотя бы для одной семьи данная информация будет полезна и выгодна. Может уже было, но тем не менее.
Искал информацию о том, как воспользоваться средствами маткапитала и случайно наткнулся на статью, про то что есть для семейных хорошая программа по снижению ставки по действующей ипотеке (нам снизили процент с 8.9 до 5.3). Не узнавал распространяется ли на все банки, но вроде бы это некая госпрограмма, поэтому должно быть доступно всем, при соблюдении условий.
Вот условия (с сайта):
У вас родился или родится первый ребенок или последующий в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года
Недвижимость куплена по договору долевого участия, договору уступки прав требования или договору купли-продажи. Продавец жилья по договору — юридическое лицо: застройщик или инвестор
Вам осталось выплатить по кредиту меньше 85% от стоимости жилья и не более 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей для остальных субъектов РФ
Заявление подается в присутствии обоих супругов, рассматривается, как я понял, в момент подачи.
Ответ на пост «О том, как продают и покупают ипотечные арестованные квартиры»
Один из пикабушников написал крайне интересный и полезный пост по поводу реализации заложенного имущества. Мы регулярно сталкиваемся с этой темой со всех сторон процесса (в качестве представителей как собственника-должника, так и кредитора, и даже покупателя), в связи с чем хотели бы написать несколько дополнений, которые часто интересны нашим клиентам.
1. Процесс продажи квартиры, описанный @Zhopozavr, выглядит так для должника только в том случае, если он проявляет некоторую добросовестность в отношении судебного процесса. Т.е. получает заказные письма, читает их сам или вместе с юристом, своевременно пишет отзывы в суд и принимает в нем участие. Однако, если же должник заинтересованности не проявляет, то весь этот процесс проходит без его участия, а сам должник узнает о реализации его квартиры только после того как к нему в дверь постучится новый собственник со вступившим в силу решением суда и свежей выпиской из ЕГРН с фамилией нового собственника. Почему-то многие думают, что реализация квартиры будет сопровождаться регулярными посещениями квартиры со стороны кредитора, к нему будут заявляться оценщики, а судья чуть ли не лично должен приехать в квартиру, чтобы убедиться что он отправляет на реализацию. Разумеется, это не так. Кроме получения заказных писем и мониторинга сайта суда по месту жительства должнику зачастую неоткуда узнать, что его квартира выставлена на торги.
Действительно, судье проще отменить. Однако, для рассмотрения вопроса об отмене назначается отдельное судебное, на которое может прийти заявитель, и сообщить суду, что все значимые для решения вопросы в заседании были рассмотрены, новых обстоятельств в деле нет и быть не может, а сторона пытается отменить заочное решение только с целью затягивания процесса. И суд с высокой долей вероятности в отмене заочного решения откажет.
Вышеприведенные дополнения касаются не только суда по взысканию долга и реализации квартиры, но и суда по выселению, и любого другого суда, в котором истец будет активно сопротивляться затягиванию.
3. И еще добавим несколько слов к комментарию #comment_210314140
О том, как продают и покупают ипотечные арестованные квартиры
Думаю, этот пост будет интересен всем, кто брал ипотеку, то есть многим.
Начну с того, что фраза «пока у вас ипотека, квартира принадлежит не вам, а банку» режет слух так же, как фраза «мы пока не расписывались, живём гражданским браком».
Как происходит продажа залоговой квартиры за долги в сознании обывателя?
Вы перестаёте платить, банк отбирает квартиру, продаёт, и что-то возможно вам остаётся.
Теперь я расскажу, как это происходит на самом деле, какие есть лазейки, что бы процесс затянуть и наоборот, как можно мотивировать должника заплатить.
Этап третий, опять судебный.
Новый покупатель с Росимуществом зарегистрировали сделку в Росреестре, вы теперь не собственник своей бывшей квартиры, но прописаны там и до момента выселения имеете право проживать. Если покупатель возьмёт официальный путь вашего выселения через суд, то как затянуть процесс, я вам уже рассказал. К слову, ваши несовершеннолетние дети итоговому результату этого процесса вряд ли помешают. Ну а что поделать, взяли деньги в долг, надо платить, либо с вещами на выход.
Инсайт
Лично для меня это было действительно инсайтом, когда узнал: вы можете обратить взыскание на залоговую квартиру, не имея к ней никакого отношения. Конкретно, читайте п. 68 Постановления Пленума ВС РФ №50 от 17.11.2015 г. То есть, если иного имущества нет, то пристав обращает взыскание на единственное заложенное имущество. Допустим, есть Вася, который взял квартиру в банке в ипотеку, платит по ней исправно и взял у вас в долг, но вам платить перестал. Вы просудились, отправили листы приставам и всё, никаких поступлений нет, кроме ипотечной квартиры имущества нет. Подаёте в суд на обращение взыскания на ипотечную квартиру, за которую Вася исправно платит и наблюдаете степень офигевания Васи от того, что его квартиру вот-вот выставят на торги. Конечно, в первую очередь долг погасят перед банком, а если что останется, то отдадут вам. Но представляете, какая мотивация появится как минимум с вами договориться и начать платить? А то и вообще деньги волшебным образом найдутся.
Я тут почитал правила, и как понял, размещение ссылки на личную страницу не карается. Там тоже буду размещать всякие истории, измышлизмы и прочее.