Что такое равнозначное жилье
Верховный суд объяснил, какое жилье считается равнозначным. И это не то, что вы думаете
В Кемеровской области стоял проклятый старый дом. В 2007 году его официально признали непригодным для проживания. Одну из квартир в этом доме занимала семья из четырех человек, среди них дочь и внук. У них был договор соцнайма на трешку площадью 54,3 м². Это не хоромы, но хотя бы у каждого поколения была своя комната.
В 2016 году им предложили квартиру большей площади, но не трешку, а двушку. Семья решила не переезжать.
Может быть, они сами почитали жилищный кодекс или им кто-то подсказал, но наниматели стали требовать себе трехкомнатную квартиру. Они решили, что равнозначная — это не меньше по площади и с таким же количеством комнат. Но они ошиблись.
На самом деле равнозначная квартира — равная по площади, а не по количеству комнат
Городская администрация не согласилась выделить трехкомнатную квартиру. А жильцы в ответ отказались добровольно выехать из аварийного дома. Администрации пришлось подать в суд, чтобы выселить их принудительно: жить в доме было опасно.
Что сказали суды?
Суды первых инстанций посчитали, что выселить нанимателей в двушку — значит ухудшить их жилищные условия. И новая квартира неравнозначна старой. Они отказали администрации в иске и не разрешили принудительно выселять нанимателей.
А Верховный суд говорит: если в квартире меньше комнат, чем у нанимателей было в аварийном доме, то так можно. Такая квартира всё равно может быть равнозначной. И даже если в старой квартире слишком много жильцов, есть разнополые дети и семья нуждается в улучшении жилищных условий, это тоже необязательно учитывать при выселении.
Но ведь у семьи реально ухудшились жилищные условия. Две комнаты не могут заменить три, даже если кухня и ванная больше. Разве это законно?
Это законно. Квартиры при расселении аварийных домов выделяют не чтобы улучшить жилищные условия, а как компенсацию. Главное, чтобы квартира соответствовала требованиям к жилым помещениям. Есть цель переселить людей в безопасное жилье, но нет цели одновременно повысить уровень комфорта, даже если наниматели в этом нуждаются. Для таких случаев бывают другие программы и другие законы.
Общая площадь предоставленной семье двухкомнатной квартиры — 55,87 м², и это чуть больше, чем было. Зато жилая площадь в двушке — 24,85 м², а это на 30% меньше, чем было. И комнат тоже стало меньше.
Но Верховный суд объяснил, что это не ухудшение жилищных условий. По таким основаниям отказать в принудительном выселении нельзя, а других никто не заявил. Теперь дело будут рассматривать заново.
Сейчас на каждом углу трубят про московскую реновацию. Там равнозначные квартиры — это в которых и жилая площадь не меньше, и комнат столько же. Кому верить?
В случае с московской реновацией речь идет не о жилищном кодексе, а о московском законе о допгарантиях. В нем равнозначной считается квартира с такими характеристиками:
Пока эти гарантии не действуют. Эта трактовка равнозначной квартиры будет актуальна, только когда вступит в силу федеральный закон. Его пока не приняли, и неизвестно, когда примут и в какой редакции.
Вот что нужно понимать москвичам, которых может коснуться реновация.
В законе о допгарантиях одинаковые условия для нанимателей и собственников. Но этот закон касается только Москвы и не действует в других регионах.
А как на общих основаниях выселяют собственников из аварийных домов? У них такие же условия, как у нанимателей, и можно получить равнозначную по площади квартиру?
По жилищному кодексу с собственниками по-другому. Условие о предоставлении равнозначных по общей площади квартир действует только для договоров соцнайма, но не для собственников.
Если квартира в собственности, а дом признали аварийным, за нее должны выплатить рыночную стоимость, компенсировать убытки, связанные с переездом, и даже упущенную выгоду. Равнозначную квартиру не дают.
Это значит, что квартиру в старом доме оценят по рынку, но этих денег может не хватить на новую квартиру с таким же количеством комнат и такой же жилой площадью. Обменять старую квартиру на аналогичную новую можно только с доплатой. Собственнику дают время договориться с властями по поводу компенсации и переезда, а если не получится, могут выселить принудительно. В законах есть для этого порядок и основания.
Это же несправедливо! Почему наниматели и собственники не в равных условиях?
Такой закон. Квартира, которую государство выделяет по договору соцнайма, по-прежнему принадлежит государству, и бюджет как будто ничего не теряет. А собственникам выплачивают деньги из бюджета, поэтому переплачивать никто не хочет. Выплатят только ту сумму, которую собственник получил бы от любого другого покупателя.
Если в регионе есть адресная программа, могут быть другие условия расселения. Но если такой программы нет или дом в нее не входит, действуют общие правила.
Собянин отказался переселять жителей хрущевок в равноценные квартиры
Владельцы квартир и коммерческих помещений в хрущевках не получат равноценную недвижимость в новых домах. Об этом заявил мэр Москвы Сергей Собянин, сообщает РБК. Вместо равноценных помещений собственникам предложат равнозначные, указал глава города.
Равнозначным считается помещение, которое соответствует расселяемому по метражу, сказано в статье. На практике это означает, что владельцам квартир должны будут предоставить жилье, площадь которого не меньше изначальной. При этом стоимость такой квартиры может отличаться. Помещение становится равноценным, если его стоимость равна цене расселяемой квартиры, следует из материала. В этом случае у двух квартир может отличаться площадь.
Переселять жителей хрущевок в равноценные, а не равнозначные квартиры предложила депутат Госдумы Галина Хованская, указывает РБК. По мнению Сергея Собянина, выбор в пользу равноценных квартир «ухудшит права граждан», пишет «РИА Недвижимость». «Равноценное жилье хуже для граждан, чем равнозначное. Жилье, которое мы предоставляем при переселении, на 25–35% по своей рыночной стоимости выше того жилья, которое мы сносим. Мы предлагаем увеличение квадратуры вспомогательных площадей. Если мы оценим жилье, которое [человек] получит, он получит более дорогое жилье, это гораздо лучшие условия», — цитирует политика «РИА-Недвижимость».
Норма о равнозначных помещениях также затронет собственников нежилых помещений в хрущевках, заявил Собянин. «Им будет предлагаться рыночная компенсация или, по согласованию с ними, предоставление иных, равнозначных помещений», — приводит «РИА Недвижимость» слова мэра столицы.
Ассоциация владельцев недвижимости, которая объединяет собственников коммерческих площадей на первых этажах жилых домов, выступила против такой трактовки. «Под равнозначным понимается нежилое помещение, площадь которого соответствует прежнему коммерческому помещению. Между тем ст. 35 Конституции определяет обратное: принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии равноценного возмещения, то есть компенсации, основанной на рыночной стоимости», — говорится в коллективном обращении собственников (есть в распоряжении «РБК-Недвижимости»).
Владельцам коммерческих площадей не нравится, что в результате сноса хрущевок собственники могут получить недвижимость, удаленную от метро и оживленных улиц, рассказали «РБК-Недвижимости» члены ассоциации. По их мнению, такая замена приведет к тому, что им достанется более дешевая недвижимость по сравнению с той, что есть у них сейчас.
Как переехать в равнозначное жилье по программе реновации
1. Что такое равнозначное жилье?
Собственникам новые квартиры предоставляются в собственность. Нанимателям новые квартиры предоставляются по договорам социального найма. При этом наниматели могут оформить новую квартиру в собственность по письменному заявлению.
Обратите внимание, если вы хотите переехать в квартиру с большей площадью или количеством комнат, вы можете докупить квадратные метры. Процедура переезда в этом случае будет отличаться.
Вместо равнозначной квартиры вы также можете получить равноценную (равную рыночной стоимости сносимого жилья) денежную компенсацию или равноценную квартиру.
Тем, кто состоит на жилищном учете, квартиры предоставляются вне очереди, с улучшением жилищных условий по норме предоставления. Процедура переезда такая же, как и процедура переезда в равнозначное жилье. После переезда семья с жилищного учета снимается.
Также можно получить равнозначную или равноценную квартиру, без увеличения площади по норме предоставления. В этом случае очередники сохраняют свое право состоять на учете.
Право состоять на жилищном учете сохраняется и в случае получения денежной компенсации.
2. Как переехать по программе реновации?
Шаг 1. Дождитесь письма Департамента городского имущества Москвы с предложением равнозначной квартиры.
Шаг 3. Заключите договор на равнозначную квартиру.
Шаг 5. Закройте лицевые счета на жилищно-коммунальные услуги по старому месту жительства и откройте — по новому.
3. Когда придет письмо из Департамента городского имущества? Что в нем будет?
Как только новый дом будет готов к заселению, письмо вам доставит сотрудник Департамента городского имущества по адресу освобождаемой квартиры. Если вас не будет дома, он оставит письмо в вашем почтовом ящике. Если вы зарегистрированы на mos.ru, электронное письмо с предложением новой квартиры придет в личный кабинет. Вам также будет доступна персональная инструкция, которая будет обновляться по мере прохождения этапов переселения.
В письме будут указаны:
4. Как проходит осмотр квартиры?
После получения письма от Департамента городского имущества Москвы у вас есть 7 календарных дней на осмотр квартиры. (Если у вас не будет времени посмотреть квартиру в этот период, предупредите об этом сотрудников центра информирования по переселению). В течение этого времени вам нужно прийти в центр информирования по переселению жителей для осмотра предложенной квартиры. Если вы зарегистрированы на mos.ru, записаться на осмотр можно онлайн. При себе нужно иметь:
Если у вас есть замечания к ремонту в квартире, вам нужно обратиться в центр информирования по переселению онлайн на mos.ru либо лично к представителю управляющей компании. Совместно с ним и представителем подрядчика нужно составить акт о выявленных нарушениях с указанием сроков их устранения.
Замечания должны устранить:
После устранения всех недостатков вас пригласят на повторный осмотр квартиры.
Если квартира вас устраивает, подпишите заявление о согласии на квартиру. Понадобятся документы:
5. Как оформить документы на новую квартиру?
общий пакет документов:
документы для собственников:
документы для нанимателей:
Список необходимых именно вам документов вы можете запросить в вашем центре информирования по переселению. Если вы зарегистрированы на mos.ru, можете предварительно записаться на прием в центр информирования по переселению для подписания договора.
Договор социального найма должен быть подписан одним нанимателем. Договор, предусматривающий переход права собственности, — всеми новыми собственниками. Он подлежит регистрации в ЕГРН (его передает на регистрацию сотрудник Департамента городского имущества Москвы).
После этого на основании договора, предусматривающего переход права собственности, либо договора социального найма в вашем центре информирования по переселению вам нужно будет подписать акт приема-передачи новой квартиры и получить ключи.
Если квартира находится в залоге у банка, проходить процедуру смены объекта обеспечения не требуется.
Переезд в равнозначное жилье
Москвичам, чьи дома включены в Программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры. Жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой, а общая площадь больше за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов. Квартира находится в новостройке, расположенной в одном районе с домом-участником программы реновации (в ЗелАО и ТиНАО — в том же административном округе).
Новоселы переезжают в квартиры с уже готовой улучшенной отделкой, которая не требует дополнительного ремонта. В них устанавливается вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели. В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением.
Равнозначные квартиры предоставляются бесплатно. Также участники Программы имеют возможность приобрести за доплату дополнительную жилую площадь при наличии соответствующих квартир, находящихся в собственности Фонда реновации.
Обратите внимание: по всем вопросам, связанным с переездом в равнозначную квартиру, необходимо обращаться в Департамент городского имущества города Москвы.
7 шагов
Когда начинается переселение дома, сотрудники Департамента городского имущества доставляют письма с предложением новой квартиры. В нем указаны:
Письмо должно быть оформлено на бланке, с подписью ответственного должностного лица, номером и датой отправки.
Если квартира Вам понравилась, необходимо подписать заявление с согласием на предложенную квартиру. Перечень необходимых документов для оформления согласия:
заявление с согласием на предложенную квартиру. Заявление подписывается всеми собственниками и гражданами, зарегистрированными в жилом помещении;
паспорта всех собственников и граждан, зарегистрированных в жилом помещении;
свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
правоустанавливающие документы на квартиру в доме, включенном в программу:
для собственников — свидетельство о собственности и (или) выписка из ЕГРН;
для нанимателей — договор социального найма или копия ордера на вселение в жилое помещение (оригинал и копия).
Подробную консультацию по вопросам и необходимым документам можно получить в Информационном центре по переселению Вашего дома. Если у Вас есть замечания к предложенной квартире, то необходимо обратиться к представителю управляющей компании в Информационном центре. Совместно с представителем Генерального подрядчика по строительству дома составляется акт о выявленных нарушениях с указанием сроков их устранения. Если не нужно менять материалы и оборудование, то замечания должны устранить в течение 7 дней.
Если замена требуется, замечания будут устранены в течение 15 дней с момента поставки материалов и оборудования. После устранения всех замечаний Вы будете приглашены для повторного осмотра квартиры.
Если Вы собственник жилого помещения доме, включенном в Программу реновации, новая квартира предоставляется в собственность. Если Вы проживаете в квартире по договору социального найма, то Вы можете сохранить социальный найм или при желании оформить новую квартиру в собственность. Договор на новую квартиру заключает Департамент городского имущества города Москвы.
Сотрудники Департамента направляют Вам проект договора, информируют по телефону о готовности к его заключению и согласовывают с Вами удобную дату и время подписания договора. Договор, предусматривающий передачу квартиры в собственность, подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Внимание! Договор должен быть заключен в течение 90 дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.
Сотрудники Департамента городского имущества самостоятельно подают в центр госуслуг «Мои документы» представленные документы на регистрацию Вашего права собственности в ЕГРН. С Вами свяжутся по телефону и пригласят в Департамент городского имущества или Информационный центр для получения зарегистрированных документов.
Справочно: государственная пошлина за регистрацию права собственности в ЕГРН не взимается.
Вы можете перевезти вещи в новую квартиру самостоятельно или оформить заявку на помощь в организации переезда. Для этого нужно оставить соответствующую заявку в Информационном центре по переселению Вашего дома. Помощь в переезде предоставляется бесплатно.
Для оформления необходимо собрать следующие документы: паспорта всех собственников и граждан, зарегистрированных в жилом помещении, договор на новую квартиру, выписка из ЕГРН, акт ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета по новому адресу, акт передачи старой квартиры и сдачи ключей, льготы на оплату ЖКХ (оригинал). Посетить центр госуслуг «Мои документы», подать заявление о регистрации по месту жительства (прописке) и открыть лицевой счет на новую квартиру.
Вы будете зарегистрированы по месту жительства (прописка) в новой квартире. Одновременно Вас снимут с регистрационного учета по старому адресу.
Переселение из аварийного жилья – гарантии и нюансы
В настоящее время ещё имеется жилье, которое подлежит сносу. В некоторых населенных пунктах оно встречается довольно часто. Жители таких домов состоят на учёте в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Теперь следует разобраться, что полагается собственнику жилого помещения в аварийном доме, а что нанимателю при его сносе.
Гарантии для нанимателя жилого помещения
Согласно статье 89 Жилищного кодекса РФ,
Таким образом, если житель аварийного жилья проживал в нем по договору социального найма, то он имеет право на предоставление равнозначного прежнему благоустроенного жилья, находящегося в том же населенном пункте, за исключением случаев, когда он сам согласен на получение жилья в другом населенном пункте.
Что понимается под равнозначным жильем
Давайте разберемся, что на практике следует понимать под равнозначным и благоустроенным жильем.
Прежде всего оно должно быть по площади не меньше прежнего жилья, состоять из стольких же комнат, что и прежнее жилье, то есть быть схожим по планировке.
В практике имелись случаи, когда людям предоставляли жилье меньшей площади, чем прежнее. Дело дошло до Верховного суда, который в свою очередь указал на положения статьи 89 Жилищного Кодекса РФ.
Верховный суд пояснил, что при расселении из аварийного жилья нельзя предоставлять жилье меньшей площадью, чем прежнее. (Определение ВС РФ от 20.06.2017 № 10-КГ 17-5).
Теперь перейдем к другому важному условию, которое также должно соблюдаться по переселении из аварийного жилья-новое жилье должно быть благоустроенным.
Теперь перейдем к другому важному условию, которое также должно соблюдаться по переселении из аварийного жилья: новое жилье должно быть благоустроенным.
Исходя из смысла статьи 89 Жилищного Кодекса РФ и судебной практики, следует, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся, в частности, водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах разный. В любом случае жилье должно соответствовать санитарным и техническим нормам. Степень же благоустройства будет зависеть от населенного пункта, наличие тех или иных коммуникаций в данном населенном пункте и т.д.
Гарантии для собственника при переселении
Давайте разберемся, что полагается собственнику жилого помещения при переселении из аварийного жилья.
В случае если аварийное жилье включено в адресную программу, жителю такого дома должны предоставить равнозначное жилье в этом же населенном пункте, либо компенсацию, равную рыночной стоимости жилья. При этом собственник может выбрать либо предоставление жилья взамен прежнему, либо компенсацию рыночной стоимости своего жилья и расходов, связанных с переселением из аварийного жилья, что составляет все вместе выкупную цену. Это его право.
В случае, если собственник выбрал новое жилье, то оно также должно быть благоустроенным, находится в том же населенном пункте, что и прежнее жилье.
Но если собственник жилого помещения выбрал выкуп, то она должна включать в себя все убытки, которые понес собственник при переселении из аварийного жилья.
Понятие выкупной цены жилого помещения определено положениями части 7 статьи 32 ЖК РФ.
В выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая, в том числе убытки, которые он несет в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.
Вывод
Много вопросов возникает при переселении из аварийного жилья. Не всегда государство соблюдает положения закона. В своей статье я осветила лишь некоторые моменты, которые возникают при переселении.
В случае, если у вас возник вопрос, пишите, поясню более подробно. Благодарю за внимание, проявленное к моей публикации!