Что такое реконструкция квартиры
Реконструкция квартиры в жилом доме: понятие, оформление
Когда речь заходит о видах работ, связанных с изменениями в квартире, часто фигурируют такие понятия: ремонт, переустройство, перепланировка и реконструкция. Кто-то считает, что все эти названия — синонимы, и означают одно и то же. Но так ли это? Такое мнение ошибочно. Каждый из перечисленных видов работ предполагает конкретные изменения в помещении. Что же называется реконструкцией квартиры в многоквартирном доме рассмотрим в этой статье.
Понятие о реконструкции квартиры
Реконструкция — широкое понятие, которое может включать и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Основное отличие от перечисленных видов работ состоит в том, что при реконструкции меняются значимые характеристики объекта: площадь, высота, этажность квартиры. Например, появляются пристройки или надстройки, присоединяется дополнительная площадь за счёт других помещений. Так, объединение двух комнат внутри квартиры — это перепланировка, а присоединение части площади от соседней квартиры — уже реконструкция.
В ходе реконструкции ставится задача восстановить первоначальные проектные параметры несущих конструкций, а также полностью или частично заменить инженерные сети. Подробнее о реконструкции можно узнать из видео:
Нюансы в законодательстве
Реконструкция квартир в многоквартирных домах регламентируется Жилищным кодексом РФ. Этот же документ регулирует и перепланировку, и переустройство жилых помещений. В нём представлена полная информация о процедуре реконструкции жилого помещения: от сбора документов до реализации проекта.
Ещё стоит изучить федеральный закон РФ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем прописаны все требования, на которые нужно опираться при реконструкции квартиры: от пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.
Согласно ст. 246 ГК РФ и главе 6 ЖК РФ, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому любое изменение, затрагивающее фасад, общую площадь или придомовую территорию многоквартирного дома должно согласовываться с собственниками всех квартир.
Виды работ, относящиеся к реконструкции
К реконструкции квартиры относятся такие работы, которые приводят либо к изменению площади, либо проводятся над несущими конструкциями. Например, замена или восстановление несущих конструкций, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы. О них пойдёт речь далее.
Изменение размера площади
Изменить площадь квартиры в многоквартирном доме можно за счёт покупки части или целого соседнего помещения на том же уровне. Для первых этажей возможно возведение пристроек, примыкающих к стене квартиры.
На изменения площади, касающиеся общего имущества, необходимо получить согласие общего собрания собственников. К таким изменениям относятся: присоединение придомовой территории для увеличения площади помещения, возведение надстроек, меняющих фасад здания.
Объединить в пределах одного этажа можно квартиры на одной лестничной клетке или смежные из разных подъездов. Однако в последнем случае необходимо убедиться, что стена не является несущей и в ней можно будет соорудить дверной проём.
Снос и восстановление перегородок и проемов
При реконструкции квартиры могут быть демонтированы или перенесены простенки или перегородки, например, для объединения или расширения комнат внутри помещения. Если перегородка пришла в негодность и разрушается, её можно заменить или укрепить путём замены обвязок, стоек каркаса или деревянных конструкций. Также в ходе реконструкции возводят новые перегородки или стены из гипсолитовых, гипсобетонных, гипсоволокнистых плит, а также из керамических и легкобетонных камней и кирпича.
Элементы усохших чистых перегородок могут быть полностью или частично сплочены с добавлением досок. В ненесущих стенах могуть быть заделаны или, наоборот, устроены оконные и дверные проёмы.
Воссоздание, замена несущих конструкций
Замена конструктивных элементов здания требуется тогда, когда есть опасения, что они уже не выполняют в полной мере свою несущую функцию, и могут привести к деформации или обрушению здания. Для принятия решения конструкции полностью обследуются.
Замена или восстановление несущих конструкций может потребоваться, если:
Законодательство предписывает заменить несущие конструкции, если установлена аварийность или угроза обрушения здания. Окончательное решение о замене принимает собственник на основании предписаний уполномоченных органов.
Объединение квартир на разных этажах
Возможность объединить квартиры на разных этажах зависит от состояния и особенностей перекрытий. На нижние этажи приходится наиболее высокая нагрузка, так как они фактически «держат» всё здание. Для квартир на верхнем этаже шансов получить разрешение больше. Нужно учесть, что длина лестницы определяется требуемым уклоном и высотой этажа, и в среднем составляет 3,5-4 метра. Также необходимо укрепить проём в перекрытиях подпорками. Важно, чтобы лестница не создавала излишней нагрузки на конструкцию здания.
Случаи, не требующие согласования
Не все работы по реконструкции квартиры в многоквартирном доме требуют обязательного согласования. Если планируемые изменения не могут привести к обрушению здания и не угрожают жизни и здоровью людей, они могут быть проведены в любое время. Не требуется получать согласование и разрешение на реконструкцию для следующих работ:
Работы по сносу или заделке дверных проёмов (за исключением несущих и межквартирных стен)
Не нужно согласование, чтобы уменьшить или увеличить дверной проём, а также перенести его, если речь идёт не о несущей или межквартирной стене. Устроить новый проём или заделать существующий в ненесущих стенах тоже можно без согласования. Не понадобится согласовывать и переделку дверного проема в арку или окно в некапитальных стенах и перегородках.
Установка и снос ненесущих перегородок, не увеличивающих нагрузку на перекрытия
Без предварительного разрешения можно устанавливать перегородки, если они выполнены из лёгких быстровозводимых конструкций. В этом случае они не увеличат нагрузку на перекрытия сверх допустимой. Полный или частичный демонтаж некапитальных перегородок, кроме межквартирных, также не предполагает согласования. В том числе можно в ненесущих стенах устраивать дверные или оконные проёмы.
Главное условие для определения возможности или невозможности выполнения тех или иных работ: они не должны нарушать безопасность и конструкцию здания, а также создавать угрозу для жизни и здоровья всех жителей многоквартирного дома.
Капитальный ремонт
Понятие капитального ремонта квартиры может включать в себя выравнивание стен и потолка, замену конструкций пола, укладку настенной и напольной плитки, замену окон. В ходе работ могут быть заменены инженерные коммуникации: водоканализационные и электрические сети, вытяжная вентиляция, а также приборы учёта и сантехника. Результатом капитального ремонта может стать и незначительная перепланировка квартиры, добавление декоративных конструкций, замена входной и межкомнатных дверей. Если при этом не затронуты капитальные стены, согласование получать не требуется.
Получение согласия на реконструкцию
Для проведения реконструкции в многоквартирном доме может потребоваться решение общего собрания собственников помещений. В отдельных случаях придётся получать согласие всех собственников квартир: например, если при объединении квартир будет также присоединена часть лестничной клетки (она является общим имуществом всех жильцов). Также рекомендуется (а в некоторых случаях — обязательно) получить согласие от органов власти.
Подготовка и подача документов
Разрешение на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме выдают местные органы власти. Для этого необходимо обратиться к ним с заявлением, приложив следующий комплект документов:
Заявление должно быть рассмотрено согласующим органом не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления документов. После этого должно быть вынесено решение о согласовании или отказе в согласовании.
В случае подачи документов через МФЦ, отсчёт ведётся со дня передачи документов из МФЦ непосредственно в орган власти.
Обжалование отказа
Решение об отказе в согласовании реконструкции должно быть выдано в течение трёх рабочих дней со дня принятия решения. Оно может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в течение трех месяцев со дня получения. Решение должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, то есть отказ должен быть обоснованным. Гражданские дела о реконструкции квартир в многокваритрных домах в большинстве случаев рассматриваются в порядке искового производства в судах общей юрисдикции.
В исковом заявлении нужно сослаться на соответствующее решение об отказе с указанием причин, изложить обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении либо несоблюдении сроков принятия решения, а также перечислить основания для признания отказа необоснованным.
Оформление самовольной реконструкции
Если реконструкция была проведена без согласования, судебная практика позволяет узаконить её уже после завершения работ. Обычно не возникает сложностей с такими изменениями:
Если при реконструкции были внесены несанкционированные изменения, а потом их необходимо легализовать, сделать это можно только посредством обращения в суд.
Чтобы узаконить реконструкцию, нужно сделать следующее:
Возможные проблемы и штрафы
Даже если ремонтные работы выполнены надлежащим образом, несогласованная реконструкция может иметь юридические последствия: проблемы с продажей квартиру в ипотеку, вынужденное снижение цены при продаже за наличный расчёт, и вероятность признания сделки недействительной. Поэтому необходимо сразу после реконструкции известить БТИ, и узаконить внесённые изменения. Иначе собственнику может грозить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Следует помнить, что реконструкция, выполненная без предварительного согласования — нелегальна. При попытке её узаконить, суд может потребовать «откатить» изменения, вернуть квартиру в исходное состояние, и наложить штраф.
Кроме того, есть виды работ, которые нельзя узаконить:
Реконструкция квартиры в многоквартирном доме — процесс непростой, и имеющий нюансы. Но, если разобраться, можно выполнить его грамотно и с минимальными потерями. Важно помнить, какие работы требуют обязательного согласования, а какие можно узаконить после проведения. Если в реконструкции участвует общее имущество многоквартирного дома, то необходимо согласовать её с собранием собственников или с каждым из них. В случае незаконной реконструкции, лицо, проводившее её, несёт юридическую ответственность.
Что такое реконструкция
Современный мир полон изменений и все это обусловлено развитием и научно-техническим прогрессом. Мир – меняется, мы – меняемся. Меняются наши привычки, возможности и потребности, и первое о чем думает человек – это об улучшении своего окружения, которое начинается с самого главного – с дома. Где бы мы не жили, в уютном частном доме или небольшой квартире, мы хотим обновления, разнообразия, совершенства. И для этого не обязательно менять жилье или переезжать в другой город, достаточно просто начать ремонт, начать реконструкции своего жилья.
Так что же такое реконструкция
Реконструкция – это деятельность по изменению технических параметров объекта капитального строительства (жилья). Реконструкцией является перестройка, надстройка или пристройка, расширение объекта, а также восстановление или обновление несущих конструкций и коммуникаций.
Если говорить о жилье, то реконструкция возможна как дома, так и квартиры, причем с абсолютно кардинальными изменениями.
Реконструкция квартиры
Квартиры могут быть: в современных новостройках, популярных пятиэтажках (хрущёвки) или в старинных жилых домах – памятниках архитектуры.
Если мы говорим о современных квартирах или пяти-, девятиэтажках, то реконструкции в основном стандартные: расширение площади жилья за счёт увеличения балкона, организация лоджии или даже современного патио.
Из небольшой четырехкомнатной хрущевки можно создать просторную трёх- или двухкомнатную квартиру с кухней-студией, удобным санузлом и уютными спальнями. В то же время современную двухкомнатную квартиру можно превратить в небольшой уютный семейный очаг из трех комнат. Все изменения возможны за счет сноса и переноса перегородок, создания арочных проемов в несущих стенах.
Что же касается жилых домов, расположенных в историческом фонде города – это красивые просторные квартиры с разнообразной лепкой, каминами и различной высотой. Такие квартиры можно спокойно превратить в шикарные апартаменты, которым могут позавидовать и современные новостройки.
Одна из особенностей таких квартир – это высота потолков, она может быть от 3 до 6 м, что дает возможность созданию апартаментов в несколько уровней (2-х этажные квартиры). Это возможно сделать как в одной или двух комнатах, так и во всей квартире, причем при грамотном проектном решении не обязательно отказываться от лепки (интересных карнизов) – это может стать изюминкой обновленного решения. Еще больше возможностей дают квартиры, расположенные на последних этажах – создание надстроек, мансардного этажа или просто увеличение за счёт реконструкции крыши. А сочетание исторических элементов лепки, каминов могут обогатить современную инновационную атмосферу элегантной стариной и стилем.
Замена коммуникаций
Ещё одной главной задачей реконструкции квартиры является смена коммуникаций: обновление водопроводных и канализационных труб, электрики, подвод интернета, современного телевидения (кабельное, спутниковое TV) и т.д.
Реконструкция Вашего жилья, даже совсем небольшая – это то что может позволить себе каждый, а с нашими проектными решениями вы будете чувствовать себя творцом своего счастья!
Государственные строительные нормы:
Какие документы необходимы для реконструкции квартиры?
Минимальный набор документов для реконструкции объекта недвижимости:
Большая разница: перепланировка, переустройство или реконструкция?
На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному.
Ремонт
Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.
Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.
Переустройство
Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.
Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.
Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.
Перепланировка
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.
Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже.
Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале.
Реконструкция
Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.
Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.
Чем отличается реконструкция от перепланировки
Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.
Нормативная база
Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.
Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.
246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.
Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?
Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:
1. Заявление по утвержденной форме
2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение
3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки
*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)
*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)
Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!
Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?
Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.
Чем отличается реконструкция от перепланировки? Разрешение и ответственность за работу без него
Объекты недвижимости могут быть усовершенствованы путем перепланировки, ремонта, реконструкции. Важно помнить, что значимые изменения допустимы только после согласования в государственными органами, при этом список требований для каждого типа работ существенно отличается.
Сравнение этих понятий
Виды ремонтных работ имеют существенные отличия. Перед тем, как получить разрешение на их проведение, следует разобраться, каким понятием можно охарактеризовать запланированные изменения.
Что такое реконструкция квартиры в многоквартирном доме?
Реконструкция жилплощади направлена на восстановление ее устаревших характеристик. В жилых помещениях МКД могут проводиться такие работы:
Что такое перепланировка и похожа ли она на капитальный ремонт?
Перепланировка не является ни капитальным ремонтом, ни реконструкцией. Об этом свидетельствуют государственные стандарты.
Капитальный ремонт проводится только с целью замены или восстановления исправности оборудования, коммуникаций и других частей коммунальных объектов. К таким работам относится:
В результате технические характеристики здания должны стать лучше.
Реконструкция производится для улучшения условий проживания. В ходе нее корректируются технические параметры сооружения, то есть его высота и площадь, а также количество комнат и этажей. Допускается изменение архитектурных элементов фасада.
Цель перепланировки – сделать проживание более комфортным за счет коррекции конфигураций внутренних помещений здания. Такие перемены в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте объекта. То есть определение реконструкции шире, чем перепланировки.
Чем отличаются?
Эти понятия имеют ряд существенных различий:
Как получить разрешение на реконструкцию квартиры в МКД?
Для согласования реконструкции жилого помещения требуется совершить определенный порядок действий, предусмотренных законом.
Куда обратиться?
Нужно прийти в администрацию и проконсультироваться со специалистом по поводу правомерности совершения запланированных действий. Если проект реконструкции подготовлен и все нужные документы собраны, можно подать заявление в МФЦ или органы местного самоуправления. Если перепланировка будет одобрена, работы надо будет завершить в течение года с момента получения одобрения.
Разрешения
Список уполномоченных органов, с которыми нужно будет согласовать изменения, различается в зависимости от вида работ и особенностей местного законодательства.
Например, может потребоваться заключение таких инстанций:
Какие документы необходимы?
Владельцу недвижимости, решившему сделать перепланировку, требуется собрать следующие документы:
Что писать в заявлении?
Заявление на реконструкцию пишется на бланке государственного образца. В нем должна содержаться такая информация:
К заявлению нужно приложить копии всех документов.
Проект узаконения
Готовый проект должен полностью соответствовать ст. 48 ГрК РФ. В этом законодательном акте пояснено, что для каждого реконструируемого здания должен разрабатываться отдельный документ.
Проект состоит из текста и схем, определяющих инженерные и архитектурные решения, которые будут обеспечивать осуществление планов по реконструкции жилья. Кроме того, в него включаются:
Сроки и стоимость
Для того, чтобы узаконить реконструкцию квартиры, требуется несколько месяцев. Проект, как правило, подготавливается в течение 5 дней, значительно больше времени уходит на сбор необходимых бумаг.
Что касается затрат, то они во многом зависят от ценовой политики региона. Для примера можно привести такие цифры:
Общая стоимость узаконивания реконструкции вместе с дополнительными тратами составляет в среднем от 60 до 150 тыс. рублей.
Ответственность при работах без согласования
Реконструкция, на осуществление которой не было получено разрешение, грозит нарушителю штрафами. Кроме того, владельца недвижимости могут заставить вернуть объекту первоначальный вид.
Для реконструкции своей квартиры собственнику требуется получить разрешение на проведение ремонтно-строительных работ. Если же владелец решит продать недвижимость, не соответствующую плану, ему предстоит столкнуться с множеством неприятностей.