Что такое рента земли
Что такое рента. Объясняем простыми словами
Рента — доход с капитала, облигаций, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.
Человека, который живёт на доходы с ренты, называют рантье. В классическом определении рента — это доходы с акций, дивиденды с недвижимости. Но есть и более широкое понимание этого термина. Так, принято говорить об административной, или коррупционной, ренте (взятки и отступные, получаемые чиновниками), а также о ресурсной (природной) ренте — доходах в бюджет страны от добычи полезных ископаемых.
Примеры употребления на «Секрете»
«Он начал сдавать своё жильё два года назад, и это самый устойчивый бизнес из всех, что у него был, — спрос на жильё в Сан-Франциско огромен, рента постоянно растёт».
(Основательница Blueberry Storytelling Настя Черникова — о бизнесе на недвижимости в Сан-Франциско.)
«В 24 регионах, согласно опросу, размер коррупционной ренты остался прежним, а в Москве, Башкирии и Алтайском крае — только увеличился».
(Из материала «Секрета» об отсутствии реальной помощи бизнесу со стороны государства.)
«Если отвлечься от грустных шуток про коррупцию, административную ренту и распил бюджета, то в России огромный потенциал эффективности скрывается в любом бизнесе, если добавить в него качественный и продуманный сервис».
(Старший партнёр «КСК групп» Игорь Островский — в колонке о том, какой бизнес в России эффективнее, чем на Западе.)
«Задача в том, чтобы определить, в какой зоне — комфорта или дискомфорта — человек находится. Если в зоне комфорта, то, скорее всего, он рассчитывает жить на ренту от своих прошлых достижений и вряд ли порадует креативностью. Если в зоне дискомфорта, то он готов искать, находить, меняться-развиваться, одним словом, активно действовать».
(Профессор РАНХиГС, доктор философских наук Ирина Колесникова — в колонке о том, что можно прочитать в резюме соискателей между строк.)
Нюансы
Договор ренты — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Чаще всего этим вариантом пользуются пожилые владельцы недвижимости.
Собственник проживает в своей квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат. После смерти собственника квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен договор.
Существует также разновидность сделки, подразумевающая не денежные выплаты, а содержание с предоставлением услуг по уходу. Это называется договор пожизненного содержания с иждивением.
Мнение
Бизнес-омбудсмен Борис Титов считает, что ресурсная модель экономики России строится на модели государства-рантье — получателя природной ренты. По его мнению, эту модель экономики необходимо менять.
«По нашим данным, экономика России может расти не менее чем на 5% в год. Нужно главное — от ресурсной модели, в которой мы экспортируем сырье и на эти деньги покупаем все необходимое стране, перейти к конкурентной модели развития. Когда деньги идут не от государства вниз (перераспределение природной ренты), а наоборот, снизу вверх. Когда население свободно развивает частную инициативу, отдавая часть денег государству в виде налогов», — сказал Борис Титов.
Профессор кафедры экономической и социальной географии МГУ Наталья Зубаревич тоже говорила «Секрету», что пока Россия живёт на нефтяную ренту, «кормят её основные нефтегазодобывающие регионы». В частности, речь идёт о Ханты-Мансийском автономном округе, который является крупнейшим налоговым донором страны.
Земельная рента: суть, виды и формы, условия, расчет прибыли и цены участка земли
В силу наличия на земле и в ее недрах природных ресурсов, которые не могут существовать обособленно, использование представленного фактора капитала в хозяйственной деятельности сопровождается выплатой рентных платежей — земельной рентой.
Доход от такого землепользования принадлежит лицу, владеющему угодьем по праву собственности, а все виды соответствующих сделок и операций осуществляются в строгом соответствии нормам действующего законодательства.
Суть земельной ренты
Владелец земельного участка вправе распоряжаться последним по собственному усмотрению, включая передачу на временное пользование третьим лицам (как физическим, так и юридическим, статья 22 ЗК России). Отношения, возникающие вследствие такой передачи, называются рентными, а арендная плата, выплачиваемая временным пользователем, является земельной рентой (статья 583 ГК России).
Представленные платежи должны обладать следующими характеристиками:
Важно! Земельные собственники вообще не получат ренту, если используют ее в личных целях, без передачи в пользование третьим лицам.
Факторы земельной ренты
Факторы ренты земли влияют на отличие рентной платы от оплаты труда, прибыли и процентов. Над вопросами отличия понятия рентных платежей от заработной платы, предпринимательского дохода и прибыли от операций с ценными бумагами работали многие ученые-экономисты, среди которых Д. Риккардо, К. Маркс и А. Смит.
Все представленные денежные платежи относятся к доходам, а основным фактором их отличия является источник:
Прибыль земельной ренты
Статья 583 Гражданского Кодекса России указывает, что стороны рентных правоотношений вправе самостоятельно определять форму выражения соответствующих платежей, форму получения прибыли (денежная или иная – часть 1 ст. 583 ГК РФ). В соответствии с указанным, выделяют следующие формы получения прибыли от ренты:
Натуральная, т.е. выраженная товаром (продукцией). Используется преимущественно при использовании арендованной земли в сельскохозяйственных целях (например, при выращивании на таком угодье пшеницы, рентный платеж – часть собранного урожая);
Отработочная, при которой временный пользователь в качестве оплаты обязуется выполнить (выполнять на протяжении определенного промежутка времени) в пользу собственника земли обусловленную работу (оказать услугу);
Денежная, в условиях применения которой рентный платеж представлен оговоренной между сторонами денежной суммой.
Формы земельной ренты
Помимо формы рентных платежей следует выделять и виды земельной ренты, дифференциация которых осуществляется в зависимости от условий оплаты ренты земельного участка.
Формы земельной ренты. Рис. 1: gosjurbyuro58.ru
Абсолютная земельная рента
При абсолютной земельной ренте временный пользователь обязуется производить плату вне зависимости от размера используемого участка в арендованном угодье, а также вне зависимости от его плодородия (насыщенности природными ресурсами). В представленных условиях земельной ренты рентабельность производства должна покрывать ренту и остальные затраты, т.е. арендатор вынужден обеспечить получение сверхприбыли.
Монопольная земельная рента
Монопольная рента земельного участка имеет место в случае наличия у арендованного участка специфических качеств, вследствие чего временный пользователь имеет возможность выращивания на нем особенных видов культур с последующей реализацией по монопольной цене. Размер такой земельной ренты зависит от завышенной стоимости полученной продукции и соответствующего ей процента, оговоренного между сторонами договора ренты земельного участка.
Дифференциальная рента 1 и 2
Дифференциальная земельная рента – это дополнительная прибыль, получение которой обусловлено более выгодным расположением угодий по отношению к стратегически важным объектам (например, точкам сбыта), а также от добавочного производственного инвестирования.
Деление дифференциальной земельной ренты в экономике на две группы по своей сущности является условным и, на практике, сложно разделимым.
Дифференциальная земельная рента 1 — это платеж, в основании которого лежат особенности расположения арендованных участков, а дифференциальная земельная рента 2 зависит от дополнительных вложений (капитала или рабочей силы).
Условия земельной ренты
Спикер — Николай Пацков, генеральный директор Конструктор документов FreshDoc.ru.
Согласно статье 583 ГК РФ, договор ренты — это соглашение, по которому одна сторона (получатель) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику). Плательщик, в свою очередь, обязуется периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму или обеспечивать его содержание в другой форме. Объектом отчуждения может быть любое имущество, однако на практике под выплату ренты обычно передается недвижимость (дома, квартиры, земельные участки).
Эксперт Николай Пацков
В этой статье мы расскажем о нюансах оформления земельной ренты: когда применяется, чем отличается от других сделок, на какие пункты договора нужно обратить особое внимание.
Чем рента отличается от аренды и купли-продажи
Договор ренты земельного участка имеет общие черты с договорами аренды и купли-продажи, но при этом обладает специальными признаками, отличающими его от смежных сделок. Например, от аренды рента отличается тем, что предусматривает переход права собственности на земельный участок к плательщику рентных платежей. При аренде арендатор получает право пользоваться объектом, который остается в собственности арендодателя. Кроме того, договор аренды всегда заключается на определенный срок, а рента может быть бессрочной (постоянной) или пожизненной.
От договора купли-продажи ренту отличает отсутствие в договоре установленной общей суммы выплат. В момент заключения сделки стороны не могут знать, сколько продлится постоянная или пожизненная рента. В первом случае плательщик может в любой момент выкупить ренту, а во втором — неизвестно, сколько проживет рентополучатель.
Виды земельной ренты
Закон предусматривает три вида ренты — постоянную, пожизненную, а также пожизненное содержание с иждивением.
Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, а пожизненной — только граждане. Плательщиками могут быть граждане и юридические лица.
Пример сделки: гражданин отчуждает принадлежащий ему на правах собственности земельный участок, а взамен получает право на ежемесячную постоянную ренту в размере 30 000 рублей. Тем самым он обеспечивает дополнительный доход себе, а в будущем — и своим наследникам. Размер рентных платежей стороны определяют, исходя из рыночной стоимости участка.
Договор ренты земельного участка
Вне зависимости от разновидности ренты договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права собственности — регистрации в Росреестре. В соглашении должны быть указаны:
Кроме того, в соглашении следует указать порядок прекращения ренты. При этом нужно помнить, что пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под ренту, или на период жизни указанного им третьего лица. По общему правилу обязанность по выплате ренты прекращается в момент смерти получателя, а право требования просроченных платежей подлежит преемству. В отличие от пожизненной, постоянная рента не прекращается со смертью сторон — обязательства по договору переходят по наследству. Кроме того, плательщик может выкупить постоянную ренту.
Риски договора земельной ренты
Рента относится к алеаторным, то есть рисковым сделкам, поэтому при ее оформлении нужно быть осторожным и внимательным. Рассмотрим риски, с которыми могут столкнуться стороны договора ренты:
Капитализация земельной ренты
Метод капитализации земельной ренты представляет собой один из способов вычисления стоимости участка, сдаваемого в аренду отдельно от построек и сооружений, при котором учитывается потенциальная прибыль покупателя от использования угодья на основании дохода, получаемого настоящим собственником и коэффициента капитализации (Распоряжение Министерства имущества № 568-р от 6 марта 2002 года).
Иными словами, капитализация ренты земли – это определение суммарной стоимости будущих арендных платежей, равных по своей величине и определяемых на момент произведения оценки.
Цена земельной ренты
В соответствии с представленным выше методом, цена земли (как дисконтированная ценность) определяется по следующей формуле:
Цена земли = Чистый доход/коэффициент капитализации
Чистый доход будет представлен величиной рентных платежей, получаемых владельцем на протяжении определенного периода (например, ежегодно). Коэффициент капитализации — рыночная ставка процента.
Метод капитализации земельной ренты — пример расчета
Собственник получает за год рентные платежи на сумму 10 000 российских рублей. Коэффициент капитализации равен 23%. Вычислим стоимость участка (цену земли) по методу капитализации:
10 000/23%= 10 000/0, 23 = 43 478 рублей.
Цена земельной ренты. Рис. 2: 900igr.net
Плата за аренду, нормативная стоимость угодья и налог на землю
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает основные принципы пользования землей, первое место среди которых занимает принцип платности. Выделяют три вида платежей, связанных с использованием земельных участков:
Нормативная земельная стоимость – это величина, которая характеризует цену участка с его специфическими качествами и определенным местоположением, при вычислении которой в учет берется потенциальная прибыль за окупаемый расчетный период.
Уплата налога за землю обусловлена ее особенным статусом — признание общенациональной ценностью, в связи с чем основным владельцем выступает государство, как олицетворение всего народа.
Важно! Земельная рента и арендная плата выступают как специальное и общее понятие соответственно.
Арендная плата применяется в области гражданско-правовых отношений между собственником участка и его временным пользователем (арендатором), а ее уплата основывается на положениях заключенного представленными сторонами договора аренды.
Основные принципы землепользования
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса России, использование земли должно основываться исключительно на следующих принципах:
Интересный факт! На первое место среди условий землепользования законодатель ставит охрану жизни и здоровья граждан.
Земельный рынок и рента
Отношения на рынке земли представлены заключениями сделок купли-продажи между землевладельцами и физическими (юридическими) лицами. Обязательным условием договоров представленной категории является цена, вычисление которой устанавливает тесную взаимосвязь между рентой и стоимостью участка.
Формулы, по которым определяют цену продажи или аренды земли, включают в себя показатели номинальной стоимости (рыночной цены) и суммарного выражения рентных платежей. Таким образом, земельная рента в России напрямую влияет на исчисление рыночной цены угодья и напротив – рыночная цена напрямую влияет на стоимость временного пользования землей.
Интересно! Рынок земли и земельная рента являются образующими цену земли факторами. Повышение земельной ренты провоцирует повышение стоимости участка и наоборот.
Ценность земельных ресурсов — комментарий юриста
Спикер — Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Алена Жупикова.
Если говорить о договоре земельной ренты, то отличительных требований к форме и содержанию договора законодатель не установил, поэтому при его составлении следует обращаться к общим правилам гражданского законодательства, применимым к договорам ренты в зависимости от ее разновидности, включая то, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а в случае отчуждения имущества в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации. К указанным отношениям могут применяться правила о купле-продаже, мены, дарения, аренды, и другие подобные понятия, связанные с рентой.
Эксперт Алена Жупикова
Внимание следует обратить на сам объект права собственности – на землю, а также на все особенности, вытекающие из земельных правоотношений.
Выгода ренты земельного участка
Прежде всего перед тем, как определить, является ли земельная рента выгодной, следует отметить, что выделяется 3 основных типа земельной ренты: монопольная, абсолютная и дифференциальная. В профессиональных кругах существует теория, что все виды ренты так или иначе являются дифференциальными, откуда можно сделать вывод, что выгодность напрямую зависит от ценности земли. Земля безусловно является важнейшим для государства ресурсом, который является невоспроизводимым фактором экономики, имеет различия по качеству и плодородности почвы, территориальные особенности местонахождения, количественные ограничения (земли всегда недостаточно), а также имеет свое целевое назначение.
Земельные ресурсы. Рис. 3: ppt-online.org
Помимо того, ценность земли в совокупности с её качественными характеристиками также еще зависит от сельскохозяйственного спроса (например, для развития фермерского хозяйства), то есть, от спроса на продукцию, которая производится с использованием этой земли. Также существует еще и несельскохозяйственный спрос за землю, который может влиять на выгодность земельной ренты больше сельскохозяйственного спроса.
Почему так происходит? С одной стороны, спрос на продукцию всегда стабилен вне зависимости от внешних факторов, даже тогда, когда земля плохого качества, и это способствует повышению стоимости за единицу продукции.
Однако, с другой стороны, тенденция к снижению сельскохозяйственного спроса на землю прямо пропорциональна росту несельскохозяйственного спроса ввиду стремления современного общества к богатству и «комфортной» жизни, а также желанию сохранить данный статус как можно больше.
Таким образом, причиной роста несельскохозяйственного спроса на землю, а следовательно, и выгодностью земельной ренты является то, что в современном обществе стремительно повышается потребность на землю с целью её дальнейшего использования под застройку недвижимости, и прочих, связанных с этим благ (промышленного производства, социальной инфраструктуры и т. п.).
Вывод
В силу особенного статуса земли как национального достояния, все действия, объектом которых она выступает (в т.ч. по ренте земли), следует совершать в строгом соответствии положениям действующих законов и подзаконных нормативных правовых актов, среди которых:
Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее
Что такое договор ренты
Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.
Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.
Договор ренты с пожизненным содержанием
Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.
Как заключить и расторгнуть договор ренты
Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).
ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.
Плюсы договора ренты
Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.
Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.
Минусы договора ренты
Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Комментарий эксперта
Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Что важно знать рентодателю?
— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.
Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.
— На что обратить внимание при заключении договора?
— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.
С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.
Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.
— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?
— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.
— Что необходимо учесть рентополучателю?
— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.
Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.
Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.