Что такое спекулятивные склады
Что такое спекулятивные склады
По данным Knight Frank, в настоящее время в России 26 млн кв. м качественных складов, из которых 56% (15,2 млн кв. м) располагается в Московском регионе, 13% (3,4 млн кв. м) – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 31% (8,3 млн кв. м) – в других регионах страны (данные по итогам восьми месяцев 2019 г.). По прогнозам аналитиков, до конца 2019 г. в России введут в эксплуатацию около 1,7 млн кв. м, это на 42% больше, чем за весь 2018 год (1,2 млн кв. м).
Сейчас большинство сделок происходит по принципу built-to-suit. Объекты строятся под конкретного арендатора, такие сделки заключаются, как правило, на длительный период (от семи лет), и ставки аренды рассчитываются с учетом вложений инвестора. Казалось бы, ситуация в Московском регионе благоприятствует спекулятивному строительству, но таких объектов по-прежнему не много. Инвесторы осторожно оценивают свои возможности. Но, вероятно, в ближайшее время мы станем свидетелями нового витка спекулятивного бума.
По данным Knight Frank, за последние пять лет разными торговыми сетями построено/арендовано/куплено около 900 000 кв. м для размещения распределительных центров (РЦ), из которых около 530 000 кв. м приходится на РЦ продуктовых компаний. Всего за последние пять лет для размещения РЦ на территории России (не включая Москву) построено около 2 млн кв. м, из которых на долю продуктового ритейла приходится почти 63%. В первую пятерку городов, где сконцентрировано самое большое количество таких площадей, входят Санкт-Петербург (более 0,5 млн кв. м), Екатеринбург (270 000 кв. м), Новосибирск (более 220 000 кв. м), Казань (около 150 000 кв. м) и Самара (около 120 000 кв. м).
По данным Knight Frank, на долю компаний онлайн-торговли приходится 8% спроса на склады (по итогам восьми месяцев 2019 г.), но к концу года это будет уже 10–12% сделок в Москве и до 30–35% – по России.
Новый формат, заслуживающий внимания девелоперов, – «склады последней мили». Они широко распространены на Западе и востребованы компаниями FMCG-сектора. В оценке местных перспектив мнения экспертов сходятся: склады последней мили нужны, но строить их невыгодно – вполне достаточно того, что есть.
Николай Девятилов считает, что собственники устаревших складов не заинтересованы в их реновации (по его оценке, 75% складов последней мили – это старые советские промышленные помещения низкого класса со ставками, сопоставимыми со ставками аренды качественных офисов за пределами центра города). И хотя спрос на такие помещения опережает предложение, быстро качественные изменения не произойдут.
12 сентября компания Knight Frank организовала пресс-тур по складским объектам Подмосковья для журналистов и экспертов рынка, в рамках которого проведена экскурсия по складским комплексам ПНК-Чехов и Заборье. Также специалисты Knight Frank рассказали о последних тенденциях на рынке логистики и складской недвижимости, представили обновленную классификацию складских комплексов.
Что нового на рынке?
По общему мнению девелоперов и логистических компаний, найти подходящий участок для строительства спекулятивной складской объектов (от 70га) в Подмосковье достаточно сложно, особенно в последние 2-3 года, поскольку процесс перевода земель из сельско-хозяйственного в промышленное назначение был практически заморожен.
На рынке использовали несколько «схем» для изменения статуса, но в этом случае компании несли высокие риски.
Сейчас в ситуации наметились изменения: Министерство инноваций и инвестиций Московской области запустило несколько проектов по повышению инвестиционной привлекательности региона, в том числе прорабатываются вопросы, связанные с переводом земель из одной категории в другую.
По данным Knight Frank, результатом этой работы стало оформление двух земельных участков в Подмосковье (менее чем за 2 месяца).
Если процедура перевода будет закреплена, то в ближайшей перспективе, можно ожидать массового перевода земель и, как следствие, снижения стоимости земли.
В последнее время все больше частных российских инвесторов стали уделять много внимания сегменту складской недвижимости и рынку складской логистики. Благодаря этому в Московском регионе начали строиться небольшие «частные» склады на 20-50 тысяч квадратных метров.
Спекулятивный рынок складских площадей класса «А», начал активно расти в 2004 г., и на конец первого полугодия 2013 составил 5 506 000 кв.м. Эксперты консалтинговой компании Knight Frank, руководствуясь изменяющимися потребностями, выявили необходимость обновить и детализировать существующую классификации складских объектов, которая была представлена рынку более 10 лет назад.
Многие объекты класса «А», построенные в последние 3-4 года, отличаются от складов запущенных до кризиса. В условиях высокой конкуренции логистических парков (только в этом году ожидается ввод около 800 000кв. м) и повышения требований арендаторов, девелоперы вынуждены уделять особое внимание качеству проектов, повышая энергоэффективность и совершенствуя системы безопасности, стараясь тем самым привлечь арендаторов. Девелоперы начали ориентировать на более высокие стандарты при строительстве индустриальных зданий.
Что значит «А+»?
Следуя по территории ПНК-Чехов, бросаются в глаза большие разворотные и парковочные площадки, логичная организация подъездных путей, качество покрытия, и др. – множество деталей, которые делают комплекс удобным для хранения и обработки грузов разных товарных групп. Площадь пятна застройки не превышает 45%.
ПНК-Чехов построен с использованием современных технологий и высокотехнологичных материалов. Это в значительной мере повышает его эффективность и безопасность, а так же снижение энергоёмкости (за счет эффективного использования дневного света, энергосберегающих ламп, автоматической системы освещения с датчиками движения, использования теплосберегающих технологий).
Сравнивать класс «А» и «А+» объективно непросто, поэтому Knight Frank предлагает участникам рынка, экспертному сообществу принять уточнения касательно классификации складов «класса А+»: в таблице ниже приведены измеримые отличительные особенности «А+» и класса «А».
Общая информация о формате аренды BUILT-TO-SUIT
Так как формат built-to-suit не получил ясного русскоязычного наименования, для упрощения в текстах его обозначают аббревиатурой латинских букв BTS. Иногда русифицируют словосочетанием «строительство под ключ», но это название упускает важные составляющие данного формата. Отсутствие понятного русского наименования отчасти стало причиной того, что существует неясность и в расшифровке термина и явления.
Что такое built-to-suit
Built-to-suit — это строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда. Назначение здания, как правило, складское или промышленное. В сделке фигурируют заказчик (производственная, торговая или логистическая компания) и девелопер (обладающий опытом строительства индустриальных объектов и управления ими). Когда объект готов, эти стороны превращаются в арендатора и арендодателя.
Типовые складские комплексы для аренды брокеры называют «спекулятивными площадями». Они строятся девелоперами и заполняются арендаторами по следующей схеме. Есть земельный участок, на нем строится типовое здание складского назначения. При проектировании технические характеристики (нагрузки, высота потолков, расстояния колонн, число ворот и т.п.) определяются согласно стандартам классификаций складских помещений. Туда заводятся коммуникации по максимальным лимитам, полученным от монополистов. Поиск клиентов на аренду помещений и подписание договоров происходит на завершающих стадиях строительства или после ввода в эксплуатацию.
При формате built-to-suit потенциальный арендатор сам выбирает того, кто построит ему здание по тем техническим характеристикам, которые требуются для нужд именно его коммерческой деятельности. Расходы на строительство берет на себя девелопер, который компенсирует свои затраты в течение длительного периода времени, сдавая в аренду данному конкретному заказчику готовый построенный объект.
Преимущества формата built-to-suit
Преимущества формата BTS делятся на три группы: технические, экономические и процедурные.
Для какой деятельности подойдет формат built-to-suit
Рекомендуем обратить внимание на этот формат производственным компаниям с нестандартным оборудованием. Если вы используете высокий экструдер, то найти готовое здание с нужной высотой потолков сложно. Так же трудно подобрать подходящий готовый объект при производственной необходимости задействовать оборудование с большой подъемной способностью: старые здания или стандартные спекулятивные индустриальные комплексы не предусматривают, как правило, возможности установки многотонных кран-балок ни на стены, ни на пол.
Объекты built-to-suit в полной мере удовлетворяют компании, которым нужны склад и производство на одной площадке. Распределение сегментов производственного процесса зависит только от текущих требований и стратегических перспектив компании. Никто не навязывает избыточные квадратные метры в помещении.
Экономически выгоднее строительство built-to-suit производствам или дистрибьюторским компаниям, где производственному процессу или для хранения требуются низкая температура, повышенный уровень влажности или дополнительное химическое вмешательство. Аренда склада-морозильника стоит дорого, и площади в аренду предлагаются гигантские (от 5 тысяч кв. метров). А в проекте built to suit можно предусмотреть морозильный отсек площадью до 100-200 кв. метров и использовать его в одном здании с площадями с комнатной температурой.
Логистическим компаниям или торговым операторам, использующим современное оборудование лучше строить built-to-suit, так как существующие складские комплексы требуют значительных вложений для модернизации. И в них невыгодно и физически невозможно установить ультрасовременное оборудование. Складской комплекс российского обувного оператора «Центробувь» оборудован высокоточными полами, которые позволяют реализовать узкопроходную технологию стеллажного хранения. Без строительства именно под данную систему хранения реализация проекта была бы невозможна.
Сельскохозяйственным и пищевым производствам формат built-to-suit решает вопрос с санитарно-эпидемиологическим контролем. Помещение сразу строится с кафелем, перегородками, световыми окнами, системами вентиляции и прочими особенностями.
Девелоперы, которые предлагают формат built-to-suit
В 2015 году в черте Санкт-Петербурга активно работала компания «А Девелопмент». Технопарки в Ленинградской области предлагают в основном данный формат: «ЮИТ Горелово», индустриальные парки «Кола» и «Приневский» группы компаний «Теллус», «Гатчина Нанопарк» и технопарк «Левобережный» «Киришской Сервисной компании». Из промышленных территорий, образовавшихся из производственных предприятий Санкт-Петербурга, строительство в формате built-to-suit предлагает «Восков Технопарк» сейчас находящийся под управлением Jensen Group.
Какие склады предпочитают в Петербурге?
На сегодняшний день в складском сегменте существует три формата девелопмента производственно-складских помещений: спекулятивный, build-to-suit (строительство под заказчика), light industrial. О состоянии и перспективах каждого из форматов рассказывают эксперты IPG.Estate.
Самый распространенный и наиболее развитый формат – спекулятивный девелопмент. Спрос на спекулятивные объекты постоянно стабилен. Также сохраняется интерес к таким объектам со стороны инвесторов. Практика показывает, что компании-инвесторы, у которых есть земельный участок, готовы строить складские объекты класса «А» по определенным характеристикам: помещения с одним доком на 1000 кв. м, рабочей высотой потолков 11-13 м, полами с антипылевым покрытием на уровне 1,2 м и т.д. В дальнейшем такие объекты сдаются в аренду как есть или модернизируются по требованиям арендатора: например, устанавливаются холодильные камеры, увеличивается количество доков, достраиваются офисные помещения на мезонине, увеличиваются электрические мощности, если имеется такая возможность.
Минимально рентабельная площадь для строительства спекулятивных складов – 5000 кв. м, поскольку минимальный автономный блок в «А» классе кратен в среднем 2500 кв. м. Достаточно распространен формат строительства отдельно стоящих складов класса «B» площадью 1500-2000 кв. м – этот формат популярен как в сделках аренды, так и купли-продажи. Как примеры комплексной застройки участка таким форматом складов можно привести, как минимум, 2 комплекса – «Терра Терминал», расположенный в южном направлении в 17 км от КАД, и комплекс «Эврика» в пос. Тельмана. В «Терра Терминале» возведено 13 складов по 1500 м каждый, заполняемость близка к 100%, привлекает низкий уровень арендной ставки на отапливаемый склад.
Популярность и востребованность build-to-suit формата объясняется еще и тем, что территория промзон в городе высвобождается и застраивается жильем. Производственники зачастую не могут найти помещения, полностью отвечающие их нестандартным требованиям, например, по электрическим мощностям, высоте потолков, грузоподъемному оборудованию и т.д. Кроме того, производственные компании большое значение уделяют локации помещения и близости к метро для удобства сотрудников. На производствах часто задействовано большое количество работников, специальности которых уникальны.
При поиске производственные компании проходят несколько этапов. Изначально они смотрят помещения в районе, где уже функционирует производство. На втором этапе готовы рассматривать помещения на окраинах города. На третьем начинают мониторить объекты за рамками города. И после того как понимают, что не смогли найти подходящий объект, приходят к пониманию, что необходимо всерьез рассмотреть возможность строительства объекта под себя.
При этом количество игроков, которые предлагают услуги build-to-suit, увеличивается. Это не только профессиональные девелоперы, но и собственники земельных участков, у которых есть определенный запас финансовых ресурсов и которые готовы инвестировать в объекты build-to-suit под будущего арендатора, при условии долгосрочной аренды.
Light industrial появился на рынке Петербурга недавно, и на сегодняшний момент формат слабо развит, но имеет большие перспективы. Light industrial – это формат небольших производственно-складских помещений площадью 500-1500 кв. м.
В Петербурге существуют примеры, когда складские объекты площадью порядка 5000-7000 кв. м нарезают автономными блоками по 700-1000 кв. м с возможностью объединения, которые в дальнейшем сдаются как производственные площади или склады небольшого формата. В основном это объекты с высотой потолка 6-8 м, одними воротами на блок, антипылевыми полами на уровне земли, встроенными офисно-бытовыми помещениями.
Light industrial – перспективный формат, но пока непонятно, кто из петербургских игроков первым займет эту нишу. Первые шаги в этом направлении делает компания «А Плюс Девелопмент», которая на территории индустриального парка «Марьино» и совместно с ним разрабатывает проект складского комплекса, соответствующий стандартам light industrial. Это объект площадью 10 000 кв. м с нарезкой на автономные блоки по 500-1000 кв. м, в рамках которых есть офис, подсобные помещения, санузел, ворота, а также с возможностью объединения блоков. Проект пока не запущен в реализацию, поскольку девелопер хочет найти несколько потенциальных клиентов, что оправдано рынком. Но на практике такие проекты заполняются на финальных стадиях строительства, за 1-2 месяца до ввода объекта в эксплуатацию. Например, на территории «Мебельного Технопарка» построили производственно-складское помещение площадью 7000 кв. м с нарезкой помещений на блоки 500-700-1000 кв. м. Заполняться объект начал за два месяца до ввода в эксплуатацию, к моменту запуска объекта был уже лист ожидания, сделки заключались буквально за 5 дней.
Что такое склады Build-to-suit?
Build-to-suit или built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS — это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.
Build-to-suit или Built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS — это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.
Гораздо более привычна другая схема, спекулятивная. Строительная компания создает некие типовые объекты, а потом старается их продать или сдать в аренду поскорее. При этом девелопер рискует: предложений на рынке становится всё больше, и не факт, что кто-то захочет купить или арендовать именно его складское помещение. Сделка «build-to-suit» позволяет минимизировать риск: по договору компания-заказчик обязуется оплатить все работы. Поэтому среди застройщиков этот стандарт обретает всё большую популярность.
Кто использует склады build-to-suit?
Обычно по методике BTS создаются нестандартные строения. Это могут быть:
Конечно, подобную недвижимость непросто реализовать на вторичном рынке. Поэтому строить склады BTS имеет смысл только для «надежных» компаний — уже зарекомендовавших себя в отрасли, либо имеющих отменные перспективы.
Преимущества методики BTS
Выгода девелопера от сделки build-to-suit очевидна: его затраты на строительство гарантированно окупаются. Да и сама сумма вложений для застройщика уменьшится приблизительно на 20%. А чем же эта технология хороша для заказчика?
Стандарт build-to-suit в России
В Европе методика BTS уже почти вытеснила традиционные спекулятивные схемы. Но в России дело обстоит сложнее. Застройщики не хотят связываться с неизвестными фирмами. Да и законодательство в этой области несколько запутанное — есть сложности с покупкой земли.
Но всё же технология build-to-suit набирает популярность и на отечественном рынке. Международные корпорации создают спрос, а современные технологии строительства позволяют удовлетворить почти любые требования.