Что такое срочный выкуп
Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке
Что такое срочный выкуп квартиры, кому он выгоден и в чем минусы такой сделки для продавца, рассказывают специалисты компании Est-a-Tet.
«Срочный выкуп – это покупка квартиры риелторской или инвестиционной компанией без выставления на продажу с дисконтом и максимально быстрым выходом на сделку – в течение тре-четырех дней с момента обращения (это минимальный срок, необходимый для проверки правоустанавливающих документов на квартиру). Из общего числа обращений в компанию, связанных с продажей жилья на вторичном рынке, порядка 15% приходится на запросы о срочном выкупе. Однако действительно готовы к такой сделке только каждый двадцатый обратившийся, остальные или просто интересуются, или не готовы к продаже с дисконтом», – рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Кто заинтересован в срочном выкупе?
Срочный выкуп интересен продавцам, если их квартира находится в залоге (для выдачи кредита, ипотеки), но они уже не в состоянии выплатить свой долг банку. Вторая категория клиентов, которые интересуются срочным выкупом, – это люди, которые по личным обстоятельствам хотят получить деньги от продажи максимально быстро. Порядка 50% от общего числа обращений за срочным выкупом в Московском регионе приходится на инвесторов, которые вложили средства в новостройки Подмосковья и в связи с падением спроса не могут продать свою квартиру, чтобы выйти хотя бы на нулевой уровень рентабельности.
Как распознать обман при срочном выкупе?
Ряд недобросовестных риелторских компаний маскируют под «срочный выкуп» обычную продажу квартиры. Выдавая клиенту небольшой залог, они забирают правоустанавливающие документы и обещают в ближайшее время заключить договор купли-продажи. Однако выход на сделку постоянно переносится, поскольку на самом деле сотрудники компании ищут стороннего покупателя. В итоге получается стандартная продажа квартиры с дисконтом, который не оправдан, поскольку срок сделки не был таким коротким, как в случае со срочным выкупом. Некоторые люди, особенно пожилые, полагают, что без правоустанавливающих документов нельзя совершать никаких сделок с недвижимостью, поэтому покорно ждут, когда наконец с ними заключат договор. Чтобы избежать сделок с мошенниками, уже на первоначальном этапе покупатель должен насторожиться, если агент не выезжает для оценки квартиры и готов назначить цену сразу, без ее просмотра. Если выкуп организован правильно, оценка производится буквально на следующий день после обращения клиента.
При заключении соглашения о задатке важно внимательно изучить договор и выяснить, в какой срок компания обязуется заключить договор купли-продажи и какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение сроков заключения договора. В первую очередь это должно быть удержание залога.
Также никому не следует оставлять оригиналы правоустанавливающих документов.
Реальный размер дисконта при срочном выкупе
При срочном выкупе, как правило, к рыночной стоимости квартиры предполагается дисконт в размере 10% за срочность сделки, ведь при обычной продаже срок экспозиции квартиры может в лучшем случае составить два месяца. При этом рыночная цена квартиры высчитывается не как средняя между стоимостью аналогичных предложений, а как самая низкая цена в выборке подобных объектов. То есть если самая дешевая квартира среди аналогичных стоит 8,5 млн рублей, по схеме срочного выкупа за нее могут предложить не более 7,7 млн рублей.
Срочный выкуп квартир и домов. Как это работает? на сайте Недвио
Общеизвестно что продать недвижимость быстро и дорого практически нереально. Как правило для срочной продажи жилья приходится сильно занижать цену, а продажа недвижимости по рыночной цене занимает длительное время: от нескольких месяцев до года и более. Кроме того нужно учитывать, что для продажи жилья придется проводить несколько рекламных кампаний, затем делать десятки показов объекта потенциальным покупателям, после чего вести длительные переговоры, оформлять все бумаги и другие действия.
При этом неизвестно в какие сроки найдется покупатель на вашу недвижимость. Он может появиться через неделю, а может через полгода-год. Поэтому, при необходимости быстрой продажи квартиры или дома, многие собственники пользуются услугой по срочному выкупу жилья, предоставляемой риэлторскими компаниями. Сегодня это наиболее быстрый способ получения денег за свою недвижимость.
Давайте рассмотрим более предметно что из себя представляет данная услуга.
Как делается срочный выкуп домов и квартир? И в каких случаях он выгоден?
На сегодняшний день услуга срочного выкупа жилья – это единственная реальная возможность продать квартиру или дом быстро, то есть в течение недели или даже нескольких дней. Для сравнения, традиционный метод, когда вы просто спамите доски объявлений, «гоняетесь» за клиентами, устраиваете просмотры, уговариваете потенциального покупателя, потребует не меньше 2-3 месяцев. Хотя многие объекты не удается продать и за полгода-год.
Это не страшно, если вам, что называется, не к спеху. Но что если деньги нужны уже вчера? Тут на выручку приходят агентства недвижимости. Они выкупят квартиру у вас всего за несколько дней и заплатят за нее до 90% от рыночной цены. При этом сбор и оформление всех документов агентство берет на себя.
Ниже приведены самые распространенные случаи, когда срочный выкуп квартиры становится лучшим или даже единственно верным решением:
1. Нужны деньги для покупки другой недвижимости
Итак, Вы решили поменять место жительства и нашли идеальный дом/квартиру, полностью соответствующие вашим пожеланиям и финансовым возможностям. Чтобы не упустить объект, нужно прямо сейчас заключить сделку или хотя бы внести задаток, однако наличных денег нет, а оформлять ипотеку долго, и банк может отказать.
Срочный выкуп в такой ситуации – единственное решение, которое гарантирует получение необходимой суммы денег в течение нескольких дней.
2. Поступило предложение, от которого нельзя отказаться
Речь может идти о чем угодно. Например, вам предлагают купить дорогостоящее имущество по бросовой цене или вложить деньги в предприятие с высокой доходностью. Особенно часто с подобными ситуациями сталкиваются бизнесмены, когда нужно принять срочное решение, от которого зависит все будущее компании.
Получить кредит на большую сумму сейчас тяжело, долго, а иногда и вовсе невозможно. Услуга срочного выкупа недвижимости в подобных обстоятельствах позволяет быстро выручить необходимую сумму, вложить в дело и заработать больше.
3. Срочный переезд
Вы получили отличную работу в другом городе или даже в другой стране? Возникли иные обстоятельства, требующие оперативной смены места жительства?
Чтобы быстро переехать в другое место, очевидно придется решать вопросы с недвижимостью и раздобыть деньги на переезд. Не каждый работодатель станет ждать, пока вы разберетесь со своим имуществом и найдете средства на авиабилет и первые месяцы жизни на новом месте.
Чтобы не упустить хорошую возможность, воспользуйтесь услугой срочного выкупа домов и квартир. Так вы на 100% безопасно продадите жилье и получите на руки деньги всего за несколько дней.
4. Нет возможности расплатиться с банком по ипотечному кредиту
Вы уже несколько лет выплачиваете заем, полученный на покупку жилья, но вы потеряли работу, источники дохода, либо возникли другие непредвиденные обстоятельства, что привело к тому, что у вас больше нет возможности регулярно вносить ипотечные платежи.
Что же делать в таком случае? Банк может предложить программу реструктуризации, но она подойдет далеко не всем – у вас просто может не хватить на нее денег. При этом со дня наступления срока очередного платежа начнет «капать» неустойка. Если вы уже выплатили значительную часть долга, возможно, окажется выгоднее продать свою недвижимость, рассчитаться с банком, а на оставшуюся после этого сумму купить другое жилье. Но действовать нужно срочно, пока банк не начал начислять неустойку.
В таких обстоятельствах услуга срочного выкупа недвижимости – единственно возможное решение. Причем проблему переезда можно решить просто — агентство недвижимости сразу подберет для вас другую квартиру или дом, подходящие по цене, и быстро проведет сделку.
Порядок и этапы срочного выкупа недвижимости
Чтобы быстро продать квартиру, дачу или загородный дом вам потребуется:
Очевидно, что при продаже дома или квартиры через риелторскую компанию вы экономите массу времени. В результате этой сделки собственность оформляется на сотрудника агентства недвижимости, а ее владелец получает денежную сумму в соответствии с согласованной ценой. По такой схеме возможен выкуп жилья, даже находящегося в залоге под ипотекой.
Если услуга предоставляется надежным агентством недвижимости, собственник получает ряд преимуществ:
Важно! Сделка срочной купли-продажи жилья возможна только при условии, что квартира или дом не находятся под арестом или иными ограничениями.
Процедура срочного выкупа жилья при содействии агентства недвижимости предельно проста. Вам достаточно выбрать компанию, которой вы доверяете, встретиться с ними и согласовать условия сделки. Решение всех остальных вопросов (оформление документов, составление договора, проведение сделки) сотрудники агентства берут на себя.
Какой комплект документов потребуется для срочной продажи жилья?
Проведение операций с недвижимостью всегда предполагает большого числа бумаг, некоторые из которых, казалось бы, вообще не относятся к делу. Основная часть документов требуется для регистрации сделки. Различные справки и разрешения служат источниками достоверной информации о продавце и самой недвижимости. Они позволяют выявить проблемы, препятствующие законной продаже объекта.
Основной пакет документов
Это перечень бумаг, без которых невозможно провести сделку – ее просто не удастся зарегистрировать в Росреестре. Пакет документов включает:
Какие еще документы могут понадобиться?
Далее перечислим бумаги, без которых можно оформить сделку, но нельзя быть уверенным в ее чистоте и полной безопасности. С помощью этих документов покупатель выясняет необходимые сведения о самом продавце и о его квартире:
Как осуществляется срочная продажа ипотечной квартиры / дома?
Продажа такой недвижимости проходит несколько сложнее, поскольку к сделке подключается еще 3-я сторона: банк. Все потому, что жилье находится под залогом в банке. Сведения об этом вносятся в ЕГРП и реализовать такое имущество без его согласия нельзя.
Сделка продажи ипотечной недвижимости делается в несколько этапов:
Купля-продажа ипотечной квартиры может быть проведена несколькими способами:
Досрочное погашение кредита покупателем
Это делается по взаимной договоренности участников сделки, при получении согласия банка-кредитора. Есть ряд способов проведения расчетов, которые обеспечивают финансовую защищенность покупателей. Подробнее об этом можно узнать у специалистов агентства.
Переоформление банковского кредита на нового собственника
Для этого также нужна взаимная договоренность участников сделки и положительное решение банка-кредитора.
Подписание договора купли-продажи
Это делается в приемной Росреестра, в присутствии специалиста. Вместе с заявлением на регистрацию предоставляется комплект документов, о которых можно узнать в агентстве недвижимости.
Проведение сотрудниками Росреестра правовой экспертизы
По ее результатам выносится решение о регистрации перехода права или об отказе. При положительном решении в ЕГРП вносится запись о новом собственнике, а также выдается свидетельство на его имя.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Срочный выкуп квартиры: как не потерять деньги
Кому это надо
При стандартном сценарии квартира продается около трех месяцев. Срочный выкуп позволяет получить деньги за квартиру максимально быстро, всего за несколько дней. При этом покупатель — агентство или инвестиционная компания — попросит вас снизить цену. Условно, вы уступаете процент от стоимости квартиры, за это быстро получаете аванс, а после регистрации сделки — оставшуюся сумму.
Кто клиент сервиса срочного выкупа квартир
Вариантов несколько, вот основные:
Сколько это стоит
Стоимость быстрого выкупа, то есть сумма, которую придется уступить за скорость продажи, варьируется от 20 до 25% от рыночной стоимости квартиры. Это зависит от ликвидности объекта, его рыночной стоимости, статуса, местоположения (вплоть до этажа и вида из окон), компании, покупающей помещение.
Первая загвоздка, характерная для срочного выкупа: никто не может с абсолютной точностью, то есть с погрешностью менее 5%, предсказать рыночную стоимость квартиры через три месяца: будет это 10 миллионов рублей или 10,5, а может, 9,5 миллиона. И поскольку никто не знает рыночную стоимость квартиры на момент продажи, это становится основой для манипуляций и давления на собственника, которому нужно срочно продать недвижимость.
Помимо этого, агентства часто берут дополнительную комиссию за сопровождение сделки и оформление бумаг. Обычно это еще 2% от стоимости квартиры.
Где подводные камни
Первый и самый очевидный минус срочной продажи квартиры — потеря денег. Уступить 20–25% — значит при рыночной стоимости квартиры в 10 миллионов рублей потерять 2–2,5 миллиона. Как ни крути, сумма весомая.
Потерять деньги на срочном выкупе можно и обратившись к недобросовестным перекупщикам. Они могут предложить низкий процент дисконта и тем самым вызвать интерес, но по факту оценят квартиру на те же 20% ниже и даже умело убедят собственника в адекватности такой цены и в том, что аналогов их предложению не найти.
Если обратиться за срочным выкупом в фирму-однодневку, можно потерять и круглую сумму, и квартиру. Здесь вам предложат отличную цену, около 100% от цены квартиры, после попросят оплатить услуги и скажут, что уже нашли покупателя. После того, как вы заплатите, вам еще несколько раз сообщат, что сделка переносится, а потом пропадут с радаров. Бывает и так, что к моменту исчезновения мошенники уже имеют на руках правоустанавливающие документы на квартиру.
Приведу еще один пример обмана. Вам предлагают обычную для срочного выкупа цену, вы соглашаетесь на внушительный дисконт, так как время не ждет. Контора выдает вам некий аванс и берет с вас расписку, начинает собирать документы и каждый день «кормит завтраками». Вам говорят, что нашли покупателя, тот согласен, но уехал, приболел, срочно вынужден выйти на вахту и т. д. В реальности, прикрываясь непредвиденными обстоятельствами, контора ищет покупателя на квартиру по рыночной цене, то есть работает по обычному, а не по «срочному» сценарию. В результате вашу квартиру продают по цене рынка, а у вас выкупают с хорошим дисконтом, оставаясь в серьезном «наваре».
Как быстро продать квартиру и не потерять деньги
Безусловно, быстрый выкуп без дисконта невозможен. Компания, которая быстро выкупает квартиры, платит за то, чтобы ее нашли (за рекламу), за услуги оценщика — риелтора и за то, чтобы найти капитал для быстрого выкупа (а инвесторы за этот капитал просят по 2–3% в месяц). К тому же из десяти человек на дисконт соглашается, как правило, только один.
При этом компания должна что-то заработать. А ведь еще есть риск, что, пока квартира находится на балансе фирмы, рынок уйдет вниз и актив (квартира) подешевеет. Так что дисконт в 20–25% обусловлен не жадностью компаний, а их неспособностью сделать процесс эффективнее, дешевле и доступнее для продавцов недвижимости. Эта сфера не менялась с 1990-х годов, уровень автоматизации оценки и других процессов — нулевой. По факту весь цикл делается вручную, а оценивают квартиру риелторы «на глазок».
Однако на рынке есть предложения от серьезных инвестиционных компаний в недвижимости, которые могут предложить адекватный процент дисконта — до 10% — и действительно провернуть сделку за несколько дней. Они базируются на новых технологиях, другом уровне автоматизации и потому могут себе позволить не задирать цены на свои услуги. Правда, таких компаний в России пока одна или две.
Вот список действий, которые уберегут вас от потери денег:
Больше текстов о личных финансах и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб” — Общество». Присоединяйтесь
Срочный выкуп квартиры: как этим пользоваться
Рассуждая о продаже квартиры своими силами, специалисты обращают внимание на то, что в связи с неопытностью владельца процесс может затягиваться до бесконечности. Однако сейчас есть инструмент, который может свести к минимуму временные потери при реализации недвижимости — это срочный выкуп.
В этой статье мы расскажем, когда имеет смысл прибегать к такому решению, сколько денег можно потерять и какие объекты будут подвержены максимальному дисконту.
За какое время продается квартира через срочный выкуп
Сроки варьируются в зависимости от компании, в которую вы обратитесь, но в среднем на всю процедуру уйдет от 2 до 10 дней. Такая оперативность достигается за счет того, что компания не будет подыскивать покупателя, а выкупит вашу недвижимость за свои денежные средства или предложит ее своим клиентам (у нее есть готовый пул инвесторов). Принципиальных отличий от сделки купли-продажи тут не будет, за исключением минимальных сроков ее заключения.
Какой дисконт придется сделать
На размер скидки влияет много факторов, это и политика выкупающей компании, и параметры объекта. Некоторые компании практикуют единый дисконт для всех клиентов в виде фиксированного процента от рыночной цены квартиры. Надо учесть, что в связи с изменением экономической ситуации, после пандемии коронавируса могли измениться и суммы дисконтов, и не в меньшую сторону.
По оценкам экспертов в среднем дисконт начинается от 10% и вплоть до 60%, в некоторых случаях даже выше. На его размер оказывает влияние прежде всего ликвидность и юридическая чистота квартиры, и только потом уже — ее качество. К примеру, если на квартире висят различные обременения, ее цена при выкупе будет ощутимо ниже, а на объект с удобной локацией и ремонтом дисконт, скорее всего, составит не более 10%. Наиболее ликвидные варианты — это «однушки» и «двушки», расположенные в популярных районах, самый крупный же дисконт будет на «квартиры с тремя и более комнатами в малопривлекательных районах, с проблемами по юридической линии и без ремонта.
Можно ли самому подготовить квартиру и снизить тем самым размер дисконта
Оказать влияние на итоговую цену недвижимости владелец может в ходе этапа предпродажной подготовки: провести уборку, сделать «косметику» по ремонту, ликвидировать наиболее бросающиеся в глаза недостатки (царапины на полу, облезлые углы, отклеившиеся обои), вывезти старую мебель. При наличии обременений на квартире желательно решить этот вопрос. В целом здесь нужен стандартный набор процедур перед продажей квартиры.
Каким образом оформляется срочный выкуп
Чаще всего это будет являться именно выкупом, в качестве покупателя выступает компания, то есть это будет юридическое лицо, сама сделка предполагает заключение договора купли-продажи. Иногда компания-покупатель может ввести собственника в заблуждение, подменяя выкуп приемкой квартиры на реализацию без каких-либо гарантий по срокам продажи. Этот момент надо четко прояснить до того, как договор будет заключен, иначе появляется риск потерять и во времени, и в деньгах.
Отказ в срочном выкупе: для кого и почему это возможно
На этапе первичного обращения в компании по срочному выкупу доля отказов достаточно высока, но это объясняется лишь психологическим фактором. Традиционно все продавцы хотят получить за недвижимость максимум денег, но на практике их ожидания часто оказываются завышенными — владелец основывает не на цене продажи, а на цене предложения. А она формируется такими же продавцами и нередко оказывается далекой от реалий рынка.
Выкуп компанией жилья за свои деньги предполагает ее заинтересованность в максимально быстрой перепродаже. Там, где есть слишком серьезные перепланировки, не подлежащие узакониванию, ультраспецифичные стили оформления, слишком большие или дорогие квартиры — по этим вариантам в услуге могут отказать, слишком трудно будет потом реализовать их на рынке, либо предложат более существенный дисконт. Также отказы могут быть в случаях непрозрачности описанной продавцом ситуации или при выявлении потенциальных рисков для нового владельца.
Но прежде всего компанию-покупателя будут интересовать истинные причины, по которым продавец решил прибегнуть к услуге срочного выкупа. Это делается для исключения мошеннических действий, открытых споров в процессе решения, предбанкротных ситуаций.
Когда есть смысл продавать квартиру через срочный выкуп
Наиболее очевидный ответ — тогда, когда по-настоящему быстро нужно получить денежные средства. Ситуации бывают разные: например, у человека больше нет возможности обслуживать ипотечный кредит, а задолженность уже накопилась, или необходимо срочно уехать жить в другой город и на длительную процедуру продажи нет времени. Еще один вариант — наличие большой задолженности по оплате коммунальных услуг и отсутствие возможности ее погасить. Здесь даже продажа по обычной схеме будет с дисконтом, при этом он может быть больше того, который дает компания-покупатель.
На что обратить внимание
При продаже квартиры юридическому есть риск того, что договор будет подписан лицом без полномочий. В такой сделке непосредственно участвует представитель компании, он должен подписать договор в качестве покупателя квартиры и иметь нотариально заверенную доверенность. При этом она не должна быть отозвана и у представителя должно быть право подписи по ней. В соблюдении первого момента можно легко удостовериться при помощи онлайн сервиса Федеральной нотариальной палаты. Право подписи же должно быть указано в самой доверенности. Эксперты также советует уделить внимание вопросу передачи денежных средств, наиболее безопасным вариантом здесь является аккредитив.
Плюс время минус деньги: кому стоит пользоваться срочным выкупом квартир
В зависимости от компании, предоставляющей эту услугу, процедура может занять от 2 до 10 дней. В случае срочного выкупа компании не ищут покупателя, а за собственные средства выкупают у продавца недвижимость или предлагают такие объекты готовому пулу инвесторов (клиентов компании). Это позволяет провести сделку действительно быстро, за 2-3 дня. Сделки по срочному выкупу квартир принципиально не отличаются от обычных сделок купли-продажи, просто совершаются в очень сжатые сроки.
Здесь многое зависит и от политики компании, осуществляющей выкуп, и от самого объекта. У некоторых игроков рынка установлен стандартный и единый для всех клиентов дисконт: например, «ПИК-Брокер» декларирует фиксированный дисконт в 12% от рыночной стоимости квартиры (до пандемии был 7%, но экономическая ситуация внесла свои коррективы).
Большинство экспертов указывают, что размер дисконта стартует от 10% и может достигать 60% и даже выше. Во многом он зависит не столько от качества, сколько от ликвидности и юридической чистоты квартиры. Например, квартира с различного рода обременениями при выкупе будет стоить дешевле, а дисконт на объект с ремонтом в востребованной локации вряд ли превысит 10%. Самыми ликвидными вариантами являются одно- и двухкомнатные квартиры в популярных районах, максимальный дисконт, как правило, на квартиры от трех комнат и более в непривлекательных районах, без ремонта и с юридическими проблемами.
Собственник может повлиять на конечную стоимость на этапе подготовки квартиры к оценке: сделать уборку, небольшой косметический ремонт, устранив наиболее явные визуальные проблемы: отклеившиеся обои, ободранные углы, поцарапанный пол. Если на квартире имеется обременение, то лучше решить вопрос и с этим.
Если речь идет не о размере дисконта в процентах, а непосредственно о получаемой на руки сумме, то у собственника есть некоторые возможности повлиять на цену: дождаться более удачной рыночной ситуации (хотя для тех, кто прибегает именно к срочному выкупу, этот совет редко бывает актуальным), привести в порядок документы, совершить обычную предпродажную подготовку объекта (косметический ремонт, вывоз мебели и так далее).
В большинстве случаев это именно выкуп, где компания выступает как обычный покупатель, только это юридическое лицо, то есть заключается договор купли-продажи.
Есть случаи, когда мелкие компании вводят в заблуждение клиента, не выкупая, а принимая квартиру на реализацию и не гарантируя срок продажи – этот момент собственнику желательно прояснить до заключения каких-либо договоров с компанией, так как у него есть риск потерять в деньгах, но ничего не выиграть во времени.
Доля отказов на самом деле при первичном обращении достаточно большая и здесь сказывается исключительно психологический фактор. Все хотят продать имеющиеся у них недвижимость по максимально высокой стоимости, но, как показывает практика, нередко эти ожидания чрезмерно завышены, поскольку собственник ориентируется на цену предложения, а не на цену продажи, а ее формируют точно такие же собственники и часто она далека от реальной рыночной стоимости.
Поскольку компания за собственные средства выкупает жилье, она заинтересована в том, чтобы быстрее его продать. Поэтому квартиры с очень сложными перепланировками, которые невозможно узаконить, выполненные в очень специфических стилях, слишком дорогие или большие, реализация которых крайне затруднительна на рынке, могут и не подойти для этой услуги. Либо для их выкупа нужен более серьезный дисконт. В дополнение к этому чаще всего отказы связаны с непрозрачностью ситуации, описанной продавцом, или выявлением возможных рисков для будущего собственника.
Но самое главное, в первую очередь, компанию интересуют реальные причины такой необходимости для продавца. Это важно, чтобы исключить предбанкротные ситуации, или открытые нерешенные споры по объекту, а также мошенничество.