Что такое статус объекта
Статус объекта капитального строительства
В связи с утверждением федерального стандарта «Оценка недвижимости» (ФСО №7)[1] и появлением в нем в качестве объекта оценки такого объекта недвижимости как объект капитального строительства (далее – ОКС) в оценочной среде высказываются различные мнения относительно того, как правильно понимать эту ситуацию. Во-первых, что такое ОКС как объект оценки и, во-вторых, связаны ли с ним имущественные права на земельный участок, на котором ОКС расположен. Ведь в п.4 ФСО №7 перечислены кроме ОКС такие объекты недвижимости как застроенные и незастроенные земельные участки с соответствующими правами на них. Другими словами, следует ли при оценке ОКС всегда учитывать права на земельный участок.
С одной стороны, здравый смысл говорит о том, что не было смысла включать в ФСО-7 оценку ОКС, подразумевая при этом по умолчанию учет прав на земельный участок, так как непонятно, чем оценка ОКС в этом случае будет отличаться от оценки застроенного земельного участка.
Таким образом, объект капитального строительства представляет собой результат строительства, не включающий в себя какие-либо затраты на приобретение собственником (пользователем) ОКС имущественных прав на земельный участок. Отметим, что в главе 1 «Подготовка территории строительства» сводного сметного расчета стоимости строительства учитываются лишь затраты на выплату земельного налога (арендной платы за землю) в период проектирования и строительства [6].
Надежда Партей,
Оценщик
Объединенной Консалтинговой Группы.
Статус объекта недвижимости
Прежде чем решать вопрос о статусе объекта недвижимости, важно знать, что входит в эту категорию, а что считается движимым имуществом. Критерий «способность к перемещению», очевидный на первый взгляд, в юридической практике оказывается не совсем корректным: морское судно, например, рассматривается в законодательстве как недвижимость. Сюда же относятся и самолеты, и даже космические корабли. Такое имущество считается недвижимым в силу закона – по аналогии. В определенных условиях, выведенное за рамки традиционного использования, оно становится недвижимым по факту: судно превращается в гостиницу, постоянно стоящую у причала, самолет – в музейный объект.
Спорные вопросы в определении понятия «объект недвижимости»
Бесспорно, недвижимостью являются земельные участки как не переносимые в другую точку ни при каких обстоятельствах. Здания, возведенные или только строящиеся на этой земле, тоже считаются недвижимостью, хотя капитальные деревянные дома нередко переносят на новый фундамент и подключают к коммуникациям на другой территории. Поскольку относительно зданий и сооружений возможны разные толкования, статус объекта недвижимости такого рода чаще всего становится предметов судебных разбирательств.
Чтобы здание было признано недвижимостью, оно должно удовлетворять следующим условиям:
• земельный участок предназначен под капитальное строительство;
• объект соответствует всем градостроительным нормам;
• владелец здания имеет право на использование участка, подтверждаемое арендным договором или свидетельством о собственности;
• в случае аренды собственник участка согласен на застройку.
Если все требования выполняются, объект может быть зарегистрирован в Росреестре. Так он приобретает официальный статус объекта недвижимости.
Правовой статус объекта недвижимости
Более узкое понятие, без которого не обойтись при осуществлении любых сделок, – это правовой статус недвижимости. Под этим подразумевается возможность осуществления официальных сделок с объектом: отсутствие или наличие ограничений, законность всех предшествующих сделок. Всю эту информацию будущему собственнику по запросу предоставляют БТИ и Росреестр. Это достаточно трудоемкий процесс, требующий опыта общения с государственными органами, поэтому надежнее поручить его профессиональным юристам, специализирующимся по сделкам с недвижимостью.
Что такое статус объекта
Внесены изменения в приказ Минфина России от 30.03.2015 № 52н (далее – Приказ № 52н), которым утверждены формы первичных учетных документов и регистров бухгалтерского учета для учреждений госсектора. Изменения вступают в силу 29.12.2017. Действие Приказа № 52н распространено также на Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос» при ведении бюджетного учета в качестве участника бюджетного процесса.
В регистрах учета нефинансовых активов слова «Материально ответственное лицо (ответственное лицо)» заменили словами «Ответственное(-ые) лицо(-а)» в соответствующем падеже. Такие корректировки внесены в следующие формы:
На практике это изменение означает, что инвентаризация может проводиться не только по лицам, с которыми заключен договор о полной материальной ответственности в соответствии со ст. 243, 244 ТК РФ, но и по сотрудникам, которые получили активы в пользование и назначены ответственными за их сохранность. При этом материально ответственными лицами такие сотрудники не являются.
При выполнении определенных работ может вводиться коллективная (бригадная) материальная ответственность за причинение ущерба на основании ст. 245 ТК РФ. Множественное число ответственных лиц в учетных регистрах предусмотрено для этого вида материальной ответственности.
Перечень работ и категорий работников, с которыми могут заключаться письменные договоры о полной индивидуальной материальной ответственности, а также перечень работ, при выполнении которых может вводиться полная коллективная (бригадная) материальная ответственность за недостачу вверенного имущества, утверждены постановлением Минтруда России от 31.12.2002 № 85.
В новой редакции изложены документы по инвентаризации:
В приложении 5 к Приказу № 52н подробно описан порядок заполнения каждой графы этих документов.
В Инвентаризационной описи (ф. 0504087) увеличилось количество реквизитов в табличной части. В отличие от прежнего порядка теперь необходимо указывать:
Очевидно, что дополнение Инвентаризационной описи (ф. 0504087) этими реквизитами обусловлено вступлением в силу федеральных стандартов бухгалтерского учета для организаций госсектора, в частности, новым понятием актива. Подробнее читайте здесь.
Примеры статусов объекта учета (графа 8) приведены в таблице.
| № п/п | Статусы объектов | ||
|---|---|---|---|
| для основных средств | для материальных запасов | для объектов незавершенного строительства | |
| 1 | в эксплуатации | в запасе (для использования) | строительство (приобретение) ведется |
| 2 | требуется ремонт | в запасе (на хранении) | объект законсервирован |
| 3 | находится на консервации | ненадлежащего качества | строительство объекта приостановлено без консервации |
| 4 | не соответствует требованиям эксплуатации | поврежден | передается в собственность иному публично-правовому образованию |
| 5 | не введен в эксплуатацию | истек срок хранения | |
Учреждение при формировании учетной политики должно самостоятельно определить, как оно будет указывать статус объекта учета – по его наименованию и (или) коду.
В качестве примеров целевых функций актива (графа 9) названы такие:
| № п/п | Статусы объектов | ||
|---|---|---|---|
| для основных средств | для материальных запасов | для объектов незавершенного строительства | |
| 1 | введение в эксплуатацию | использование | завершение строительства (реконструкции, технического перевооружения) |
| 2 | ремонт | продолжение хранения | консервация объекта незавершенного строительства |
| 3 | консервация объекта | списание | приватизация (продажа) объекта незавершенного строительства |
| 4 | дооснащение (дооборудование) | ремонт | передача объекта незавершенного строительства другим субъектам хозяйственной деятельности |
| 5 | списание | ||
| 6 | утилизация | ||
Способ указания целевых функций актива (по его наименованию и (или) коду) также определяется в учетной политике.
Ведомость расхождений по результатам инвентаризации (ф. 0504092) приведена в соответствие с Инвентаризационной описью (ф. 0504087). Она также дополнена графами:
Приказом № 52н в новой редакции определено, значения каких граф в Инвентаризационной описи (ф. 0504087) и Ведомости расхождений (ф. 0504092) должны совпадать.
Инвентаризационная опись (ф. 0504087) и Ведомость расхождений (ф. 0504092) (к Инвентаризационной описи (сличительной ведомости) по объектам нефинансовых активов) в новой редакции применяются учреждениями по их организационно-технической готовности, но не позднее 1 января 2018 г.
Статус записи об объекте недвижимости и «Особые отметки» в выписке из ЕГРН
Нам часто задают вопросы: «Что означает записи «актуальные», «актуальные незасвидетельствованые», «временные», «актуальные, ранее учтённые» и т.п. Эти записи указываются в выписке из ЕГРН разделе 1 в графе «Статус записи об объекте недвижимости».
В этой статье раскроем все существующие на сегодняшний день статусы объекта недвижимости. Итак, начнём!
Важно! Чтобы проверить статус записи на свою недвижимость — нужно заказать выписку из ЕГРН.
Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные»
Статус «актуальные» сведения означает, что данные кадастрового учёта действительны на сегодняшний день, с кадастровым учетом недвижимости всё в порядке.
Что с этим делать?
Ответ: ничего, с недвижимостью всё в порядке.
Актуальные ранее учтённые
Запись «актуальные, ранее учтённые» ставятся объектам недвижимости, которые ранее были учтены в ГКН (государственном кадастре недвижимости) и имели статус «ранее учтенные», а потом были перенесены в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).
Справка: С 1 января 2017 г. вместо Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН) появился Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Что с этим делать?
Ответ: ничего, с недвижимостью всё нормально.
Актуальные незасвидетельствованные
Статус «актуальные незасвидетельствованные» присваиваются при несовпадении данных ЕГРП и ГКН об объекте недвижимости по отдельным характеристикам сведения об объекте недвижимости, которые включаются в раздел ЕГРН.
Внимание: Наличие статуса «актуальные незасвидетельствованные» о характеристике объекта недвижимости в случае, когда в ЕГРН по такой характеристике отсутствует техническая ошибка, является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 49 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.)
Что с этим делать?
Ответ: Нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Возможно, потребуется помощь кадастрового инженера, чтобы он произвёл обмеры актуальных технических данных недвижимости и составил техплан или кадастровый план. Далее потребуется написать заявление по форме, предусмотренной приложением № 2 к Приказу № 920 Минэкономразвития, в котором указывать:
Это заявление подготовит сотрудник МФЦ. Можете также подготовить его заранее по этой форме.
Временные сведения
Что с этим делать?
Ответ: до 1 марта 2022 г. обратиться в МФЦ или Росреестр и поменять статус.
Объект недвижимости снят с кадастрового учета
Эта запись говорит сама за себя. Если недвижимость снята с кадастрового учёта она перестает быть недвижимостью под тем кадастровым номером, который был ранее. Старый кадастровый номер преобразуется с новые и появляются новые объекты недвижимости.
Особые отметки: Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства
Такая запись ставится в 2-х случаях:
Что с этим делать?
Ответ: обратиться к кадастровым инженерам, чтобы провели межевание земельного участка в соответствии с нормами современного земельного законодательства.
• Чтобы заказать отчёт о недвижимости – заполните эту форму
• Чтобы заказать отчёт о недвижимости – заполните эту формуВыписка из ЕГРН. На что стоит обратить внимание?
Галина 27 июля 2021 года, 08:57 просмотров: 3792
Добрый день. Первый раз заказали выписку из ЕГРН на свою недвижимость. На какую информацию стоит обратить внимание, что важно проверить?
Хотелось бы еще рассказать о том, на что еще стоит обратить внимание при получении выписки из ЕГРН.
Второе, статус сведений. Если статус сведений «актуальные», или «актуальные, учтенные» — данные кадастрового учета действительны и ваши права зарегистрированы.
Если стоит пометка «актуальные, ранее учтенные» — это означает, что этот объект оформлялся еще до 2008 года.
Третье, это ограничение прав и обременение. Здесь в данной строке содержатся сведений об обременения и других ограничений на вашу недвижимость. Более подробно в нашей статье: «Какое обременение может быть наложено на недвижимость».
Граждане интересуют что значат те или иные записи, например запись «Сведения о назначении имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные» или «Жилой дом без разрешительной документации».
Мы связались со специалистами Росреестра, они сообщили, что в связи с обновлением программы ФГИС ЕГРН в выписках ЕГРН выходят некорректные данные в части особых отметок. На такие записи не стоит обращать внимания. В случае, если они влияют на сделку в банке, например, то необходимо написать обращение в Росреестр в свободной форме.