Что такое стрит-ритейл
Или какие объекты недвижимости ликвидны даже в кризис
Какой торговый формат помещений, по Вашему мнению, является самым прибыльным и охватывает большой поток потенциальных клиентов? Какие объекты недвижимости своим выгодным расположением остаются ликвидными даже в кризис? Это стрит-ритейл магазины! Объекты этого типа создают подобие торговых коридоров. Помещения street retail в Москве в основном сосредоточены на Арбате, Ленинградском, Кутузовском проспектах. В статье ниже рассмотрим плюсы, минусы, цены и список товаров, которые лучше всего продавать в таких магазинах.
Что такое стрит-ритейл: плюсы и минусы
Проще говоря, street retail – это определенный формат магазина. Торговая точка располагается на первом этаже жилого дома. Первые объекты подобного типа появились еще в средневековье, но в основном были узко специализированы: кузни, ткацкие лавочки и пр.
Принцип торговых улиц до сих пор сохранился в Европе, но практически исчез в нашей стране. Тенденция к возобновлению объектов торговли в домах на первом этаже наблюдается в России лишь в последние десятилетия. И, пожалуй, можно отметить лишь street retail магазины Москвы. Основными плюсами таких помещений являются:
Кроме того, стоимость аренды может быть меньше, чем в ТЦ. Любая специализация и собственное оформление интерьера также является плюсом.
Помещения стрит ритейл имеют и недостатки. Владельцу либо арендатору необходимо самому заботиться о безопасности объекта, коммунальных платежах, синергии (сотрудничестве), согласовании размещения вывесок и пр.
Что продавать в «магазинах на первом этаже»
Стрит ритейл недвижимость в Москве занимают в основном сети фаст-фудов, обувных магазинов, кафе и рестораны. Однако их могут потеснить парикмахерские, spa-салоны и медцентры: их число растет с каждым годом.
Специалистами были выделены категории товаров, которые чаще всего продаются в street retail. Половину сегмента делят между собой продукты и фуд-корт – по 25% у каждого. По 10% у товаров для дома (стройматериалы, техника, мебель, электроника) и продукции для детей. Далее следуют:
Они имеют по 5% каждый. Оставшиеся проценты делят между собой ювелирные салоны, магазины подарков, зоотовары и сфера развлечений.
Если Вы решили продавать элитную парфюмерию, электронную технику или открыть ресторан высокого класса, стоит рассмотреть покупку помещения в центре города. В спальных районах большую популярность имеют товары для дома повседневного спроса.
Цены на стрит ритейл
Street retail – формат недвижимости, который, как уже было сказано в самом начале, будет ликвиден при любой ситуации на рынке площадей под торговлю. Основываясь на последних данных экспертов, арендная ставка в ТЦ варьируется в диапазоне от 10 тыс. руб. до 17 тыс. руб. за квадратный метр, в то время как в стрит ритейле составляет от 7 тыс. руб. до 15 тыс. руб. за квадратный метр. Самыми приоритетными, а, следовательно, и дорогими «торговыми коридорами» в Москве на сегодняшний день являются:
По данным исследований, в центре Москвы удачно идут дела в основном у магазинов продуктов и ресторанов. Салоны обуви и одежды отмечают спад покупательской способности на 30% по сравнению с прошлым годом.
Кто Вы, мистер Street Retail?
Сегодня среди владельцев торгового бизнеса и инвесторов в недвижимость все большую популярность набирает такой формат помещений, как стрит-ритейл. Давайте разберемся, что это такое.
Что такое стрит-ритейл
Стрит-ритейл (street retail) – формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома. В переводе с английского буквально означает «уличная торговля». В многочисленных статьях экспертов рынка недвижимости можно прочитать, что для России этот формат новый и непривычный, и появился у нас только в 2000-х, однако это не так. Возможно английский термин и был заимствован недавно, но сам способ торговли с первых этажей жилых домов придуман много веков назад. Отличным примером может служить здание в Москве на Пречистенке, 6, где в 1873 году фармацевт Андрей Форбрихер открыл аптеку.
Аптека Форбрихера на Пречистенке 6, историческое фото 1920-х годов
Прошло почти 150 лет, а аптека в этом здании по-прежнему работает и представляет собой не только памятник культурного наследия, но и стрит-ритейл в чистом виде.
Аптека на Пречистенке 6 Фото с сайта sofrino.ru
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Итак, мы с вами определили, что стрит-ритейл – это торговое помещение на первом этаже здания, имеющее отдельный вход с улицы. Отсюда вытекает главное требование к таким помещениям – большая проходимость.
Естественно, торговая точка, находящаяся на безлюдной улице в промзоне не принесет владельцу ничего, кроме разочарования и выброшенных денег, в отличие от магазина, расположенного рядом с метро на улице с плотным пешеходным трафиком.
Наиболее ценятся улицы, называемые «торговыми коридорами». Это улицы в центре города, где пересекаются потоки местных жителей, работников многочисленных офисов, а также туристов. Такие локации обеспечивают стабильный поток покупателей практически для любого вида бизнеса, будь то торговля или сфера общественного питания.
Что такое стрит-ритейл?
Сегодня коммерческая недвижимость включает несколько различных видов торговых помещений. Очень востребованный на рынке формат — street- retail (стрит-ритейл, в переводе с английского означает «уличная торговля»). Этот термин появился сравнительно недавно, хотя такой вид торговли существует уже не первое столетие.
В этой статье мы расскажем Вам о новом понятии и поможем разобраться со спецификой такого типа торговых помещений.
Что такое стрит-ритейл?
Этот простой термин объединяет коммерческую недвижимость на первых этажах жилых домов с отдельным входом с улицы и собственными витринами (либо окнами). Для привлечения внимания прохожих используются вывески, рекламные композиции и т.п. Эти помещения могут еще на этапе строительства дома поступать в продажу как нежилые. Это означает, что застройщики нередко задумывают сдавать первые этажи под магазины или организациям еще на этапе разработки проекта.
📍В зданиях, которые существуют уже длительное время и расположены в привлекательных с точки зрения торговли частях города, возможно перевести часть в нежилой фонд. Для этого необходимо выполнить ряд условий:
✅помещение должно иметь отдельный вход с улицы;
✅наличие собственной системы водоснабжения, отопления и остальных коммуникаций;
✅выполнение требований соответствия санитарным нормам и пожарной безопасности.
Стрит-ритейл распространен повсеместно и существует довольно длительное время. Хороший образец — г. Москва, Пречистенка: в одном из зданий уже почти 150 лет существует аптека, открытая в 1873 году! Бизнес фармацевта успешно функционирует больше века.
Сам термин довольно новый, и заимствован у западного бизнеса наряду с правилами и законами управления недвижимостью с такой спецификой.
Стрит-ритейл приносит своим владельцам хорошую прибыль.
Если Вы в поиске подобной недвижимости в аренду для Вашего бизнеса, внимательно изучите её основные характеристики.
Основные характеристики стрит-ритейла
Их может быть много, ведь характеристики могут меняться в зависимости от вида бизнеса. Но основные подходят абсолютно всем объектам:
Любую коммерческую недвижимость, расположенную на первом этаже и имеющую свою входную группу, нельзя причислить к стрит — ритейлу. Объект должен иметь коммерческий ресурс. Если Ваша недвижимость находится в далеком спальном районе, где отсутствует поток людей, её нецелесообразно использовать для получения стабильного дохода. Другое дело — небольшие продуктовые магазины или магазины с товарами первой необходимости, аптеки и эконом — парикмахерские.
☝Проходимость можно измерить несколькими критериями: величина трафика посетителей, наличие конкретного сегмента людей из целевой аудитории.
Данная характеристика неизменно зависит от рассмотренной выше. Вспомним известный принцип трёх «L»: В выборе места для торгового помещения важна локация, локация и ещё раз локация.
Сравните: магазин рядом с транспортными развязками в центре города и такой же магазин на окраине у лесополосы.
☝Самые ценные — «торговые коридоры» — улицы в центральной части города, на которых встречаются нужные категории людей: приезжие, рабочие бизнес-центров, платежеспособные местные жители. Такие места гарантируют большой и постоянный поток потребителей для разных направлений — торговля промтоварами, общепит.
При выборе места расположения стрит-ритейла важно учесть следующие особенности:
📌интерес целевой аудитории к направлению Вашего бизнеса;
📌уровень доходов и статус потенциальных покупателей;
📌разрешение на ведение определенного бизнеса в данной локации (например, нельзя продавать алкогольную и табачную продукцию рядом с учебными заведениями);
📌близость к жилым домам;
📌соответствие требованиям безопасности;
📌соответствие характеристик недвижимости целям определенного бизнеса.
☝Оцените эти параметры в комплексе, обратите внимание на наличие рядом конкурентов и иных по специфике объектов бизнеса.
Важно знать стоимость стрит-ритейла, чтобы оценить перспективы вложения денег в эту недвижимость и выгоду от её приобретения или аренды. Оценка может осуществляться различными методами: поиск информации по объявлениям самостоятельно либо привлечение экспертной организации. Последний вариант всегда предполагает достоверные и актуальные сведения.
☝Важно понимать, что многие характеристики — непостоянны. Поэтому данные необходимо периодически обновлять.
Чтобы Ваш street-retail функционировал оптимально, необходимо чётко знать все его характерные черты:
📌близость и доступность товаров – нахождение торговой точки на первом этаже — возможность продемонстрировать товары или услуги огромному количеству потенциальных покупателей.
📌Стрит-ритейл рентабелен там, где важно показать процесс обслуживания (салон красоты).
клиентоориентированность – первый этаж располагает покупателей всех категорий с легкостью зайти внутрь (люди с ограниченными возможностями, пожилые, семьи с колясками и маленькими детьми имеют возможность совершать покупки);
📌лучший вариант для импульсных покупок – когда человеком овладели эмоции гораздо легче зайти в доступный магазин на первом этаже (срабатывает принцип «подумал — сделал»: увидел — зашёл и купил). Подробнее об этом читайте в статье «10 правил успешного торгово-развлекательного центра»
📌универсальность – объекты идеальны для размещения аптек, салонов красоты, магазинов обуви и одежды, ювелирных салонов, для кафе, баров, ресторанов, продуктовых и цветочных магазинов, зоомагазинов и других;
📌дорогая недвижимость и высокая стоимость аренды.
Востребованность объектов стрит-ритейла предполагает высокие цены на них. Но это весьма выгодное вложение средств.
Мы перечислили общие особенности street-retail. Остальное зависит от конкретного направления Вашего бизнеса, месторасположения торгового объекта и здания, частью которого он неизменно будет являться.
Рекомендации для аренды объектов стрит-ритейла
Вы можете столкнуться с большим количеством предлагаемых помещений. Выбирать объект для аренды нужно зная, какие условия необходимы для запуска именно Вашего бизнеса. Также следует заранее определиться с бюджетом. Подробнее Вы можете прочитать в карточке наших услуг «Арендные отношения«.
❗Обязательно учитывайте следующие факторы:
🔴основные характеристики места расположения;
🔴факторы формирования и повышения спроса на товар или услуги;
🔴факторы, снижающие спрос;
специфику определенного помещения;
🔴условия заключения договора с собственником или арендатором, если подразумевается субаренда.
☝Если вы хотите взять помещение в аренду, обращайте внимание на сезонность спроса. Стоимость может быть разной зимой и летом, цены повышаются и понижаются.
☝Выбирайте для юридического оформления сделки выгодный для Вас период.
☝Смотрите в будущее — анализируйте перспективы развития бизнеса. Собственники могут преувеличивать либо преуменьшать значимость многих факторов.
Нужно самостоятельно или совместно со специалистами всё тщательно обдумать и рассчитать.
Помещение стрит-ритейла – это коммерческая недвижимость, способная принести Вам гарантированный стабильный доход при грамотном ведении бизнеса. Если хотите получить максимальную выгоду, важно разбираться во всех вышеперечисленных факторах или прибегнуть к экспертной поддержке.
Street retail: классифицировать или нет?
Уличная торговля – исторически самый первый формат ведения торгового бизнеса. Но сам формат стрит-ритейла (что в переводе и значит «уличная торговля») возник относительно недавно. «Необходимость выделения стрит-ритейла в специфический формат, отличный от формата ТЦ и супермаркетов, возникла примерно в середине 2000-х, – рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – Классический стрит-ритейл – это все-таки торговые коридоры внутри Садового кольца (Тверские, Петровка, Арбат, Остоженка, Маросейка, Большая Дмитровка, Мясницкая и др.) и вдоль крупных магистралей: Кутузовский, Ленинградский, Комсомольский, Ленинский проспекты». Со временем к стрит-ритейлу стали относиться и главные торговые коридоры спальных районов.
Собственной классификации для объектов стрит-ритейла на сегодняшний день не существует, хотя, разумеется, в своей работе участники рынка разграничивают помещения по ряду параметров. «Прежде всего, объекты стрит-ритейла можно разделить на три уровня по ценовой категории: торговые марки класса «люкс» (известные, дорогие, мировые бренды), «премиум» (также известные и популярные марки, но по стоимости несколько ниже), и марки среднего и выше среднего уровня (наиболее доступные широкому кругу покупателей). Вторым критерием классификации торговых операторов стрит-ритейла является категория товара», – комментирует Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости Delta estate. По данным эксперта, распределение товарных групп по степени присутствия на рынке торговой недвижимости в процентах выглядит так:
– рестораны и фуд-корты – 25%
– детские товары (за прошедший год интенсивно развиваются такие сети: «Академия», «Дети», «Кораблик» и «Детский мир») – 10%
– товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы, техника и электроника, канцтовары, книги – 10%
– спортивные клубы (активно развивается сеть фитнес-центров «Зебра») – 5%
– автомобили (количество автосалонов резко возросло) – 5%
– косметика («Л’Этуаль», «Иль де Ботэ», «Рив Гош» и т.д.) – 5%
– одежда и обувь и галантерея – 5%
– ювелирные украшения, предметы роскоши, антиквариат, подарки и т.д. – 2%
– сфера развлечений (обязательная составляющая торговых центров) – 2%
– зоотовары (их появляется все больше) – 1%
«Что касается сферы услуг (парикмахерские и салоны красоты, медицина и spa-салоны и т.д.), то они тоже имеют свою долю рынка, которая уверенно растет на фоне популяризации здорового образа жизни и красоты. Правда, в этой нише не замечено ярких, крупных сетевых операторов, в основном это небольшие компании-одиночки», – продолжает Александра Яковенко.
Категория стрит-ритейла массово расширилась за счет перевода жилых помещений в нежилые, с оборудованием отдельного входа, поясняет Елена Мишина: «Новое жилищное строительство – будь то точечная застройка в спальных районах Москвы, или крупные ЖК за МКАД – предполагает нежилые помещения на первых этажах, которые так же пополняют сегмент «стрит-ритейл» коммерческой недвижимости».
Сегмент быстро развивается, оставаясь без собственной внятной классификации. Впрочем, далеко не все участники рынка считают, что эта классификация нужна в принципе. «В такой классификации необходимости нет – если для ТЦ есть целый набор специфических характеристик, определяющих его профиль, то для стрит-ритейла, помимо проходимости, наиболее важными являются индивидуальные технические параметры самого помещения, а именно: площадь, возможное использование, коммуникации, этажность помещения, витрины (наличие и размер)», – считает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar.
Классификация нужна рынку, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. «Дело в том, что формат стрит-ритейл довольно разнообразен. И – что еще важнее – в данном сегменте наличие или отсутствие какой-либо незначительной на первый взгляд характеристики может увеличить или уменьшить цену буквально в разы. Например, помещение с высотой потолков в 6 м и с такими же витринами существенно (на 20-70%, в зависимости от уровня улицы) дороже, чем помещение с потолками 3,5 м. Да и структура по этажам и планировке серьезно влияют на цену. К тому же нередко возникают ситуации, когда игроки под термином «стрит-ритейл» понимают разные вещи».
Классификация будет способствовать и лучшему взаимопониманию, и более четкому ценообразованию, считает эксперт: «В RRG по критерию локации и уровню магистрали мы пока грубо классифицируем на «топовый» на ряд торговых коридоров внутри Садового кольца, «магистральный» расположенный на крупных радиальных магистралях и «спальный», расположенный в спальных районах в районе станций метро или в сформировавшихся коридорах. «Во главу угла» при разработке классификация я бы отчасти поставил локацию. Однако, в данном сегменте при описании локации следует учитывать не только и не столько удаленность от центра, а расположение помещений на основных торговых улицах и, зачастую, у крупных узлов общественного транспорта. В данный момент мы занимаемся разработкой классификации и планируем привлечь к этому игроков рынка в рамках секции по street retail, которую мы будем вести в рамках РСТЦ».
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» дифференцирует объекты стрит-ритейл по месторасположению и выделяет три группы объектов по типу строения:
1. Помещения с определенной технологией – исключительно торговые помещения с витринами.
2. Помещения свободного назначения (ПСН), находящиеся на первой линии домов с возможностью оборудования под торговлю или услуги.
3. Встроено-пристроенные помещения без определенной технологии.
«На мой взгляд, профессиональным участникам рынка, для того чтобы сориентироваться в назначении помещения и возможностях использования, достаточно знать адрес местонахождения. Фактор location в таких случаях чрезвычайно актуален, – рассуждает Елена Мишина. – Можно выделить две большие группы потребителей. Первая группа потребителей ориентирована на объекты с максимальным пешеходным трафиком. Поэтому владельцы такого вида бизнеса, как правило, выбирают самые хорошие, людные места и платят наиболее высокие арендные ставки. Вторая может позволить себе, экономя на арендных ставках, выбрать менее людные места, привлекая посетителей не витриной, а другими рекламными инструментами».
Беседовала Валерия Семенова, главный редактор Kommerstate.ru
Уличная торговля – исторически самый первый формат ведения торгового бизнеса. Но сам формат стрит-ритейла (что в переводе и значит «уличная торговля») возник относительно недавно. «Необходимость выделения стрит-ритейла в специфический формат, отличный от формата ТЦ и супермаркетов, возникла примерно в середине 2000-х, – рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – Классический стрит-ритейл – это все-таки торговые коридоры внутри Садового кольца (Тверские, Петровка, Арбат, Остоженка, Маросейка, Большая Дмитровка, Мясницкая и др.) и вдоль крупных магистралей: Кутузовский, Ленинградский, Комсомольский, Ленинский проспекты». Со временем к стрит-ритейлу стали относиться и главные торговые коридоры спальных районов.
Собственной классификации для объектов стрит-ритейла на сегодняшний день не существует, хотя, разумеется, в своей работе участники рынка разграничивают помещения по ряду параметров. «Прежде всего, объекты стрит-ритейла можно разделить на три уровня по ценовой категории: торговые марки класса «люкс» (известные, дорогие, мировые бренды), «премиум» (также известные и популярные марки, но по стоимости несколько ниже), и марки среднего и выше среднего уровня (наиболее доступные широкому кругу покупателей). Вторым критерием классификации торговых операторов стрит-ритейла является категория товара», – комментирует Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости Delta estate. По данным эксперта, распределение товарных групп по степени присутствия на рынке торговой недвижимости в процентах выглядит так:
– рестораны и фуд-корты – 25%
– детские товары (за прошедший год интенсивно развиваются такие сети: «Академия», «Дети», «Кораблик» и «Детский мир») – 10%
– товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы, техника и электроника, канцтовары, книги – 10%
– спортивные клубы (активно развивается сеть фитнес-центров «Зебра») – 5%
– автомобили (количество автосалонов резко возросло) – 5%
– косметика («Л’Этуаль», «Иль де Ботэ», «Рив Гош» и т.д.) – 5%
– одежда и обувь и галантерея – 5%
– ювелирные украшения, предметы роскоши, антиквариат, подарки и т.д. – 2%
– сфера развлечений (обязательная составляющая торговых центров) – 2%
– зоотовары (их появляется все больше) – 1%
«Что касается сферы услуг (парикмахерские и салоны красоты, медицина и spa-салоны и т.д.), то они тоже имеют свою долю рынка, которая уверенно растет на фоне популяризации здорового образа жизни и красоты. Правда, в этой нише не замечено ярких, крупных сетевых операторов, в основном это небольшие компании-одиночки», – продолжает Александра Яковенко.
Категория стрит-ритейла массово расширилась за счет перевода жилых помещений в нежилые, с оборудованием отдельного входа, поясняет Елена Мишина: «Новое жилищное строительство – будь то точечная застройка в спальных районах Москвы, или крупные ЖК за МКАД – предполагает нежилые помещения на первых этажах, которые так же пополняют сегмент «стрит-ритейл» коммерческой недвижимости».
Сегмент быстро развивается, оставаясь без собственной внятной классификации. Впрочем, далеко не все участники рынка считают, что эта классификация нужна в принципе. «В такой классификации необходимости нет – если для ТЦ есть целый набор специфических характеристик, определяющих его профиль, то для стрит-ритейла, помимо проходимости, наиболее важными являются индивидуальные технические параметры самого помещения, а именно: площадь, возможное использование, коммуникации, этажность помещения, витрины (наличие и размер)», – считает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar.
Классификация нужна рынку, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. «Дело в том, что формат стрит-ритейл довольно разнообразен. И – что еще важнее – в данном сегменте наличие или отсутствие какой-либо незначительной на первый взгляд характеристики может увеличить или уменьшить цену буквально в разы. Например, помещение с высотой потолков в 6 м и с такими же витринами существенно (на 20-70%, в зависимости от уровня улицы) дороже, чем помещение с потолками 3,5 м. Да и структура по этажам и планировке серьезно влияют на цену. К тому же нередко возникают ситуации, когда игроки под термином «стрит-ритейл» понимают разные вещи».
Классификация будет способствовать и лучшему взаимопониманию, и более четкому ценообразованию, считает эксперт: «В RRG по критерию локации и уровню магистрали мы пока грубо классифицируем на «топовый» на ряд торговых коридоров внутри Садового кольца, «магистральный» расположенный на крупных радиальных магистралях и «спальный», расположенный в спальных районах в районе станций метро или в сформировавшихся коридорах. «Во главу угла» при разработке классификация я бы отчасти поставил локацию. Однако, в данном сегменте при описании локации следует учитывать не только и не столько удаленность от центра, а расположение помещений на основных торговых улицах и, зачастую, у крупных узлов общественного транспорта. В данный момент мы занимаемся разработкой классификации и планируем привлечь к этому игроков рынка в рамках секции по street retail, которую мы будем вести в рамках РСТЦ».
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» дифференцирует объекты стрит-ритейл по месторасположению и выделяет три группы объектов по типу строения:
1. Помещения с определенной технологией – исключительно торговые помещения с витринами.
2. Помещения свободного назначения (ПСН), находящиеся на первой линии домов с возможностью оборудования под торговлю или услуги.
3. Встроено-пристроенные помещения без определенной технологии.
«На мой взгляд, профессиональным участникам рынка, для того чтобы сориентироваться в назначении помещения и возможностях использования, достаточно знать адрес местонахождения. Фактор location в таких случаях чрезвычайно актуален, – рассуждает Елена Мишина. – Можно выделить две большие группы потребителей. Первая группа потребителей ориентирована на объекты с максимальным пешеходным трафиком. Поэтому владельцы такого вида бизнеса, как правило, выбирают самые хорошие, людные места и платят наиболее высокие арендные ставки. Вторая может позволить себе, экономя на арендных ставках, выбрать менее людные места, привлекая посетителей не витриной, а другими рекламными инструментами».
