Что такое взнос на капитальный ремонт в квитанции
Что такое взнос на капитальный ремонт в квитанции
ЖК РФ Статья 171. Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 171 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, указанного в части 3 статьи 175 настоящего Кодекса, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками жилых помещений на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены частью 2 статьи 155 настоящего Кодекса, если иные порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(часть 3 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
4. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченное им учреждение не вправе требовать от граждан документы и информацию, подтверждающие уплату гражданами ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в целях предоставления в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации компенсации расходов на уплату взносов на капитальный ремонт. Информацию о наличии у граждан задолженности по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченное им учреждение получает у регионального оператора либо владельца специального счета по запросу в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Региональный оператор, владелец специального счета обязаны предоставить такую информацию в течение пяти рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса.
(часть 4 введена Федеральным законом от 22.01.2019 N 1-ФЗ)
Можно ли не платить за капремонт в новостройке
У многих жителей новостроек хотя бы раз возникал вопрос: «Почему я должен платить за капремонт дома, если он новый?» Действительно, вопрос кажется логичным. Тем более что на новостройки действует гарантия от застройщика на конструкцию здания и на технологическое оборудование до трех — пяти лет.
Разбираемся, действительно ли нужно платить за капремонт в новостройках или можно отодвинуть срок получения квитанции.
Оплата капремонта в новостройках
Несмотря на то что дом новый, собственники жилья в новостройках не освобождаются от ежемесячной уплаты взносов на капремонт. Такая норма закреплена в ст. 169 Жилищного кодекса.
Обязанность вносить платежи на капремонт в новостройках возникает не сразу после ввода дома в эксплуатацию. В разных регионах жители новых домов начинают уплачивать взносы в разное время. Срок зависит от того, когда власти включат дом в региональную программу капремонта. На это уходит от года до пяти лет после ввода новостройки в эксплуатацию. Сама обязанность оплатить коммунальную услугу наступает спустя шесть месяцев с момента включения дома в региональную программу капремонта, которая обновляется в среднем дважды в год.
«В Москве, например, это восемь месяцев с момента включения дома в региональную программу (п. 4.1 (1) постановления правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП), а в Московской области — шесть месяцев (ч. 2.2 ст. 5 закона Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ)», — пояснил управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев.
В каждом субъекте своя программа, ее можно найти в интернете. Наличие дома в московской программе капремонта и дату его включения в программу можно проверить здесь, в программу Московской области — здесь.
Сколько платить
Размер взноса на капитальный ремонт в каждом регионе свой, его определяют местные власти. Он зависит от метража квартиры. Но формула расчета платежа для всех одинаковая:
установленный регионом минимальный размер взноса на капитальный ремонт * на общую площадь помещения
Например, в Москве с 1 января 2021 года все собственники недвижимости платят за капитальный ремонт по единой минимальной ставке 19,52 руб. за 1 кв. м, находящийся у них в собственности. Так, за квартиру площадью 52 кв. м придется платить 1015,04 руб. ежемесячно.
Платеж за капитальный ремонт включен в ежемесячную квитанцию за коммунальные платежи или единый платежный документ (ЕПД). Жильцы многоэтажек могут увеличить платеж по своему желанию, но платить меньше установленного минимума они не могут.
Взносы на капитальный ремонт собственники могут вносить двумя способами. Первый — на специальный счет дома, второй — на счет регионального оператора. Принять решение, где формировать взносы на капремонт, необходимо в период от трех до шести месяцев с момента включения дома в региональную программу капремонта.
Кто не платит за капремонт
По словам юриста Дмитрия Галанцева, от уплаты взносов на капремонт освобождены жители аварийных домов и подлежащих сносу, а также собственники жилой недвижимости, расположенной в закрывающихся населенных пунктах. Платить за капремонт не нужно, если власти решили изъять для государственных и муниципальных нужд участок, на котором стоит многоквартирный дом.
Также льготы на оплату капремонта есть у пожилых. Например, в Москве предусмотрены 50%- и 100%-ные скидки для собственников в возрасте от 70 и от 80 лет. В Московской области предусмотрена денежная компенсация для восьмидесятилетних. Льготы на оплату капремонта есть у ветеранов войны, многодетных семей и других льготных категорий граждан.
Что будет, если не уплатить взносы за капремонт
Взносы на капремонт приравниваются к коммунальным платежам, поэтому игнорировать их уплату нельзя. Если не платить два месяца, будут начисляться пени. Если долг будет копиться и дальше, на собственника могут подать в суд о взыскании задолженности. В итоге нужно будет возместить долг, пени и судебные издержки. Стоит иметь в виду, что часто должникам доступна рассрочка, которой они могут воспользоваться, чтобы не доводить дело до суда.
Освободить новостройки от оплаты капремонта
Осенью 2020 года депутаты и сенаторы от партии ЛДПР предложили освободить жителей новостроек от уплаты взносов на капитальный ремонт в течение первых пяти лет после ввода дома в эксплуатацию. Это связано с тем, что сейчас для новостроек в разных регионах срок оплаты наступает в разное время.
Авторы инициативы хотят уравнять права граждан разных субъектов. Для этого они предлагают внести изменения в ч. 2 ст. 169 и ч. 5.1 ст. 170 Жилищного кодекса, которые позволят собственникам новостроек не уплачивать взносы на капитальный ремонт первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Рассматривать законопроект планируют в весеннюю сессию.
На что уходят взносы, которые мы платим за капитальный ремонт?
Капитальный ремонт дома — важная часть его обслуживания, ведь даже самые хорошие фасады и коммуникации со временем ветшают и перестают выполнять свои функции. Когда делается капитальный ремонт, и что в него входит? Разберемся вместе.
Капитальный ремонт: кто и когда?
По новому законодательству, капитальный ремонт проводится на средства, которые собирают сами жильцы, выплачивая определенные суммы каждый месяц.
Капитальный ремонт многоквартирного дома финансируется за счет обязательных взносов собственников квартиры (ч. 1, ст. 169, ч. 1, ст. 170 ЖК РФ).
Величина минимального взноса устанавливается правовым актом субъекта РФ, в котором находится дом. Собственники, однако, могут принять решение об увеличении этого взноса (ч. 8.1, 8.2, ст. 156 ЖК РФ).
Фонд капитального ремонта может быть сформирован двумя способами (ч. 3, ст. 170 ЖК РФ):
1. Перечисление денег на специальный счет.
2. Перечисление денег на счет регионального оператора.
Субъект РФ утверждает соответствующую региональную программу, в ней указываются в числе прочего плановый период проведения капитального ремонта и очередность его проведения.
Существуют определенные нормативы, касающиеся периодичности проведения тех или иных работ. Так, например, крупнопанельные стены должны ремонтировать каждые 30 лет; фундаменты на известковом растворе и кирпичные — каждые 50 лет; полы из керамической плитки на бетонном основании — каждые 60 лет; покрытия крыш из стали — каждые 10-15 лет (в зависимости от типа стали); окраску по штукатурке должны обновлять раз в 6 лет. Ознакомившись с полным списком (его можно найти, например, на сайтах городских управляющих компаний), и зная сроки проведения предыдущего ремонта, вы поймете, когда должны проводиться те или иные работы в вашем доме.
Что может входить в капитальный ремонт?
Состав работ может быть различным. Но в целом капитальный ремонт (для приватизированного и не приватизированного жилья списки могут различаться) затрагивает следующее:
Конкретный перечень работ зависит от того, в каком регионе находится здание, что реально требуется сделать. Иногда мероприятия по капитальному ремонту разносят на два года — в этом случае жильцам важно проследить, чтобы в течение каждого этапа выполнялись «связанные» работы и состояние дома не ухудшалось на период «между ремонтами».
Пускать или не пускать?
Какие работы могут сделать бесплатно?
Некоторые работы в квартирах выполняются бесплатно — это касается тех частей дома, которые относятся к числу коммуникаций общего пользования. Так, например, части водопровода, газопровода, отопления, энергоснабжения, которые находятся в перекрытиях, а также части в квартире до первого крана. Все спорные случаи обычно связаны со сложностью определения, где заканчивается общедомовое имущество и начинается частное. Например, внутриквартирные радиаторы некоторые суды относят к общему имуществу, а некоторые считают, что они принадлежат владельцам.
Не подлежат бесплатному ремонту: приборы учета воды, газовые и электрические плиты, сантехническое оборудование в квартире, трубы и отводы, расположенные на ответвлениях от стояков, электрические кабели, розетки.
Для многих актуален вопрос, можно ли отказаться от проведения капитальных работ внутри квартиры. Это важно для тех, кто уже сделал у себя косметический ремонт и не хотел бы его портить (например, если трубопровод спрятан под плитку, ее придется отбивать, а потом выкладывать снова).
Многие не хотят поступаться привлекательным внешним видом своего жилища, да и не верят в то, что рабочие смогут восстановить все в первозданном виде. Велико искушение просто не пустить их на порог, отказавшись от всех работ, даже при условии, что при этом придется взять на себя весь возможный будущий ремонт.
Однако нужно понимать, что часть мероприятий, входящих в капитальный ремонт, можно сделать только в случае доступа во все квартиры подъезда — например, при замене труб с водой.
Если кто-то не предоставляет такой доступ, соседи могут обратиться в управляющую компанию, а она в свою очередь в суд. И скорее всего, решение будет принято не в пользу несговорчивых жильцов.
Как показывает практика аналогичных дел, лучше не доводить ситуацию до суда, а найти максимально компромиссный вариант, который при этом не будет мешать проведению ремонта.
Капитальный или текущий?
И еще один важный аспект, на котором хотелось бы заострить внимание: какой ремонт входит в капитальный, а какой можно считать текущим?
По определению, текущий ремонт — ремонт, выполняемый в плановом порядке, направлен на восстановление исправности или работоспособности дома, частичного восстановления его ресурса и восстановление составных частей ограниченной номенклатуры.
Например, частичное восстановление штукатурки в подъезде, замена участков трубопроводов — это текущий ремонт.
Капитальный ремонт — ремонт полного здания, с заменой (по необходимости) конструктивных элементов, устранение износа путем модернизации.
При этом, некоторые виды работ могут быть отнесены как к текущему, так и капитальному ремонту (например, замена стояка с холодным или горячим водоснабжением).
Но здесь важно понимать, что если в доме что-то сломалось, не обязательно ждать капитального ремонта для устранения этой неисправности. Если требуется комплексное восстановление здания, здесь уже нужно дожидаться ремонта капитального.
За что можно привлечь к ответственности фонд капитального ремонта?
Хочу задать вам очень интересный вопрос, который затрагивает многих россиян.
Все мы ежемесячно платим за капитальный ремонт наших домов. Если кто-то из собственников не оплачивает эти квитанции, то региональный фонд капитального ремонта может выставить неустойку или штраф. А если сам фонд капитального ремонта не выполняет взятые на себя обязательства — не делает вовремя ремонт, — могут ли собственники взыскать с него неустойку или штраф за просрочку сроков работ? Как это можно сделать?
С фонда капремонта нельзя взыскать неустойку или штраф за просрочку работ: это не предусмотрено законом. Но если капремонт окажется некачественным или пройдет с нарушением срока, то с фонда можно потребовать убытки или заставить все переделать. Расскажу подробнее, как это работает.
Зачем нужен фонд капитального ремонта
Фонд капитального ремонта, ФКР, еще его называют региональным оператором, — это некоммерческая организация, которую создали власти региона, чтобы собирать с собственников помещений в многоквартирных домах взносы на капремонт общего имущества.
Еще ФКР составляет программу капитального ремонта всех многоквартирных домов региона, ищет подрядчиков, контролирует процесс и принимает работу. Региональный оператор существует на деньги регионального бюджета. Взносы собственников помещений в МКД нельзя использовать на нужды ФКР — они идут только на капремонт.
Курс о больших делах
Собственники помещений в МКД могут собирать деньги на капитальный ремонт и без участия регионального оператора — на специальном счете в банке. Для этого нужно провести общее собрание собственников и выбрать владельца счета, например УК или ТСЖ. В ответе я буду говорить только о случаях, когда жильцы платят взносы в ФКР.
К капитальному ремонту относится:
Местные власти могут отнести к капитальному ремонту и другие работы. Например, утепление фасада, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых приборов учета электроэнергии, воды и другие.
Региональный оператор организует капремонт конкретного дома не когда ему захочется, а согласно региональной программе. Ее заранее утверждают власти региона. В программе есть информация обо всех домах — что и когда нужно ремонтировать. На основе этой информации ФКР составляет программу капремонта по каждому дому.
Не позднее чем за шесть месяцев до года, в котором планируется ремонт, ФКР публикует предложение о начале работ. Например, если ремонт должен начаться в декабре 2022 года, то самое позднее, когда появится предложение, — июнь 2021 года. В предложении должен быть указан срок начала работ, их перечень, стоимость и источник финансирования. Собственники из любого региона могут найти предложение о начале работ на портале «ГИС ЖКХ».
После этого собственники в течение трех месяцев должны провести общее собрание, рассмотреть список работ и решить, нужны они или нет. Если общее собрание одобрит предложение регионального оператора, то ФКР привлекает подрядные организации, составляет для них задание, а при необходимости и проектную документацию. Также фонд заключает договор.
После подписания договора работа ФКР не заканчивается. Фонд обязан контролировать, насколько качественно подрядчики выполняют задание и укладываются ли в срок. После окончания работ ФКР обязан все проверить и принять работу. В приемке могут участвовать и представители УК, и собственники квартир.
Дальше в идеале собственники получают отремонтированный дом, а подрядные организации — деньги. Но не всегда все идет по плану.
Что собственники могут требовать от фонда капремонта
Качество работ. Не всегда подрядчики хорошо делают свою работу. Бывает, что штукатурка осыпается уже через месяц после приемки, а отремонтированные лифты снова не работают.
После окончания капремонта региональный оператор отвечает за качество работ в течение минимум пяти лет с даты подписания акта приемки. Поэтому если собственники недовольны качеством работ, то должны обращаться именно в ФКР, а не к подрядчикам. Жалобу можно составить в произвольной форме, лучше, если она будет коллективной. Если региональный оператор игнорирует жалобы, нужно жаловаться в орган жилищного надзора. Следующий этап — суд.
Выполнение работ в срок. Если региональный оператор нарушает срок капремонта, обратитесь в жилищную инспекцию. Это ведомство, которое следит за тем, чтобы ФКР выполнял свою работу качественно и в срок.
Мне не удалось найти в судебной практике дела по искам граждан о затягивании срока капремонта. Зато есть случай, когда региональный оператор начал ремонт слишком рано, и это стало поводом для иска.
Из-за ремонта систем отопления отключился общедомовой счетчик тепловой энергии. В результате собственникам пришлось платить сначала по среднемесячному объему потребления, а потом по нормативам. Из-за этого счет на отопление стал больше на 30%. Собственник одной из квартир потребовал признать незаконным решение о проведении капремонта раньше срока, но суд в иске отказал. Обжалование не помогло.
Возвращаясь к вашему вопросу, отмечу, что никаких санкций и неустоек в отношении регионального оператора из-за нарушения срока не предусмотрено.
Безопасность своего имущества. Иногда от капитального ремонта страдают собственники квартир.
Например, в Рязани рабочие что-то неправильно закрыли во время ремонта крыши, и жильцов затопило. Дело дошло до Верховного суда, и решение было в пользу собственника — региональный оператор должен возместить сумму ущерба.
Еще фонд капитального ремонта должен расходовать средства только на ремонт домов согласно региональной программе. Важно проследить, чтобы дома были отремонтированы фактически, а не только на бумаге. Такое тоже бывает.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Чем отличаются плата за капремонт и ремонт общего имущества?
– В чем разница между взносом на капремонт и взносом на содержание и ремонт общего имущества дома? И там и там проставлены квадратные метры.
Отвечает директор департамента комфорта Sminex Анатолий Кошурников:
Взнос на капитальный ремонт – это не оплата самих работ, а аккумулирование денег на будущий ремонт. Под капитальным ремонтом понимается ремонт здания для устранения неисправностей его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей дома и его функционального назначения. В капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД) входит ремонт крыш, фундамента, фасада, лифтов, внутридомовых инженерных сетей с приборами учета и подвалов, относящихся в общему имуществу.
Есть два способа сформировать фонд капитального ремонта дома: аккумулировать взносы на специальном банковском счете многоквартирного дома и накапливать взносы у регионального оператора капитального ремонта.
Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества дома включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также содержание и текущий ремонт общего имущества.
Правительство РФ утвердило минимальный перечень таких услуг и работ для многоквартирного дома (ПП РФ №290 от 03.04.2013):
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
За капитальный ремонт Вы перечисляете деньги региональному оператору, за исключением случаев, если у Вас нет ТСЖ или не оформлен спецсчет для формирования и накопления данных денежных средств.
За содержание и ремонт общего имущества денежные средства начисляются в управляющую компанию для текущего ремонта дома.
Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:
Разница в том, что, в соответствии с принципами управления недвижимостью, управляющий должен заботиться не только о текущем моменте, но и о долгосрочной перспективе содержания имущества.
Таким образом, «содержание» – это текущий мелкий ремонт, а также уборка и проч. А взносы на капитальный ремонт должны аккумулироваться на специальных счетах для действительно капитального ремонта дома после того, как выйдет его срок эксплуатации. При этом начисляются проценты.
Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:
Капитальный ремонт включает замену и ремонт коммуникаций, технических узлов, оборудования, ремонт самого здания.
Содержание и ремонт общего имущества дома включает в себя осмотр, содержание и текущий ремонт общедомового имущества, уборку подъездов, очистку кровли от наледи, покраску стен подъезда, освещение в подъезде, работу домофона и прочее.
Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:
Эти две статьи расходов различаются довольно серьезно. Плата за содержание и ремонт относится к эксплуатации МКД (многоквартирного дома) и выполнению текущих ремонтных работ. В эту плату входит большой комплекс работ: от уборки помещений общего пользования до подготовки МКД к отопительному сезону. Таким образом, включены все текущие и плановые ремонтные работы, необходимые для эксплуатации дома.
Плата за капитальный ремонт носит накопительный характер и предназначена для постепенного сбора средств (на специальном счете или в региональном фонде), которые могут быть потрачены через несколько лет или даже десятилетий на капремонт здания.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Это совершенно разные направления. Взносы на капитальный ремонт Вы платите в Фонд капитального ремонта или на специальный счет. И за счет этих денег Вам в доме будут делать именно капитальный ремонт. За счет оплаты «на содержание и ремонт общего имущества дома» производится текущий ремонт и содержание дома. То есть это разные направления расходования денег. Оба показателя рассчитываются исходя из площади квартиры.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.