Что такое диспозл менеджер

Вне конкуренции. Почему активизировались партнёрские сделки?

В кризис значительно сокращается число сделок купли/продажи недвижимости и каждый клиент, прежде всего дорогого сегмента, особо ценен. Чтобы его не потерять и удовлетворить запросы, многие брокеры пренебрегают какой бы то ни было конкуренцией и налаживают более тесное сотрудничество с коллегами.

Дружба ради клиента

На рынке недвижимости премиум-класса эксклюзивные продажи открываются только на точечных, камерных объектах, требующих углубленной, фактически индивидуальной работы с покупателем. Часто в таких случаях риэлторам предельно ясно, кто его покупатель, чего он хочет, для кого он покупает квартиру. Зато в проектах более крупных с точки зрения площадей, таких, например, как «Воробьёв дом», «Царская площадь», «Прайм Тайм» и так далее, по словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерины Фонарёвой, эксклюзивных брокеров меньше, и большая часть работает по принципу ко-эксклюзивности, применяя разные рекламные возможности и технологии привлечения интереса аудитории к объекту.

«Партнёрские сделки составляют большую долю от общего числа сделок элитных агентств недвижимости, — утверждает Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России. — В нашей компании, в частности, в этом году каждая пятая сделка прошла с привлечением партнёров-конкурентов. Это вполне понятно, ведь в кризис многие агентства теряют львиную долю звонков, клиентов и квартир на продажу. Активная работа с партнёрами восполняет какие-то потери».

«Партнёрские сделки в нашей компании происходят регулярно, — рассказывает Ольга Тараканова, генеральный директор ORDO Realty. — Как правило, сотрудничаем с одними и теми же агентствами, входящими в Top Brokers Alliance. Все консультанты между собой давно перезнакомились, дружат, регулярно обмениваются информацией по новым объектам. Такое взаимодействие позволяет максимально ускорить предоставление клиенту полной информации по рынку». Для уточнения: вот уже несколько лет существует объединение ведущих компаний, работающих в сфере элитной недвижимости Москвы и Подмосковья, Тop Brokers Alliance, участие в котором предполагает работу в команде и становление рынка риэлторских и брокерских услуг цивилизованными, грамотными и честными.

«В первую очередь, стоит сказать о том, что мы не рассматриваем наших коллег как конкурентов, напротив — исключительно в качестве партнёров. Работать в команде всегда легче, чем „по разные стороны баррикад“, — подчёркивает Татьяна Дмитриева, руководитель направления городская недвижимость компании Welhome. — При этом можно не только в кратчайшие сроки подобрать клиенту самые лучшие предложения и сделать максимальную выборку наиболее оптимальных из них согласно его запросам и бюджету, но и в целом обладать практически всей информацией по уникальным и интересным проектам на первичном рынке, а также предложениями от собственников на вторичном рынке элитного жилья Москвы и Подмосковья».

«Партнёрские сделки — это постоянный рабочий процесс, и не только в кризис, — комментирует Елена Мамаева, и. о. директора департамента продаж городской недвижимости Blackwood. — Наша компания всегда предлагает клиентам не только свои лоты, но и лоты компаний-партнёров. Главная задача брокера — удовлетворить потребности клиента за достаточно ограниченный промежуток времени, и предложения коллег при этом дают возможность предоставить покупателю более широкий выбор».

Надо делиться!

«Очевидно, что на одном премиальном объекте присутствуют риэлторские компании примерно одного уровня, опытные, с хорошей экспертизой, взаимодействующие друг с другом в отраслевом сообществе», — говорит Екатерина Фонарёва. Однако, не всё бывает гладко в совместной работе и помимо плюсов имеются минусы.

«Действительно, происходит снижение комиссии компании, которую она получает по итогам сделки, однако со своей стороны мы всё равно тесно сотрудничаем с нашими коллегами по рынку», — информирует Татьяна Дмитриева. Как правило, при заключении партнёрской сделки комиссия между агентствами делится 50 / 50.

«При работе по подобной схеме важно соблюдать профессиональную этику, которой придерживаются все серьёзные компании, в том числе и Blackwood. Подразумевается тот факт, что при получении заявки на лот конкурента, наша компания никогда не будет стараться выйти на собственника напрямую, показ и сделка будут проведены именно с теми, от кого было получено предложение по нашему запросу. В работе с коллегами очень важна честность, как и в работе с клиентами», — уверена Елена Мамаева.

«Из минусов я бы выделила то, что не всегда, к сожалению, партнёр, который должен обеспечить и гарантировать получение комиссии от продавца, может на 100% это сделать, — заявляет Ольга Тараканова. — Бывает, что агент предлагает для сотрудничества объект, по которому не подписан договор с собственником. В таких случаях возможны любые сюрпризы: от уменьшения комиссии агентов до её неполучения. В этом году у нас был случай неудачного сотрудничества с одной небольшой компанией, офис которой находится в районе Патриарших прудов. Мы показывали объект этого агентства нашему клиенту, который проживал в том же доме, где искал квартиру. В результате выяснилось, что у наших партнёров не подписан агентский договор с собственником квартиры, которую в итоге наш клиент всё-таки купил, и комиссию никто не получил».

По словам Екатерины Фонарёвой, ситуации, когда некоторыми агентствами демонстрируется некорректное поведение во взаимодействиях с другими участниками рынка, нередки. «К сожалению, юридически отрегулировать такие вопросы практически невозможно, если нет фактической партнёрской сделки», — разводит руками она.

На перехвате

«Увы, мы сталкивались и с тем, что отношения между партнёрами ужесточаются именно в кризис, когда каждая копейка на счету, — сообщает Кристина Томилина. — К примеру, мы знаем о случаях, когда на собраниях отделов продаж некоторые руководители прямым текстом поощряли сотрудников обходить конкурентов и заключать как можно больше прямых сделок. Как правило, на практике это быстро становится очевидным, и в дальнейшем с таким „партнёром“ совместная работа прекращается».

Специалисты элитного рынка недвижимости утверждают, что в ряде довольно известных компаний, например, появились диспозалы (disposal), те, кто занимается самостоятельным поиском объектов недвижимости. Действуют они своеобразным способом. Допустим, когда клиенты других агентств или частных брокеров просят продать их квартиру и объявление размещается в каком-либо СМИ, тут же по указанному адресу прибывают некие типы, всеми способами стремящиеся выйти на хозяина. В ход идут любые средства: они представляются консъержкам, что им надо встретиться с домовладельцем по важным делам, под невинным предлогом выспрашивают соседей о характеристиках продаваемой квартиры, наконец, выкрадывают списки телефонов в домовых книгах и т. д. А вот когда подробности продаваемого объекта известны и установлены контакты продавца, выходят с ним на прямую связь, предлагая свои услуги, да с волшебными условиями… Конечно, уверенности нет, что хозяева, с которыми уже работают риэлторские агентства, не поведутся на посулы диспозалов. Но действия последних, согласитесь, из категории грязной конкурентной борьбы!

Перспектива без альтернативы

И всё-таки, если ориентироваться на западные рынки, то партнёрские сделки имеют большую перспективу развития, считает Кристина Томилина. «К примеру, в США 90% объектов продаётся агентами по такой схеме. Думаю, мы к этому стремительно движемся, — уверена она. — Уже сейчас для каждого третьего клиента подбор недвижимости осуществляет свой агент, несмотря на активное развитие баз данных по недвижимости. Объяснение тут простое: у конечных пользователей зачастую просто нет времени на самостоятельное изучение рынка».

«Да, сейчас довольно сложно найти покупателя на квартиру или дом, предложений много и большой риск, что реклама в интернетовских базах пройдёт мимо потребителя, — соглашается Екатерина Бонч-Бруевич, генеральный директор агентства недвижимости «МЕЗОН». — Поэтому мы рассылаем свои объекты для продажи агентствам-партнёрам, прикрепляя красивые презентации, что повышает вероятность того, что потенциальный клиент их увидит и что-то ему понравится. Покупатели при этом экономят на комиссии и кардинально уменьшают риски купить объект с юридическими проблемами, так как представители продавцов — агентства, дорожащие своей репутацией».

По мнению Ольги Таракановой, единственный альтернативный вариант партнёрским отношениям — расширение штата консультантов, в задачи которых входит именно взаимодействие с собственниками и заключение эксклюзивных договоров. Такой подход позволяет максимально расширить базу собственных предложений, тем самым увеличить вероятность получения полной комиссии, закрыв сделку внутри своего агентства. Но, видимо, это не тренд сегодняшнего рынка.

Источник

Что такое диспозл менеджер

Основатель АН Nika Estate Виктор Садыгов рассказал, как подобрать брокеров и сколько денег он ежемесячно тратит на сайт компании

— За последний год в моём сознании произошли серьёзные изменения, – рассказывает Виктор Садыгов. – Когда я был наёмным менеджером, мне было проще оставаться друзьями с подчинёнными. Теперь, когда тратишь свои деньги, но не получаешь от людей отдачи, начинаешь по-другому реагировать, гораздо жёстче. Не скажу, что мне это изменение нравится.

Год назад Виктор ушёл из крупного агентства элитной недвижимости Kalinka Real Estate и открыл собственную компанию – Nika Estate. В феврале текущего года его агентству исполняется ровно год. Учредитель нового агентства рассказал интернет-журналу «Элитное.РУ», что нужно для открытия собственного риэлторского бизнеса в luxury-сегменте, и с какими проблемами пришлось столкнуться лично ему.

Из курьеров в брокеры.

В детстве Виктор Садыгов мечтал о море. После школы он поступил в мореходное училище, затем в Волжскую академию водного транспорта на факультет судовождения, а, закончив его, несколько лет работал штурманом на сухогрузе – ходил в Англию, Италию, Германию. Однако вскоре Садыгов насытился морем. Появилась новая мечта – о Москве. План покорения столицы был довольно простой: приехать в столицу и найти работу в модном ночном клубе. Однако поиски затянулись, а через две недели кончились деньги.

— Устроился курьером. Наверное, не самый простой период в моей жизни. Квартиру снимали на несколько человек, но тогда я очень хорошо узнал Москву, – говорит он. – Потом работал официантом в японском ресторане. Сделал там небольшую карьеру: дорос до должности управляющего заведением.

Если предел мечтаний претендентов ограничивался 3-4 тыс. долларов в месяц, то таких Садыгов на работу не брал. Хорошие брокеры элитной недвижимости получают на порядок больше.

Впрочем, такая жизнь Виктора тоже не устраивала. Перебрав в уме основные направления, где в Москве крутятся серьёзные деньги, он решил остановиться на продаже элитной недвижимости. Сделать первый шаг в этом направлении удалось достаточно быстро: на собеседовании в агентстве Blackwood бывший штурман сухогруза получил отказ, но вторая попытка завершилась удачей – Виктора приняли в штат брокером отдела загородной недвижимости компании Kalinka Real Estate.

Однако на этом удача оставила Виктора: за первые месяцы работы в агентстве бывшему штурману не удалось продать ни одного объекта.

— Чтобы исправить ситуацию, я ходил на различные тренинги по продажам, читал много специальной литературы, – вспоминает Садыгов. – Ведь успешность работы брокера зависит от огромного количества нюансов – жесты, одежда, причёска, улыбка, на чём и с кем мы приезжаем на встречи. Чтобы понять, чего хочет покупатель, нужно научиться смотреть на жизнь его глазами. Впрочем, не только смотреть – нужно действовать, как действует клиент, подстраиваться под его динамику, думать, как думает он. Например, если клиент рассудительный и неторопливый, то и брокер должен быть таким же, а с клиентом решительным и быстрым, тот же самый брокер должен действовать динамично. В общем, я начинал жить абсолютно другой жизнью, и было необходимо как-то под неё перестроиться.

Несостоявшееся партнёрство.

— Первые мысли о собственном бизнесе у меня появились в 2009 году, – рассказывает он. – Так получилось, что в кризис из Kalinka Realty, создав собственный бизнес, ушла целая команда опытных брокеров. В это время я приносил основной доход нашего агентства, участвовал в разработке стратегии и развития компании, формировании новой команды. B то же время на моём жизненном пути начали появляться крупные бизнесмены, которые предлагали партнёрство.

Всего в «Калинке» Виктор Садыгов проработал восемь лет. Уволился в декабре 2012 года. Ушёл в никуда, чтобы спокойно посидеть и подумать о создании собственного бизнеса.

— К тому времени у меня было четыре предложения о сотрудничестве, но договориться ни с кем не получилось, – вспоминает он. – Причина банальна – деньги: в бизнесе почти всегда и во все времена люди ссорятся и ругаются из-за денег. В конце концов, я пришёл к выводу, что лучше открывать агентство самому.

Общая концепция развития компании была готова в феврале 2013 года, после чего Садыгов перешел ко второму этапу – начал собирать команду. Первым наёмным сотрудником его агентства Nika Estate стал однокурсник по Волжской академии Алексей Смирнов.

— Я хороший продавец, но плохой администратор, и на этом поле боюсь проколоться, поэтому лучше, если общее руководство будет осуществлять тот, кто умеет это делать, – объясняет Виктор Садыгов.

Смирнов долгое время работал руководителем проектов в строительной компании «Крост». Виктор Садыгов заманил однокурсника должностью гендиректора, делегировав ему административное руководство агентством.

Как выбирать продавцов.

Найти продавцов оказалось сложнее. Привлечь опытных брокеров в молодое агентство было невозможно, поэтому Виктор Садыгов набирал сотрудников без опыта работы. Первичными фильтрами отбора претендентов были внешность и наличие высшего образования. Но окончательное решение о приёме сотрудника на работу принималось уже на собеседовании, а главным критерием являлась мотивация соискателя. Если предел мечтаний претендентов ограничивался 3-4 тыс. долларов в месяц, то таких Садыгов на работу не брал. Хорошие брокеры элитной недвижимости получают на порядок больше (30-40 тыс. долларов в месяц), и владельца нового агентства интересовали люди с соответствующими амбициями. К весне Виктору Садыгову удалось сформировать команду из шести брокеров.

Чтобы открыть элитное агентство недвижимости нужно иметь стартовый капитал не меньше 300-400 тыс. долларов.

— Успех любого сервисного бизнеса, в том числе, и агентства элитной недвижимости, в первую очередь, зависит от людей, которые там работают, – рассуждает он. – Важно понять, насколько люди готовы отдаться работе, но это сделать почти невозможно, и половину людей из первой команды мне пришлось уволить. Но нашлись новые, и сегодня в Nika Estate работает около 20 брокеров.

Набором персонала проблемы не ограничились. Поиском подходящего офиса Виктор Садыгов занимался больше трёх месяцев, посмотрев за это время порядка 15 различных объектов. Нужно было найти небольшое помещение площадью 100-150 кв. метров в окрестностях улицы Остоженка или Пречистенка. Нижняя планка аренды в этом районе начиналась от 70-80 тыс. долларов в год. Нашёл помещение Виктор только в конце февраля прошлого года.

— Теоретически можно сэкономить, можно снять помещение в менее престижном месте: есть элитные агентства, офисы которых расположены за пределами кольца, есть даже на Минской улице, но в любом случае, его аренда будет не меньше 40-50 тыс. долларов в год, – рассуждает Виктор Садыгов. – Получается, что много не сэкономишь, тогда как офис в престижном районе – это статус компании, что крайне важно для молодого агентства. И если есть запас финансовой прочности, то надо искать помещение в центре. У меня этот запас был.

Стартовый минимум.

На риэлторском рынке достаточно много историй, когда менеджеры крупных агентств недвижимости открывают собственный бизнес, пользуясь базой бывшего работодателя. Виктор Садыгов уверят, что он ушёл из «Калинки» «пустым» и начал собирать собственную базу:
— С новостройками было проще: встретился с застройщиками и договорился о продаже их объектов. На данный момент в базе Nika Estate около 50 строящихся элитных комплексов. С квартирами на вторичном рынке было сложнее. Пришлось нанять специального человека – «диспозл». Это специалист, который занимается поиском жилья на продажу. Набрать базу всё-таки удалось: на данный момент у нас порядка тысячи квартир и загородных домов.

Расходы на создание сайта на фоне вышеперечисленных пунктов сначала показались Виктору Садыгову не очень обременительными: сайт агентства обошёлся ему в 200 тыс. рублей. Однако со временем эта статья расходов существенно выросла:
— Нам постоянно приходится что-то усовершенствовать: внутреннюю локацию, дизайн, – объясняет он. – К тому же, наняли на зарплату фотографа: в элитном сегменте необходимы качественные профессиональные снимки. Суммарно ежемесячные расходы на сайт составляют порядка 150-200 тыс. рублей.

— Ну и, по большому счёту, всё – можно работать! Не буду раскрывать точных цифр, но чтобы открыть элитное агентство недвижимости нужно иметь стартовый капитал не меньше 300-400 тыс. долларов. Но этот бизнес крайне рентабельный, и за первый год существования я уже практически вернул средства, вложенные мною в компанию.

Источник

Диспозл элитной недвижимости что это

Диспозл элитной недвижимости что это

Основатель АН Nika Estate Виктор Садыгов рассказал, как подобрать брокеров и сколько денег он ежемесячно тратит на сайт компании

— За последний год в моём сознании произошли серьёзные изменения, – рассказывает Виктор Садыгов. – Когда я был наёмным менеджером, мне было проще оставаться друзьями с подчинёнными. Теперь, когда тратишь свои деньги, но не получаешь от людей отдачи, начинаешь по-другому реагировать, гораздо жёстче. Не скажу, что мне это изменение нравится.

Год назад Виктор ушёл из крупного агентства элитной недвижимости Kalinka Real Estate и открыл собственную компанию – Nika Estate. В феврале текущего года его агентству исполняется ровно год. Учредитель нового агентства рассказал интернет-журналу «Элитное.РУ», что нужно для открытия собственного риэлторского бизнеса в luxury-сегменте, и с какими проблемами пришлось столкнуться лично ему.

Из курьеров в брокеры.

В детстве Виктор Садыгов мечтал о море. После школы он поступил в мореходное училище, затем в Волжскую академию водного транспорта на факультет судовождения, а, закончив его, несколько лет работал штурманом на сухогрузе – ходил в Англию, Италию, Германию. Однако вскоре Садыгов насытился морем. Появилась новая мечта – о Москве. План покорения столицы был довольно простой: приехать в столицу и найти работу в модном ночном клубе. Однако поиски затянулись, а через две недели кончились деньги.

— Устроился курьером. Наверное, не самый простой период в моей жизни. Квартиру снимали на несколько человек, но тогда я очень хорошо узнал Москву, – говорит он. – Потом работал официантом в японском ресторане. Сделал там небольшую карьеру: дорос до должности управляющего заведением.

Если предел мечтаний претендентов ограничивался 3-4 тыс. долларов в месяц, то таких Садыгов на работу не брал. Хорошие брокеры элитной недвижимости получают на порядок больше.

Впрочем, такая жизнь Виктора тоже не устраивала. Перебрав в уме основные направления, где в Москве крутятся серьёзные деньги, он решил остановиться на продаже элитной недвижимости. Сделать первый шаг в этом направлении удалось достаточно быстро: на собеседовании в агентстве Blackwood бывший штурман сухогруза получил отказ, но вторая попытка завершилась удачей – Виктора приняли в штат брокером отдела загородной недвижимости компании Kalinka Real Estate.

Однако на этом удача оставила Виктора: за первые месяцы работы в агентстве бывшему штурману не удалось продать ни одного объекта.

Несостоявшееся партнёрство.

— Первые мысли о собственном бизнесе у меня появились в 2009 году, – рассказывает он. – Так получилось, что в кризис из Kalinka Realty, создав собственный бизнес, ушла целая команда опытных брокеров. В это время я приносил основной доход нашего агентства, участвовал в разработке стратегии и развития компании, формировании новой команды. B то же время на моём жизненном пути начали появляться крупные бизнесмены, которые предлагали партнёрство.

Всего в «Калинке» Виктор Садыгов проработал восемь лет. Уволился в декабре 2012 года. Ушёл в никуда, чтобы спокойно посидеть и подумать о создании собственного бизнеса.

— К тому времени у меня было четыре предложения о сотрудничестве, но договориться ни с кем не получилось, – вспоминает он. – Причина банальна – деньги: в бизнесе почти всегда и во все времена люди ссорятся и ругаются из-за денег. В конце концов, я пришёл к выводу, что лучше открывать агентство самому.

Общая концепция развития компании была готова в феврале 2013 года, после чего Садыгов перешел ко второму этапу – начал собирать команду. Первым наёмным сотрудником его агентства Nika Estate стал однокурсник по Волжской академии Алексей Смирнов.

— Я хороший продавец, но плохой администратор, и на этом поле боюсь проколоться, поэтому лучше, если общее руководство будет осуществлять тот, кто умеет это делать, – объясняет Виктор Садыгов.

Смирнов долгое время работал руководителем проектов в строительной компании «Крост». Виктор Садыгов заманил однокурсника должностью гендиректора, делегировав ему административное руководство агентством.

Как выбирать продавцов.

Найти продавцов оказалось сложнее. Привлечь опытных брокеров в молодое агентство было невозможно, поэтому Виктор Садыгов набирал сотрудников без опыта работы. Первичными фильтрами отбора претендентов были внешность и наличие высшего образования. Но окончательное решение о приёме сотрудника на работу принималось уже на собеседовании, а главным критерием являлась мотивация соискателя. Если предел мечтаний претендентов ограничивался 3-4 тыс. долларов в месяц, то таких Садыгов на работу не брал. Хорошие брокеры элитной недвижимости получают на порядок больше (30-40 тыс. долларов в месяц), и владельца нового агентства интересовали люди с соответствующими амбициями. К весне Виктору Садыгову удалось сформировать команду из шести брокеров.

Чтобы открыть элитное агентство недвижимости нужно иметь стартовый капитал не меньше 300-400 тыс. долларов.

— Успех любого сервисного бизнеса, в том числе, и агентства элитной недвижимости, в первую очередь, зависит от людей, которые там работают, – рассуждает он. – Важно понять, насколько люди готовы отдаться работе, но это сделать почти невозможно, и половину людей из первой команды мне пришлось уволить. Но нашлись новые, и сегодня в Nika Estate работает около 20 брокеров.

Набором персонала проблемы не ограничились. Поиском подходящего офиса Виктор Садыгов занимался больше трёх месяцев, посмотрев за это время порядка 15 различных объектов. Нужно было найти небольшое помещение площадью 100-150 кв. метров в окрестностях улицы Остоженка или Пречистенка. Нижняя планка аренды в этом районе начиналась от 70-80 тыс. долларов в год. Нашёл помещение Виктор только в конце февраля прошлого года.

— Теоретически можно сэкономить, можно снять помещение в менее престижном месте: есть элитные агентства, офисы которых расположены за пределами кольца, есть даже на Минской улице, но в любом случае, его аренда будет не меньше 40-50 тыс. долларов в год, – рассуждает Виктор Садыгов. – Получается, что много не сэкономишь, тогда как офис в престижном районе – это статус компании, что крайне важно для молодого агентства. И если есть запас финансовой прочности, то надо искать помещение в центре. У меня этот запас был.

Стартовый минимум.

На риэлторском рынке достаточно много историй, когда менеджеры крупных агентств недвижимости открывают собственный бизнес, пользуясь базой бывшего работодателя. Виктор Садыгов уверят, что он ушёл из «Калинки» «пустым» и начал собирать собственную базу:
— С новостройками было проще: встретился с застройщиками и договорился о продаже их объектов. На данный момент в базе Nika Estate около 50 строящихся элитных комплексов. С квартирами на вторичном рынке было сложнее. Пришлось нанять специального человека – «диспозл». Это специалист, который занимается поиском жилья на продажу. Набрать базу всё-таки удалось: на данный момент у нас порядка тысячи квартир и загородных домов.

Расходы на создание сайта на фоне вышеперечисленных пунктов сначала показались Виктору Садыгову не очень обременительными: сайт агентства обошёлся ему в 200 тыс. рублей. Однако со временем эта статья расходов существенно выросла:
— Нам постоянно приходится что-то усовершенствовать: внутреннюю локацию, дизайн, – объясняет он. – К тому же, наняли на зарплату фотографа: в элитном сегменте необходимы качественные профессиональные снимки. Суммарно ежемесячные расходы на сайт составляют порядка 150-200 тыс. рублей.

— Ну и, по большому счёту, всё – можно работать! Не буду раскрывать точных цифр, но чтобы открыть элитное агентство недвижимости нужно иметь стартовый капитал не меньше 300-400 тыс. долларов. Но этот бизнес крайне рентабельный, и за первый год существования я уже практически вернул средства, вложенные мною в компанию.

5 новых ниш в недвижимости, которые станут прибыльными после пандемии

Вирус, действия, предпринимаемые властями по ограничению его распространения, а также уже какое-то время ожидавшийся экономический спад внесли огромную неопределенность в нашу жизнь. Никто не предскажет, как будут развиваться события. Но мы уже можем утверждать, что экономические последствия для многих людей и компаний будут довольно тяжелыми. Что это означает для рынка недвижимости? Главным образом, усиление наметившейся в последнее десятилетие тенденции к совместному потреблению и разумной экономии.

На модели совместного потребления были основаны одни из самых успешных компаний последнего времени, среди которых Airbnb, Uber и Kickstarter. На рынке недвижимости эта тенденция выразилась в росте популярности недвижимости с функцией — домов совместного проживания и коллективных офисов. Такие пространства, помимо более низкой арендной платы, предлагают арендаторам еще и функцию, то есть определенный вид услуг — от бытовых до медицинских.

Недвижимость с функцией — относительно недавний тренд, не успевший еще достигнуть своего пика. Американский и глобальный рынки только начали понимать все возможности, которые он несет, а потому он будет расти, подстегиваемый общей необходимостью бизнесов и населения минимизировать расходы на базовые потребности.

Другой тренд, который мы будем наблюдать с большой вероятностью, ровно противоположен: квартиры с возможностью полной самоизоляции. Пандемия оставит отпечаток страха. Он будет влиять на выбор жилья тех состоятельных людей, кто хочет жить в городах, быть в центре их жизни в спокойные времена и изолироваться в случае угрозы.

Коммерческую недвижимость, то есть помещения под рестораны, магазины, развлекательные комплексы, салоны красоты, ожидает упадок, но останутся востребованными складские помещения. Многие сервисы уходят в онлайн и предлагают услуги доставки, примерки, возврата. От услуг не первой необходимости люди отказываются.

Итак, какая недвижимость обещает наибольшую доходность и будет пользоваться особым спросом в ближайшие несколько лет?

1. Квартиры с возможностью полной самоизоляции

Это, безусловно, следующий шаг в развитии жилья категории люкс. Очевидно, что такое жилье будет востребовано только в крупнейших и густонаселенных городах. Его целевая аудитория — люди, которым нужно жить и работать в городе и по какой-то причине вариант проживания в собственном доме не рассматривается. Среди удобств будут предусмотрены индивидуальные лифты и гаражи прямо в квартире. Такая идея уже воплощена в Porsche Design Tower в Майами, но она может получить большее распространение и стать новым стандартом люксового городского жилья.

Коливинги уже какое-то время существуют на рынке, но в основном это старые переделанные в частном порядке здания. Часто в них нарушены нормы и ограничения, прописанные городом для такого типа жилья, при этом перепроектированы здания с акцентом на вместимость, а не на комфорт.

Мы верим, что такой тип жилья в целом будет востребован и дальше, особенно во времена экономического спада, но это будут коливинги уровнем выше. Они станут строиться с соблюдением требований, что минимизирует риски и повысит привлекательность для инвесторов и владельцев, и с большей комфортностью, что должно благотворно сказаться на ротации жильцов.

3. Жилье с услугами медицинского персонала

К такому типу жилья относятся дома престарелых, которые переживали самый настоящий бум в США до кризиса и продолжат пользоваться спросом после. Но не исключено и появление нового типа жилья, например недалеко от госпиталей, где смогут временно проживать и находиться под медицинским наблюдением больные, которых недавно выписали из госпиталя, их родственники, люди на карантине и так далее.

С одной стороны, такие дома предполагают большой объем операционной деятельности и наличие довольно многочисленного персонала, с другой — жильцы готовы платить премиальные за возможность получить те услуги, которые недоступны при съеме обычного жилья, начиная от уборки и заканчивая круглосуточным присмотром медперсонала.

Коворкинги уже приобрели популярность и продолжат пользоваться спросом,после того, как будет снят карантин. Тут мы видим две целевые аудитории. Первая — специалисты, которые работают удаленно. Их становится только больше — это общемировой тренд последних лет, который объясняется тем, что растет число самозанятых, а компании разрешают свободное посещение офиса или вводят дни, когда сотрудники могут работать удаленно. Вторая — начинающие бизнесы и компании, по которым ударил экономический кризис. Аренда полноценного офиса для них — тяжелая статья расходов. Несмотря на эти тренды и большой спрос, рынок уже знает провалы, случившиеся после хорошего старта, — например, WeWork. Сможет ли компания преодолеть трудности — покажет время, но для остальных участников рынка это возможность учитывать ошибки чужого опыта.

5. Здания со смешанной функцией

Таких проектов в Сан-Франциско, где работает моя компания, еще нет, но за ними будущее. К таким зданиям могут относиться, например, коливинг и коворкинг под одной крышей или более сложные объекты, где будут интегрированы развлечения, услуги, рестораны, коливинг и коворкинг, — то есть комплексы, в которых есть все необходимое для жизни, и их можно не покидать несколько дней. На кого рассчитаны такие помещения? Например, на релоцированных сотрудников со свободным посещением офиса и сотрудников, которые приехали в длительную командировку.

В какой-то степени эта идея реализована в современных квартирных комплексах, где есть общее пространство, в котором могут собираться жильцы, проводить мероприятия, работать, общаться. Но аренда таких квартир стоит дорого. Микс коливинга и коворкинга будет более доступным вариантом для бюджетных арендаторов. Для инвесторов реализация смешанных проектов обойдется дороже и потребует опыта и готовности рисковать, но доходы с аренды могут быть выше, чем с любой другой недвижимости.

Поскольку недвижимость с функцией, в отличие от люксового жилья, относительно новое явление на рынке, хотелось бы остановиться на ней поподробнее и рассмотреть, почему она выгодна арендаторам, владельцам и инвесторам.

Недвижимость с функцией с точки зрения арендатора

Для потребителей аренда недвижимости с функцией — это способ сократить расходы, проще организовать свой быт, поскольку необходимые услуги уже включены в аренду, и при этом сохранить мобильность, не привязываясь ни юридически, ни в бытовом плане к одному месту надолго.

Недвижимость с функцией с точки зрения владельца

Для владельца недвижимость с функцией выгодна благодаря высокой арендной плате, получаемой с квадратного метра. Тут работает принцип «купил оптом — продал в розницу». Возьмем, например, коворкинг. Представим, что в одном помещении стоит 100 столов, каждый из которых сдается. Каждый из столов стоит меньше, чем аренда собственного небольшого кабинета. А совокупный доход с их аренды в разы превышает стоимость аренды помещения целиком.

Но будет ли владелец получать стабильно высокий доход с аренды, зависит от того, насколько хорошо он сможет наладить операционную деятельность. Арендаторы не подписывают слишком длительные договора аренды даже на жилые помещения, а в случае коворкингов ротация клиентов становится еще более актуальной проблемой — человек может взять место на один день, и уже завтра надо искать нового. Обычно для таких зданий нанимаются операционные компании или сотрудники, задачами которых становится привлечение новых клиентов и удержание уже имеющихся. Используются инструменты маркетинга и рекламы, что требует определенных затрат. Считается, что постоянная занятость 70–80% мест — это хороший результат. Износ мебели и оборудования — еще одна статья расходов. Все это обязательно надо учитывать при прогнозировании доходности.

Недвижимость с функцией с точки зрения инвестора

Доходность для инвестора складывается из трех показателей: ставка капитализации, процент заполненности помещения и арендная плата. Стоимость аренды недвижимости с функцией всегда будет выше, чем без нее, но и ставка капитализации тоже будет выше, поскольку больше управленческих расходов и рисков. Доходность же для каждого проекта высчитывается отдельно: показатели будут зависеть от места, востребованности такой недвижимости, стоимости аренды отдельных офисов и жилья и др. Например, если ставка аренды офиса в регионе низкая, то не имеет смысла строить коворкинг, так как затраты на его обслуживание в любом случае останутся довольно высокими и нивелируют более высокую доходность от аренды.

Обычно институциональные инвесторы заинтересованы исключительно в доходности, и тогда девелопер предлагает проект и показывает доходность, а инвестор решает, входить ли в него, и неважно, что конкретно строится. Но есть и другая история, которую мы наблюдаем все чаще: когда инвесторы заинтересованы в создании определенного портфолио и приходят к девелоперу с запросом.

Например, недавно мы общались с европейскими инвесторами, которые хотят собрать портфолио домов для совместного проживания (коливингов) на Западном побережье США с определенными параметрами. Им неинтересен один проект, они готовы инвестировать только в серию проектов. Схема работы такова: отрабатывается один проект, потом по его образцу делаются остальные в других локациях. Еще одни инвесторы из Китая, с которыми мы сейчас работаем, действуют по такой же схеме, но им интересны дома престарелых.

Чем вызван их интерес и почему они готовы тратить по 10–15 лет на то, чтобы собрать портфолио определенных объектов? Ответ прост: чем больше портфолио соберет инвестор, тем больше премиальных получит при продаже. То есть если на выходе ставка капитализации одного объекта 3,7%, то для десяти объектов она будет, например, 2,7%. Кроме этого, в течение этого срока инвестор будет получать доход от аренды построенных объектов. Это выгодная игра больших цифр. Основными покупателями таких портфолио являются страховые и пенсионные фонды.

alt=»Борис Фадеев» width=»300″ height=»300″ />
Борис Фадеев президент и основатель девелоперской компании Realtex, Inc. (Сан-Франциско)

Вакансия Диспозл-менеджер по работе с собственниками элитной недвижимости

Диспозл-менеджер по работе с собственниками элитной недвижимости, Москва

Сводная информация

Описание вакансии

Whitewill продаёт пентхаусы, особняки, загородные дома на Рублевке и Новой Риге, новостройки премиум и бизнес-класса в Москве.

90% наших объектов располагаются внутри Третьего транспортного кольца. 200 000 рублей – минимальная цена квадратного метра в наших объектах.

Уже больше года мы работаем над созданием удобной системы базы данных, в которую входят все лучшие предложения в новостройках бизнес, премиум и делюкс классов на первичном рынке. Сейчас наша цель — собрать полную коллекцию вторичных предложений и внести их в нашу базу данных.

Продукт должности менеджера по работе с собственниками:

Работа подойдёт вам, если:

Немного о компании Йота

Whitewill — агентство недвижимостиМы являемся экспертами по продаже элитной недвижимости. Подробнее»

Особенности продажи элитной недвижимости, или чем привлекает риелторов данный сегмент

Чем привлекает риелторов сегмент элитной недвижимости

При сопоставимости трудозатрат сегмент элитной дорогой жилой недвижимости и бизнес-недвижимости сулит риелтору больший размер комиссии исходя из большей стоимости объектов недвижимости. Среднемесячный доход агента в Москве около 300 тысяч рублей. Успешные агенты зарабатывают больше миллиона рублей.

По свидетельству экспертов рынка, большее вознаграждение агентов в сегменте «элитки» проще согласовывать с заказчиками, как это ни парадоксально звучит.
В элитной недвижимости размер комиссии может достигать 6-ти процентов, здесь больше правил и стандартов работы риелторов из-за меньшего, по сравнению с остальным рынком, размера сегмента.

На рынке элитной недвижимости по определению немного объектов, риелторы совместно с продавцами придерживаются универсальной стратегии продажи, находят общий язык и получают доверительные отношения. Клиенты высоко ценят собственное время, поэтому предпочитают работать с одним проверенным агентом (риелтором), ценят в нём качество подхода к делу и адекватно оценивают стоимость профессиональных услуг риелтора.

Взаимоотношения с подобными клиентами в процессе удачно проведённой сделки могут сулить более долгосрочные деловые связи, так как обеспеченные люди покупают больше дорогих вещей за свою жизнь, в том числе и недвижимости.
Они покупают жильё себе, детям, родственникам, в качестве инвестиций покупают и продают затем коммерческую недвижимость и бизнес. В потенциале у них больше сделок для сотрудничества с выбранным риелтором.

Особенности сделок с элитной недвижимостью

Среди особенностей элитного сегмента недвижимости в первую очередь отмечают длинный цикл сделок в нём. Цикл сделки с элитной недвижимостью может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет.
Риелторам требуется более тщательное изучение мотивации клиентов на сделку и цены выхода на рынок ещё до подписания с ними контракта.

Сделки с дорогой недвижимостью и бизнес-недвижимостью зависят от макроэкономических условий, курса валюты и т.д., что не может не влиять на сроки сделок или на их возможность в принципе.

Схемы проведения сделок более специфичны из-за возможного участия в них юрлиц или офшоров, применения схем финансовой или налоговой оптимизации.

Элитная недвижимость: особенности и причины привлекательности престижного жилья

Элитная недвижимость может быть интересна как тем, кто ищет наиболее престижное жилье, там и тем, кто интересуется инвестиционно привлекательными предложениями в Москве. Это объекты, соответствующие определенным требованиям:

Лично пообщаться со специалистами агентств элитной недвижимости, застройщиками, экспертами можно на выставке «Недвижимость от лидеров», которая будет проходить в 2020 году весной. В рамках мероприятия будут представлены жилые комплексы элит-класса, руководители проектов расскажут о преимуществах престижного жилья, особенностях транспортной и социальной инфраструктуры, дизайнерских и архитектурных решениях. Участники смогут получить подробную консультацию представителей компаний и индивидуальные выгодные предложения по покупке элитной недвижимости в Москве.

Спрос на лучшие объекты неизменно высок, особенно когда речь идет о том, чтобы купить элитную недвижимость в столице, которая сама по себе является крупнейшим экономическим, политическим, научным центром России и проживание в которой уже считается статусным. Престижное жилье в Москве ассоциируется с роскошью, изяществом и высокой ценой. Стоимость квадратного метра здесь напрямую зависит от качественного уровня объекта и его близости к культурным и историческим достопримечательностям центра.

На что обратить внимание при поиске элитной недвижимости в Москве

Перед покупкой любого жилья важно правильно оценить качество и реальную стоимость рассматриваемого объекта. Получить представление о рынке элитной недвижимости в Москве помогут:

В последнее время продажа элитной недвижимости в Москве выходит на новый уровень. Сектор престижного жилья меняется в соответствии с потребностями покупателей. Элитная публика по-прежнему интересуется недвижимостью в центре – на Остоженке, Якиманке, внутри Садового кольца и в других статусных районах города. Популярными становятся объекты недвижимости на территории активно развивающегося общественно-делового центра «Москва-Сити».

Рейтинг столичного жилья премиум-класса составляют:

Агентства элитной недвижимости предлагают большой выбор жилья на любой вкус:

Вне зависимости от того, выберете ли вы загородный объект, чтобы жить с размахом, не завися от соседей и обстоятельств, или престижную квартиру в центре столицы, дарящую ощущение обособленной жизни за городом, жилье будет соответствовать самым высоким требованиям и обладать всем необходимым для максимально комфортной жизни.

Особенности элитной недвижимости в Москве

К элит-классу относятся здания, имеющие те или иные признаки престижного жилья:

Строительством элитной недвижимости в Москве занимаются крупные компании с отличной репутацией. Для реализации проекта используются экологичные материалы, современные инженерные системы, такие как вентилируемый фасад, бесшумный лифт, «умный дом» и прочие. Застройщики предлагают купить элитную недвижимость всегда с повышенным уровнем безопасности: огражденной территорией, отдельным въездом, организованной охраной жильцов и имущества.

Узнайте больше об особенностях и преимуществах элитной недвижимости на выставке-ярмарке в Москве. Обсудите с представителями компаний возможности инвестирования в жилье элит-класса, перспективы проектов, специальные предложения и особые условия для покупателей.

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

Целевые лиды по 1000 рублей в сфере недвижимости с помощью performance-маркетинга

«Резиденция Анаполис» — это строящийся жилой комплекс бизнес-класса в 10 км от Анапы. Комплекс расположен в 300 м от моря, часть квартир уже сдана, часть — строится. Студию можно купить от 3,5 млн рублей.

Нашей задачей стало привлечение целевых заявок с сайта с помощью инструментов performance-маркетинга — ежемесячно 500 лидов в рамках бюджета.

План по лидам строился на основе KPI отдела продаж, поэтому было важно привлечь именно теплые заявки, чтобы заказчик смог успешно продать квартиры в нужном количестве.

Заказчик обозначил бюджет, по которому стоимость заявки должна быть ниже, чем обычно стоит лид на рынке элитной недвижимости. Иначе мы не сможем уложиться в план.

На старте мы боялись слить бюджет в контекстной рекламе и не получить нужное количество лидов из поиска. Мы настроили сквозную аналитику и по результатам увидели, что самые дешевые лиды по контекстной рекламе приходит из РСЯ. Оттуда мы получили 50% заявок по наименьшей стоимости.

Перформанс-маркетинг — это четкое попадание в запросы аудитории. Для этого нужно правильно сегментировать аудиторию.

Мы провели исследование и выделили несколько категорий потенциальных клиентов:

Все группы целевой аудитории объединяет наличие семьи и детей.

Для того, чтобы понимать, сколько стоит лид, мы сделали сегментацию по регионам, выделив Анапу и Краснодарский край, Урал, Сибирь, Москву и область, Санкт-Петербург.

Параллельно с привлечением клиентов, мы стремимся снижать стоимость лида, сохраняя количество заявок. Если с контекстной рекламой более-менее понятно, то таргетированная нас удивила.

Рекламные кампании в Фейсбуке не оправдали ожидания — стоимость заявки была высокой, а вот эксперимент со «Вконтакте» удался — мы получили оттуда целевые заявки с ценой 1100 рублей — это рекордно низкая стоимость в элитной недвижимости! В итоге мы удерживаем стоимость входящего лида на 30-40% ниже номинальной.

Чтобы понимать, насколько целевые лиды мы ведем, создали единую с клиентом таблицу, в которую в режиме реального времени поступают все заявки.

Отдел продаж ежедневно проводит валидацию лидов, чтобы мы могли спрогнозировать итоговый объем целевых обращений и корректировать рекламные кампании для улучшения динамики.

Мы стабильно обеспечиваем отдел продаж 55-60% целевых лидов и ежемесячно перевыполняем план — клиент получает около 600 заявок.

Лучше всего сработали баннерные объявления с подходящими образами людей каждого сегмента.

Также наш менеджер из Яндекса провел исследование конкурентов, по которому мы получаем наибольшее число кликов по наименьшей стоимости в РСЯ относительно конкурентов и имеем долю кликов 23,5% от всего трафика — это выше всех конкурентов.

В среднем по нашим проектам в сфере недвижимости снижаем стоимость лида на 30% уже в первый месяц. Подробнее об услуге можно узнать на сайте:

«Элитка» для элиты: правила, которые нужно учесть при покупке элитной недвижимости

Парадоксально, но единого определения элитной недвижимости нет. Кто-то называет «элиткой» любое дорогое жилье, кто-то пытается придумывать градации: бизнес-класс, люкс, премиум и так далее. На самом деле все эти градации существуют только в рекламных предложениях застройщиков и риелторских агентств, а степень «элитности» квартиры глобально определяется даже не тем, что внутри дома, а тем что находится снаружи — инфраструктурой.

Например, вы можете купить квартиру за 150 млн рублей в клубном доме в Хамовниках, но в 10 метрах от дома будут полуразрушенные здания и дешевые бары. Это элитное жилье? Наоборот, такое «соседство» лишь снижает ценность квартиры. В рекламном проспекте вам вряд ли покажут вид из пентхауса на соседнюю блочную пятиэтажку, поэтому после просмотра квартиры и окрестностей в реальности иногда хочется поскорее покинуть район.

Мудрые девелоперы понимают, что главное в жилье — место его расположения. Например, «ГАЛС» построил ЖК «Литератор» на ул. Льва Толстого — рядом модные кафе, рестораны и офис «Яндекса» напротив. Это настоящее элитное жилье, человек покупает не просто квартиру, он покупает правильных соседей и самоощущение. Квартира в правильном доме может помочь в бизнесе и карьерном росте. И даже сэкономить на услугах управляющей компании: автору статьи известен пример, когда дом, в котором расположена квартира одного из первых лиц нефтяной отрасли, охранялся по сути его же охраной, без привлечения управляющей компании.

Однако известны и примеры, когда клиент купил квартиру на Пресне в одном из «элитных домов» со стоимостью квартир свыше 100 млн рублей и был вынужден ее продать после пары лет жизни. «Дом, конечно, элитный, — сказал клиент, — но вокруг пятиэтажки, “Магнит” и пара “Дикси”, элементарно страшно идти ночью от такси до своего дома с охраняемой территорией».

Элитная недвижимость, возможно, самый устойчивый к кризисам сегмент. Сейчас она пользуется высоким спросом, квартиры в качественных объектах в правильном месте раскупаются полностью еще за полгода до сдачи объекта. Люди становятся в очередь, чтобы купить жилье с чеком более сотни миллионов рублей. Плюс элитная недвижимость, сама по себе, безусловно генерирует более высокий доход при сдаче ее в аренду. Позволить себе снять в аренду квартиру стоимостью от 200 000 руб/месяц тоже может только состоятельный наниматель, что сразу ставит порог для социально неблагополучных категорий населения.

Квартира или апартаменты?

Элитная недвижимость часто продается как апартаменты — то есть нежилые помещения. Вот живые примеры из моей практики, когда люди приобретали роскошные апартаменты и сразу сталкивались с проблемами:

• Коммерческие объекты. Вы покупаете квартиру за 100—200 млн рублей и рассчитываете, что вашими соседями будут люди вашего уровня достатка, к которым можно приходить в гости в пижамах и разговаривать о высоком. В реальности — рядом с вашей квартирой может открыться что угодно от салона красоты до фитнес-клуба. Есть риск купить проходной двор за большие деньги. Знаю случаи обращения в суд возмущенных жильцов и не знаю ни одного случая удовлетворения таких исков.

• Высокий налог. Налог на имущество в отношении нежилых помещений значимой выше, чем в отношении квартир. При расчете налоговой базы учитываются все офисные и коммерческие помещения, которые есть в доме. Покупатели, которые не знают об этом с самого начала, впоследствии даже выставляют апартаменты на продажу, потому что не готовы платить 500 000 ₽ в год в виде налогов на квартиру.

• Нельзя получить постоянную регистрацию по месту жительства. Для некоторых категорий апартаментов доступна только временная регистрация, для некоторых недоступна в принципе. Если переезжаете в Москву и покупаете апартаменты, нужно готовиться к тому, что не получится даже отдать ребенка в детский садик — потому что у него не будет московской прописки.

• Доля в общем имуществе — не ваша собственность. Покупая жилое помещение, вы получаете долю в общем имуществе дома. То есть подъезд, крыша и каждый этаж принадлежит всем собственникам квартир в доме — и обслуживаете вы это все тоже вместе через управляющую компанию. В случае с апартаментами доля в общем имуществе собственнику апартаментов может не передаваться.

Уже известны случаи, когда застройщик после продажи все апартаментов в объекте просто бросает его в состоянии фактически черновой отделки в общих зонах. Так как эта часть дома (коридоры и входная группа) принадлежит застройщику это его воля — делать в ней или не делать ремонт. По факту есть риск, что купив «элитную» квартиру в таком объекте, будете пробираться к ней сквозь строительный мусор.

Ровно в связи с этим чаще всего апартаменты продаются дешевле чем квартиры этого же класса.

Как не закопать деньги в землю

Чуть проще с критериями «элитки» дела обстоят среди коттеджных поселков: цена земли по популярным направлениям на 90% определяется близостью к Москве. Всё, что за 50 км от МКАДа не может быть элитным, даже если полностью из золота. Всё, что вблизи 15—20 км — элитка, за совсем редкими исключениями в виде старых СНТ. Люди, покупая жилье за МКАДом, платят, прежде всего за время, за которое они могут добраться до города.

Нюансы покупки загородного жилья заслуживают отдельной статьи, потому как в покупке дома с землей существенно больше юридических и технических тонкостей.

Если свести их все к короткому списку, то это:

1. Назначение земельного участка, на котором построен дом. Часто строят на земле, не отведенной для этого. Результат — возможный иск от прокуратуры о сносе постройки.

2. Обеспеченность электричеством и газом. Часто показывают временное подключение, после покупки участка оказывается, что лимит мощности необходимо покупать, и тянуть линию до своего участка.

3. Инфраструктура поселка. До момента застройки показывают прекрасные общие зоны с детскими площадками и пляжем. В реальности потом все эти зоны застраиваются также домами на продажу.

4. Контингент. Если мы говорим про элитные загородные поселки, то правильная практика — продажа объектов в них по итогам собеседования с уже живущими жильцами. Известны случаи, когда дом приобретает любитель вечеринок и закатывает их там, несмотря на возмущение соседей. Или использует дом для встреч с девушками с пониженной социальной ответственностью.

5. Схема сделки. Любая другая схема кроме прямой покупки дома и земельного участка — повод спросить, с чем связаны усложнения. Продают доли, почему не продают сразу все? Продают через юрлицо — пусть оно сначала продаст кому то из его владельцев, а потом уже вам по прямому договору.

Как купить элитную квартиру и не мучиться после этого

Главный совет — всегда помнить, что менеджер по продажам или риелтор видят своей целью как можно быстрее подписать договор и получить комиссионные. Как говорят американцы, не спрашивай у страхового агента, нужна ли тебе страховка. Поэтому лучше пригласить юриста, который спокойно проверит документы, назначение земельного участка, уточнит сумму будущего налога на недвижимость, выяснит реальные планы застройщика по ремонту общедомового имущества и так далее.

1. Дорогая недвижимость — не всегда элитная. Приезжая на просмотр, найдите время пройтись по окрестностям и посмотреть, где вам предстоит жить. Вполне возможно, что не все так красиво, как написано в объявлении.

2. «Элитку» покупают всегда, в том числе в кризис. Чтобы не пропустить квартиру мечты в понравившемся доме, заранее просматривайте объект и консультируйтесь с юристом.

Чтобы не выбрасывать миллионы на ветер, перед покупкой разумно пообщаться со сторонним специалистом, который поможет оценить стоит ли жилье своих денег.

Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council

Как штурман сухогруза открыл агентство элитной недвижимости

В детстве Виктор Садыгов мечтал о море. После школы он поступил в мореходное училище, затем в Волжскую академию водного транспорта на факультет судовождения, а, закончив его, несколько лет работал штурманом на сухогрузе – ходил в Англию, Италию, Германию. Однако вскоре Садыгов насытился морем. Появилась новая мечта – о Москве.

Впрочем, такая жизнь Виктора тоже не устраивала. Перебрав в уме основные направления, где в Москве крутятся серьёзные деньги, он решил остановиться на продаже элитной недвижимости. Сделать первый шаг в этом направлении удалось достаточно быстро: на собеседовании в агентстве Blackwood бывший штурман сухогруза получил отказ, но вторая попытка завершилась удачей – Виктора приняли в штат брокером отдела загородной недвижимости компании Kalinka Real Estate.

Однако на этом удача оставила Виктора: за первые месяцы работы в агентстве бывшему штурману не удалось продать ни одного объекта.

Впрочем, не только смотреть – нужно действовать, как действует клиент, подстраиваться под его динамику, думать, как думает он. Например, если клиент рассудительный и неторопливый, то и брокер должен быть таким же, а с клиентом решительным и быстрым, тот же самый брокер должен действовать динамично.

Несостоявшееся партнёрство.

Всего в «Калинке» Виктор Садыгов проработал восемь лет. Уволился в декабре 2012 года. Ушёл в никуда, чтобы спокойно посидеть и подумать о создании собственного бизнеса.

Общая концепция развития компании была готова в феврале 2013 года, после чего Садыгов перешел ко второму этапу – начал собирать команду. Первым наёмным сотрудником его агентства Nika Estate стал однокурсник по Волжской академии Алексей Смирнов.

Смирнов долгое время работал руководителем проектов в строительной компании «Крост». Виктор Садыгов заманил однокурсника должностью гендиректора, делегировав ему административное руководство агентством.

Как выбирать продавцов.

Найти продавцов оказалось сложнее. Привлечь опытных брокеров в молодое агентство было невозможно, поэтому Виктор Садыгов набирал сотрудников без опыта работы. Первичными фильтрами отбора претендентов были внешность и наличие высшего образования. Но окончательное решение о приёме сотрудника на работу принималось уже на собеседовании, а главным критерием являлась мотивация соискателя.

Если предел мечтаний претендентов ограничивался 3-4 тыс. долларов в месяц, то таких Садыгов на работу не брал. Хорошие брокеры элитной недвижимости получают на порядок больше (30-40 тыс. долларов в месяц), и владельца нового агентства интересовали люди с соответствующими амбициями. К весне Виктору Садыгову удалось сформировать команду из шести брокеров.

Набором персонала проблемы не ограничились. Поиском подходящего офиса Виктор Садыгов занимался больше трёх месяцев, посмотрев за это время порядка 15 различных объектов. Нужно было найти небольшое помещение площадью 100-150 кв. метров в окрестностях улицы Остоженка или Пречистенка. Нижняя планка аренды в этом районе начиналась от 70-80 тыс. долларов в год. Нашёл помещение Виктор только в конце февраля прошлого года.

Стартовый минимум.

На риэлторском рынке достаточно много историй, когда менеджеры крупных агентств недвижимости открывают собственный бизнес, пользуясь базой бывшего работодателя. Виктор Садыгов уверят, что он ушёл из «Калинки» «пустым» и начал собирать собственную базу:- С новостройками было проще: встретился с застройщиками и договорился о продаже их объектов.

На данный момент в базе Nika Estate около 50 строящихся элитных комплексов. С квартирами на вторичном рынке было сложнее. Пришлось нанять специального человека – «диспозл». Это специалист, который занимается поиском жилья на продажу. Набрать базу всё-таки удалось: на данный момент у нас порядка тысячи квартир и загородных домов.

Расходы на создание сайта на фоне вышеперечисленных пунктов сначала показались Виктору Садыгову не очень обременительными: сайт агентства обошёлся ему в 200 тыс. рублей. Однако со временем эта статья расходов существенно выросла:- Нам постоянно приходится что-то усовершенствовать: внутреннюю локацию, дизайн, – объясняет он.

Диспозл элитной недвижимости что это

Адресованный собственникам элитной недвижимости, этот выпуск полностью раскрывает тему работы с агентствами по эксклюзивным договорам.

Почему агентства элитной недвижимости избегают эксклюзивных договоров, чем такие отношения лучше для собственника, какую дополнительную ответственность берет на себя в этом случае продавец, какие закрытые для собственника каналы обмена информацией используют агентства элитной недвижимости – узнаете в выпуске.

Какие варианты предпродажной подготовки мы рекомендуем, что такое виртуальный homestaging, чем для собственника удобен формат «одного окна», что входит в понятие управление продажами, в каких ситуациях разрабатывается «режим показа» и что включает в себя расширенный медиа-план?

Смотрите до конца, и вы узнаете, почему агентство элитной недвижимости Vesco Realty инвестирует в создание максимального количества презентационных материалов, тем самым разделяя риски собственника по продаже его недвижимости.

Хотите гарантированно продать объект элитной недвижимости по лучшей рыночной цене? Обращайтесь лично ко мне, Алексею Аверьянову, генеральному директору Vesco Group. Обеспечу лучшие условия и личный контроль на всех этапах работы по вашему активу.

А теперь смотрите полный выпуск на YouTube или здесь:

Друзья, приветствую. Это VDT, видеоблог о недвижимости и строительстве, и я его ведущий Алексей Аверьянов, а еще я по совместительству генеральный директор Vesco Group. Сегодня у меня в гостях никого не будет, я тет-а-тет с вами по очень сложной теме. Тема – эксклюзивы в элитной недвижимости.

Тема эта очень обширная. Если попытаться до продавца элитной недвижимости донести все аспекты этой темы, то и одного часа не хватит для того, чтобы полностью раскрыть все детали. Именно поэтому я и решил записать этот выпуск, чтобы максимально подробно рассказать обо всех аргументах по работе по эксклюзивным договорам, обо всех их преимуществах, прежде всего, для самих собственников.

Само понятие эксклюзива исторически дискредитировано. Дискредитировано оно, прежде всего, недобросовестными участниками рынка, и тем, что сам рынок достаточно молодой, и не сформированы стандарты функционирования и стандарты работ по эксклюзивным договорам. Надо понимать, что агентств сейчас очень много, но мало кто из них готов на себя брать всю полноту ответственности за продажу объекта по эксклюзиву и инвестировать в это деньги.

Рынок элитной недвижимости – это исключительно посреднический рынок. Любой собственник столкнется так или иначе с десятками агентств элитной недвижимости, и со всеми нужно будет вести диалог. Это в том случае, если собственник решил работать не на эксклюзиве.

Для кого нужна эта услуга?

Прежде всего, для тех собственников, которые хотят сэкономить свое время и деньги, для тех, кто действительно хочет достичь результата, получить индикаторы того, что этот результат соответствует текущим реалиям рынка. Мы эту услугу называем управление продажей. Это даже не совсем эксклюзив. Это услуга делится на, первое, организацию работы. Это и есть управление. И второе – на привлечение клиентов. Это мы делаем как самостоятельно, так и при помощи всего рынка и всех агентств элитной недвижимости.

После того, как мы определились с вашими задачами, мы приступаем к максимальному сбору информации. Нас интересуют любые детали, из них мы должны понять преимущества объекта и его недостатки. Далее мы приступаем к оценке и определению стратегии ценообразования и продажи. Конечно, нужно провести предпродажную подготовку и определиться с режимом показов. Далее мы делаем максимальный набор презентационных материалов, выставляем объект в рекламу и предлагаем его для работы другим агентствам элитной недвижимости. На протяжении всего срока работы с эксклюзивом мы даем обратную связь по любому показу и ежемесячно по всем обращениям и звонкам клиентов.

Работа с вами будет выстроена в виде «службы одного окна». Это когда вы ведете диалог с единственным брокером, который в курсе всей ситуации и обладает максимальной информацией по вашему объекту. Если он недоступен, у вас всегда есть возможность обратиться к его руководителю, а некоторые объекты курирую я лично, и вы всегда можете обратиться ко мне. Это очень важно, потому что вся работа должна быть сконцентрирована на одном профессионале, который ее координирует.

Иногда бывает ситуация, при которой клиент обращается сразу в несколько компаний, и они все звонят собственнику и говорят, что у них есть клиент, покупатель и дают абсолютно разные условия на покупку. У собственника возникает ощущение ажиотажа, что его объект пользуется каким-то безумным спросом. Иногда такой ажиотаж и несколько обращений с разных сторон могут быть вызваны всего лишь одним потенциальным покупателем. Мы в состоянии отсечь это, и у нас есть показатель того, что это всего лишь один покупатель.

Если у вас есть возможность передать ключи от объекта брокеру и сделать так, чтобы он самостоятельно вел показы, то это была бы идеальная ситуация. Отсутствие собственника на объекте во время показа дает определенную фору в дальнейшем при переговорах с потенциальным покупателем.

После сбора информации о самом объекте мы приступаем к сбору информации о конкурентах. Это нам нужно для того, чтобы сделать максимально объективную оценку его рыночной стоимости. К сожалению, бывают такие ситуации, при которых конкурентов недостаточно для точного понимания цены. Ничего страшного, ведь мы можем обратиться в профессиональные чаты к нашим коллегам, которые наверняка делали сделку в той локации, в этом жилом комплексе или коттеджном поселке. Это тот инструмент, к которому у вас, как у собственника, нет доступа. Нужно понимать, что определение рыночной стоимости – это не совсем оценка рыночной стоимости, которую, например, делают для банка. Здесь очень много нюансов, которые может видеть брокер, который работает на этом рынке.

Я еще хочу заметить, что у нас нет задачи максимально уценить объект. Бывают ситуации, при которых низкая цена не есть хорошо. Мы иногда просто выпадаем из той целевой аудитории, которая могла бы рассматривать этот объект.

Некоторым продавцам мы предлагаем стратегию, которую мы называем «снять сливки». Бывают объекты действительно уникальные, с уникальными характеристиками или очень редкие, которые редко выходят на рынок. Есть вероятность, что в первые несколько недель экспозиции объекта мы найдем того покупателя, который уже давно рассматривает эту конкретную локацию или объект с такими характеристиками, но не нужно этим злоупотреблять. Если в первые несколько недель реакции на такую чуть, может быть, завышенную цену нет, то нужно тогда уже переходить к рыночным реалиям.

Сейчас на рынке все торгуются, поэтому помимо стратегии ценообразования у нас должна быть и стратегия по торгу. Более того, еще должна быть стратегия по динамике цены в зависимости от сроков экспозиции. Если перед вами стоит задача продать, а не продавать, то у вас должно быть четкое понимание, как мы будем спускаться по цене, если текущая цена не удовлетворяет тот спрос, который приходит на объект.

Еще очень важный момент: при ценообразовании мы можем только опускаться по цене, потому что в интернете остается шлейф об информации по тому, по какой цене был размещен объект, и к этому шлейфу информации есть доступ и у агентов, и у самих клиентов. Где-то они найдут, что когда-то объект был выставлен ниже, они будут уже понимать, что этот объект по этой цене можно купить.

Любой объект элитной недвижимости, который планируется продавать, нуждается в предпродажной подготовке. Глубина этой предпродажной подготовки может быть различной, но нужно понимать, что те, кто пытаются сэкономить десятки или сотни тысяч рублей, в конце концов недополучат миллионы. Иногда целесообразно пригласить декоратора, чтобы получить более яркие и эмоциональные фотографии. А сейчас в последнее время еще и развит, так называемый, виртуальный home staging. Он подходит для объектов, где есть, например, морально устаревшая или вообще отсутствующая отделка. Мы делаем реальные фотографии, и потом в них вписываем уже виртуальные предметы. Это может быть мебель и предметы декора.

Если вы продолжаете проживать в объекте, который сейчас продается, то мы с вами должны разработать, так называемый, режим показа. Это алгоритм действий, который вы делаете максимально быстро для того, чтобы быть готовыми к внезапному появлению гостей.

По некоторым объектам делаем и 3D-тур. Иногда 3D-тур предоставляет излишнюю информацию, не провоцирует клиента на то, чтобы он поехал на показ, но это мощный инструмент для презентации этого объекта другим брокерам, которые могут виртуально прогуляться по этому объекту и уже сказать потенциальному покупателю, что они действительно были там.

К сожалению, мало внимания уделяется описаниям объекта. Вы удивитесь, но клиенты действительно внимательно читают описания. Хорошее, качественное и детальное описание – это показатель того, что собственник действительно мотивирован на продажу, и продажа осуществляется профессионально. Важно отметить, что при эксклюзиве работа над презентационными материалами делается на совершенно другом уровне.

У продавца есть реальная мотивация на продажу. Он понимает, что без его участия этот объект не продастся. Более того, эта работа делается один раз одной компанией. Я знаю случаи, при которых дом фотографировал один и тот же фотограф семь раз для разных компаний. Вы представляете, сколько нужно нервов собственнику. Мы в данном случае делаем эту работу один раз максимально качественно, и результаты этой работы распространяем по всем агентствам.

Взаимодействие с другими агентствами элитной недвижимости

Один из самых важных блоков работы – это правильно выстроить взаимодействие с другими агентствами элитной недвижимости. Дело в том, что клиент может быть у кого угодно, и весь трафик по запросам на элитную недвижимость сосредоточен в агентствах. Вы может это проверить сами. Зайдите в поисковую систему и вбейте: «купить элитную недвижимость», «купить элитную квартиру», и вы поймете, что восемь из десяти результатов на первой странице – это сайты агентств элитной недвижимости. Этих агентств очень много, их буквально десятки, и у кого будет клиент именно на ваш объект, предсказать невозможно, поэтому работать нужно практически со всем рынком.

Если вы считаете, что можно выбрать пять лидирующих агентств недвижимости и работать только с ними, и они вам приведут покупателя на вашу квартиру или коттедж, то вы глубоко заблуждаетесь. Их реально десятки, и выстроить работу нужно с каждым из них. Более того, в этих агентствах работают брокеры. Именно брокеры работают с конечными покупателями, и нужно не только донести информацию до агентств недвижимости, еще и нужно донести их до брокера.

Помимо крупных агентств существ уют еще и частные маклеры, и за ними тянется целый сарафан покупателей, которые могут быть и вашими покупателями тоже. Между агентствами выстроены достаточно плотные связи. Они осуществляются через профессиональные чаты, через группы в социальных сетях, через e-mail рассылки. Мы имеем возможность донесения информации максимально быстро и максимально прозрачно до наших партнеров-контрагентов. Здесь очень важно понимать, что скорость диалога и скорость взаимодействия между профессиональными игроками гораздо выше, гораздо быстрее, чем между собственником и каждым конкретным агентством элитной недвижимости.

Но недостаточно донести информацию до агентств. Надо убедиться, что они разместили ее на своих источниках. По некоторым объектам мы организовываем брокер-туры для сторонних агентов. Это действительно мощный инструмент, когда агент получает всю полноту информации об объекте и может очень хорошо с первого звонка представить ее потенциальному клиенту. Результатом правильно выстроенной стратегии взаимодействия с агентствами элитной недвижимости должно быть то, что вас действительно продает весь рынок.

Наличие и исполнение медиа-плана – это один из показателей эффективности работы агентства. Мы в Vesco Realty сделали такие медиа-киты. Они отдельно существуют по городу и загороду, где мы четко описываем те рекламные возможности, которые мы даем нашим собственникам. Любому заинтересованному я с удовольствием отправлю электронную версию этого документа, а сейчас просто давайте пробежимся по основным направлениям рекламы элитных объектов недвижимости.

Конечно же, интернет – это основной источник привлечения покупателей, но не нужно забывать о таком эффективном инструменте, как наружная реклама на объекте. Это либо баннер в окне квартиры, либо баннер или табличка на участке в коттеджном поселке. Что касается онлайн-рекламы, то это, конечно же, взаимодействие с агрегаторами недвижимости. Это «ЦИАН», «АВИТО», «Яндекс. Недвижимость» и другие площадки. Здесь важно именно выработать стратегию по тому, чтобы ваше объявление, объявление о продаже вашей недвижимости находилось максимально высоко и было доступно максимальному количеству заинтересованных покупателей.

Конечно же, важным инструментом являются рассылки по уже существующей базе потенциальным покупателей. В Vesco Realty обращаются сотни покупателей ежемесячно, и они попадают в базу рассылки. Как только появляется новое предложение, они сразу же получают его.

И, конечно же, нельзя исключать наши собственные площадки. Это и сайт агентства недвижимости, и много партнерских сайтов, и market place, где ваш объект, будучи эксклюзивным, будет представлен особым образом. Нужно понимать, что размещение рекламы существует не просто на словах. Мы предоставляем собственнику полный отчет со всеми ссылками о том, где и какая реклама размещена.

Работа по эксклюзивному договору – это затратный процесс, причем затраты не только с точки зрения денег, но и с точки зрения людских ресурсов. Мы действительно тратим очень много времени и внимание уделяем каждому объекту.

В элитной недвижимости сложились свои рыночные условия по оплате за привлечение клиента. Это минимальные 3% в городской недвижимости и 4-5% в загородной недвижимости. Это те деньги, которые мы платим другим агентствам недвижимости за то, чтобы они привлекали клиента.

Есть еще и сама функция управления продажи и те функции, которые мы несем в рамках подготовки эксклюзива к реализации. За эту работу мы получаем еще дополнительные 2-3% в зависимости от рынка. Итого, это 4-5% в городской элитной недвижимости и 5-7% в загородной недвижимости, которые вы платите по результатам сделки.

Работа с любым эксклюзивом – это личная ответственность брокера, коллективная ответственность компании и персональная ответственность меня как руководителя компании. Все эксклюзивы, с которыми мы работаем, проходят через меня.

Мы не беремся за неликвидные объекты и за те объекты, в которые мы не верим, потому что мы нацелены на результат. Если у вас есть задача реализовать объект элитной недвижимости максимально эффективно в кратчайшие сроки и с максимально прозрачным процессом, не стесняйтесь, обращайтесь прямо ко мне, я дам первый импульс по работе с вашим объектом.

Диспозл элитной недвижимости что это

Все о том, как сохранить и приумножить сбережения — в специальном разделе RB.RU «Личные инвестиции»

Типы элитной недвижимости

Рассмотрим цены в Замоскворечье — это один из самых популярных районов столицы, где можно приобрести элитную недвижимость.

Резюмируем: 1 м² вторичной недвижимости без отделки стоит от 700 тысяч рублей, с отделкой — 1,1 млн рублей. Если мы говорим про совершенно новые объекты, то здесь цена за 1 м² начинается от 1,1 млн рублей. Нужно учитывать, что, скорее всего, сдачи дома придется ждать 1-3 года.

Это лишь примерные цифры, стоимость зависит не только от локации, но и от множества других факторов.

Какие факторы влияют на доходность элитной недвижимости

Способы извлечь прибыль после покупки

Есть недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду посуточно. Это небольшие апартаменты и студии в комплексах с отельным управлением. После покупки привлекается оператор, который управляет топовыми отельными сетями. Он берет на себя все заботы по аренде в обмен на комиссию — примерно 20% от получаемого дохода.

По нашим расчетам, чистая прибыль может составлять 13-17% годовых

К примеру, инвестор покупает недвижимость за 100 млн, на сдаче ее в аренду он будет зарабатывать примерно 13 млн рублей в год — это чистый доход.

Выгодным вложением могут быть апартаменты. Если отель включает их в номерной фонд, они будут сдаваться по более высокой цене, так как у них есть преимущество — своя кухня, где гость может самостоятельно сварить себе кофе или приготовить ужин.

На рынке есть недооцененные варианты, которые можно приобрести сейчас и выгодно реализовать в будущем. Например, по цене ниже рыночной часто продают недвижимость во время развода.

Отбросьте вариант спекулятивной сделки. Купить и сразу же продать выгодно не получится. В идеале, необходимо подержать объект три года и выставить на продажу. Год-полтора — это малый срок.

По опыту нашего агентства, при покупке квартиры на этапе котлована на перепродаже можно удвоить свои вложения. Средний срок реализации проекта на рынке премиум- и делюкс-сегмента в Москве, от котлована до сдачи дома, составляет от двух до двух с половиной лет. Примерно полгода закладывается на перепродажу. Итого горизонт инвестирования для удвоения капитала составляет около трех лет.

Необходимо грамотно оценивать, какие объекты на рынке недооценены и имеют ли они перспективу роста.

Квартиры в новых элитных проектах, например, в Замоскворечье, оцениваются дороже, чем уже готовые квартиры на вторичном рынке в аналогичных по уровню домах, которые могут стать хорошим вариантом для инвестиций.

Так, апартаменты в элитном доме в районе Замоскворечья-Якиманки можно приобрести примерно от 700 тыс. руб./м2, квартиру — за 1 млн руб./м2. Предложения в новых проектах в этой же локации начинаются от 1,1 млн руб. за квадратный метр.

Каждый проект необходимо рассматривать отдельно. Например, сейчас спрос на многоуровневую недвижимость невысокий, при этом вполне возможно найти интересный недооцененный вариант, который в дальнейшем принесет прибыль.

Как оценить объект при покупке

Помимо локации, окружения, уникальности и ликвидности стоит проанализировать историю возникновения права на объект. Необходимо понять, на каком основании он был построен.

В 2010-х годах были популярны реконструкции зданий, и не все из них были законными. К примеру, столичные власти признали незаконной переделку зданий московской фабрики «Йокиш» в апартаменты. Любое изменение характеристик объекта недвижимости, связанное с изменением его площади застройки, этажности и несущих конструкций, требует подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. После самой реконструкции необходимо провести кадастровые работы и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Если вы покупаете недвижимость у застройщика, то все документы должны быть в открытом доступе и на сайте наш.дом.рф.

Хороший показатель — если строительную компанию кредитует известный банк, это значит, что он не видит рисков

В случае с готовой недвижимостью необходимо привлечь хорошего специалиста, который сможет проверить такие моменты.

Покупая многоуровневую квартиру, стоит узнать, в результате чего появились этажи. Если человек сделал перепланировку сам, законна ли она? То же касается и пентхаусов. Иногда верхние этажи надстраивают незаконно, а затем такую квартиру признают самостроем.

Статус прав на землю — еще один важный показатель. Земля должна быть в собственности у продавца или в долгосрочной аренде у города. Приобретая таунхаус или виллу, необходимо понять, законно ли возведены эти здания, не являются ли они самостроем. Бывали случаи, когда на месте сараев или гаражей вырастали красивые особняки, а потом их приходилось сносить.

В качестве примера можно привести ситуацию с московским поселком «Речник», который располагался на землях особо охраняемой территории — Москворецкого парка. Дома были признаны незаконными постройками, и их снесли.

Список документов, которые нужно запросить у продавца при покупке квартиры:

Конкретный список под сделку формируется в зависимости от правоустанавливающих документов.

На что нужно заложить бюджет

Вывод

Приобретая элитную недвижимость с целью инвестиций, необходимо определиться со стратегией получения прибыли еще до покупки. У аренды и перепродажи есть свои особенности. Принимайте во внимание локацию, уникальность объекта, окружение и сам проект — насколько он соответствует потребностям современного рынка.

Если вы хорошо ориентируетесь в рынке или пользуетесь рекомендациями экспертов, операции с элитной недвижимостью могут приносить хорошую прибыль, так как в данном сегменте цены растут очень быстро.

Теги: Диспозл элитной недвижимости что это.

Источник