Что такое договор мены недвижимости
Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги
Я купил квартиру в долевую собственность за 2,5 млн рублей в 2016 году. В 2017 году подписал акт и уже получил за нее вычет. Сейчас рыночная цена квартиры — около 4 млн рублей.
Денис, если вы оба согласны, что ваше имущество стоит одинаково и никто не будет доплачивать, действительно самый простой способ — поменяться квартирами. Буквально. То есть заключить один-единственный договор мены. Это будет быстрее всего. Объясню подробнее.
Почему удобнее поменяться, чем продать
В законе так и написано: к договору мены применяются нормы закона о купле-продаже, потому что мена — это форма взаимной купли-продажи. Каждая из сторон договора мены оценивает свое имущество и обменивает его на другое.
Поэтому нет смысла заключать два отдельных договора купли-продажи. Вы можете оформить все одной сделкой.
Как считают налоговую базу при мене
Каждая сторона договора мены играет одновременно две роли:
Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее. А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7. Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены.
Право собственности вы оформили в 2017 году, поэтому для вас срок минимального владения, чтобы избежать налога, — пять лет. Если будете продавать или менять раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.
В какую сумму лучше оценить квартиру
Крайне маловероятно, что кадастровая стоимость обеих квартир равна до рубля. Но мена — это обмен равноценным имуществом, даже если его стоимость разная. Просто стороны решили, что им разница в стоимости не важна.
Налоги, скорее всего, можно будет не платить. Никто не запрещает продавать квартиру дешевле рыночной цены. А мена, как я уже писал, — это форма купли-продажи. Но есть ограничения.
Посчитайте минимальную стоимость квартир. Возьмите их кадастровую стоимость и умножьте на 0,7. Кадастровую стоимость квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра. Для этого надо знать ее кадастровый номер.
Когда узнаете стоимость, сравните. Возможны два варианта:
Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. Поэтому если ваши доходы выше расходов, то налог нужно уплатить с разницы. Если ваши расходы больше доходов, платить не надо. Но декларацию подайте в любом случае, чтобы показать и доходы, и расходы.
Как зарегистрировать переход права собственности
Договор мены точно так же регистрируется Росреестром, как и договор купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.
Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:
Если самостоятельно составить договор мены затруднительно, услуги юриста обойдутся в 2—3 тысячи рублей. Обычно около любого МФЦ есть специализирующиеся на таких договорах компании. Они помогут подготовить договор еще дешевле. Заявление на переход права собственности составит специалист Росреестра бесплатно.
Госпошлина — 2 тысячи рублей для физических лиц. Уплатить ее должна каждая из сторон договора. Срок регистрации при подаче документов через Росреестр — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней.
Договор мены можно заверить нотариально. Но это по вашему желанию. Например, если вы хотите срочно провести сделку и зарегистрировать переход права собственности. Обойдется это намного дороже. Зато нотариус обязан подать договор на регистрацию сам. В этом случае она будет произведена в течение следующего рабочего дня после того, как нотариус удостоверит договор.
Обращаться к нотариусу точно надо, когда обменивают не всю квартиру, а только долю в ней, и это значительно дороже.
В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.
Если что-то пойдет не так и вы, например, захотите вернуть свою квартиру, всю процедуру придется пройти еще раз. Каких-то отличий от того, как если бы вы просто продали старую квартиру и купили новую, тут нет.
Кратко: как правильно меняться квартирами
В любом случае вам с другом придется подать декларацию в налоговую.
Возьмите кадастровую стоимость своей квартиры и квартиры друга и умножьте на 0,7. В чью пользу будет разница, тот и будет платить налог.
Зарегистрируйте сделку в Росреестре. И не забудьте составить акты.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Отменили еще в прошлом году нотариус при долях!
А если квартиры в разных регионах и разница в стоимости 1 млн.руб., одна 500 т.р., а др. стоит 1,5 млн.руб. Можно произвести мену
Роман, мену произвести можно если обе стороны считают что квартиры равно ценны. Если нет, то мена с доплатой
Обмен недвижимостью с родственником
Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?
Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).
Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.
Содержание
Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.
1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.
2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.
3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.
4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)
6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.
Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.
7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.
Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.
Особенности договора мены
Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.
Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).
Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.
Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.
Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).
Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.
Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.
Договор мены квартир
Если вы решили сменить жилье, то существуют две основные возможности — оформить договор купли-продажи или договор мены.
Второй вид соглашения встречается реже, но некоторые собственники предпочитают заключать именно его, считая, что оно лучше защищает их права на собственность. Рассмотрим, так ли это и какие возможности он дает.
Договор мены квартиры
Чтобы заключить договор мены, нужно учитывать определенные условия. В нем необходимо указать адреса обеих квартир, имена и фамилии владельцев и дополнительные условия договора, например, внесение доплаты одним из собственников. Оба владельца должны поставить свои подписи в указанном документе.
Перед заключением договора лучше всего снять с регистрации всех прописанных лиц в квартире.
Если снятие с регистрации жильцов не было произведено в срок, новый владелец квартиры сможет выписать старых собственников через суд. Это займет время и потребует дополнительных расходов.
После подписания соглашения переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого оба собственника должны обратиться туда с оригиналами договора мены и своими паспортами.
Регистрация права на имущество занимает около двух недель с даты подачи документов. После получения обоими владельцами документов о праве собственности сделка считается завершенной.
Договор мены квартиры должен быть в обязательном порядке заключен в письменной форме
Договор мены квартиры с доплатой
Если владельцы обмениваются квартирами с разной рыночной стоимостью, в договор мены можно включить дополнительное условие — внесение доплаты.
Лучше всего не передавать деньги наличными, так как после этого возникнет риск оспаривания сделки одной из сторон. Можно поместить средства на банковский счет или в ячейку и открыть к ним доступ в день подписания документов. Процесс передачи денег может при желании сторон проходить под контролем юриста или риэлтора.
По желанию сторон договор мены можно заверить у нотариуса
Заключая договор аренды с доплатой, не забудьте о налогообложении. Собственник, получивший деньги, должен будет подать декларацию с указанием переданных ему средств. В то же время собственник, внесший деньги за обмен, получит право на налоговый вычет.
Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним
Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в квартире, подготовленной для обмена, то родители могут сменить место его регистрации на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.
Если несовершеннолетний является одним из собственников помещения, то ситуация усложняется. Родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Опека сможет выдать заключение о том, не противоречит ли обмен интересам ребенка. Чаще всего сложности возникают при переезде в меньшее по площади жилье.
Чтобы обменять жилье, собственником которого является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органа опеки
Срок исковой давности по договору мены квартир
В ряде случаев возможно расторжение уже заключенного договора мены. Основанием для этого может служить заключение сделки по поддельным документам, подписание соглашения с недееспособным человеком, отсутствие подписи одного из собственников.
Обычный срок исковой давности для таких соглашений — один год. Однако в ряде случаев суд может принять во внимание особые обстоятельства. Например, если один из собственников квартиры долгое время был в отъезде, а в это время второй владелец жилья воспользовался ситуацией и обменял квартиру без его согласия, то суд может принять решение о продлении срока исковой давности.
Расторжение договора мены квартиры возможно только через суд
Как оформить договор мены квартиры?
При оформлении договора мены лучше всего пользоваться услугами юриста. Он сможет проконсультировать вас об особенностях сделки при обмене квартиры или дома, о налогах, которые придется уплатить собственнику, получившему доплату, о нюансах родственного обмена жильем. При этом предварительная консультация у юриста бесплатна.
Также вы можете ознакомиться с типовым договором мены квартиры на нашем сайте.
Комментарии
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, можно ли сейчас осуществлять договор мены квартирами и в каком законе это указано? Квартиры не муниципальные. Часто слышу что такой договор давно запрещен, и позволяется только купля-продажа. Действительно ли это так? Спасибо
Такой договор допустим.
Статья 209 Гражданского кодекса РФ:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статья 567 Гражданского кодекса РФ:
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Да, в соответствии с ст 421 Гражданского кодекса РФ вы свободны в заключении любых видов договоров, не противоречащих законодательству.
Таким образом, Вы можете свободно (ст 209 ГК РФ) как собственники квартир распорядиться ими по своему усмотрению, в том числе и обменять их и зарегистрировать в Росреестре в установленном порядке.
Разрешен глава 31 гражданскоо кодекса
Собирамся заключить договор мены квартир. У меня в собственности 2-х комнатная квартира (более 3-х лет), меняюсь со знакомым на 4-х комнатную (приватизированная, но менее 3-лет назад) и доплачиваю 800000 рублей. Кто и в каком размере должен будет оплатить НДФЛ, я или знакомый?
И можно ли как либо избежать уплаты налога?
У меня в собственности 2-х комнатная квартира (более 3-х лет), меняюсь со знакомым на 4-х комнатную (приватизированная, но менее 3-лет назад) и доплачиваю 800000 рублей. Кто и в каком размере должен будет оплатить НДФЛ, я или знакомый?
Для целей налогообложения мена рассматривается как две сделки по купле-продаже.
Поэтому, в вашем случае у вас налога не возникает, так как нет налогооблагаемого дохода по п.17.1 ст.217 НК РФ из-за трехлетнего срока владения недвижимостью.
У вашего знакомого возникает налогооблагаемый доход в размере, установленной в договоре мены стоимости вашей 2-х комнатной квартиры (либо, если в договоре не установлено, то в размере рыночной стоимости) плюс 800 000 рублей.
Знакомый ваш при этом может воспользоваться стандартным налоговым вычетом (1 млн.рублей) и учесть при налогообложении имущественный вычет в размере расходов на приобретение вашей 2-х комнатной квартиры, но не более 2 млн.рублей (если он не применял его ранее).
Собирамся заключить договор мены квартир. У меня в собственности 2-х комнатная квартира (более 3-х лет), меняюсь со знакомым на 4-х комнатную (приватизированная, но менее 3-лет назад) и доплачиваю 800000 рублей. Кто и в каком размере должен будет оплатить НДФЛ, я или знакомый?
Василий, добрый день! В данном случае Вы налог не платите и не подаете декларацию ввиду того, что квартира находилась в собственности более трех лет. Знакомый может уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. руб в соот. со ст. 220 НК. ДО 340.04 след. года ему нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ
Письмо Минфина России от 02.03.2017 N 03-04-07/11807
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает.
Согласно пункту 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены.
в случае, если права на квартиру знакомого зарегистрированы после 01.01.2016 применяются положения ч. 5 ст. 217.1 НК
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7,в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Андрей, подскажите, а от какой суммы можно уменьшить налог на 1 млн. рублей?
От стоимости моей квартиры, или от стоимости квартиры знакомого, или от доплаты, или от доплаты + стоимость квартиры (моей или знакомого)?
Кто и в каком размере должен будет оплатить НДФЛ, я или знакомый? И можно ли как либо избежать уплаты налога?
Вы не должны будете оплачивать налог в данной ситуации, так как являетесь собственником более 3 лет. Касаемо Вашего знакомого, если квартира была приобретена после 01.01.2016 года, то будет расчет от кадастровой стоимости квартиры, так как к договору мены применяются правила как к договору купли-продажи. Если стоимость квартиры по договору будет ниже кадастровой, то за налогооблагаемую буза будут брать 70% от кадастровой стоимости и от них считать 13%. Уменьшить базу возможно на стоимость, за которую Ваш знакомый приобрел свою квартиру, а именно — приобрел за 2500000 и продает (меняет) опять же оценивая в 2500000 рублей, то соответственно налог платить не нужно, либо уменьшить стоимость на 1000000 рублей:
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Если же право собственности у Вашего знакомого возникло до 01.01.2016 года, то расчет будет из стоимости, указанной в договоре купли-продажи, а не от кадастровой стоимости. про возможность применения вычета, коллега указал выше.
Евгений, спасибо за ответ!
«Уменьшить базу возможно на стоимость, за которую Ваш знакомый приобрел свою квартиру. «
а если квартира не покупалась, а они там всю жизнь проживали, а 2 годп назад приватизировали, то какую стоимость надо указывать, чтобы не платить налог?
а если квартира не покупалась, а они там всю жизнь проживали, а 2 годп назад приватизировали, то какую стоимость надо указывать, чтобы не платить налог?
Вот если приватизировал, то тут только варианты с вычетом остаются, так как фактически он не понес затрат на приобретение.
а если квартира не покупалась, а они там всю жизнь проживали, а 2 годп назад приватизировали, то какую стоимость надо указывать, чтобы не платить налог?
В данном случае знакомый сможет воспользоваться только стандартным налоговым вычетом в 1 млн. который предоставляется вне зависимости от того, возмездно или бесплатно ( в т.ч. по приватизации) была получена квартира
От стоимости моей квартиры, или от стоимости квартиры знакомого, или от доплаты, или от доплаты + стоимость квартиры (моей или знакомого)?
Стоимость квартиры знакомого, так как обязанность по оплате налогу у него возникает, т. е. сколько её стоимость выходит по договору (или кадастровой стоимости — в зависимости от даты приобретения).
Андрей, подскажите, а от какой суммы можно уменьшить налог на 1 млн. рублей? От стоимости моей квартиры, или от стоимости квартиры знакомого, или от доплаты, или от доплаты + стоимость квартиры (моей или знакомого)?
От налогооблагаемой базы. В данном случае это цена Вашей квартиры (с учетом ч. 5 ст. 217.1) + 800 тыс. доплаты. Т.е. подает декларацию, указывает право на вычет и налог платит с суммы, уменьшенной на 1 млн.
Добрый день. То есть Вы деньги получили, а отчуждать квартиру отказались? А жилье купили уже?
В соответствии со статьей 569 Гражданского кодекса РФ в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328).
Согласно статье 328 Кодекса, если договором не предусмотрено иное, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Здравствуйте, если не вникать в суть уменьшений сумм. то сделка оформлена будет только при условии:
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Статья 328. Встречное исполнение обязательств
1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
2. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
3. Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение.
4. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если договором или законом не предусмотрено и
Здравствуйте!
Татьяна, в ФЗ «О ЖИЛИЩНЫХ СУБСИДИЯХ ГРАЖДАНАМ, ВЫЕЗЖАЮЩИМ ИЗ РАЙОНОВ
КРАЙНЕГО СЕВЕРА И ПРИРАВНЕННЫХ К НИМ МЕСТНОСТЕЙ
»
Гражданам, продавшим жилье, принадлежавшее им на праве собственности размер жилищной
субсидии уменьшается на сумму, полученную по договору купли — продажи.
В соответствии со ст. 6
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ЖИЛИЩНЫХ СУБСИДИЯХ ГРАЖДАНАМ, ВЫЕЗЖАЮЩИМ ИЗ РАЙОНОВ КРАЙНЕГО СЕВЕРА И ПРИРАВНЕННЫХ К НИМ МЕСТНОСТЕЙ
Условием выдачи государственного жилищного сертификата гражданину, проживающему по договору социального найма жилого помещения или по договору найма специализированного жилого помещения, является данное им и подписанное всеми совершеннолетними членами его семьи обязательство о расторжении такого договора и об освобождении занимаемого жилого помещения.
Условием выдачи государственного жилищного сертификата гражданину, проживающему в жилом помещении, принадлежащем ему и (или) членам его семьи на праве собственности без установленных обременений, является данное им и подписанное всеми совершеннолетними членами его семьи обязательство о безвозмездном отчуждении этого жилого помещения в государственную или муниципальную собственность.
Исполнение указанных обязательств осуществляется в течение двух месяцев со дня приобретения гражданином жилого помещения за счет жилищной субсидии. Отчуждению в государственную или муниципальную собственность подлежат все жилые помещения, принадлежащие гражданину и (или) членам его семьи на праве собственности.
Если Вы еще не приобрели жилое помещение, то освобождать и отчуждать Вы ничего не должны. Но скорее всего Вы уже приобрели, поскольку сроки действия сертификатов ограничены.
Если это так, то прибавляйте к дате заключения договора купли продажи жилья 3 года и плюс 2 месяца. После этой даты, предъявить иск к Вам будет возможно, но если ВЫ заявите о пропуске исковой давности, то в иске будет отказано.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
То есть, если Договор мены был составлен в надлежащей форме и содержит все существенные условия, то он считается заключенным.
В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Согласно ст.463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ, согласно которой:
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно ст. 569 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств
Согласно ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
То есть, если Вы не исполните свою обязанность по Договору передать жилье Управлению МИнсоцразвития, то оно вправе расторгнуть Договор и потребовать возмещения своих убытков. Согласно деловому обычаю отказ от договора в одностороннем порядке производится после надлежащего уведомления Стороны по ДОговору.
Также Управление Вправе было приостановить исполнение своих обязательств.
Таким образом, если Вы не получили письменного уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора мены, то он действует.
Согласно ст. 570 ГК РФ Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
В силу ст.131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
То есть, право собственности Упр. Минсоцразвития на жилье переходит после его регистрации в Росреестре.
В силу п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Законодатель не устанавливает срока, в течение которого переход права на недвижимость должен быть зарегистрирован в органах юстиции.
То есть, если Вы будете уклоняться от регистрации права собственности в РОсреестре, то Управление вправе в любой момент потребовать признания своего права собственности на жилье в судебном порядке.
Если Вы желаете расторгнуть Договор, то Вам следует заключить с УПравлением соответствующее СОглашение.
Смогу Вас проконсультировать по порядку расторжения Договора в Чате или по скайпу.