Что такое намыв территории
Строительство на намывных территориях
Намывные земли не относятся к современным строительным решениям. Эту практику используют давно и очень успешно. Она позволяет на непригодных, на первый взгляд, территориях выстраивать целые жилые районы, расширять города и возводить капитальные многоэтажные объекты.
Что такое территория намыва? Для чего она используется? Какие перспективы развития намывных территорий? Обсуждаем ключевые вопросы с представителями группы компаний «КС» и «ВММоторсервис» ― лидерами в производстве отечественного насосного оборудования, имеющими большой опыт водопонижения на строительных площадках.
Развитие и создание намывных территорий в России
Примеров намывных территорий в нашей стране — масса. Взять хотя бы Санкт-Петербург, построенный изначально на болотистой местности. Первое расширение состоялось еще в 1706 году, когда по указу Петра Великого начали намывать Заячий остров.
А сколько уплотнений и расширений пережил Васильевский остров! На намытой территории построен морской вокзал и улица Кораблестроителей, постояльцы гостиницы «Прибалтийская» тоже проживают там, где когда-то была вода. Это не предел – работы по созданию новых площадей для строительства жилых кварталов и развитой инфраструктуры продолжаются.
Намывные территории часто появляются в курортных городах. В связи с катастрофической нехваткой жилого фонда используют мелкие участки рек и озер для намыва новых земель, на которых сразу начинается возведение кварталов. В России целых пять островов, созданных руками человека. Все они находятся в акватории Невы. Поэтому Питер пока лидирует по опыту создания намывных земельных участков.
Еще один грандиозный проект, где принимала участие группа компаний «КС» и «ВММоторсервис» — строительство Лахта-центра.
Получить бесплатную консультацию
Сложности работы с новыми намывными территориями
Опыт Санкт-Петербурга говорит о том, что работать с намывными землями люди научились очень давно. Но это не умаляет всех сложностей, с которыми приходится сталкиваться в процессе.
Работы по намыву земель довольно трудоемкие. От их качества зависит прочность и долговечность домов, которые будут потом возведены на них. А значит, и жизни всех жителей будущего района. Поэтому от идеи о намывании до реализации этого плана проходит много времени, на протяжении которого решают ряд ключевых вопросов:
Перспективность и востребованность технологии
Намывные территории сегодня — это актуальное направление расширения участков земли. Такой подход используют по всему миру. Лидерами на данный момент считаются Япония и ОАЭ. И Россия показывает яркий пример, как благоустроить мегаполис благодаря возведению жилых кварталов, административных и парковых зон на участках, созданных руками людей.
В нашей стране намыв используется, но не является главным строительным решением. Близ крупных городов достаточно нереализованных земель, поэтому искать средства на дорогостоящие проекты по намыву порой не имеет смысла. К подобной технологии прибегают в городах, расположенных рядом с большими водными объектами. Яркие примерами строительства на намывных территориях являются Санкт-Петербург, Воронежский пляж у водохранилища, Черепаховый остров около Таганрога. Планируются подобные проекты в Калининграде и в Северной столице.
Если вы тоже хотите победить стихию и начать строительство на месте реки или озера, обращайтесь только к опытным специалистам, ведь от этого зависит судьба будущего здания или целого района. Наши сотрудники готовы помочь в реализации даже самых грандиозных идей и подобрать необходимое оборудование. Звоните!
Как намыть остров
С помощью создания искусственных территорий люди научились отвоевывать у рек, морей и океанов пространство суши. И, как выяснилось, процесс этот стартовал довольно давно. Новые робинзоны меняли тактику освоения, использовали разные технологии и техники, прежней оставалась лишь суть – колоссальные возможности островов.
Андрей Кугий, управляющий партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет», объясняет, что таким образом города обычно решают две проблемы. Первая – перенаселение: намывные территории снижают плотность и способствуют развитию района. Вторая – создание новой уникальной локации.
Намывные территории позволяют решать различные задачи, поддерживает его Алексей Наумов, руководитель отдела инженерных изысканий «Группы КТБ Железобетон». «В первую очередь это, конечно, задачи по увеличению площади суши. Земли в густонаселенных районах часто не хватает. А для таких стран, как Япония, Сингапур, Нидерланды, Кипр или ОАЭ, увеличение суши мирным способом возможно лишь за счет возведения искусственных территорий», – говорит Наумов.
Первопроходцами в этой области можно по праву считать голландцев. Постепенное осушение территории государства, около трети площадей которого находится ниже уровня моря, происходит с XIV века (а может, и раньше). Возведение кольцевых дамб и плотин вело к постоянному увеличению материковой площади. Сейчас искусственно осушенная территория в Нидерландах занимает около 2500 кв. км.
А вот первый искусственный остров Дэдзима был создан в Японии. Его начали строить в 1634 году и в дальнейшем использовали в качестве морского порта для голландских торговых судов. Из многотысячного архипелага Японских островов семь являются искусственными.
Сегодня по количеству искусственных островов лидирует Дубай (ОАЭ). Рядом с береговой линией мегаполиса находятся известные всему миру архипелаги Мир, Вселенная, а также Пальмовые острова.
Также крупные проекты по созданию намывных территорий осуществляются в Китае и Сингапуре. В 2007–2013 годах в Китае возведен остров Phoenix Island общей площадью 50 га.
«Многие страны с береговой линией, такие как Великобритания, Бразилия, США, Дания, Италия, Кипр и другие, увеличивают территорию, отвоевывая ее у моря, создавая намывные территории и наделяя их новой функцией», – комментирует Алексей Наумов. Например, в сейсмоопасных районах в постройку защитных морских сооружений из гидротехнического бетона закладывается возведение искусственных территорий. Насыпь делается на мелководье между защитными дамбами и береговой линией.
Другой пример создания уникальной локации на намыве, приводят пример эксперты из «М2Маркет», остров Пеберхольм в Дании. Это место, где мост, соединяющий Данию и Швецию, переходит в подземный тоннель. Однако на самом острове решено было сделать заповедную экозону: позволить природе самой его освоить. Остров разрешено посещать только биологам, не чаще раза в год.
Искусственные острова возводятся для туристических, жилых, рекреационных, оборонительных и промышленных целей. Так, к примеру, туристические искусственные территории создаются в ряде стран Персидского залива – ОАЭ, Катаре, Бахрейне, Кувейте, а также в других регионах – на Венецианских островах, в Майами, на Мальдивах.
Гавань на Кипре Limassol Marina – первый островной проект, реализованный на частные средства и отмеченный многими международными наградами. Эта искусственная марина сегодня принимает полтысячи суперъяхт ежедневно. На ее территории разместились жилые резиденции, рестораны, магазины, бутики и рекреационные объекты.
«Есть и другие причины возведения искусственного сооружения, которые диктует время, причем время в прямом смысле слова», – добавляет Наумов. В Японии на намывном острове построен международный аэропорт Кансай, который может круглосуточно принимать самолеты.
Помимо Японии аэропорты, расположенные на намывных островах, есть в Гонконге и в Китае. В последнем, кстати, на искусственной насыпи был построен гигантский мост Гонконг – Чжухай – Макао протяженностью 55 км. Аналогичный по назначению проект – мост длиной 19 км на искусственной насыпи Тузлинской косы в Керченском проливе – соединил Крым и Краснодарский край.
В Россию технологии возведения искусственных насыпей пришли еще во времена правления Петра I. Восточная часть острова Котлин, где находится Кронштадт, искусственно надсыпана по повелению императора. «Санкт-Петербург вполне может считаться одним из пионеров в этой области, потому что застройка вдоль набережных, портовая застройка в XVIII–XIX веках во многом осуществлялись на искусственных намывных территориях, и для этого были отличные гидрологические основания: обширная мелководная акватория Финского залива», – объясняет Антон Финогенов, заместитель генерального директора фонда «Дом.РФ».
В советское время проекты намывных территорий стали особенно активно осуществляться в Ленинграде в 1960-е годы – они были рассчитаны под типовую массовую жилищную застройку на северо-западе и юго-западе города и на Васильевском острове. Здесь в том числе пытались осуществить проект так называемого морского фасада города, который нельзя признать в полной мере успешным, так как планы по строительству общественных объектов не были полностью реализованы, а архитектурные решения были консервативными.
«Знаменитый Летний сад, Троицкая площадь – эти территории тогда «плавали» или представляли собой болото. У Петербурга даже есть опыт двойного изменения одной и той же территории – сооружения Лиговского канала, одного из самых протяженных в городе, с его последующей засыпкой. Сейчас на месте канала проходит Лиговский проспект, один из самых оживленных и активно застраиваемых, – вспоминает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». – В советское время, с середины XX века, практика намыва только развивалась. Наиболее крупный участок появился в составе острова Декабристов, созданный путем объединения острова Голодай с другими. Часть Васильевского острова, территории на юго-западе (также активно застраиваемые в те годы и сейчас), локация Лахта-центра, пара крупных парков (300-летия и Южно-Приморский) – появление этих и не только локаций есть результат намыва».
Новым толчком к возведению искусственных островов в нашем отечестве послужило развитие нефтедобывающей промышленности в СССР. Одним из таких флагманов стал Азербайджан. Город Нефтяные Камни появился в Каспийском море на насыпной территории.
По мнению Финогенова, в России потенциал намывных территорий есть только в Ленинградской области и СПб. В Калининградской области, Краснодарском и Приморском краях, в Крыму другая гидрологическая ситуация и менее развиты рынки девелопмента. Однако намыв может применяться и под портовые объекты, в частности под терминалы, что является более распространенной практикой.
«Основной плюс намывных территорий – это создание нового водного фронта города с достаточно дорогой и современной недвижимостью, потому что при этом открывается уникальный вид на воду. Но осуществление таких проектов экономически целесообразно только в крупном городе с развитым рынком недвижимости. К примеру, в Сочи такие проекты не получили развития из-за сложных сейсмических характеристик», – рассуждает Финогенов из «Дом.РФ».
Суть всех методов возведения искусственных территорий сводится к перемещению природных материалов (песка, камней и прочих) с суши на море. Исключение составляют искусственные ледовые острова, при возведении которых используется либо морская вода, либо лед.
К минусам подобных проектов Алексей Наумов из КТБ железобетона относит негативное влияние на природу и экологию. «Во время строительства нарушается биологическая и экологическая обстановка, искусственно уменьшается площадь мирового океана. Вне зависимости от методики в процессе возведения небольшого острова нарушается экосистема, в десятки раз превышающая его площадь. Конечно, есть негативные последствия, которые можно полностью исключить, используя современные подходы, – выбросы в атмосферу загрязняющих веществ от строительной техники, загрязнение гидросферы нефтепродуктами. Но есть и ряд биологически опасных процессов, которые сопутствуют строительству искусственных островов. Нарушение циркуляции прибрежных морских течений, взмучивание водной акватории взвешенными частицами, застойное загрязнение воды приводят к нарушениям в фотосинтезе, ухудшают фитопланктон – микроскопические организмы, которые включают в себя растения, водоросли, бактерии», – перечисляет эксперт.
Намывы — это зло или благо? Эксперты рассуждают, стоит ли дешевое жилье проблем с экологией и инфраструктурой
Строительство на намывных территориях много лет вызывает споры среди петербуржцев. С одной стороны, там живут тысячи человек, для которых квартиры в новых ЖК оказались наиболее доступными по цене. С другой — эти территории создают проблемы по разным направлениям: от нехватки транспорта и социальной инфраструктуры до риска непоправимого вреда природе и угрозы наводнений.
Горожане и градозащитники остро реагируют на подобные проекты. Так было с островами, которые собиралась намыть компания, связываемая с Евгением Пригожиным, — проект власти запретили через суд. Много споров и вокруг «северного» намыва на Васильевском острове — местные жители требуют от него отказаться. Летом 2021 года в Смольном заявили, что в Петербурге не будут намывать новые территории, но уже начатые проекты закончат.
«Бумага» спросила у экспертов в области урбанистики, экологии, девелопмента и городского планирования, почему намывные территории вызывают отторжение у части горожан и что они значат для развития Петербурга.
Александр Карпов
директор центра «ЭКОМ»
— В реакции на намывы переплетаются эмоциональная и научная составляющие. С чисто человеческой точки зрения вода — это акватория общего пользования. Когда что-то намывают, общее пространство превращается в частное — и, как правило, закрытое. Это раздражает.
Если говорить про научную составляющую, то тут два момента. Во-первых, крупные намывы повышают риск вторичных наводнений — когда закрыта дамба и это замкнутое пространство наполняется водой из Ладоги через Неву. Во-вторых, при намывах уничтожается естественная береговая линия. А это ценный биотоп, критически важная среда обитания для жизненного цикла многих видов рыб, птиц и беспозвоночных. Да и для человека эти новые набережные не шибко удобные.
Считается, что оправданием [для строительства намывов] могут служить какие-то инфраструктурные проекты, когда иначе их не реализовать. Например, транспортный обход центра Петербурга, который сейчас реализован как ЗСД, а когда-то планировалась серия намывов с землей под жилье и деловые функции. Но такие ситуации, когда за счет намывов можно решить транспортные проблемы, довольно уникальны. И нам следует экономить этот ресурс, чтобы использовать его на действительно неотложные нужды.
[Решение Смольного отказаться от намывов] — это результат системной длительной работы, которая ведется внутри комитета по градостроительству и архитектуре и комитета по природопользованию. У нас есть подтапливаемые территории, затапливаемые, медленный процесс поднятия уровня Балтийского моря. Если много лет об этом говорить, то все-таки это срабатывает.
Давление [со стороны бизнеса], конечно, не прекращается. Смольный в данном случае занял очень обоснованную позицию, правильную. А я занимаю более жесткую: начатые намывы тоже завершать нельзя. Мы пока не до конца понимаем, с какими рисками в дальнейшем столкнемся, — и нам нужен запас, чтобы параметры в уравнениях сходились не тютелька в тютельку. При превышении этого запаса ущерб будет расти миллиардными размерами.
Помните, была история с «пригожинским» намывом? Смольный отказал в согласовании. «Пригожинские» пошли в суд и проиграли. Чтобы обосновать свою позицию, правительство заказало исследование. В открытых источниках его нет, но его предоставили депутатам по запросу — и я его изучал как эксперт комиссии по горхозу.
Это полноценное исследование, сделанное очень профессиональной командой, привлеченной управлением Гидрометслужбы. Они выходили в море, проводили натурные исследования, строили математическую модель, собирали данные по многолетней динамике изменений в Финском заливе и наполняемости Ладоги. На основании этих расчетов пришли к выводам, что можно завершать начатые намывы, но строить новые нельзя.
Есть подозрения, что этот вывод был заранее предопределен. Но сами цифры очень добросовестные. И всё же в рамках одного исследования нельзя сделать работу, рассчитанную на годы. Очевидный пробел этой модели — в том, что там учитывается только зеркало воды Финского залива (водная поверхность — прим. «Бумаги»). А как только вода поднимается выше ординара, она затапливает и приморские территории. Эти территории сейчас работают как естественный буфер, который аккумулирует и накапливает избыточную воду от наводнений. А когда намыв достраивают, его уровень поднимают, чтобы он был безопасен для посещения. И тогда этот резервуар, работающий в случае наводнения, исчезает. В расчетах это не учитывается. Поэтому я и говорю, что нам нужен резерв.
Смольный занимает такую позицию не потому, что ему вожжа под мантию попала, а потому, что мы шли-шли — и пришли к пониманию опасности. В том числе путем проведения исследовательской работы. В то же время позиция правительства компромиссная, потому что никакое правительство у нас не готово признавать ошибки прошлых лет. Отказаться от уже начатых намывов довольно трудно, там уже есть обязательства. И, конечно, правительство Петербурга недостаточно самостоятельно — их могут продавить. Будем надеяться, что этого не случится.
Александр Кириятских
урбанист, руководитель девелоперских проектов
— Негативная реакция связана с неправильными информированием и опросом населения. Это классика ошибок территориального планирования практически во всей России за исключением некоторых проектов в Москве.
На новых намывных территориях мы получили дополнительный микрорайон с большим количеством жилья, отрезанный от остального города и не имеющий ярко выраженного функционала. Поэтому большей части горожан, особенно активному пласту на Васильевском острове, не совсем нравится текущее положение.
На примере существующих намывов [в Петербурге] мы можем сказать, что удовлетворяются интересы девелоперов. Я бы сказал, что он воспринимаются как огромные бизнес-проекты, а не как территория для горожан. В городе у каждого есть свой интерес. У кого-то это прогулочные зоны, у кого-то зоны для велосипедов, у кого-то — для автомобилей. В развитых странах все эти интересы должны быть учтены при городском планировании.
Город должен куда-то развиваться, а в Петербурге обширных территорий для массового строительства почти не осталось. Намывные территории — это нормальный ход развития для городов рядом с водой, когда недостаточно пространства для дальнейшего развития. Можно посмотреть на опыт Голландии, Германии. Или Дубая, где намывных территорий практически 7 % от площади города — это огромные масштабы. И эти территории используются грамотно как с точки зрения планирования и учета мнения жителей, так и с точки зрения бизнес-проекта.
Намывы нужно делать в более современном ключе, проведя глубокое исследование по их необходимости и по их увязке с другими районами. Чтобы не допустить ошибок, совершенных на Васильевском острове.
Понятие вредности [для экологии] очень относительное. В любом случае город и природа — это несочетаемые вещи. Когда мы перестраиваем какой-то квартал, мы не можем [полностью] отвечать за экологию. Можно лишь сделать вмешательство человека в ландшафт более экологичным: создать рекреационные зоны, не менять течение рек. Экспертиза экологов тоже должна учитываться при территориальном планировании.
Думаю, причина решения Смольного [отказаться от новых намывов] не в наводнениях, а в экономике. У нас есть огромное количество территорий, которые нужно реновировать, которые сейчас никак не включены в ткань города — та же самая набережная реки Смоленки. О каких намывных территориях можно говорить, если вы выходите на Смоленку, на Прибалтийскую, на «Приморскую» — и понимаете, что у вас под ногами недоделанные кварталы? Не встроенные в ткань города, нерабочие, непонятные для жителей. Именно поэтому, видимо, большинство горожан намывы и бесят. Как и меня.
Вопрос не в экологии, вопрос не в подтоплении, вопрос в том, что нет четкой, понятной, грамотной и согласованной программы по развитию города. Давайте дойдем до намывных территорий, когда решим все внутренние проблемы в городе и будем понимать, что нам действительно некуда развиваться.
Александра Ненько
руководительница лаборатории качества городской жизни QULLAB
— Думаю, горожане остро воспринимают новости о строительстве новых намывов потому, что это очень серьезное изменение в ткани города. Этот вопрос связан с экологическим будущим и с увеличением нагрузки на территории, где строится намыв.
Возмущение продиктовано тем, что подобные решения не обсуждаются публично. Они фактически спускаются директивно, а горожане об этом узнают уже как о свершившемся факте. Подобные изменения в городе — инфраструктурные, территориальные, биологические — это предмет для обсуждения экспертного сообщества активных профессиональных горожан.
Намывы опасны в основном тем, что они застраиваются без учета всех возможных прогнозов по экологическим нарушениям. Нельзя даже сказать, что экологическая экспертиза учитывает все факторы. Нарушение сложившегося биологического разнообразия у берегов может повлиять и на чистоту воды, и на состояние берегов. Строительство намывов в нашем городе воспринимается как катастрофа.
Если намывы появляются, это должно происходить с большой осторожностью и предваряться системным анализом, оценкой всех за и против в долгосрочной перспективе с точки зрения устойчивого развития города, а не краткосрочной продажи и аренды земель с поступлениями налогов в бюджет города.
Гавриил Малышев
городской планировщик, специалист архитектурного бюро MLA+, соавтор телеграм-канала «Клизма романтизма»
— В Петербурге особый контекст: мощное градозащитное движение и сильное влияние общества на застройку. Девелоперские проекты тяжело реализовывать в центре — это может встретить бурю негодования. Власти города и застройщики видят намыв как путь обхода, попытку создать новые проекты, обойдя исторический центр и недовольство градозащитников.
Плюс намывов — дешевая недвижимость довольно близко к центру. Потенциально это благо. Со всех остальных сторон — минусы: большой ущерб экологии (и чем дальше, тем очевиднее это станет), очень мало транспортных смычек, что приводит к заторам.
В центре Петербурга — гектары бывших промышленных территорий, которые надо осваивать, много старого жилого фонда, который надо реновировать. При этом внимание застройщиков и вместе с этим градостроительной политики сфокусировано на создании новых больших районов. Это советское модернистское наследие, когда под утопическую мечту расселения в коммуналках город рос вширь. И мы никак не можем это остановить.
В центре же мы можем говорить только о точечных проектах низкой этажности, что застройщики не любят. Намыв — это эскапизм, бегство от реальности города, необходимости учета разных интересов и согласований.
Петербуржцам нужна недвижимость, спрос на дешевое доступное жилье есть. У нас большой миграционный приток из регионов — приезжающим важно быть в Петербурге и не так важно жить в центре. Мы не можем пенять на жителей из-за того, что они покупают дешевую недвижимость. Но эти проекты противоречат ценностям устойчивого долгосрочного развития. Создание намывов оттягивает ресурсы от развития центра, создает долгосрочные проблемы с транспортом и экологией.
[Решение властей отказаться от новых намывов] стало возможным благодаря активности горожан, градозащите, негативному общественному мнению. Сыграла свою роль рецессия на фоне пандемии — больших проектов сейчас в городе особо нет.
Отчасти власти делают хорошую мину при плохой игре, чуть усыпляют общественное мнение. Но опыт показывает, что это лукавство, которое исчезнет при появлении первого же инвестора. Государство ориентировано на рынок, в первую очередь на поддержку большого девелоперского инвестиционного бизнеса. Конечно, градозащита здесь совершенно не стоит в равной позиции.
Нэлли Вавилина
— Намывы Васильевского острова — это брошенная территория, где построено огромное количество домов и на протяжении последних четырех-пяти лет более 20 тысяч человек не имеют никакой инфраструктуры, дорожной сети и вынуждены жить в дискомфорте. Наше государство не готово к намывам.
Любое внедрение такого масштаба в экологию Финского залива, Петербурга — это, с моей точки зрения, просто преступно. Нет примера намыва в Петербурге, где можно сказать: смотрите, ребята, мы намыли, стало очень круто, лучше, красивее, экологичнее и комфортнее.
Дирекция КЗС уже заключила, что нельзя намывать Петербург, потому что это нарушит экологию, затопит Васильевский остров — и будет заливать вплоть до Эрмитажа и исторического центра.
Если бы [власти] реально заботились о том, чтобы не было наводнений и всё было хорошо с экологией города, они бы остановили строительство «северного» намыва. Это 163 гектара земли, 9,5 миллиона гектаров песка, 1,2 миллиона квадратных метров жилья. Еще можно расторгнуть договор, проявить политическую волю.
Надо решить вопросы, которые уже существуют. Мы не противники прогресса и развития города, город должен развиваться. Но у нас столько брошенных памятников, которые можно восстановить и использовать как музеи, библиотеки, детсады и школы. Обеспечьте инфраструктурой уже существующие намывы. Я хочу, чтобы Васильевский остров оставили в покое.
Ксения Веретенникова
градостроитель, преподаватель СПбГАСУ
— С градостроительной точки зрения можно говорить скорее не о пользе намывов, а о причине их появления — это нехватка свободной, «лакомой» земли под новое жилое строительство.
Намыв территорий и их освоение — это экстенсивное городское развитие. Рост города вширь чаще всего влечет за собой нарушение природных экосистем: изымаются сельскохозяйственные угодья, вырубаются леса. В случае с намывом — сокращается емкость акваторий.
Помимо экологического вреда «расползание» города множит транспортную, инженерную инфраструктуру и затраты на ее дальнейшее содержание. Повышение качества, а не количества территорий ведет к устойчивому развитию города, поэтому экстенсивное стоит заменять на интенсивное городское развитие, то есть его [города] уплотнение.