Что такое неликвидная квартира
5 признаков неликвидного жилья, которое не стоит покупать даже дешево
Покупка жилья — дело дорогостоящее. Даже если хочется сэкономить, не стоит соблазняться предложениями с низкой ценой. Перед заключением договора нужно тщательно осмотреть будущую недвижимость, познакомиться с районом проживания и проверить документы продавца.
Документы, вызывающие подозрение
Прежде чем соглашаться на покупку квартиры, проверьте свидетельство о праве собственности продавца и предыдущие договоры купли-продажи. Обратите внимание на то, как долго он владеет квартирой. Если меньше полугода, то, возможно, она досталась не после покупки или по наследству, а путем вымогательства или в качестве компенсации долга.
В этой ситуации бывший собственник может, подобрав соответствующие документы и наняв хорошего адвоката, обратиться в суд, выиграть дело и добиться аннулирования сделки. Тогда вы лишитесь и вновь приобретенной жилплощади, и денег.
Маловероятно, что у взрослого мужчины не было ни брака, ни детей. Наследники и бывшие жены могут претендовать на часть имущества супруга или отца и оспорить сделку через суд. Постарайтесь как можно тщательнее изучить биографию продавца в социальных сетях, через знакомых или риэлтора.
Неудачное соседство
Приобретая квартиру в новом жилом комплексе у застройщика, а не на вторичном рынке, не довольствуйтесь словесным описанием и красивыми картинками. Если цена кажется вам заниженной, посетите район строительства. Скорее всего, вы поймете, почему недвижимость продается так дешево.
Несколько причин низкой стоимости:
Оживленное движение автомобилей прямо под окнами круглосуточно сопровождается визгом тормозов, гудками и шумом работающих двигателей, а грохочущие днем и ночью поезда будут мешать и просмотру телевизора, и спокойному сну.
Водоем рядом с домом — отличная возможность для прогулок и пикников, но это справедливо только для проточных рек и озер.
Болото неподалеку станет постоянным источником роя комаров и мошек, а высокая влажность в квартире опасна появлением плесени, от которой почти невозможно избавиться.
Если рядом с домом есть свалка, то готовьтесь к звукам самосвалов, привозящих отходы, и техники, разгребающей их, а также к запахам гниющего мусора. Да и вид из окна будет не радовать.
Даже после заверений продавца, что свалку скоро уберут, не соглашайтесь на покупку такой недвижимости: горы спрессованных отходов будут вывозить не один год. А на старое место «хитрые» представители коммунальных служб, уборщики крупных магазинов, дворники или жильцы соседних домов могут годами сбрасывать крупногабаритный строительный мусор, испорченные продукты и старые вещи.
Плохой район
Выясните, есть ли поблизости продуктовые магазины, торговые центры, школы и детские сады. Узнайте, рядом ли остановки автобуса или троллейбуса, есть ли парковки, можно ли купить гараж.
Не помешает информация об удобстве дорожных развязок, частоте заторов и путях объезда.
Есть перепланировка
Для любой, даже самой незначительной перепланировки требуется огромное количество согласований с районной администрацией и жилищной инспекцией. Самовольное удаление стены или части воздуховода может привести к непредсказуемым последствиям.
При покупке недвижимости на вторичном рынке сверьте план квартиры с выпиской, полученной в соответствующей службе. Попросите бывшего владельца показать разрешительные документы и копии лицензий организации, которая занималась перестройкой жилья.
Ответственность за несогласованную перепланировку ложится на плечи нового собственника. Если окажется, что перестройка незаконна, вам придется согласовать изменения во всех инстанциях или возвращать квартиру к первоначальному состоянию.
При отказе суд может продать ее с торгов, чтобы вырученной суммой покрыть стоимость ремонта. Вам достанется только остаток.
Дом в аварийном состоянии
Приятно быть владельцем квартиры в доме, имеющем историческую ценность. Хуже, что такие постройки обычно находятся в аварийном состоянии. Даже сделав капитальный ремонт в квартире, вам не удастся привести в порядок все здание. Да и соседями могут оказать люди, которые давно не получают удовольствия от проживания в памятнике старины.
Вместе с квартирой вам достанутся разрисованные стены в подъезде, вечно сломанный лифт, поврежденные входные двери и домофон. А многолетняя грязь на кованых перилах и неистребимый запах ветхого жилья скоро начнут раздражать. Ко всем неприятностям добавьте старые трубы со ржавой водой и канализацию, которую давно не чистили.
Во время благоустройства своей квартиры придется заново штукатурить неровные стены, ремонтировать балкон, менять прогнивший пол, чугунные радиаторы отопления, водопроводные трубы и даже электрическую проводку.
Если решите сохранить дух старины и восстановить красивую лепнину на потолке или великолепные колонны, потребуется приглашать специалистов-реставраторов. Все эти работы обойдутся недешево.
Если вы приобретаете жилье в доме под снос и не планируете делать капитальный ремонт, имейте в виду, что ликвидация здания может произойти не быстро. Градостроительные планы меняются. Вам придется жить по принципу «Нет ничего более постоянного, чем временное» и ждать новую квартиру еще долго.
Что такое «неликвид» в новостройках и как выгодно его купить
Большинству потребителей понятие «неликвид» знакомо по вторичному рынку жилья. Это помещения с различными недостатками, долго не находящие из-за них покупателей. Неликвидные квартиры в новостройках отличаются некоторыми особенностями. При этом эксперты называют «неликвид» на первичном рынке относительным — рано или поздно любой объект приобретают. Какие квартиры в новостройках на сегодняшний день пользуются наименьшим спросом и какую выгоду можно получить при покупке «первички» с нестандартными характеристиками?
Признаки и особенности неликвидных квартир в новостройках
Наименее востребованное на первичном рынке у покупателей жилье отличается следующими параметрами.
В 15-20-этажных жилых новостройках традиционно непопулярны первые три этажа и последний. Потенциальные новоселы стараются избегать первых этажей из-за повышенного шума. При этом расположение там коммерческих объектов — магазинов, кафе и т. д. — лишь ухудшает ситуацию. Также зачастую квартиры на нижних этажах затемнены из-за растущих под окнами деревьев. Кроме того, внизу высока концентрация в воздухе вредных примесей и выхлопов.
Немногие потребители соглашаются на квартиры с «вытянутыми» комнатами, непомерно длинными коридорами, маленькими кухнями (менее 8 квадратных метров), недостаточным количеством окон и другими особенностями планировки. К менее комфортным, соответственно, и менее пользующимися спросом относятся 1-комнатные квартиры без балконов и квартиры с планировочным решением, что называется, «окна в окна».
Также практически невостребовано жилье, где комнатность и класс не отвечают общепринятым стандартам. Например, «однушки» в 55 квадратных метров в сегментах «эконом».
В случае строительства ЖК вблизи свалки ТБО девелоперу придется устанавливать цены на квартиры ниже рыночных. Подобное соседство отталкивает потенциальных покупателей неприятным запахом, отрицательным экологическим фоном, наличием паразитов (например, крыс) и скоплением птиц. В то же время, по данным экспертов, большинство потребителей нейтрально воспринимают нахождение рядом с будущим жильем кладбища.
Естественная освещенность является немаловажным фактором при выборе квартиры. Покупатели негативно воспринимают «темные» помещения с недостатком солнечного света, который необходим для комфортного проживания. Часто недостаток инсоляции встречается на первых двух этажах, перекрываемых ветками деревьев. Также более темными делает квартиры малое количество окон и их обращенность на север.
Какая выгода ждет покупателей «неликвида»
Несмотря на, казалось бы, существенные недостатки, при покупке неликвидных квартир в новостройках можно получить немалую выгоду, а отрицательные стороны — нередко исправить.
Чаще всего жилпомещения на первых этажах на 5-7% дешевле точно таких же, но на средних. Иногда дисконт достигает 10-15%. С повышением этажа цены обычно увеличиваются. На втором этаже квартира может стоить на 5% дороже, чем на первом, на третьем — на 3% больше, чем на втором и т. д. Подобное ценообразование традиционно устанавливается до последних этажей, которые также реализуются со скидками из-за низкого спроса.
В то же время последние этажи нередко оказываются дороже средних. Особенно в современных новостройках. Так, 31-й этаж в монолитном ЖК комфорт-класса может обойтись затратнее третьего в 30 тысяч рублей с «квадрата» из-за привлекательных видовых характеристик.
Однако сегодня застройщики предпочитают возводить дома без квартир на первых этажах. Там стали располагать коммерческую недвижимость. Но актуальным жилье на первых этажах осталось в Московском регионе в малоэтажных комплексах. Малоэтажная застройка используется на территориях с небольшой плотностью населения, поэтому отдавать первые этажи под коммерческие объекты невыгодно. Последние размещают в отдельно стоящих зданиях.
Благодаря снижению девелопером цены квадратного метра в «неликвиде» потенциальный клиент получит больший метраж за те же деньги, которые бы потратил на стандартное жилье. Для некоторых покупателей количество «квадратов» более значимо, нежели видовые характеристики или этажность.
Застройщики также предоставляют дисконт за неэффективную планировку. На такое предложение соглашаются потребители, желающие сэкономить.
Эксперты сходятся во мнении, что для каждой квартиры рано или поздно найдется свой покупатель. Так, первые этажи подойдут пожилым людям и молодым семьям с новорожденными детьми. И не только за счет экономии средств при покупке, но и по комфортности проживания. Таким категориям граждан нередко сложно пользоваться лестницами или лифтами. При этом в некоторых ЖК лифтов нет.
Кроме того, холодное жилпомещение можно всегда утеплить, пропускающее шум — звукоизолировать, неудобной планировки — улучшить при помощи профессионального дизайнера.
Сами девелоперы также заинтересованы в повышении ликвидности объектов. При старте массового строительства около полигона ТБО в большинстве случаев они реорганизуют свалку и на ее месте, например, разобьют парк.
Часто «неликвидом» интересуются потенциальные арендодатели. Они нацелены на выгодную покупку вне зависимости от качества и нестандартных особенностей жилья. Для будущих наймодателей снижены требования к видовым характеристикам, этажу и планировке. Они рассматривают недвижимость только как способ зарабатывания средств при последующей сдаче в аренду.
В то же время специалисты не советуют среднестатистическим покупателям в погоне за скидками и экономией приобретать неликвидные квартиры в новостройках, если их недостатки исправить невозможно и не удастся с таковыми смириться. Например, в случае низкой транспортной доступности дома без перспектив ее улучшения, необоснованно большой площади для своего класса, которые изменить не получится и т. д.
Как продать неликвидную квартиру: советы и лайфхаки для застройщиков
У многих менеджеров, которые только начинают работать с жилой недвижимостью в новостройках, возникает вопрос: «Как продать неликвидную квартиру?». Подобные объекты и впрямь нередко становятся проблемой даже при активной рекламе. Приходится применять различные хитрости. Какие именно — разбираем в этой статье!
Сколько продается неликвидная квартира? Зависит от того, насколько все плохо. Жилье в плохом районе иногда продается годами и так и не находит своего нового владельца. Новостройку в хорошем районе можно продать быстрее, главное — грамотно выставить цену.
Что такое «неликвид» в недвижимости
Чаще всего про неликвид говорят специалисты, работающие с вторичной недвижимостью, но бывают проблемные квартиры и в новостройках. Для обоих типов жилья характерны следующие признаки неликвидной недвижимости:
Еще одна общая проблема для вторички и первички — непривлекательная зона рядом с домом. Свалка, неприятный запах от какой-то мастерской, скопление птиц или даже кладбище отталкивают людей от покупки. Отличие только в том, что рядом с новостройками часто создают благоприятную инфраструктуру, а вот старый район уже не исправить.
Кто покупает неликвид
Неликвидные квартиры приобретают вполне определенные категории покупателей. Чаще всего они не просто соглашаются на подходящий вариант, но и ищут его, планируя потратить поменьше средств. Их можно определить по следующим признакам:
На каждый неликвид найдется свой желающий, просто нужно подумать, кто мог бы поселиться в такой неликвидной квартире. Так, первые этажи лучше всего предлагать пенсионерам: они стараются искать жилье пониже даже в домах с лифтом, т. к. не уверены, что лифт всегда будет работать.
Можно ли сделать неликвидную квартиру ликвидной
Опытные менеджеры по продажам могут дать немало рекомендаций, как продать неликвидную недвижимость. Но начинается всегда все с исправления недостатков. Суть в том, что большую часть объектов можно исправить, сделав жилье более привлекательным для потенциального покупателя. Разберем конкретные примеры.
Плохое расположение дома: неприятный вид из окна, шум, мало света
Плохой район, шумная улица неподалеку, окна, которые выходят на стену — все это признаки неликвида. Некоторым может показаться, что такие проблемы никак не исправить, но их можно нивелировать:
Есть и другие способы повысить привлекательность квартиры с недостатками. О них читайте в разделе лайфхаков.
Общее правило: неликвидные из-за внешних факторов квартиры нужно продавать с красивой отделкой. Не поленитесь нанять дизайнера, который сможет сделать красивое оформление, задействовав минимум материалов. Жильцы все равно будут делать ремонт под себя, но простая минимальная отделка поможет продать неликвидное жилье без значительных скидок.
Неудачная планировка
Планировка часто мешает продать квартиру, т. к. человек просто не знает, как будет расставлять вещи в таком нестандартном жилье. Решить эту проблему можно за небольшие деньги, заказав пару вариантов дизайна для конкретного помещения. Попросите дизайнера сделать красивый рендеринг, расставить мебель и технику на картинках, сделать план помещения. Напечатайте фотографии и повесьте их прямо в квартире. Пусть фантазия покупателя перенесет картинку на реальные стены.
Не бойтесь предлагать смелые дизайны для нестандартной планировки. Подберите недорогую мебель, которая подойдет по габаритам, и укажите покупателю, где ее можно будет заказать. Прикиньте цену на ремонт, докажите, что она не будет превышать обычные расходы — нередко людям кажется, что для квартир с нестандартной планировкой придется покупать все втридорога. Это не так.
Неудачная/недостаточная инфраструктура
Проблемы с инфраструктурой чаще всего касаются районов новостроек, удаленных от центра, где нет метро, мало садов, школ, кафе, поликлиник. Если ваш объект именно такой, то изучайте план города. Узнайте, что и когда планируют построить в этом районе и сколько времени это займет. Распечатайте городские планы, чтобы можно было показать их покупателю. Также поможет:
Последний способ помогает доказать, что район на самом деле будет меняться: построят торговые центры, откроют садики и поликлиники. Пока этого не произошло, можно предложить варианты, как доехать до уже работающих объектов, чтобы убедить покупателя, что на это не будет уходить много времени и сил.
Проблемные соседи
Нередко квартира не продается из-за шумных соседей. Как продать неликвидную недвижимость такого рода? В идеале — скрыть данный недостаток, минимизировать его. Так, любители вечеринок днем обычно спят, а в шумных семьях дети уходят в садик и в школу. Квартиру можно показывать в это время. Но чаще всего в новостройках таких проблем не возникает, т. к. все объекты продаются еще до въезда покупателей.
Что делать, если минусы нельзя исправить
Квартира-неликвид нередко остается не слишком востребованной даже после всех ухищрений. К тому же некоторые моменты просто невозможно изменить: нельзя перенести жилье с первого этажа на четвертый. Тут есть два подхода:
У обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки. Кратко разберем.
Важно! Соседство с офисами, ЛЭП, тюрьмой, вредным производством или моргом — практически приговор для всех лайфхаков. Сразу настраивайтесь на то, что придется сделать скидку порядка 30%. Адекватная цена — решение почти всех проблем.
Подбор покупателя для объекта
Изучите объект и посмотрите, кто его может купить. В первую очередь предлагайте покупателям именно этот вариант — возможно, они на нем и остановятся. Особенно часто неликвиду отдают предпочтение, если вы делаете на него хорошую скидку. Самые очевидные категории покупателей, которые могут взять нестандартную квартиру, и что им предлагать перечислено ниже:
Выбирая покупателя для объекта, вы предлагаете человеку то, что он хочет. Это идеальный вариант. Но, увы, желающих приобрести неликвид намного меньше, чем обычных покупателей. Такой способ подходит, только если продавец не торопится избавиться от плохой квартиры.
Хитрости-лайфхаки
Среди хитростей, подсказывающих, как продать неликвидную недвижимость в новостройке, есть немало простых советов, которые помогают сделать объект более привлекательным в глазах покупателей. Сегодня это называют модным словом home staging — приведение жилья в товарный вид перед показами.
Важно! Сделать так, чтобы квартира смотрелась ухоженно и чисто, — важно. Покупатель делает выбор эмоционально: если ему не нравится жилье, он не купит его, и не важно, за сколько оно продается.
Воздействовать на эмоции покупателя можно следующим образом:
Совет! Покупатели часто спрашивают о недостатках жилья. Продумайте этот вопрос заранее. Выберите 2-3 небольших недостатка (например, отсутствие ремонта в кладовке) и расскажите про них. Продемонстрируйте. Во время демонстрации, походя, обратите внимание возможного покупателя на одно-два достоинства квартиры.
Манипуляции с ценой
В ответе на вопрос «как продать неликвидную квартиру» всегда фигурирует скидка. Это — аксиома. Дисконт делать придется, во сколько он обойдется — зависит от ситуации. Есть несколько подходов:
В среднем стоимость неликвидной квартиры оказывается на 5-10% меньше, чем на другое похожее жилье. Но иногда приходится понижать цену на 20-30%, чтобы покупатель решился на сделку.
Какие ошибки встречаются при продаже неликвида
Главная ошибка при продаже неликвидного объекта недвижимости — завышенная цена. Строительные компании очень часто неосознанно ставят плохой квартире такую же стоимость, как и нормальному жилью такого же метража. Это практически на 100% снижает шансы избавиться от недвижимости в разумные сроки. Остальные ошибки продавцов такие же, как и в случае продажи ликвидного жилья: плохие фотографии и объявление, недостаточный интерес к покупателю, грубость, отсутствие нужных документов.
Квартира на плохом этаже, в плохом районе или с нестандартной планировкой — это не приговор. Есть множество способов, как продать неликвидную квартиру и даже получить при этом выгоду. При грамотном подходе и с таким товаром можно заключить хорошую сделку в разумные сроки. Главные ресурсы менеджера в данном случае — смекалка и время, а главный аргумент — низкая цена. Используйте их с умом!
Хотите мы разберем ваш объект и дадим практические советы? Напишите нам!
Ликвид или неликвид? Определяем плюсы и минусы своей недвижимости
Своя рубаха ближе к телу, вот и собственная недвижимость для хозяев всегда дороже и краше других квартир на рынке. Часто собственникам бывает трудно объективно оценить привлекательность своего домашнего очага при продаже, аналитике мешают эмоции, дорогие воспоминания, а также вложенные в квартиру деньги, время и труд владельцев. Однако чтобы продажа состоялась, особенно в четко заданные сроки, необходимо гармоничное сочетание цены и качества продаваемого жилья, что в реальности риелторы и покупатели наблюдают не так уж часто. Между фразами «Квартира ликвидна, заберут быстро» и «Неликвид – нужно снижать цену» пролегает темная пропасть непонимания для многих продавцов недвижимости.
Чтобы узнать, что стоит за определениями «ликвидность» и «неликвидность» недвижимости, мы решили обратиться к директору агентства недвижимости «Аркада-Стиль» Константину Романко.
«Ликвидность – это просто термин, означающий, что вы можете продать объект недвижимости быстро, – поясняет Константин Романко. – Ликвидность квартиры регулируется только ценой недвижимости или характеристиками при равной цене с другими объектами. Самый главный признак «ликвида» – короткий срок продажи».
Несмотря на кажущуюся простоту определения, процедура оценки недвижимости для продажи весьма многогранна и требует не только анализа рынка недвижимости в конкретном районе, но и беспристрастного взгляда на квартиру, о чем часто забывают собственники-продавцы.
«Мы как посмотрели на прихожую, так сразу и вышли, – рассказывает Юлия, ищущая 3-комнатную квартиру в центре, – дом такой же старый, как наш, тот же район, площадь небольшая. Думали, собственники выставили такую небольшую «трешку» за 3 миллиона рублей из-за крутого евроремонта – так в объявлении написано, а мы как раз ищем жилье с хорошим ремонтом, чтобы сразу въехать с детьми и жить. Заходим, а там обои от стен отстают, пол в прихожей пошел пузырями и в квартире как-то странно пахнет. Хозяйка нам говорит: «Все делали из дорогих материалов», ну а смысл, если они ремонт делали как минимум лет 10 назад, так задирать цену?»
У медали оценки недвижимости есть и обратная сторона – сбивающие цену критикой предприимчивые покупатели.
«Продавали свою «двушку» через агентство и цену выставили адекватную вместе с риелтором, нам нужно было быстро продать, – делится Владимир, бывший собственник 2-комнатной квартиры в Октябрьском районе. – В итоге за 2 месяца нашелся всего один покупатель, но квартиру смотрели часто, и чего мы только ни наслушались за это время, из самого оригинального: «Окна выходят на сквер – это еще хуже, чем на дорогу, будет летом шумно», «Если вы шторы не оставляете на окнах, то нужно еще торговаться», «Что-то коридор у вас великоват, как-то неуютно выглядит» и «Ламинат – это очень вредно, придется еще и пол переделывать полностью».
По словам Константина Романко, о тонкостях в различии «ликвида» и «неликвида» можно говорить очень долго, ведь у профессиональных аналитиков разработано свыше 200 параметров для оценки объектов недвижимости, которые корректируются раз в полгода. Поэтому вместе с экспертами мы перечислим лишь самые основные признаки.
Квартира мечты
Для начала обратим внимание на базовые плюсы, благодаря которым недвижимость может вызвать аншлаг на рынке и «уйти» максимально быстро.
1) Месторасположение. Если в шаговой доступности от вашего жилья находятся разнообразные супермаркеты, магазины, школы, детские сады и любые другие интересные и важные для жителей объекты (спорткомплексы, поликлиники, вузы), это огромный плюс. Стоит учитывать, что инфраструктурный статус районов – понятие изменчивое, особенно это касается новостроек.
«На старте продаж квартиры в ЖК «Серебряный берег» стоили недорого – строителям нужно было продавать, – приводит пример Константин Романко. – Теперь, когда микрорайон почти достроен, сформировалась инфраструктура, и люди поняли, что место хорошее, район приобрел другой статус и ценник соответствующий. За последний год квартиры там поднимались в цене раза 4, но это цены, адекватные рынку».
2) Новые дома. Чем ближе год постройки объекта к нашим дням, тем лучше, уверены эксперты. Из основных плюсов новостроя – «свежие» инженерные коммуникации, современное благоустройство и планировки. Хорошим спросом пользуются квартиры в новостройках, только что введенных в эксплуатацию, что доказывают основательно завышенные цены в этом сегменте недвижимости.
3) Большая площадь квартиры: чем просторнее, тем «ликвиднее» объект на рынке по сравнению с малогабаритными конкурентами. Просторные прихожая, кухня и санузлы – тоже весомый бонус для покупателей.
4) Хорошая транспортная доступность.
«При сегодняшнем уровне обеспеченности авто каждой российской семьи такой критерий, как транспортная доступность, не на первом месте в списке, но все же плюс, – поясняет Константин Романко. – Например, большой популярностью сейчас пользуется микрорайон Прибрежный – трафик около полукилометра до остановки более не считается критичным, гораздо важнее наличие парковки».
5) Материал дома. В приоритете покупателей по-прежнему более теплые и долговечные монолитно-каркасные и кирпичные дома, «панельные» объекты на последних строчках рейтинга материалов.
6) Вид из окна – классический бонус любой квартиры. В сегменте новостроек для такого жилья есть даже свой термин «видовые квартиры», когда прекрасный пейзаж подкреплен достойным обрамлением – панорамными окнами и стеклянными лоджиями. «Особенно ценятся красивые виды на реку, – конкретизирует Константин Романко. – Устаревшие по потребительским характеристикам «хрущевки» на Иртышской набережной пока остаются на плаву только за счет видов на Иртыш».
7) Качественный ремонт, сделанный в квартире, повышает ее стоимость на несколько процентов и вероятность быстрой продажи. Однако собственникам стоит четко разграничивать понятия: просто свежий ремонт и евроремонт.
Статус «неликвид»
Топ недостатков недвижимости в Омске возглавляют:
«Мы еще помним, как пользовались бешеным спросом 2- и 3-этажные «сталинки» на ул. Малунцева, – приводит пример Константин Романко. – Тогда в Нефтяниках хорошего жилья с высокими потолками просто не было, поэтому стоимость «сталинок» могла быть на 50 % выше, чем у рядом стоящих «хрущевок». С тех пор как город стал застраиваться, стоимость таких квартир на Малунцева стала падать».
2) Жилье на окраинах. Это извечный географический фактор – чем дальше от центра, тем менее привлекателен объект недвижимости. Вместе с тем эксперты отмечают, что статус, спрос и цену постепенно теряют и старые престижные районы, на уменьшение спроса в таком случае влияют ценовые представления собственников, не желающих расстаться с прошлым. «Такие районы, как, например, Куйбышевский, раньше были весьма популярны, потому что не было альтернатив и ничего нового не строилось, – поясняет Константин Романко. – Постепенно баланс выравнивается, за 3 миллиона рублей сейчас можно купить квартиру в новостройке в центре, так что жилье на ул. Омской – неконкурентоспособно, с таким же ценником на старые дома Куйбышевский район будет только терять в стоимости».
3) Неузаконенная перепланировка и сложная юридическая история квартиры, к примеру, несколько собственников и продажа по долям. Риелторы призывают внимательно относиться к юридическим тонкостям: на сегодняшний день неузаконенная перепланировка – одно из основных препятствий при продаже квартиры, сделку просто не зарегистрируют. К счастью, этот минус вполне устраним: изменения в квартире можно либо узаконить, либо вернуть помещению первоначальный вид перед продажей.
4) Крайние этажи. Квартиры на первом и последнем этажах традиционно уступают жилью «в серединке». Все покупатели хотят, чтобы крыша не протекала, а соседи не заглядывали в окна. Несомненно, на подобную недвижимость находятся свои клиенты, однако время экспозиции квартиры будет больше. Одно из новшеств «неликвида» последних лет – «неудавшаяся» коммерческая недвижимость. «Это квартиры на первых этажах, переведенные в нежилое помещение, но находящиеся в «непроходных» местах, вдали от пешеходного трафика, – поясняет Константин Романко. – Сейчас собственники таких помещений переводят их обратно в жилые, потому что как квартиры даже на первом этаже они стоят дороже, чем коммерческая недвижимость».
5) Отсутствие балкона. Квартиры без балконов всегда были на несколько процентов дешевле. Квартиры с балконом, а тем более с лоджией – более ликвидный товар.
6) Небольшая площадь квартиры. Чем меньше площадь, тем меньше цена. Также из распространенных минусов: маленькие кухни (5-6 кв. м), санузлы и прихожая могут быть причиной долгой продажи объекта.
7) Отсутствие ремонта. Формулировка «требует ремонта» на шкале продаж расшифровывается так: чем больше требует вложений, тем меньше ликвидность недвижимости.
Сгладить острые углы неликвидной недвижимости можно разными способами, утверждают эксперты, но одним из основополагающих параметров успешной продажи в Омске по-прежнему является привлекательная цена. При прочих равных характеристиках жилья квартира, выставленная ниже рыночной стоимости в данном районе, – всегда «ликвид». Так что на помощь владельцам квартиры с изъянами всегда приходят волшебные формулы продажи: «цена снижена» и «возможен торг». При этом стоит помнить, что завышенная стоимость может стать серьезным препятствием даже при продаже ликвидной по характеристикам недвижимости или как минимум значительно замедлить процесс.
Также риелторы не советуют чересчур увлекаться исправлением недостатков жилья – дорогостоящий ремонт не повод завысить цену на «хрущевку» в Амуре или на Московке, в данном случае собственникам будет выгоднее и быстрее снизить цену на квартиру со старым ремонтом.
Продавцам стоит учитывать, что в последние годы интерес покупателей смещается в сторону более новых объектов недвижимости, но в понятие «новых» уже не входят дома 1990-2000-х годов постройки.
Несмотря на кризис, как для ликвидной, так и для «специфической» недвижимости лучшими инструментами продаж остаются гибкость и здравый смысл собственников, а также профессионализм и точная оценка риелторов.