Что такое обособленность помещения

24 февраля 2021 года, 16:09 просмотров: 1274

В отношении помещений, законодательно установлено, что не допускается постановка на государственный кадастровый учет, если:

Суд в своем постановлении рассматривает вопрос, о том является ли часть помещения без отдельного входа обособленным объектом недвижимости.

Арендатор муниципального объекта недвижимости обратился за выкупом в преимущественном порядке. Однако, администрация дважды отказалась заключать договор купли-продажи мотивируя это тем, что данное помещение приватизировать не представляется возможным, так как оно не является самостоятельным объектом недвижимости.

После этого арендатор обратился в суд. Первая инстанция признала отказ в совершении данной сделки незаконным. Апелляция поддержала решение администрации. Арендуемую часть нежилого помещения нельзя выкупить в преимущественном порядке, поскольку она не сформирована как обособленный объект недвижимости, не поставлена на кадастровый учет. Есть вход только через смежное помещение.

Суд кассационной инстанции с апелляцией не согласился. Спорный объект отделен строительными конструкциями, имеет в техническом паспорте свой номер, а, следовательно, является обособленным.

«Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что спорное помещение является частью нежилого помещения, в соответствии с техническим паспортом которого указанное помещение ограничено существующими строительными конструкциями, имеет вход через смежное помещение, обозначено на техническом паспорте собственным номером. Таким образом, судами установлена обособленность спорного нежилого помещения.

Применительно к положениям статей 26 и 27 Закона N 218-ФЗ, признак изолированности помещения является обязательным для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Между тем, действующее законодательство не связывает квалификацию объекта недвижимости как обособленного и изолированного с наличием входа, независимого от иных помещений.

Такой признак изолированного помещения, как отдельный вход, указывает на возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений, то есть отсутствие у помещения проходного значения/функции/характера, возможность доступа в иные помещения без использования рассматриваемого помещения (письма Минэкономразвития РФ от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667 и N Д23и-6062)».

Соответственно, вывод суда первой инстанции о незаконности отказа администрации в реализации права предпринимателя на приватизацию вышеуказанного имущества является правомерным.

С полным текстом постановления Вы можете ознакомится на нашем сайте.

Рекламный материал создан про поддержке «Центра предпринимательства Оренбургской области».

Источник

Что такое обособленность помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» от 3 июля 2015 г. N 10-2024-КЛ «О рассмотрении обращения»

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее Учреждение) в дополнение к письму от 10.02.2014 N 10-0437-КЛ о рассмотрении обращения от 21.01.2014 N 01-17/152 (вх. от 21.01.2014 N 02076/ЦА) направляет согласованную с Росреестром позицию по вопросу о возможности считать помещение обособленным, в случае установки на полу ограждения из сетки рабицы, стеклянных перегородок либо металлических жалюзи.

Как отмечено в письме Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667:

в законодательстве отсутствуют определения понятий изолированности и обособленности помещений;

изолированность и обособленность помещения должны быть определены кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ.

Стены и перегородки отражаются на плане этажа либо плане здания (сооружения) технического плана помещения, подготовленного в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 N 583.

Статьей 7 Закона о кадастре не предусмотрено отражение в государственном кадастре недвижимости сведений о материале стен (перегородок), если объектом недвижимости является помещение.

Учитывая изложенное, по мнению Росреестра и Учреждения, при определении кадастровым инженером изолированности помещения необходимо учитывать, являются ли стены (перегородки) строительными конструкциями здания (то есть частью здания) и обеспечивают ли они (в том числе материал, из которого они изготовлены) возможность исключения доступа в такое помещение.

Позицию, изложенную в настоящем письме, целесообразно довести до сведения кадастровых инженеров.

Обзор документа

Разъяснено, можно ли считать помещение обособленным в случае установки на полу ограждения из сетки рабицы, стеклянных перегородок либо металлических жалюзи.

Изолированность и обособленность помещения должны быть определены кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ.

При определении кадастровым инженером изолированности помещения необходимо учитывать, являются ли стены (перегородки) строительными конструкциями здания (то есть частью здания) и обеспечивают ли они (в том числе материал, из которого они изготовлены) возможность исключения доступа в такое помещение.

Источник

Аналитика Публикации

Спорные вопросы кадастрового учета части здания, сооружения, помещения, передаваемой в аренду

Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики «Недвижимость. Земля. Строительство»

Споры о порядке и условиях регистрации договора аренды части здания, сооружения, помещения (далее также – объект недвижимости) ведутся не первый год, и с каждой новой поправкой и изменением действующего законодательства в данной сфере споры возобновляются с новой силой.

В частности, возникают вопросы:

о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части здания, сооружения, помещения, предоставляемых в аренду, и о документах, необходимых и достаточных для такого учета;

о возможности осуществления кадастрового учета части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности.

Прежде чем перейти к анализу вышеперечисленных вопросов, попробуем разобраться в причинах возникновения споров и в том, какие именно положения об аренде породили дискуссию.

Как нам видится, основной причиной возникновения споров является различная трактовка Росреестром, Минэкономразвития России и судами положений статьи 607 Гражданского кодекса РФ (об указании в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить передаваемое имущество), и норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о государственной регистрации недвижимости) касательно государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, а также отсутствие законодательно определенного понятия части объекта недвижимости, в том числе части помещения.

Вполне обоснованное требование закона в отношении необходимости определить в договоре аренды, что именно является объектом аренды, породило вопрос о том, как обеспечить его соблюдение при предоставлении в аренду не всего объекта недвижимости, а его части (частей), не являющихся самостоятельным объектом недвижимости. При этом Закон о государственной регистрации недвижимости выделяет следующие виды объектов недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс (перечень не является закрытым).

1. Позиции Росреестра и судов по вопросам о соблюдении требований закона к определению предмета договора аренды, о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости

В вопросе о том, как надлежащим образом описать предмет договора аренды части объекта недвижимости, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) изначально заняла позицию, согласно которой предмет договор аренды части здания, сооружения, помещения определяется, в том числе, посредством составления технического плана в отношении арендуемой части объекта недвижимости, который и будет являться основанием для осуществления кадастрового учета части объекта недвижимости.

При этом Высшим арбитражным судом Российской Федерации в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» была высказана более демократичная, и на наш взгляд, в большей степени соответствующая потребностям хозяйственного оборота позиция, согласно которой сторонам договора аренды достаточно для определения его предмета составить и представить документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

Стоит отметить, что и после вступления в силу 1 января 2017 года Закона о государственной регистрации недвижимости, суды не перестали применять подход, изложенный Высшим арбитражным судом РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, в том числе в случаях рассмотрения спора, связанного с соблюдением положений указанного закона (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 по делу № А24-1588/2017; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2018 по делу № А40-126660/17-1-887; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А40-61471/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2018 № Ф05-269/2018; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2017 по делу № А41-19485/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.12.2017 № Ф05-17206/2017).

Однако с учетом позиции судов о необязательности предоставления технического плана части объекта недвижимости при регистрации договора аренды такой части объекта, возникает вопрос, какой документ будет являться основанием для осуществления кадастрового учета части объекта недвижимости, поскольку в соответствии пунктом 5 статьи 44 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет части передаваемого в аренду здания, сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды.

По мнению Росреестра, основанием для кадастрового учета части объекта недвижимости в соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости является технический план на соответствующую часть здания. При этом его отсутствие трактуется Росреестром как основание для отказа в осуществлении кадастрового учета, предусмотренное пунктом 5 части 1 статьи 26 указанного закона (не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета).

В свою очередь, ряд судов признает незаконным отказ Росреестра в регистрации договора аренды части объекта недвижимости на том основании, что для осуществления государственного кадастрового учета передаваемой в аренду части объекта не представлен технический план данной части объекта. При этом основанием для государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, по мнению судов, является договор аренды при условии, что в отношении объекта недвижимости, часть которого передается в аренду, осуществлен государственный кадастровый учет и регистрация права (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 по делу № А24-1588/2017, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 по делу № А40-46387/2017, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А40-61471/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2018 № Ф05-269/2018).

2. Позиции Росреестра и судов по вопросам осуществления кадастрового учета части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности. Документы-основания учета такой части помещения

Переходя к рассмотрению вопроса о кадастровом учете части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности, необходимо отметить, что на текущий момент судебная практика по данному вопросу пока не сформирована.

При этом Росреестр не только предъявляет требование о предоставлении технического плана в отношении части помещения для осуществления государственного кадастрового учета при передаче такой части помещения в аренду, но и распространяет на часть помещения требование о ее изолированности и (или) обособленности, ссылаясь на пункт 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Применение требований об изолированности и (или) обособленности, установленных для помещений, являющихся объектами недвижимости (при условии осуществления в отношении них государственного кадастрового учета, как следует из абзаца 3 статьи 130 Гражданского кодекса РФ), к частям помещения, которые формально объектами недвижимости не являются, представляется избыточным и ведущим к существенному затруднению хозяйственного оборота частей помещений в рамках арендных правоотношений.

Указанное мнение разделяет также Минэкономразвития России, позиция которого по вопросам об осуществлении кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости, в том числе части помещения, и об основаниях для осуществления такого учета будет рассмотрена ниже.

3. Позиция Минэкономразвития России по вопросам соблюдения требований закона к определению предмета договора аренды, о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости

В письме от 04.04.2017 № Д23и-1881 Минэкономразвития России указывает, что если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

Таким образом, Минэкономразвития России разделяет мнение Росреестра о необходимости осуществления кадастрового учета в отношении части передаваемого в аренду объекта недвижимости. При этом документом-основанием для учета государственный орган считает технический план.

Данная позиция согласуется с утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 Требованиями к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, а также с формой технического плана, позволяющей отобразить часть объекта недвижимости, которая будет обременена правом аренды.

В то же время, Минэкономразвития России не разделяет точку зрения Росреестра о том, что часть помещения, передаваемая в аренду, должна соответствовать критериям изолированности и (или) обособленности для целей ее государственного кадастрового учета.

Так, в письме от 24.08.2017 № Д23и-4942 Минэкономразвития России отмечает следующее:

Положения пункта 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости касательно изолированности и обособленности применяется при осуществлении государственного кадастрового учета исключительно в отношении помещения.

Требования к обособленности или изолированности части здания, части сооружения, части помещения указанным Законом и приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 не предусмотрены.

Таким образом, при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с образованием или прекращением существования части здания, сооружения, помещения, на которую распространяются ограничения (обременения) прав, за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы в связи с созданием либо образованием помещения, положение пункта 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости не применяется.

В дополнение к вышесказанному, необходимо отметить, что во избежание приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и в регистрации договора аренды необходимо обеспечить соответствие описания объекта в договоре аренды и в техническом плане, употребляя единую терминологию в отношении передаваемой в аренду части объекта недвижимости (например, часть здания, часть помещения, часть сооружения).

Как следует из проведенного анализа, на настоящий момент органами государственной власти и судами не сформирован единообразный подход к решению вопросов, связанных с регистрацией договора аренды части объекта недвижимости (части помещения) с учетом норм действующего законодательства. Такая ситуация, с одной стороны, негативно отражается на хозяйствующих субъектах, создавая неопределенность. Вместе с тем, изложенная выше аргументация может быть использован арендаторами и арендодателями для формирования судебной практики, которая в наибольшей степени отвечает потребностям хозяйственного оборота, используя, в том числе, уже имеющиеся в настоящий момент позиции отдельных судов и Минэкономразвития России.

Источник

Обособленные подразделения: когда налоговики могут утверждать, что они есть

Организации, имеющие обособленные подразделения, осуществляют уплату в бюджет налога на прибыль с учетом особенностей, изложенных в ст. 288 НК РФ. Так, в силу п. 1 указанной нормы налог, зачисляемый в федеральный бюджет, подлежит уплате по месту нахождения организации (без распределения по обособленным подразделениям). А вот налог, подлежащий уплате в доходную часть бюджетов субъектов РФ, уплачивается по месту нахождения организации, а также каждого из ее обособленных подразделений исходя из доли прибыли, приходящейся на эти подразделения (п. 2).

В каких ситуациях можно говорить о наличии у организаций обособленных подразделений (ОП).

Понятие обособленного подразделения

– представительство – ОП юридического лица, расположенное вне места его нахождения, которое представляет интересы юридического лица и осуществляет их защиту (п. 1);

– филиал – ОП юридического лица, расположенное вне места его нахождения и осуществляющее все его функции или их часть, в том числе функции представительства (п. 2).

Представительства и филиалы не являются юридическими лицами. Они наделяются имуществом создавшим их юридическим лицом и действуют на основании утвержденных им положений. Руководители представительств и филиалов назначаются юридическим лицом и действуют на основании его доверенности (п. 3 ст. 55 ГК РФ).

Представительства и филиалы должны быть указаны в ЕГРЮЛ (абз. 3 п. 3 ст. 55 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ под ОП понимается любое территориально обособленное от организации подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если создается на срок более одного месяца.

В силу п. 1 ст. 83 НК РФ организации, в состав которых входят обособленные подразделения, расположенные на территории РФ, подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения каждого своего ОП. При этом в силу п. 4 указанной статьи в случае, если несколько ОП организации находятся в одном муниципальном образовании, городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе на территориях, подведомственных разным налоговым органам, постановка организации на учет может быть осуществлена налоговым органом по месту нахождения одного из ее ОП, определяемого этой организацией самостоятельно. Сведения о выборе налогового органа организация указывает в уведомлении, представляемом (направляемом) российской организацией в налоговый орган по месту ее нахождения.

Налоговый кодекс предусматривает отдельный порядок постановки организации на учет по месту нахождения филиалов и представительств и «простых» ОП, не являющихся таковыми.

Признаки обособленного подразделения

1) осуществление организацией деятельности через свое подразделение, территориально обособленное от места нахождения организации;

2) создание по месту осуществления этой деятельности оборудованных рабочих мест на срок более одного месяца.

Подразделение организации, не являющееся филиалом или представительством и не обладающее признаками, указанными в п. 2 ст. 11 НК РФ, не признается для целей Налогового кодекса обособленным подразделением организации (Письмо Минфина России от 18.08.2015 № 03‑02‑07/1/47702).

Далее приведем ряд примеров на основе писем контролирующих органов, где они говорят о наличии или отсутствии вышеназванных признаков.

При этом отметим, что, как правило, письма заканчиваются ссылкой на п. 9 ст. 83 НК РФ: в случае возникновения у налогоплательщиков затруднений с определением места постановки на учет решение на основе представленных ими данных принимается налоговым органом.

Оборудование рабочих мест

Под рабочим понимается место, где работник должен находиться или куда ему необходимо прибыть в связи с его работой и которое прямо или косвенно находится под контролем работодателя (ст. 209 ТК РФ).

Под оборудованием стационарного рабочего места подразумевается создание всех необходимых для исполнения трудовых обязанностей условий, а также само исполнение таких обязанностей. При этом, как следует из арбитражной практики, ни форма организации работ (вахтовый метод или командировка), ни срок нахождения конкретного работника на созданном организацией стационарном рабочем месте не имеют правового значения для постановки на учет юридического лица по месту нахождения его ОП (см., например, постановления ФАС СЗО от 02.11.2007 по делу № А26-11293/2005, ФАС СЗО от 21.09.2006 № Ф08-4234/2006-1814А).

Признаки обособленного подразделения, определенного п. 2 ст. 11 НК РФ, имеются, например, в случае аренды офисного помещения, территориально обособленного от места нахождения организации, которое оборудовано для ведения переговоров и по месту нахождения которого постоянно совершаются деловые поездки руководителей или иных представителей организации (Письмо Минфина России от 10.04.2018 № 03‑02‑07/1/23401).

А вот в ситуации с дистанционными работниками финансисты считают, что признаков создания ОП нет (см. письма от 19.01.2018 № 03‑02‑07/1/3617, от 26.03.2014 № 03‑02‑07/1/13157, от 17.07.2013 № 03‑02‑07/1/27861).

В указанных письмах Минфин, со ссылкой на п. 9 ст. 83 НК РФ, резюмирует: налогоплательщик вправе обратиться в налоговый орган по месту нахождения организации, который принимает решение исходя из представленных организацией документов, о выполнении ее работниками дистанционной работы.

Территориальная обособленность

То есть подразделение является территориально обособленным от головной организации в том случае, если оно находится на территории, где налоговый учет и налоговый контроль осуществляет иной налоговый орган, нежели тот, в котором организация состоит на учете в качестве налогоплательщика (см. Письмо Минфина России от 21.04.2008 № 03‑02‑07/2-73).

Такого же мнения придерживается и Минфин (см., например, письма от 05.05.2017 № 03‑02‑07/1/27605, от 25.04.2017 № 03‑02‑07/1/24969, от 25.10.2016 № 03‑02‑07/1/61934, от 17.06.2016 № 03‑02‑07/1/35414), из которых следует, что территориальная обособленность подразделений определяется самостоятельными адресами.

Учитывая изложенное, финансовое ведомство считает, что, например, по месту выполнения организацией дорожных работ, не являющемуся объектом адресации, при отсутствии признаков ОП, определенных п. 2 ст. 11 НК РФ, нет оснований для постановки этого общества на учет в налоговых органах (Письмо от 04.09.2015 № 03‑02‑07/1/51191).

Адрес представляет собой описание места нахождения объекта адресации, структурированное в соответствии с принципами организации местного самоуправления в Российской Федерации и включающее в себя в том числе наименование элемента планировочной структуры (при необходимости), элемента улично-дорожной сети, а также цифровое и (или) буквенно-цифровое обозначение объекта адресации, позволяющее его идентифицировать (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 28.12.2013 № 443‑ФЗ). Сведения об адресах вносятся в государственный адресный реестр, формируемый в соответствии с указанным законом.

Вместе с тем, по мнению ФНС, осуществление деятельности организацией путем ведения единого технологического процесса с использованием комплекса зданий и сооружений, расположенного на земельном участке на территории, подведомственной налоговому органу, в котором указанная организация состоит на учете по месту нахождения, не приводит к созданию обособленных подразделений (Письмо от 07.03.2018 № ГД-4-14/4534).

На практике возможна следующая ситуация. Склад организации был поставлен на учет в налоговом органе в качестве обособленного подразделения, так как местонахождение склада и организации не совпадало. Организация сменила юридический адрес, в результате чего местонахождение обособленного подразделения (склада) и головной организации совпало. В связи с этим место нахождения склада организации стало территориально не обособленным от места нахождения организации, следовательно, в отношении этого склада отсутствуют признаки обособленного подразделения и его следует снять с налогового учета (Письмо Минфина России от 08.07.2013 № 03‑02‑07/1/26374).

Итак, обособленное подразделение может иметь статус филиала или представительства, а может и не являться таковым. Для целей налогового учета главное, чтобы имелись два признака – территориальная обособленность от головного предприятия и наличие оборудованных стационарных рабочих мест.

В случае возникновения у налогоплательщика затруднений с определением места постановки на учет он, в силу п. 9 ст. 83 НК РФ, вправе обратиться в налоговый орган. Решение будет принято на основе данных, представленных налогоплательщиком.

ВНИМАНИЕ!

Завтра на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.

Повысьте свою ценность как специалиста в глазах директора. Смотреть полную программу

Источник