Что такое освоение земельного участка
Что такое освоение земельного участка
3.4. Обязанность использовать земельный участок,
предназначенный для жилищного или иного строительства,
садоводства и огородничества в течение срока,
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, являющихся правообладателями земельных участков, своевременно приступить к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Отсутствие у правообладателя земельного участка, предназначенного для строительства, после истечения срока, необходимого для освоения земельного участка, разрешения на строительство или уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта строительства, а также отсутствие после истечения установленного срока строительства на земельном участке объекта строительства противоречит требованиям, установленным статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации и образуют событие административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 3 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В целях недопущения нарушений, связанных с неиспользованием земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, необходимо правообладателю земельного участка своевременно обратиться в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство на земельном участке или направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве. В течение срока, установленного выданным разрешением на строительство, или в течение десяти лет со дня направления уведомления о планируемом строительстве необходимо на земельном участке построить объект недвижимости (объект незавершенного строительства) соответствующий виду разрешенного использования земельного участка.
Лицу, виновному в совершении указанного нарушения, по результатам проведения проверки соблюдения земельного законодательства в установленном порядке выдается предписание об устранении выявленного нарушения земельного законодательства. В случае неисполнения выданного предписания земельный участок может быть изъят у его собственника или правообладателя.
Комплексное развитие территорий: все нюансы правого регулирования
История
В конце 2020 года приняли Федеральный закон № 494 о внесении изменений в градостроительный кодекс, который существенными способом преобразил комплексное развитие территорий. В это же время был подписан указ о национальных целях развития страны, ориентированный, в том числе, на повышение качества строительства.
При этом комплексное развитие территорий не является новым институтом. Постановление о проекте комплексного освоения территорий в сфере жилищного строительства приняли еще в 2007 году. Государство брало на себя обязательство по софинансировании инфраструктуры.
В 2016 году закон №373 ввел понятие комплексного и устойчивого развития. Однако он касался только тех объектов, которые осваивались по инициативе правообладателя или государства. В 2019 году все институты в рамках КРТ консолидировали.
Понятие комплексного развития территорий
Комплексное развитие территорий — это деятельность, направленная на создание благоприятных условий существования населения. В рамках этого направления создаются не только конкретные объекты, но и инфраструктура. Застройщик не только реализует сам проект, но также занимается бумажной работой и готовит необходимую документацию.
Какие цели у КРТ:
При реализации данной концепции высчитывается индекс качества городской среды. Учитываются разнообразие функций в жилой зоне, доля озелененных территорий, обеспеченность инженерными системами и многое другое.
Виды КРТ
В рамках Градостроительного кодекса можно выделить четыре категории:
Решение о КРТ включает виды разрешенного участка, перечень объектов культурного наследия, подлежащие сохранению или сносу, предельные параметры разрешенного строительства, сведения о границах, территории, подлежащей комплексному освоению.
Договор о КРТ не является типичным гражданско-правовым договором. В нем могут содержаться такие обязанности как, например, разработка документации или изъятие земельных участков. «Во-первых, нет возможности применения гражданско-правового инструментария. Во-вторых, есть практическая сложность применения нормы, согласно которой в границах территории КРТ может быть заключено несколько договоров. В-третьих, непонятна возможность применения условия в части процента жилых/нежилых помещений и требований к первым этажам», — отмечает Алексей Башарин.
Градостроительная документация
Правила землепользования и застройки подразумевают расширенный состав градостроительных регламентов в границах территории, которая подлежит комплексному освоению. Они включают в себя, например, обеспеченность инфраструктурой. Решение о КРТ может быть принято и в границах территории, которая не отображена в этих правилах.
Комплексное развитие территорий — драйвер новых подходов в градостроительстве. Благодаря КРТ появилось такое понятие как мастер-план. Он представляет собой результат комплексной градостроительной проработки территории, на которой требуется устранение проблем, связанных, например, с ветхим аварийным жильем. Положения мастер-плана является основой для института комплексного развития. Этот объемный документ включает в себя как регламентацию, так и проектные решения по территории.
По его словам, в рамках КРТ подготовку документации заметно упростили. При этом власти сохранили все гарантии, включая публичные слушания.
КРТ жилой застройки
Решение о комплексном развитии территории может быть принято в отношении одного или нескольких кварталов, и даже микрорайонов.
При этом некоторые объекты не могут изъять для государственных нужд. Это участки, предназначенные для объектов федерального значения и территории, на которых расположены многоквартирные дома, не попадающие под критерии КРТ.
Если комплексное освоение реализуется правительством, регионом или муниципалитетом, путь к принятию концепции упрощается. В случае с инвестором проводятся торги и заключается договор. Далее идет подготовка проекта, его согласование, опубликование, проведение публичных слушаний, утверждение документации, определение этапов реализации и мероприятия по проектированию.
Для включения многоквартирных домов в программу проголосовать за нее должно не менее 2/3 собственников. Чтобы отказаться от комплексного освоения, достаточно 1/3 жильцов. Лектор напоминает, что собственник вправе получить другое помещение взамен того, которое у него будет изъято, и оно должно быть равнозначным. Это касается аварийных МКД.
КРТ нежилой застройки
В границы нежилой застройки нельзя включать многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты ИЖС, садовые объекты и многое другое.
Есть три варианта реализации: властью, инвестором (тут заключается договор и проводятся торги) и правообладателем.
Алексей Башарин отмечает, что осуществить КРТ нежилой застройки сложно в отношении территорий, на которых расположены исторические здания. Кроме того, нет правоприменительной практики по изъятию земельных участков для реализации комплексного подхода в этой сфере.
Изъятие земельных участков для государственных нужд
Есть перечень объектов, которые не могут быть изъяты при комплексном развитии территории. Например, новый многоквартирный дом. Проблема в том, что правоприменительная практика по изъятию земельных участков в этой сфере отсутствует в принципе. Также не определен и механизм возмещения убытков правообладателям, у которых изымаются участки, используемые на основании договоров аренды. На данный момент изъятия рассматриваются как исключительная мера, без которой не обойтись.
КРТ незастроенной территории
Этот вид осуществляется в отношении земельных участков (ЗУ), находящихся в публичной собственности. ЗУ предоставляются лицу, которое заключило договор без проведения торгов. Существует общая нехватка земельных участков, где осуществлена градостроительная подготовка, поэтому застройщику грозят высокие затраты.
КРТ по инициативе правообладателя
Осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков, расположенных в границах комплексного развития территории. В них могут быть включены ЗУ в публичной собственности, если:
Дополнительные гарантии в рамках осуществления КРТ
Лица, подписавшие договор, могут заключить соглашение о поощрении капиталовложений, но объем вложений должен быть не менее 250 млн рублей. СЗПК как инструмент применяется только в рамках комплексного развития территории. Его нельзя заключить в иных видах строительной деятельности. То есть комплексное освоение является своеобразным ключом, который открывает доступ к преимуществам, которые дает соглашение.
Затраты на создание инфраструктуры могут быть компенсированы за счет механизма инфраструктурных облигаций. КРТ не исключает возможность применения других инвестиционных механизмов, существует возможность их интеграции непосредственно в договор. Также можно получить земельные участки без проведения торгов, а через субсидии на возмещение понесенных расходов.
Полностью лекцию «Новеллы комплексного развития территории» можно послушать по ссылке.
Освоение земельного участка «с нуля». Что-нибудь получится. Часть 1
Решила начать писать об освоении своего участка скорее для себя, как памятку, но глядишь вдруг кому пригодится, а вдруг и мне какой совет подкинут знающие люди. Писать планирую хронику развития событий, о плюсах и минусах, о своих ошибках и проч.
Итак, дано: участок в деревне «для ведения личного подсобного хозяйства» площадью 14 соток приобретен в 2016 году. Участок размером 55 на 25 м., т.е вытянутый прямоугольник. Расположение: берег реки Кама, длинной стороной участка примыкает к береговой линии, которая проходит по насыпной дамбе (укреплен берег от затапливания где-то году в 12-14). Дамба высотой больше 2м. Уклон улицы на 50 м 80 см., т.е. к дамбе по весне скатывается вся талая вода и эта лужа стоит очень долго.
Итак, первым делом было решено поднять участок. Нет. Первым делом, почти сразу после покупки мы привезли и закопали кольца для септика.. Зачем? Не знаю. В корне неверное решение, т.к. впоследствии выяснилось, что грунтовые воды находятся в метре от поверхности. (Спойлер: та часть будущего септика, что без дна, ушла в землю на текущий момент на полметра. В-общем будем их выкапывать. И вообще они будут не так и не там. (Чувствуете, мы молодцы, да?). План, кстати, есть. План дома, план участка, план огорода и проч. Не помогает. 🙂 На этом первый год закончился и мы все бросили почти на 3 года.
К 2018 году мы поняли, что происходит зимой, весной, со снегом/водой и решили первым делом поднять участок. Все лето и осень нам возили грунт в дальнюю треть участка. Возили долго, частями, когда появлялась дешевая земля (когда получалось найти по 1300 за машину, в конце по 1700 уже докупали). Получилось, что в нижней точке мы насыпали чуть ли не 1,5 метра. Весной 2019 года возить землю закончили, разровняли трактором и с этого момента начинается освоение участка.
Для начала мною было решено решить следующие задачи: 1. Временное жилье. 2. Место хранения инструмента 3. Туалет. 4. Подключение света/воды/газа. 5. Борьба с сорняками. 6. Забор.
Я его немножко привела в божеский вид, внутри что-то отмыла, что-то заменили, в течение месяца нам подвели свет и воду и можно стало жить.
Последние новости
Рассылка
Частные земельные участки могут по-разному использоваться и иметь различные ограничения. Использование участка должно быть строго в соответствии с его назначением. Постройки также должны возводиться в соответствии со всеми требованиями и ограничениями по земельному участку. Разберемся по порядку во всем их многообразии.
Назначение земельного участка
Частные земельные участки в основном относятся к следующим видам разрешенного использования земель: участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для дачного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), для садоводства, для огородничества. Каждый из этих видов земель имеет свои особенности и ограничения. Помимо назначения земельного участка имеет значение и его месторасположение – в границах населенного пункта или нет.
Участок под индивидуальное жилищное строительство располагается в границах населенного пункта и может использоваться только для строительства частного жилого дома. Дом на участке под ИЖС должен быть не выше трех этажей (плюс мансарда) и предназначен для проживания одной семьи. На землях ИЖС при строительстве дома необходимо получать разрешение на строительство. Разрешение на строительство получается в упрощенном порядке на основании заявления, правоустанавливающих документов и схемы расположения дома на участке. Подготовка проектной документации, как и государственная экспертиза, не требуется. Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после окончания строительства. Собственник независим от своих соседей по улице и все решения принимает самостоятельно.
Участки с назначением под дачное строительство могут находиться в населенном пункте и вне его. На землях под дачное строительство можно строить полноценный загородный дом, который будет являться объектом капитального строительства. В дачном строительстве различают жилой дом (в последующем с регистрацией в доме) и жилое строение (без регистрации в доме). Разрешение на строительство не требуется. Возможны ограничения, установленные самим дачным поселком. Регистрация построенного дома осуществляется по дачной амнистии – в упрощенном порядке регистрации строения на участке. Для получения свидетельства о собственности в местное самоуправление подается декларация о построенном на данном участке доме или строении. Собственник зависит от решений правления дачного поселка, в котором располагается участок.
На землях под садоводство можно строить капитальное жилое строение, которое ничем не отличается от жилого дома. Получать разрешение на строительство не нужно. Право собственности на строение оформляется по дачной амнистии. Собственник зависит от решений, принимаемых садовым товариществом.
Право на строительство жилого строения должно быть прописано в назначении земельного участка. Если право на строительство жилого строения прописано, то строение можно строить только некапитальное, а также некапитальные хозяйственные постройки. Если право на строительство в документах не прописано, это означает, что на данном участке запрещено любое строительство. Собственник учитывает интересы огороднического объединения граждан, членом которого он может являться.
Необходимо разделять участки для личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта и вне границ. От месторасположения зависят ограничения в использовании участка.
Если участок находится на землях населенного пункта, то прав на строительство объектов даже немного больше, чем у собственника участка под ИЖС. Владелец участка под ЛПХ в населенном пункте может построить не только полноценный жилой дом, но и множество других построек, включая производственные здания. Налог на земельный участок существенно меньше налога на участок под ИЖС в этом же населенном пункте. Собственник независим в принятии решений от соседей. Получение разрешения на строительство жилого дома необходимо. Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после завершения строительства.
Если участок находится вне населенного пункта, то строительство любых объектов запрещено.
Частное лицо может владеть участком для ведения крестьянско-фермерского хозяйства без осуществления фермерской деятельности. Требование к обязательной организации фермы на землях КФХ в законе не прописано. На данных землях разрешено строить полноценный загородный дом, однако, такое строительство встречается крайне редко. Собственник вправе построить на участке несколько капитальных и некапитальных строений различного назначения, вплоть до производственных объектов. Разрешение на строительство получать необходимо. Управление может производиться как в форме объединения собственников по аналогии с дачными или садовыми поселками, так и индивидуально, по аналогии с ИЖС и ЛПХ.
Права на участок
Земельный участок может принадлежать гражданину не только на праве собственности, но и на основании договора аренды. В этом случае все права на построенный дом будут принадлежать арендатору при условии, что постройка согласована с арендодателем. В договоре аренды может быть прописан пункт о запрете на строительство. Но даже если в договоре указано, что строительство разрешено или, тем более, нет никаких указаний относительно строительства на участке, лучше получить письменное согласие собственника на строительство любого объекта. Если земельный участок арендован у государства, то гражданин имеет право выкупить его в собственность. Арендовать у государства можно практически любой участок. Наиболее распространено предоставление в аренду участков под ИЖС. Цена выкупа земельного участка устанавливается государством и зависит от региона и численности населения в конкретном населенном пункте. Чем выше населенность, тем выше стоимость выкупа земельного участка.
Расположение дома
Строительство должно осуществляться с соблюдением норм и правил, носящими как обязательный, так и рекомендательный характер. К обязательным можно отнести противопожарные нормы и нормы инсоляции (доступ солнечного света). Максимально близкими к обязательным требованиям являются санитарно-бытовые нормы, а также правила, прописанные в уставе организованного поселка, частью которого является земельный участок.
Стоит отметить, что большинство этих норм не пересматривались с 80-х годов прошлого столетия, поэтому их разумность иногда вызывает большие сомнения.
При расчете расстояния от стены дома следует учитывать, что стена – понятие условное. Расчет должен осуществляться от цоколя, крыльца, навеса, эркера и других выступающих элементов, если они выступают более чем на 50 см.
Обязательные нормы (минимумы):
Нормы для скота и птицы:
Нормы для деревьев и кустарников:
Рекомендации по сторонам света
Виды и размеры домов и строений
Внешний вид дома и его размер может быть регламентирован уставом организации, объединяющей жителей поселка. В законе нет требований к видам домов и строений, однако, существуют некоторые ограничения.
Капитальный жилой дом – подходит для круглогодичного проживания, можно постоянно зарегистрироваться в доме.
Капитальное жилое строение – капитальный жилой дом преимущественно не для постоянного проживания без права постоянной регистрации в доме. Если строение пригодно для круглогодичного проживания и находится в населенном пункте, то регистрация разрешена.
Некапитальное жилое строение – временный, сезонный характер строения.
Подведем итоги
Законодательство
Глава V. Возникновение прав на землю
Глава I.1. Земельные участки
Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю
Градостроительный кодекс (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29.12.2004):
Глава 6. Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства
Глава 14. Приобретение права собственности
Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю
СНиП – Строительные нормы и правила:
СанПиН – Санитарные нормы и правила:
Можно ли избежать штрафа, если я не успел построить дом на участке?
В 2012 году я купил участок для индивидуального жилищного строительства, по личным причинам — дети и ипотека — строительство до сих пор не начал. Участок несколько раз безуспешно пытались продать.
При покупке об установленных сроках освоения земельного участка меня никто не предупредил. О нарушении законодательства тоже в течение семи лет никто не говорил, а сейчас уже второй раз штрафуют за то, что я не устранил нарушения.
О первой проверке предупредили максимум за неделю — естественно, я не мог выполнить необходимые требования за этот срок. Второй раз не смог устранить нарушения, потому что из-за коронавируса не работали МФЦ. Но от ответственности меня, конечно, никто не освобождает.
Как быть в таком случае? Есть примеры удачной судебной практики в пользу владельца?
Можно ли переписать участок на родственника, то есть сменить владельца. У него тоже будет отсрочка?
Могут ли за последующие нарушения изъять участок без торгов?
Виктор, к сожалению, штраф придется заплатить, ведь вы действительно нарушили закон: за восемь лет так и не начали строить дом на участке. Но в течение трех месяцев после назначения штрафа вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить уменьшить его размер с учетом вашего материального и семейного положения. Удачная судебная практика есть.
Чтобы не получить штраф в третий раз, участок можно подарить родственнику. На уже полученные штрафы это не повлияет. Но вместо этого лучше заняться благоустройством земельного участка: хотя бы поставить забор или начать копать котлован под фундамент. Даже небольшие работы помогут отсрочить следующий штраф до десяти лет.
Изъять участок могут, но это длительный процесс, о котором вы обязательно узнаете заранее.
Почему вас оштрафовали
Срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, в законе прямо не указан. Но установлен срок, в течение которого пустующую землю могут изъять, — это три года. В него не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, участок не изымут.
Кроме того, земельный участок не заберут без торгов. И вообще процесс изъятия земли длительный. Если вы против изъятия, муниципальная администрация пойдет в суд и сможет выставить землю на торги только через полгода после того, как решение вступит в законную силу.
Как уменьшить штраф
В течение трех месяцев после того, как вас оштрафуют, вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить отменить штраф или уменьшить его размер, если с ним не согласны.
Например, у женщины из Белгородской области было в собственности несколько земельных участков для ИЖС, на которых вместо домов выросла сорная трава. Женщину оштрафовали на 40 000 Р — по 20 000 Р за два участка. Она рассказала, что не работает и в одиночку воспитывает двоих детей. Суд в порядке исключения уменьшил штраф до 10 000 Р за каждый участок.
Есть категории штрафов, которые можно оспорить из-за процессуальных нарушений, например некоторые штрафы для автомобилистов. Штрафы за не построенный вовремя дом по процессуальным причинам оспорить нельзя: дома-то нет, то есть штраф назначен законно. Но люди пытаются и так выигрывают время на уплату штрафа.
Так, в Белгородской области женщина дошла до областного суда, требуя отменить штраф в размере 10 000 Р из-за того, что административный протокол составили без ее участия. Судьи посмотрели фотографии пустого участка и штраф за неиспользование земли сохранили. Но это дало собственнице несколько месяцев отсрочки на его уплату.
Получается, в вашем случае вы можете только попытаться снизить размер штрафа. Суду нужно будет доказать, что построить дом вовремя вы не смогли из-за тяжелого финансового положения. Или попытаться оспорить штраф, но только с целью отсрочить срок его уплаты. Заплатить придется в любом случае.
Как избежать ответственности в будущем
Нет никаких запретов передавать участки для ИЖС другим людям, если земля не в ипотечном залоге. После этого срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, начнет течь заново.
Тут важно учитывать, что если вас уже оштрафовали, то менять собственника бессмысленно: это не избавит от ответственности. Такой способ работает только на будущее.
Например, в Белгородской области мужчину оштрафовали на 20 000 Р за заросший участок на землях населенных пунктов. Мужчина пытался оправдаться: мол, подъездная дорога находится в частной собственности, он не мог провести коммуникации. И вообще он уже продал участок, просто покупательница болела и воспитывала маленького ребенка, поэтому вовремя не зарегистрировала переход права собственности. Суд оставил штраф в силе, поскольку собственник сменился уже после того, как мужчину привлекли к административной ответственности.
Чтобы избежать штрафа в будущем, землю можно подарить близким родственникам: жене, если участок куплен до брака, родителям, детям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Налог им платить не придется.
При этом дарить участок несовершеннолетним детям имеет смысл, только если вы уверены, что в будущем не решите продать землю: сделки с детской недвижимостью контролируют органы опеки — это очень много бюрократии.
Вообще я не советую дарить или формально продавать землю родственникам: слишком много раз я оказывала юридическую помощь людям, которые из-за имущества поссорились с семьей.
Лучше потратьте немного денег и времени и изобразите на участке начало его освоения. Например, установите по границе участка деревянный штакетник, залейте фундамент под небольшое строение, завезите стройматериалы. Главное, чтобы это было похоже на одну из стадий возведения дома. Административные органы штрафуют людей за пустые участки, но если что-то уже сделано и не завершено, то это уже не нарушение. Суды в таких ситуациях штрафы отменяют.
Например, в Волоколамске мужчину оштрафовали на 20 000 Р за то, что он не построил дом на участке для ИЖС за 4,5 года. Мужчина не согласился: сразу после регистрации права собственности на землю он выкопал котлован и установил бетонный фундамент. Потом деньги кончились, и он присыпал фундамент землей, чтобы тот не разрушался из-за перепадов температуры.
Проверяющие пришли зимой, когда фундамент был скрыт под снегом, ничего не увидели и незаконно оштрафовали землевладельца. У мужчины были фотографии фундамента с координатами — это убедило суд. Он посчитал административное правонарушение недоказанным и штраф отменил.
Сколько лет у вас на участке будет стоять один фундамент, уже неважно, ведь вы старались как могли.
Направьте в городскую администрацию уведомление о планируемом строительстве. Если его согласуют, в ответ пришлют уведомление о соответствии. Оно будет своего рода «охранной грамотой» от штрафов за неосвоенный участок в течение десяти лет — это срок действия такого уведомления.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.