Что такое специализированный найм
Наем специализированных жилых помещений
41. При применении положений Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре найма специализированных жилых помещений судам надлежит учитывать следующее:
а) к специализированным жилым помещениям, которые могут быть объектом договора найма, относятся: служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: в нижеследующем предложении вместо части 2 статьи 90 ЖК РФ имеется в виду часть 2 статьи 92 ЖК РФ.
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (часть 2 статьи 90 ЖК РФ), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 42.
Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу статьи 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения;
б) после 1 марта 2005 года основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является, согласно статье 99 ЖК РФ, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 42.
в) нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 2 статьи 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения);
г) к отношениям по пользованию специализированными жилыми помещениями, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются с учетом их длящегося характера нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (статья 5 Вводного закона);
д) в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (часть 6 статьи 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ;
е) члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (часть 5 статьи 100, части 3, 4 статьи 67, статья 69 ЖК РФ).
42. В соответствии с частью 1 статьи 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ.
Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (часть 3 статьи 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (часть 2 статья 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания части 2 статьи 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.
43. Судам следует учитывать, что статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (часть 1 статьи 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 ЖК РСФСР.
44. В связи с принятием настоящего Постановления признать утратившим силу пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в редакции Постановлений Пленума от 21 декабря 1993 г. N 11 и от 25 октября 1996 г. N 10, с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Пленума от 6 февраля 2007 г. N 6.
Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения
Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 100 ЖК РФ
О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении настоящего Кодекса см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14
2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 28 июня 2014 г. N 182-ФЗ в часть 5 статьи 100 настоящего Кодекса внесены изменения
6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 27 июля 2010 г. N 237-ФЗ в часть 8 статьи 100 настоящего Кодекса внесены изменения
8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Детально разбираем договор найма специализированного жилого помещения: что это и какие существуют условия?
Все субъекты РФ создают и поддерживают в надлежащем состоянии жилищные фонды специализированного назначения, которые используют для быстро расселения нуждающихся в жилье граждан.
С помощью такого вида найма государство помогает получить место для проживания людям, вынужденно оставшихся без крыши над головой (например, вследствии стихийного бедствия или переезда по долгу службы).
Что относят к фонду?
В зависимости от цели использования, жилые помещения специализированного назначения подразделяются на категории:
Кому предоставляются?
Квартира, дом или комната предоставляются в связи с изменением жизненных обстоятельств гражданина:
Читайте также: Что из себя представляет договор коммерческого найма жилого помещения?
Что это такое?
Договор специализированного найма — это двухстороннее соглашение, между Наймодателем и Нанимателем, на основании которого собственник передает гражданину жилье в пользование и владение. Он отличается временным характером и обязательной платой за проживание, а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем.
Специализированный наем оформляется в письменной форме, согласно утвержденному законодательством образцу. Постановление правительства №42 от 26.01.2006 года регламентирует типовые формы договора для каждого вида специализированного найма, а именно для:
Отношения по таким видам найма регулируются Жилищным Кодексом РФ, в частности разделом IV, статьями 100, 101, 102 ЖК РФ.
Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Стороны
Договор спец. найма является двусторонним и заключается между Наймодателем и Нанимателем.
Существуют весомые различия между лицами, заключающими договор
Лицом, предоставляющим жилое помещение может быть:
Что определяется?
Заключая договор найма, стороны берут на себя права и обязанности по его исполнению.
Права и обязанности Наймодателя:
Права и обязанности Нанимателя:
Существенными условиями являются:
Читайте также: Как составить доп. соглашение к договору аренды жилого помещения?
Расторжение и прекращение
Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон либо ввиду наступления следующих обстоятельств:
Договор специализированного найма, автоматически прекращается при разрушении жилья или смерти Нанимателя.
Полезное видео на тему расторжение договора найма специализированного жилья:
Выселение граждан
В случае расторжения или прекращения договора, все проживающие в нем лица должны освободить занимаемые площади. Когда они отказываются сделать это добровольно, выселение проводят приставы на основании решения суда.
Существуют категории граждан, которые могут быть выселены только путем переселения в другое, пригодное для проживания помещение:
Такие помещения нельзя продавать, дарить или закладывать, даже при условии, что Наймодатель дал на это свое согласие. В некоторых случаях допускается перевод специализированного найма в социальный, то есть заключение договора социального найма – это двухстороннее соглашение, согласно которому гражданин РФ получает изолированное жилое помещение, пригодное для проживания. При этом на данную недвижимость право собственности сохраняется за государственными органами управления.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Предоставление специализированных жилых помещений
Понятие и виды специализированных жилых помещений
В настоящее время в ЖК РФ используется понятие «специализированный жилищный фонд». Жилые помещения такого фонда предоставляются на время по договору найма отдельным категориям граждан при наличии специальных условий.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду.
Согласно ст. 92 ЖК РФ к специализированным относятся жилые помещения:
Служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ) предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Обязанность предоставления служебного помещения, особенности их предоставления и освобождения предусматриваются федеральными законами и другими нормативными правовыми актам.
Так, п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» предусматривает, что военнослужащим гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения.
Общежития (ст. 94 ЖК РФ) предназначаются для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
Жилые помещения маневренного фонда согласно ст. 95 ЖК РФ предоставляются по договору найма для временного проживания:
Согласно ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.
В соответствии с п. 1 ст. 15 Федерального закона от 28.12.2013 № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации» гражданин признается нуждающимся в социальном обслуживании в случае, если существуют следующие обстоятельства, которые ухудшают или могут ухудшить условия его жизнедеятельности:
Пункт 3 ст. 19 данного закона закрепляет, что получатели социальных услуг в стационарной форме обеспечиваются жилыми помещениями.
Социальные услуги в стационарной форме предоставляются их получателям при постоянном, временном (на срок, определенный индивидуальной программой) или пятидневном (в неделю) круглосуточном проживании в организации социального обслуживания.
В соответствии со ст. 97 ЖК РФ жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами в порядке, предусмотренном соответственно Законом Российской Федерации от 19.02.1993 № 4530-1 «О вынужденных переселенцах» и Федеральным законом от 19.02.1993 № 4528-1 «О беженцах».
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ) предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. К такому законодательству относятся, в частности, федеральные законы от 24.06.1999 № 120-ФЗ «Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних», от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»3 и др. Последний из названных законов в п. 1 ст. 8 устанавливает, что детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи такого нанимателя либо собственниками жилых помещений, а также которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи такого нанимателя либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.
Понятие и особенности договора найма специализированного жилого помещения
В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения, которое выносится собственником специализированного жилого помещения.
Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»1 утверждены типовые договоры найма общежития, служебного жилого помещения, жилого помещения маневренного фонда, жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.
Лица, занимающие такие помещения по договору социального найма, не вправе приватизировать, осуществлять их обмен или иным способом распоряжаться ими, передавать в аренду, сдавать в поднаем, осуществлять раздел и вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма применяются правила, предусмотренные ч. 2—4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.
Так, в силу ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения обязан:
Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором найма специализированного жилого помещения.
На основании ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель по договору найма специализированного жилого помещения обязан:
Наряду с указанными обязанностями наниматель по договору найма специализированного жилого помещения может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором найма специализированного жилого помещения.
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). Поскольку типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ, закрепляющей порядок вселения членов семьи нанимателя по договору социального найма.
Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору. Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними.
Основания и особенности предоставления специализированных жилых помещений
В соответствии со ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Предоставление жилых помещений специализированного фонда осуществляется без соблюдения норм предоставления, требований благоустроенности.
Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.
Договор найма служебного жилого помещения заключается с гражданином на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.
Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.
Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. Такие помещения находятся в ведении органов системы социальной защиты населения и предназначены для инвалидов, пожилых лиц, детей-инвалидов, детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, детей-инвалидов, нуждающихся в медицинской помощи и др.
Использование жилых помещений, находящихся в специализированных домах, прекращается в связи с устранением причин, по которым были предоставлены эти помещения (предоставление или приобретение другого жилого помещения, переезд на постоянное место жительства к родственникам и др.).
К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.
Специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев. Формирование фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.
Жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека.
Вынужденные переселенцы и беженцы реализуют право пользования жильем в специальном жилищном фонде для вынужденных переселенцев и беженцев до получения или приобретения ими жилых помещений в установленном порядке.
В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования.
