Что такое стрит ритейл в недвижимости
7 правил выбора помещения для стрит-ретейла
«Место, место и ещё раз место» — эта американская поговорка описывает главный принцип выбора помещения для уличной торговли. Вместе с экспертами разбираемся, на что, кроме удачного расположения, стоит обращать внимание.
Спикеры:
замдиректора департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers
коммерческий директор девелопера Realty4Sale
руководитель направления стрит-ретейл консалтинговой компании «Магазин магазинов»
По данным «Авито Недвижимость», спрос на торговые площади в 2020 году упал на 10%, зато на помещения свободного назначения, в том числе для стрит-ретейла, вырос на 7%. Стоимость аренды таких помещений поднялась на 12% по сравнению с 2019 годом. Это связано с карантином первой волны, когда многие магазины в торговых центрах были закрыты или не могли работать в полную силу.
«Качественные помещения в стрит-ретейле популярны всегда, а с учётом ограничений деятельности торговых центров спрос на них увеличился в разы»,
— говорит Юлия Кузнецова, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers.
«Качественные помещения в стрит-ретейле популярны всегда, а с учётом ограничений деятельности торговых центров спрос на них увеличился в разы»,
— говорит Юлия Кузнецова, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers.
Спрос на объекты стрит-ретейла превышает ожидания — во многом из-за отложенного во время пандемии спроса, считает коммерческий директор компании Realty4Sale Ирина Буренко. Конкуренция между предпринимателями выросла, поэтому действовать надо быстро.
Стоимость аренды зависит в первую очередь от площади помещения и его месторасположения. Как правило, самые дорогие квадратные метры — в местах с высоким пешеходным трафиком: у станций метро, на центральных пешеходных и торговых улицах.
50 000–180 000 ₽
за 1 м 2 в год — средняя ставка аренды помещения для стрит-ретейла на основных торговых улицах Москвы: от Садового кольца до Столешникова переулка
Источник: «Коммерсантъ», январь 2021 года
50 000–180 000 ₽
за 1 м 2 в год — средняя ставка аренды помещения для стрит-ретейла на основных торговых улицах Москвы: от Садового кольца до Столешникова переулка
Источник: «Коммерсантъ», январь 2021 года
В спальных районах ставки, как правило, ниже — там открывают много продуктовых маркетов, магазинов для дома и медицинских центров.
Как правило, арендаторы ищут места с помощью онлайн-сервисов, таких как «Авито», «Циан» и «Яндекс.Недвижимость». Реже — через риэлторов и специализированные компании. Вот как выбрать хорошее помещение:
Оптимальная площадь помещения
30– 50 м 2 — кофейни, булочные или ед а на вынос
400– 600 м 2 — ресторан ы
1000–2000 м 2 — супермаркеты
.
.Определитесь с аудиторией и концепцией бизнеса
Магазинам повседневного спроса, в том числе фуд-ретейлерам, лучше располагаться у транспортных развязок, например возле остановок транспорта, метро, рядом с парковочными зонами и в других местах с высокой проходимостью.
«Премиальным брендам не так важен трафик, главное — имидж локации. Для них топовое место — своеобразная визитная карточка», — объясняет Станислав Бибик, партнер Colliers. В Москве такие компании предпочитают Столешников переулок, Кузнецкий Мост, Петровку и другие центральные улицы.
Кому не подойдут помещения для стрит-ретейла
Гнаться за привлекательными локациями не стоит тем, кому не нужна витрина или полноценное помещение для офлайн-бизнеса. Например, для dark store выгоднее арендовать склад в непроходном месте. Реже всего в «уличном» формате открываются фитнес-центры, детские и развлекательные проекты — аттракционы, боулинг, кинотеатры.
.
.Проанализируйте трафик
Учитывайте два показателя — количественный и качественный. Сначала посчитайте количество проходящих мимо людей в определённые дни и часы, например в будни вечером и в выходные днём. Затем изучите аудиторию — узнайте, кто они: рабочие или представители креативного класса, какого возраста и достатка. Изучив трафик, можно понять, будет ли бизнес интересен людям в этом конкретном месте.
.
.Взвесьте финансовые возможности
Определите, какую долю прогнозируемой выручки придётся тратить на аренду. Доход может колебаться из-за сезона, непостоянства пешеходного трафика и других факторов. В месяцы с низким оборотом бизнес из-за высокой арендной платы может стать нерентабельным. Чтобы оставаться в плюсе, рассчитайте точку безубыточности — минимально необходимый объём выручки.
По общепринятому правилу, за аренду нельзя платить больше 25% выручки. Однако этот потолок можно увеличить — при условии, что бизнес приносит прибыль.
.
.Оцените здание
Красивый вход, вывески и панорамные окна помогают привлечь клиентов. Но если помещение расположено в старом жилом фонде, поменять конструкцию окон и декорировать фасады скорее всего не разрешат, а размещение вывески придётся согласовывать с городской администрацией. Особые требования установлены и для внутреннего ремонта.
Если помещение находится в жилом доме, чтобы открыть бизнес, необходимо разрешение местных жителей — и даже в этом случае конфликты не исключены. Яркий пример — бесконечная борьба жителей улицы Рубинштейна с рестораторами в Санкт-Петербурге.
.
.Изучите условия договора
Перед съёмом помещения узнайте, почему съехали предыдущие арендаторы, и тщательно проверьте документы.
Выясните, находится ли помещение в собственности арендодателя: снимать напрямую, как правило, выгоднее и надёжнее. Важно, чтобы у него не было обременений — ограничений в пользовании и распоряжении имуществом.
Если у арендодателя нет законных оснований сдавать помещение, договор аренды могут признать ничтожным. Выселение обернётся убытками, особенно если сделать ремонт.
Посмотрите, не предусмотрены ли дополнительные платежи, например за охрану здания, вывоз мусора, парковку или инженерные сети.
Заключайте договор на срок от года — в этом случае его надо регистрировать в Росреестре. Так проще защитить свои права.
Что такое стрит-ритейл
Или какие объекты недвижимости ликвидны даже в кризис
Какой торговый формат помещений, по Вашему мнению, является самым прибыльным и охватывает большой поток потенциальных клиентов? Какие объекты недвижимости своим выгодным расположением остаются ликвидными даже в кризис? Это стрит-ритейл магазины! Объекты этого типа создают подобие торговых коридоров. Помещения street retail в Москве в основном сосредоточены на Арбате, Ленинградском, Кутузовском проспектах. В статье ниже рассмотрим плюсы, минусы, цены и список товаров, которые лучше всего продавать в таких магазинах.
Что такое стрит-ритейл: плюсы и минусы
Проще говоря, street retail – это определенный формат магазина. Торговая точка располагается на первом этаже жилого дома. Первые объекты подобного типа появились еще в средневековье, но в основном были узко специализированы: кузни, ткацкие лавочки и пр.
Принцип торговых улиц до сих пор сохранился в Европе, но практически исчез в нашей стране. Тенденция к возобновлению объектов торговли в домах на первом этаже наблюдается в России лишь в последние десятилетия. И, пожалуй, можно отметить лишь street retail магазины Москвы. Основными плюсами таких помещений являются:
Кроме того, стоимость аренды может быть меньше, чем в ТЦ. Любая специализация и собственное оформление интерьера также является плюсом.
Помещения стрит ритейл имеют и недостатки. Владельцу либо арендатору необходимо самому заботиться о безопасности объекта, коммунальных платежах, синергии (сотрудничестве), согласовании размещения вывесок и пр.
Что продавать в «магазинах на первом этаже»
Стрит ритейл недвижимость в Москве занимают в основном сети фаст-фудов, обувных магазинов, кафе и рестораны. Однако их могут потеснить парикмахерские, spa-салоны и медцентры: их число растет с каждым годом.
Специалистами были выделены категории товаров, которые чаще всего продаются в street retail. Половину сегмента делят между собой продукты и фуд-корт – по 25% у каждого. По 10% у товаров для дома (стройматериалы, техника, мебель, электроника) и продукции для детей. Далее следуют:
Они имеют по 5% каждый. Оставшиеся проценты делят между собой ювелирные салоны, магазины подарков, зоотовары и сфера развлечений.
Если Вы решили продавать элитную парфюмерию, электронную технику или открыть ресторан высокого класса, стоит рассмотреть покупку помещения в центре города. В спальных районах большую популярность имеют товары для дома повседневного спроса.
Цены на стрит ритейл
Street retail – формат недвижимости, который, как уже было сказано в самом начале, будет ликвиден при любой ситуации на рынке площадей под торговлю. Основываясь на последних данных экспертов, арендная ставка в ТЦ варьируется в диапазоне от 10 тыс. руб. до 17 тыс. руб. за квадратный метр, в то время как в стрит ритейле составляет от 7 тыс. руб. до 15 тыс. руб. за квадратный метр. Самыми приоритетными, а, следовательно, и дорогими «торговыми коридорами» в Москве на сегодняшний день являются:
По данным исследований, в центре Москвы удачно идут дела в основном у магазинов продуктов и ресторанов. Салоны обуви и одежды отмечают спад покупательской способности на 30% по сравнению с прошлым годом.
Стрит-ритейл vs Торговый центр. Разбираем плюсы и минусы
Согласно старинной американской поговорке: когда ты выбираешь место для магазина – следуй правилу трёх «L». А именно, «Location, location & location». Это фундамент и отправная точка вашего бизнеса. Если угадаете с локацией – открывайте пошире двери для клиентов. Потому что их будет много.
А чтобы вам было проще с выбором, мы решили разобрать по косточкам все плюсы и минусы 2 типов коммерческой недвижимости – стрит-ритейл vs торговый центр. Где больший поток покупателей, какие есть ограничения и что насчёт парковки – читайте в нашей статье.
Два слова об истории
Уличная торговля – это отдельные магазины, расположенные на первых этажах жилых или доходных домов. Она берёт начало от античных лавок, средневековых гильдий и прилавков русских купцов. Как правило, торговая точка открывалась на первом этаже, а хозяин, будь то купец или ремесленник, жил над ней. В таких магазинчиках можно было прикупить что-то одно, либо горшок для варки супов, либо сапоги, либо хлеб, либо дары моря.
Иначе дело обстоит с торговыми центрами. Свою родословную они ведут от рынков, базаров и ярмарок. По началу торговые ряды собирались по особым поводам, например, в дни языческих праздников. А потом нашим предкам пришло в голову – что продавать можно не только в выходные, а ежедневно.
Так появились «стационарные» рынки. Но не одной торговлей они завлекали народ. На их центральных площадях можно было встретить циркачей, уличный театр или музыкантов. Поход на рынок или ярмарку был похож на нынешний визит в торгово-развлекательный центр. Люди закупались одеждой, перекусывали в трактирах и смеялись на балаганах.
Стрит-ритейл
Плюсы
• Свободный график. Вы сами устанавливаете часы работы. Хотите открыть небольшую продуктовую точку и торговать снеками по ночам, или продавать сигареты возле ночного клуба – пожалуйста.
• Любая специализация. В рамках закона, конечно. То есть у вас нет каких-то рамок, типа на одной улице размещаются только музыкальные инструменты, а на другой – одна парфюмерия. Вы свободны в выборе категории товара. Будь то – одежда для котов или презервативная лавка
• Индивидуальное оформление. Создавайте дизайн входной зоны, не ограничиваясь требованиями вашего арендодателя. Единственное, вам необходимо получить согласование с департаментом культуры, если вы размещаете свой бизнес в здании памятнике архитектуры. Как на фото – где все вывески имеют схожие размеры и расположение.
Минусы
• Общение с контролирующими органами. Пожарные нормы, санитарно-эпидемиологические требования – весь этот бюрократический груз вам придётся взять на свои плечи.
• Коммунальные услуги. Будьте готовы, что коммунальные платежи вам придётся оплачивать самостоятельно. Как правило, они не входят в договор аренды.
• Безопасность. Ещё один важный момент – это заключить договор с охранной службой. Самостоятельно разместить кнопку. И провести инструктаж своего персонала.
Торговые центры
Плюсы
• Большой поток покупателей. В отличие от стрит-ритейла, где помимо потенциальных покупателей много и простых прохожих – в торговом центре почти вся аудитория пришла за покупками.
• Синергия. Ваша торговая точка соседствует либо с кинотеатром, либо с детскими аттракционами. Пока зрители ждут начала киносеанса – они могут зайти к вам пообедать или купить себе симпатичную бижутерию.
• Безопасность. В торговых центрах – этот пункт в категории плюсов. Вы снимаете с себя вопрос охраны. В рабочее время – где-то неподалёку курсируют охранники. А ночью – ТЦ на замке.
• Коммунальные услуги – ответственность ТЦ. Вам не нужно самостоятельно вносить оплату по коммуналке, а после хранить квитанции.
• Парковка. Это один из важнейших пунктов для покупателей. В торговом центре – своя наземная или подземная парковка. Человек не тратит время на поиски места, паркуется за 5 минут и идёт за покупками.
• Централизованная реклама. Торговые центры вкладывают средства в рекламу. И от этого выигрывают все арендаторы. Вы не исключение.
Минусы
• Ограниченный график. Вы вынуждены подстраиваться под временные рамки торгового центра. Выйти за его пределы не получится.
• Единая стилистика оформления. Торговый центр регламентирует оформление торговой точки. Вам могут запретить большие баннеры, яркую подсветку. И никаких промоутеров с флаерами.
• Конкуренция. Торговый центр может отказаться сдавать вам помещение только потому, что в ТЦ уже представлены несколько операторов, торгующих тем же.
В нашей базе – свыше 400 предложений стрит-ритейла в центре Москвы и на пешеходных улицах с большим трафиком. Вы можете выбрать как небольшое помещение для закусочной, так и большое пространство для премиального бренда. Для вашего удобства мы составили каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – все подробности с цифрами и фотографиями. Чтобы его скачать – перейдите на главную страницу.
Инвестиции в стрит ритейл: о чём нужно знать
Инвестиции в стрит ритейл: о чём нужно знать
В предыдущих статьях мы убедились, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость выгодно. Сегодня расскажу вам о многообещающем и интересном для частного инвестора сегменте торговой собственности — стрит-ритейле.
Что такое стрит ритейл и его особенности
Street retail дословно переводится как «уличная торговля». Подразумеваются малые объекты на первых этажах жилых домов, но обязательно с отдельным входом. Бизнес заинтересован в подобных помещениях, поэтому объекты стрит ритейла пользуются постоянным спросом. В крупных городах образуются так называемые торговые коридоры по типу Тверской или Арбата.
В спальных районах традиционно такой формат используют продуктовые магазины, парикмахерские, офисы банков или мобильных компаний. В туристических и офис-центрах распространены бюро экскурсий, кафе и рестораны, магазины одежды и обуви, салоны красоты и массажа. Так как рядом расположены жилые дома, то необходимо выдерживать нормативы шума, открывать ночной клуб не рекомендую.
Средняя доходность от инвестиции в объекты стрит-ритейла составляет 10-12% годовых. Эти расчеты касаются дохода от аренды, рост стоимости основного актива здесь не учитываем. Естественно, уровень прибыли и срок окупаемости напрямую зависят от местоположения объекта. Востребованным будет помещение, которое находится в районе с большой проходимостью. В таком случае велики шансы получить сетевого арендатора, что чаще всего является залогом долгосрочного сотрудничества и стабильного дохода. Идеальным будет офис, расположенный выходом к улице. Вход со двора снижает ликвидность объекта.
Что ещё имеет значение для арендатора? Конечно, возможность разместить фирменную вывеску перед входом, витринное остекление, необходимые для функционирования бизнеса инженерные коммуникации, яркое наружное освещение. Иногда съемщику важно наличие подвальных помещений или продолжение офиса на втором этаже.
Сдаваемая площадь варьируется от 50 до 500 квадратных метров. Спросом пользуются небольшие помещения (50-100 квадратных метров). Крупные объекты дольше остаются невостребованными, чаще до прихода сетевого предпринимателя. Но большой офис всегда можно разбить на несколько частей, тем самым увеличив ежемесячную прибыль. Правда, придется потратить время и деньги на необходимую стартовую перепланировку. Поэтому этот вид инвестиций рекомендую только тем, кто уже имеет опыт работы с коммерческой недвижимостью, понимает специфику этой сферы.
К несомненным преимуществам владения «уличной» недвижимостью относится не только постоянный заработок, но и при необходимости возможность реализовать актив как готовый арендный бизнес. Обычно продажа рабочего бизнеса занимает меньше времени, а его стоимость выше других объектов.
Отпугнуть может высокий инвестиционный порог (5-10 миллионов рублей), но помните, что ликвидные объекты окупаются довольно быстро.
стрит ритейл это
Способы инвестирования в стрит ритейл
Последние годы девелоперы строят новые дома сразу с коммерческими помещениями на нижнем этаже. Принцип инвестирования в строительство бизнес-помещений тот же — квадратные метры дешевле на ранних сроках строительства.
Несомненным плюсом для частного инвестора, не имеющего опыта управления коммерческим предприятием, выступает возможность покупки действующего бизнеса. Готовый арендный бизнес предполагает покупку помещения с актуальным договором аренды. Ведь компании редко меняют своё место жительства.
Хорошим вариантом также будет покупка объекта, требующего дополнительных вложений для увеличения доходности. Это определение включает свободные от аренды места и помещения, состояние которых требуется улучшить. Такие площади продаются со скидкой, так как их владельцам придётся вложить временные и материальные ресурсы либо для поиска клиентов, либо для серьезного ремонта (обустройство входа в помещение, изменение проводки и другие подобные работы).
Косметический же ремонт представители разных сфер бизнеса предпочитают делать индивидуально, под свои конкретные цели. Поэтому на оснащение объекта уличной торговли нужно меньше средств, чем на аналогичный объект жилой недвижимости. Однако оплата коммунальных услуг будет рассчитываться по тарифам для коммерческих объектов,
Итак, подытожим
Street retail — очень привлекательная область рынка коммерческой недвижимости. Объекты, подходящие для уличной торговли, обладают высокой ликвидностью. А ограниченный объём предложения и невосполнимость ресурсов в центре поддерживают спрос даже во время экономической нестабильности.
Оставьте заявку , и мы подберём идеальный вариант ваших инвестиций.
FAQ по стрит-ретейлу: рисков много, инвестиции неизбежны
Отмена долевого строительства и переход застройщиков на работу с эскроу-счетами, как не раз отмечали эксперты, резко сокращает объем инвестиционных покупок на рынке жилой недвижимости. Соответственно, деньги частных инвесторов придут на другие рынки. Одним из них станет стрит-ретейл — встроенные коммерческие помещения. Но приток денег будет сопровождаться ростом экономических проблем арендаторов — ретейл в Петербурге переживает не лучшие времена — и обострением правовых угроз. Какие же факторы, негативные или позитивные, возьмут верх и определят перспективы масштабного рынка помещений в первых этажах? Участники круглого стола РБК Петербург взвесили pro и contra и сделали прогнозы.
Ожидаемый приток, колоссальные планы
Дополнительные инвестиции в будущем году неизбежно придут в стрит-ретейл, посчитали все участники дискуссии. Есть несколько оснований для прихода этих денег. Это, во-первых, новые правила на рынке долевого строительства. В новых условиях исчезает серьезная дельта между ценой покупки квартиры на нулевой стадии и ценой готового жилья, а вместе с ней — и массовые вложения в жилые квадратные метры как инвестиционный продукт. Поэтому часть инвесторов, которые раньше покупали квартиры, сейчас устремляют свои взгляды на покупку коммерческих помещений в жилых домах, отмечает директор по продажам Setl Group Павел Мельников.
«Квартиры в этом году резко выросли в цене — 140-150 тыс. руб. за квадратный метр, поэтому часть инвесторов считают, что жилая недвижимость не даст возможность заработать как раньше, — рассказывает он. — Мы, в свою очередь, делаем стрит-ретейл сегментом, открытым для начинающих инвесторов — меняем нарезку помещений с больших метражей на меньшие, тем самым снижая абсолютную стоимость помещений и делая их ликвидными и востребованными». По словам Мельникова, у компании «колоссальные планы» по увеличению объема коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в проектируемых объектах.
Во-вторых, для притока денег в стрит-ретейл сложились финансовые условия. Основной мотивацией инвесторов раскассировать свои сбережения является снижение ключевой ставки, уверен заместитель председателя правления Банка «Санкт-Петербург» Вячеслав Ермолин. «Центробанк несколько раз подряд снижал ключевую ставку. В последний раз она была снижена на 0,25. Рынок сейчас ожидает, что к концу следующего года ключевая ставка должна быть на уровне 5,5%. Конечно, ставки по депозитам будут снижаться, и те традиционные вкладчики, которые еще 2-3 года назад могли получить по ряду депозитов доходность 8-10%, сейчас получат 5-6%, а через год — 4%. И вот тут у инвесторов появляется веский повод воспользоваться альтернативными инструментами заработка».
Как он прогнозирует, «часть инвесторов пойдет на фондовый рынок. А те, у кого нет соответствующих компетенций (а таких большинство), направят свои деньги по другим направлениям, в том числе и в стрит-ретейл».
Инвестор в домашних тапочках
Прогнозируемый приток денег в сегмент стрит-ретейл произойдет на фоне растущих в этом сегменте рисков. Один из них — отсутствие у инвесторов компетенций, необходимых для разумных вложений в коммерческие помещения. «Я наблюдаю большое расслоение между квалифицированными и неквалифицированными инвесторами. Мы нередко фиксируем покупки помещений по цене на 40% выше нашей максимальной оценочной стоимости объекта», — говорит генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. По его словам, компетентные инвесторы оценивают привлекательность помещений, исходя из четкого, проверенного на практике срока окупаемости для каждого типа объектов. «У случайных же покупателей представление о сроке окупаемости весьма размытое, нередко они руководствуются соображениями достаточно/недостаточно получать определенную сумму с аренды объекта, а подчас принимают решения эмоционально, исходя из подхода «нравится — не нравится», — говорит Ельцов.
«Не так давно мы продавали помещение на Петровском проспекте, по нашим расчетам, со сроком окупаемости около 30 лет. Покупатели — ими оказались известные хоккеисты — заплатили более 250 тыс. руб. за квадратный метр. Видимо, они хотели сохранить свои сбережения и вести коммерческую деятельность рядом с домом, заходя в приобретенный объект чуть ли не в домашних тапочках. Это полностью меняет наше представление об инвесторах», — приводит пример Павел Мельников.
Еще один риск, который отметили участники дискуссии — сильная сегментация помещений по уровню ликвидности и, как следствие, «затоваривание» рынка мало ликвидными объектами. Ликвидные, то есть, прежде всего, удачно расположенные помещения окажутся в дефиците и их цена будет расти, в то время как мало ликвидные станут дешеветь.
«С 2014 года — я сужу и по своим объектам, и по объектам коллег — образовалась огромная пропасть между хорошими помещениями, которые пользуются спросом и помещениями «на троечку», на которые спрос упал и с точки зрения продажи, и с точки зрения аренды. Сейчас замерли продажи помещений, которые находятся за углом от центральной стороны здания или в локации с низким пешеходным трафиком. До 2014 года инвесторы брали такие помещения для перепродажи и за 5-6 месяцев делали перепланировку, организовывали новые входные группы, производили смену арендаторов и продавали, однако сегодня часть таких объектов у инвесторов просто зависла», — говорит доцент РАНХиГС и частный инвестор Александр Родионов.
Революционная кампания против бизнеса
Важный нерыночный риск, который тормозит желание инвесторов вкладывать ресурсы в стрит—ретейл — «потребительский экстремизм». Как отмечает президент ГК RENTA Артем Гудченко, в 2019 году как снежный ком нарастало число судебных исков к собственникам и арендаторам со стороны жильцов. По его словам, в большинстве случаев судебные решения принимаются не в пользу арендаторов.
«Начинается серьезная революционная кампания жителей многоквартирных домов вместе с районной администрацией против бизнеса, — констатирует он. — Эта угроза сегодня не осознается властью и бизнесом как серьезная, но, если не принимать никаких мер, через два года она станет масштабной». Гудченко добавляет, что для бизнеса этот фактор находится вне зоны управления: «Были попытки со стороны коллег, которые столкнулись практически с военными действиями на улице Рубинштейна, как-то повлиять на ситуацию, начав процесс урегулирования путем внедрения кодекса этики взаимоотношений бизнеса с жителями. Но это пока вялые попытки — администрация и надзорные органы имеют больший рычаг силы. Что мы видим в итоге — проигранные в суде дела, убытки, закрытие заведений».
С тем, что число конфликтов между жителями и бизнесом в этом году заметно выросло, соглашается генеральный директор и совладелиц сети «Теремок» Виталий Свидовский. По его словам, конфликты с жильцами отбивают желание бизнесменов инвестировать в стрит-ретейл. Однако он обратил внимание на то, что во встроенных коммерческих помещениях отмечается более высокий рост продаж. «В ТЦ мы фиксируем рост продаж на 5-7%, а в ресторанах в помещениях street retail — на 10-15%. Это связано с туристическим потоком, который сейчас касается не только Невского проспекта, но и многих улиц в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах. Там наши точки в основном расположены в жилых домах», — говорит Виталий Свидовский. Поэтому, по его словам, «Теремок» идет на компромиссы с жильцами. Но если встанет вопрос о «больших деньгах», «Теремок» будет готов закрыть точки в «скандальных» локациях.
Коллективные действия
Девелоперы в проектах квартальной застройки ищут способы, как со своей стороны «обезопасить» инвесторов стрит-ретейла. Избежать зависимости от жильцов проще всего в помещениях, которые расположены не на первых этажах, а в отдельно стоящих или пристроенных помещениях на территории жилых комплексов. По мнению директора по развитию «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольги Михальченко, подобные объекты в ближайшей перспективе будут пользоваться популярностью среди инвесторов. «Раньше эти обособленные объекты на рынке были недооценены. Но в новых реалиях, желая обезопасить себя от внешних факторов, инвесторы будут вынуждены обратить внимание на этот сегмент рынка коммерческих помещений», — рассказывает Михальченко.
По мнению самих инвесторов, лучшим ответом на вызовы в существующих реалиях будет объединение усилий и ресурсов — например, в форме инвестирования посредством закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Это поможет не столько в противостоянии недовольным жильцам, сколько в покупке больших площадей помещений на выгодных условиях.
«Сейчас инвесторы стремятся работать группами, а не в одиночку. Как это работает на практике: группа инвесторов выходит к застройщикам и покупает сразу весь первый этаж здания. Таким образом создается целостная логичная концепция торговой функции всего жилого комплекса или отдельно стоящего дома, регулируется состав арендаторов, формируется рекламная зона, решаются общедомовые вопросы. Это помогает инвесторам получить дополнительные скидки на объекты и преференции при выборе помещений от застройщика», — рассказывает Александр Родионов. По его словам, такое объединение носит неформальный характер. Работа инвесторов через формальные структуры — ЗПИФы, по оценкам эксперта, пока характерна больше для Москвы, чем для Петербурга, но со временем займет свое место и в Северной столице.
Пример неформального объединения инвесторов приводит Павел Мельников. «Есть пласт инвесторов, работающих с сетевыми магазинами, которые ищут крупноформатные помещения. Такое предложение редкое и очень интересное для профессионалов рынка. Мы его создаем в наших проектах. Инвесторам важно купить все помещения на одной улице, создав свою торговую галерею, чтобы в одном доме магазины работали в рамках одной концепции, то есть, например, так, чтобы рядом с «Пятерочкой» не открылось бюро ритуальных услуг», — говорит он. Мельников приводит пример из своей практики, когда помещение площадью более 1 тыс. кв. м выкупили несколько инвесторов, скинувшись по 30-50 млн руб. каждый.
Однако управляющий партнер Legal to Business Светлана Гузь говорит о негативном опыте работы ее клиентов по таким схемам. По ее словам, когда у одного объекта много собственников, это может привести к конфликту интересов.
«Тот, у кого больше площадей, со временем начинает диктовать условия, с которыми могут быть не согласны остальные соинвесторы. В ситуациях, когда взгляды на управление активом различны, стороны порой входят в клинч, что парализует управление в целом, либо срабатывает правильно «сильного».
Если говорить о частных инвесторах, то для них лучше уж маленькое помещение, но собственное. Логика — я знаю, что объект мой и я в нем хозяин, в любой момент могу принять самостоятельное решение — скорее свойственна петербургским инвесторам, нежели готовность брать на себя риски и неудобства партнерства ради большей выгоды», — полагает Светлана Гузь.
При этом она отмечает, что работая через ПИФ с профессиональной управляющей компанией, инвестор получает ряд преимуществ как с точки зрения профессионального управления активами и дифференциации рисков, так и с точки зрения налогообложения. «Однако такой инструмент, как управление активами множеством частных инвесторов посредством ПИФ, больше характерен для Москвы. В Петербурге это пока не так популярно ввиду малой осведомленности и низкой правовой культуры», — говорит она.
По мнению Артема Гудченко, рынок стрит-ретейла ожидает рост объема инвестиций с параллельным подорожанием ликвидных участков, то есть — снижением средней доходности. «Тех безумных доходностей, которые были 10-20 лет назад, в целом по рынку не будет. Думаю, сегодня среднестатистический инвестор, если он не совершает ошибок, вправе рассчитывать на 10-12% годовых», — рассуждает Гудченко.
Однако, прогнозирует он, даже на таком рынке найдутся люди, которые при помощи специальных знаний, технологий, инновационных решений и везения «будут создавать уникальные проекты с «гипервысокой» доходностью».
Дискуссия состоялась в рамках проекта РБК Петербург «Клуб Winner. Встречи прогрессивных бизнесменов за бокалом вина» в ресторане «Блок».