Что такое доходный подход

Доходный подход

Доходный подход является самым распространенным методом оценки стоимости компании, так как он используется при принятии решения об инвестировании в компанию. Любой инвестор, который хочет вложить свои деньги в бизнес, надеется в будущем получать доход, который бы окупил все его вложения и приносил бы прибыль.

«Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки». [7,С.93]

Данный подход основан на расчете стоимости компании путем привидения будущих доходов к дате оценки. Этот подход используется, когда можно точно спрогнозировать будущие доходы компании.

К основным методам доходного подхода относятся метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации денежных доходов применяется чаще всего для оценки компаний, которые успели накопить активы, имеют стабильное производство и находятся на стадии зрелости. Данный метод позволяет «оценить стоимость компании на основе капитализации дохода за первый прогнозный период при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы» [7,С.103].

В методе капитализации дохода необходимо определить будущие денежные потоки или будущую среднюю прибыль, которые получит компания.

Этот метод достаточно прост по сравнению с методами дисконтирования, так как при оценке не нужно делать долгосрочный прогноз доходов, но применение этого метода ограничено количеством стабильных предприятий, которые находятся на стадии зрелости.

Таким образом, главным фактором, определяющим возможность применения этого метода, является наличие стабильного дохода у рассматриваемой компании. Можно выделить следующие этапы проведения метода капитализации дохода (Sharipo, 1989):

– обоснование стабильности получения дохода;

Можно определить, стабилен доход или нет на основании анализа финансовой отчетности компании.

– определение величины капитализируемого дохода;

Величина дохода, который будет капитализирован, может вычисляться как прогнозный доход на один год после даты оценки или как средняя величина дохода за какое-то количество лет.

– расчет ставки капитализации;

Ставка капитализации для компании выводится из ставки дисконтирования путем вычитания ожидаемых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока. То есть ставка капитализации обычно меньше ставки дисконтирования.

– внесение итоговых поправок.

На практике метод капитализации дохода используется редко, из-за рыночных колебаний и неустойчивости доходов большинства компаний.

Гораздо чаще компании применяют метод дисконтирования денежных потоков для оценки своей стоимости. Это связано с тем, что данный метод опирается на тот факт, что денежные потоки изменяются каждый год. Таким образом, метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозе будущих потоков данной компании, которые дисконтируются по ставке дисконтирования, которая является функцией риска ожидаемых денежных потоков (Gordon, 1962). Расчет стоимости компании, с помощью дисконтирования денежных потоков производится по следующей формуле [7,С.105]:

, (1)

где: PV – текущая стоимость компании;

CF – денежный поток;

FV – стоимость активов в постпрогнозный период;

R – ставка дисконтирования;

n– количество лет прогнозирования.

Метод дисконтирования денежных потоков чаще всего применяется для компаний, которые находятся на стадии роста или развития, т.е. это относительно молодые компании. В таких компаниях ожидается, что будущие денежные потоки будут значительно варьироваться по сравнению с настоящими или данная компания хочет реализовать инвестиционный проект, который окажет существенное влияние на будущие денежные потоки.

Этапы проведения оценки стоимости бизнеса с помощью дисконтирования денежных потоков, следующие:

а) сбор необходимой информации;

Для расчета стоимости бизнеса требуется информация из бухгалтерского баланса компании, ее отчета о прибылях и убытках, отчета о движении денежных средств и других рыночных показателей.

б) выбор модели денежного потока;

Денежный поток – это разница между притоком и оттоком денежных средств компании. Существует две основных модели денежного потока – это денежный поток на собственный капитал и денежный поток на весь инвестированный капитал.

в) определение длительности прогнозного периода;

Длительность прогнозного периода определяется в зависимости от предполагаемого роста основных показателей компании и планов по развитию компании, которые принимает менеджмент. Чаще всего в качестве периода прогноза берется количество лет, через которое компания сможет выйти на постоянные темпы роста денежного потока.

г) проведение ретроспективного анализа валовой выручки и расходов, а также их прогноз;

При прогнозе валовой выручки и расходов компании можно использовать два способа: укрупненный и детальный подходы. Укрупненный подход основывается на прогнозе выручки, которая рассчитывается с учетом темпа ее роста за предыдущие годы. При вычислении прогнозного значения расходов, данный подход подразумевает, что переменные затраты будут пропорционально увеличиваться с ростом выручки. Детальный подход основывается на изучение большого количества информации. Так для расчета валовой выручки необходимы данные об объемах реализации продукции прошлых лет, текущие и прогнозные цены на продукцию и прогнозы специалистов относительно изменения экономических условий. Для расчета расходов данный подход определяет себестоимость продукции по элементам затрат.

д) расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

Существует два метода расчета величины денежного потока. Первый метод – это косвенный метод, который осуществляется путем анализа движения денежных средств по направлениям деятельности компании. Данный метод основывается на составлении бюджета движения денежных средств и дальнейшем вычислении денежного потока. Второй метод – прямой метод, направлен на анализ движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. он основан на рассмотрении бухгалтерского баланса компании и дальнейшего вычисления денежного потока на его основании.

е) определение ставки дисконтирования;

Расчет ставки дисконтирования учитывает следующие факторы: наличие разных источников привлекаемого капитала, изменение стоимости денег во времени и возможные риски. Исходя из того какая модель денежного потока была выбрана, компания определяет ставку дисконта: для денежного потока собственного капитала – это модель кумулятивного построения ставки или модель оценки капитальных активов (CAPM), а для денежного потока инвестированного капитала – это модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

ж)расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения;

Постпрогнозный период – это оставшийся срок жизни компании, в течении которого ожидается средний стабильный темп роста денежных потоков. Для расчета стоимости компании в постпрогнозный период вычисляется стоимость реверсии. Реверсия – доход от возможной перепродажи предприятия в конце периода прогнозирования. Существует несколько способов расчета реверсии, в зависимости от того какие у компании есть перспективы развития в будущем. Существуют следующие методы расчета реверсии: метод расчета по ликвидационной стоимости, метод расчета по стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи и модель Гордона.

з) внесение итоговых поправок.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет получить рыночную оценку стоимости компании, которая показывает, насколько компания перспективна. Именно поэтому данный метод является самым привлекательным методом оценки для инвесторов, которые хотят вложить свои активы в прибыльную, развивающуюся и перспективную компанию.

Применение доходного подхода для расчета стоимости компании имеет как преимущества, так и недостатки. К преимуществам доходного подхода можно отнести то, что:

– данный подход учитывает будущее изменение доходов и расходов компании. Таким образом, он показывает доходность компании, что в свою очередь удовлетворяет интересы собственников, которые хотят получить дивиденды;

– применение этого подхода помогает принять решения об инвестировании в компанию, то есть данный подход учитывает интересы потенциальных инвесторов;

– этот подход учитывает перспективы развития компании.

Основные недостатки данного подхода следующие:

– сложность прогнозирования долгосрочных потоков доходов и расходов, так как экономика неустойчива. В результате чего увеличивается вероятность неправильного прогноза, с увеличением прогнозного периода;

– сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования, так как существуют различные способы их вычисления;

– существование рисков, которые могут оказать существенное влияние на прогнозируемый доход;

– возможность несоответствия реальных доходов компании тем, что они показывают в своей бухгалтерской отчетности.

В итоге можно сказать, что доходный подход имеет свои преимущества и недостатки, но на сегодняшний день широко применяется на практике при оценке стоимости бизнеса.

Источник

Доходный подход: теория и практика

Оценочная деятельность в России активно развивается около 20 последних лет и в настоящее время прочно входит в сферу рыночных отношений. Как известно, необходимость оценки обусловлена целым рядом случаев:

Несмотря на свой почти 20-ти летний возраст существования в рамках рыночных условий в РФ, в оценочной деятельности существует множество проблем теоретического характера, практической реализации существующих методик, а также непосредственно практической деятельности оценщиков.

Доходный подход имеет широкую сферу применения, используется для оценки различных видов имущества (движимого, недвижимого, нематериальных активов, ценных бумаг, долей в предприятиях) и представляет собой процедуру оценки стоимости, основываясь на том предположении, что стоимость собственности непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые она принесет в будущем. В качестве объекта применения рассматриваемого подхода выбран бизнес, т.е. сфера оценки бизнеса.

Формула доходного подхода в общем виде выглядит следующим образом 1 :

Формулу (1) можно представить в виде следующей схемы (рис. 1).

Рис. 1. Схема приведения будущих денежных потоков в текущую стоимость.

Из рис. 1 видно, что прогнозируемые непостоянные годовые денежные потоки в течение периода Т (лет) приводятся в текущую стоимость, при этом, в общем случае ставка дисконта (i_t) представляет собой переменную величину.

При постоянной величине ставки дисконта (i_t = i = const), постоянных денежных потоках в течение периода Т (C_t = С = const), а также T — да, путем математических преобразований формула (1) приобретает вид:

В соответствие с формулой (2) предполагается получение дохода от бизнеса в течение неопределенно долгого времени. Схема денежных потоков в этом случае изображена на рис. 2.

Рис. 2. Схема приведения постоянных будущих денежных потоков в текущую стоимость, получаемых в течение неопределенно долгого времени.

Если срок получения постоянного дохода Т ограничен, оцениваемый объект в течение срока владения теряет стоимость, то наряду со ставкой дисконта i в определение стоимости вводится норма возврата капитала, или норма накопления средств для возврата капитала. Формула (2) приобретает вид:

Сущность нормы возврата капитала состоит в том, что для возмещения потери первоначальных инвестиций владельца, связанных с обесценением объекта оценки за период владения, часть чистого операционного дохода собственник гипотетически имеет возможность откладывать в фонд возмещения с определенной процентной ставкой.

Как известно, норма возврата капитала рассчитывается несколькими методами:

В теории оценки также различают номинальные денежные потоки (включающие инфляцию) и реальные денежные потоки (очищенные от инфляции). В практике оценки чаще всего используются для определения стоимости именно номинальные денежные потоки, дисконтирование же проводится по соответствующей ставке дисконта (для номинальных денежных потоков).

С учетом использования в расчетах номинальных денежных потоков, включающих инфляцию, а также условия, что капиталовложения равны начисляемой амортизации, формула (2) приобретает следующий вид:

Более корректным является увеличение денежного потока С на индекс инфляции, поэтому формула (4) преобразуется в следующее выражение:

Формулу (4) в теории оценки называют моделью Гордона. Указанная модель в виде схемы денежных потоков представлена на рис. 3.

Рис. 3. Схема приведения будущих денежных потоков с одинаковым темпом их роста в текущую стоимость, получаемых в течение неопределенно долгого времени.

Формулы (2), (3), (4), (5) представляют собой разные модификации метода капитализации дохода. При неодинаковых денежных потоках или разном их темпе роста в будущем, а также при it = i = const формула (1) приобретает вид:

Иными словами, с помощью формулы (6) будущие денежные потоки, получаемые в периоде Т приводятся в текущую стоимость (рис. 4). Указанная формула представляет собой в общем виде метод дисконтированных денежных потоков.

Итак, метод дисконтированных денежных потоков используется в предположении, что денежные потоки не стабильны в будущие временные периоды (год, квартал, месяц) и не прогнозируются одинаковые темпы их роста в прогнозный период.

С учетом непостоянства денежных потоков в обозримый период, который в теории оценки называют прогнозным, а также условия, что в постпрогнозный или остаточный период денежные потоки стабилизируются, при этом, капиталовложения будут равны начисляемой амортизации (т.е. активы постоянно обновляются, а поэтому денежные потоки ожидаются на протяжении неопределенно долгого времени их получения в постпрогнозный период), возникает следующая модификация общей формулы доходного подхода:

Расчет стоимости бизнеса при i = const производится следующим образом:

Иными словами, каждый из денежных потоков за пять лет прогнозного периода приводится в текущую стоимость, далее, денежные потоки в постпрогнозный период приводятся сначала по состоянию на конец 5 года (рассчитывается стоимость бизнеса в постпрогнозный период), а затем полученная величина дисконтируется на момент оценки (дату оценки).

В практической деятельности существует точка зрения, что указанный период определяется исходя из средних сроков владения аналогичных объектов оценки. Как видно из вышеприведенных схем и соответствующих формул, эта позиция неверна.

Колебания же денежных потоков могут быть обусловлены различными факторами, например:

Период, в течение которого предполагается получение неодинаковых денежных потоков, либо с разными темпами их роста, может быть различным (от 1 года и более, в некоторых случаях вплоть до окончания деятельности предприятия).

Следует также отметить, в практике оценки довольно часто стоимость в постпрогнозный период дисконтируется по году, следующему за последним годом прогнозного периода, в результате схема денежных потоков выглядит следующим образом (рис. 6):

Расчетные формулы стоимости в этом варианте следующие:

Отличие расчетных моделей (9) и (11) заключается в последнем компоненте, в первом случае дисконтирование стоимости в постпрогнозный период проводится по 5-му году, во втором случае по 6-му году. Аргументом в пользу модели (11) служит то, что в практической деятельности оценщиков существует точка зрения, согласно которой, указанная стоимость рассматривается как стоимость продажи оцениваемого объекта. При этом, в течение года, следующего за последним годом прогнозного периода, объект должен быть продан, т.е. 6-й год в модели (11) представляет собой срок экспозиции.

В общей формуле доходного подхода (1) имеет место переменная ставка дисконта i_t. С одной стороны, если предположить, что в будущие временные периоды могут быть разные денежные потоки, то, с другой стороны, естественно предположить и разные ставки дисконта в эти периоды. В практике оценки бизнеса переменная ставка дисконта принимается, как правило, в расчетах средневзвешенной стоимости капитала (WACC), когда предполагается изменение структуры собственного и заемного капитала в течение прогнозного периода. В иных же случаях, с точки зрения автора статьи, в настоящее время корректный расчет указанной ставки не представляется возможным.

Наиболее распространенными методами расчета ставки дисконта являются:

Метод кумулятивного построения в большей степени отражает несистематические риски и используется на развивающихся рынках, при этом, представляется умозрительным, редко опирающимся на какие-либо статистические данные. Премии за риск в Российской практике присваиваются часто экспертно, на основании мнений одного или нескольких экспертов.

Расчет ставки дисконта методом капитальных активов более точный, основан на учете, в основном, систематических рисков, но базируется на статистических данных фондового рынка США, Российский же фондовый рынок недостаточно зрелый и имеет высокую спекулятивную составляющую.

Как видно, и тот и другой методы имеют существенные недостатки. По мнению автора статьи, для корректной оценки ставки дисконта на первом этапе необходимо четко определиться, в целом, с методикой расчета или ее разработкой в рамках отечественной практики, а, далее, уже по результатам, могут быть определены и перспективы разработки методики расчета переменной ставки дисконта.

Доходный подход является одним из самых распространенных и значимых оценочных подходов как в зарубежной практике, так и в условиях России, при этом, представляется методически достаточно сложным. Методологической базой подхода служит принцип ожидания. В его рамках имеется масса отдельных вопросов и нюансов, поэтому, как указано ранее, в настоящей работе автор обозначил лишь некоторые, но часто встречающиеся в практической деятельности, служащие предметом дискуссий и полемики, проблемы.

Источник

Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный подход в оценке стоимости доходной недвижимости позволяет определить его стоимость на момент проведения оценки как источник будущих доходов:

Этот подход применяется для определения:

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:

Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).

Отличие данных методов доходного подхода в оценке недвижимости заключается в методике конвертации потоков прибыли.

В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет) эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.

Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками:

Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов

Метод применяется в случаях когда:

Итог, получаемый при использовании этого метода – стоимость единого объекта – здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на объект. Таким образом, метод позволяет выразить ценность недвижимого имущества через конвертацию чистого операционного дохода за какой-то конкретный промежуток времени в стоимость на момент проведения оценки.

Пользуясь этой методой стоит не забывать об ограничениях:

Применение этого метода доходного подхода к оценке недвижимости единственно применимо в случае оценки стоимости аренды недвижимого объекта, во всех прочих случаях оценки коммерческой недвижимости доходным подходом целесообразен метод дисконтированных финансовых потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод сложнее, требует больше временных затрат и предоставляет возможность определить стоимость недвижимого имущества даже, в том случае, когда это недвижимое имущество генерирует непостоянную прибыль. Метод применяется в случае:

Чтобы получить возможность воспользоваться данным методом нужна информация о:

Этапы метода дисконтированных денежных потоков

Временные рамки прогнозирования отталкиваются от количества имеющихся данных. Чем щепетильнее проводится прогнозирование, тем более широки временные рамки предположений о колебаниях прибыли.

Определение ориентировочных размеров прибыли базируются на изучении данных о доходах и расходах недвижимого имущества за истекший период; на анализе динамики развития рынка недвижимости; на анализе будущих (предполагаемых) доходов и расходов.

Достоинства и недостатки метода дисконтированных денежных потоков

Основным преимуществом доходного метода оценки недвижимости является:

Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).

Условия применения доходного подхода при оценке недвижимости

Этот способ оценки недвижимого имущества применим в совокупности условий:

Источник

Доходный подход к оценке недвижимости

1. Сущность и этапы доходного подхода

2. Метод капитализации дохода

3. Метод дисконтирование денежных потоков

1. Сущность и этапы доходного подхода

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

· принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую

Отдельно стоящие здания, встройки, пристройки, надстройки (мансарды), подстройки (подвалы, цоколи)

Торговая, офисная, производство, гостиницы

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению со сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.

Основным недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе, когда используется доходный подход оценки недвижимости, составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости.

На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Существуют 2 метода доходного подхода :

— дисконтирования денежных потоков.

2 Метод капитализации дохода

где PС – рыночная (текущая) стоимость объекта;

ЧОД – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Чистый операционный доход рассчитывают с учетом арендной платы, загрузки объекта, затрат на его эксплуатацию.

где I – доход на капитал, показывает компенсацию, которая должна быть выплачена инвестору за использование его денег (норма отдачи, ставка дисконта);

∆ – норма возврата капитала.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

· тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

· способность учитывать конкурентные колебания;

· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Основными предпосылками метода капитализации дохода является:

·величина дохода постоянна, поэтому используют данные за один год;

·не учитывается величина начальных инвестиций;

·используется общий коэффициент капитализации.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершен­ного строительства, т. е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

· определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

· расчет ставки капитализации;

· определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого
операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

· применение его затруднительно, когда отсутствует информация о ры­ночных сделках;

· метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3 Метод дисконтирование денежных потоков

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости, т. е. в конце периода владения планируется перепродажа объекта (реверсия).

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Этапы методы дисконтирования денежного потока:

1. Определить прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на период функционирования объекта

3. Определить размер остаточной стоимости от продажи объекта

5. Дисконтировать денежные потоки и остаточную стоимость объекта (определить текущую стоимость)

Рассчитать рыночную стоимость. Стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость оста­точной стоимости (реверсии).

· Учитывает динамику рынка

· Учитывает неравномерность структуры доходов

· Используется, если доход является не стабильным

· Используется, когда объект находится с стадии строительства

Источник