Что такое пансионат квартира

Дешево и сердито!

За 1,5 млн. рублей квартиру в Тюмени не купить, но можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в коммунальной квартире, в общежитии и т.д.

_Что можно купить в Тюмени на вторичном рынке недвижимости до 1,5 миллионов рублей включительно? Все, кроме полноценной квартиры и нового жилья. А это и комнаты в коммунальных квартирах, и комнаты в общежитиях, и пансионаты, и даже (в исключительных вариантах) малосемейки. Любое из вышеперечисленного имеет ряд минусов вкупе с незначительной полезной площадью приобретаемого объекта недвижимости, которые перекрывают одним большим плюсом: городской пропиской, помноженной на проживание в границах муниципального образования г. Тюмень._

Коммунальные квартиры и общежития

Первыми в списке недорого городского жилья стоят комнаты в коммунальных квартирах. Причислять этот инструмент решения квартирного вопроса к новшествам советской эпохи не стоит, хотя на ум приходят в первую очередь именно светлые образы довоенной социалистической державы, умудрявшейся растить лучшие умы ХХ столетия в одной кухне на двадцать хозяек и с удобствами на улице.

Коммунальные квартиры появились в России задолго до революции 1917 года, когда в начале ХVIII века в городах владельцы домов стали отгораживать в своих апартаментах «углы» (зачастую холодные чердачные или проходные комнаты) с общей кухней и туалетной комнатой под лестницей. Разумеется, тоже общей и малокомфортной.

Первая волна популярности коммун-общежитий пришлась на 60−70-е годы позапрошлого века, когда увидел свет роман Николая Чернышевского «Что делать?». Именно тогда стало модным в среде молодых людей снимать на несколько человек квартиру из 2−4 комнат. Видимо, такой опыт воспитания революционного духа и лег в основу петроградских коммуналок — многокомнатных квартир «с уплотнением».

В 1929 году институт квартирохозяев был ликвидирован и коммунальными стали все квартиры жилого фонда. В 1931-м санитарная норма используемой жилплощади сократилась до 9 кв. метров. Поэтому ничуть не удивительно наблюдать в объявлениях сегодняшнего дня следующее: «Продается уютная комната площадью 9,5 кв. метра в коммунальной квартире на 5 семей, светлая, просторная. Соседи чистоплотные, дежурство по графику».

Стоимость в Тюмени комнат в коммунальных квартирах не превышает 1 млн рублей. Фактически это и есть тот самый квартирный минимум, который можно приобрести по максимально низкой цене. Самые ходовые предложения занимают диапазон от 700 до 900 тыс. рублей. Площадь предлагаемых к продаже комнат — от 9 кв. метров до 12 кв. метров.

Общежития областного центра зачастую имеют ту же площадь, что и комнаты в коммунальных квартирах. Общежития блочного типа с общей кухней и санузлом на 4−5 хозяев, а также душем на этаже ничуть не уступают комнатам в коммунальных квартирах. Но так бывает не всегда и не во всех общежитиях города. В этом варианте типового жилья главенствующую роль в ценообразовании играет не столько состояние дома, сколько местонахождение санузла. Один он на весь этаж или на все общежитие?! И это серьезно сказывается на вопросе цены.

«Приобретая комнаты в общежитии или в коммунальной квартире, люди руководствуются только одним — своими финансовыми возможностями. Понятно, что никто в зрелом возрасте не мечтает оказаться в таких стесненных условиях, где имеется в лучшем случае один санузел на 5−7 комнат. Недорогое малогабаритное жилье приобретается чаще всего в тот момент, когда людям нужно разъехаться из однокомнатной хрущевки. Разумеется, среди общей массы сделок есть доля покупок инвестиционного храктера. Инвестируют с целью сдачи в аренду или хотят реализовать жилищные и прочие государственные сертификаты, тот же материнский капитал. В любом случае сами они жить в этих 9−12 кв. метрах не планируют. А что касается сдачи в аренду, то хорошее общежитие стоит дешевле пансионата на 300−400 тыс. рублей, а размер ежемесячных арендных платежей при условии, что дом в хорошем состоянии и находится в центре города, почти совпадает с той, что платят квартиросъемщики за пансионаты», — комментирует директор офиса «Газовиков» АН «Адвекс» Ольга Базаева.

Гостинки и пансионаты

Слово «гостинка» (сокращение от «комната гостиничного типа») скажет старшему поколению намного больше, чем тем, кто родится на постсоветском пространстве. Проживание в гостинке, как, впрочем, и в общежитии, было частью логической цепочки, решавшей квартирный вопрос советского гражданина: общежитие — гостинка — полнометражная квартира.

Представляет собой гостинка малометражную однокомнатную квартиру либо комнату с кухонной нишей и санузлом. Ключевой особенностью таких планировочных решений стало именно наличие кухонной ниши и совмещенного санузла.

Массовое строительство домов с квартирами и комнатами гостиничного типа в СССР началось в 1960—1970-е гг. Тюмень не была исключением. Плюс ко всему в конце семидесятых — начале восьмидесятых прошлого века застраивать город приехали строители из дружественной Болгарской республики. Выполнив свою часть союзной стройки, они вернулись на историческую родину, оставив областному центру на добрую память квартал гостинок коридорного типа в районе Дома обороны, сквер Болгаро-Советской дружбы и небольшую, но дружную диаспору.

Строили такое и крупные региональные предприятия. Например, в те же 1970-е один из застройщиков города, специализировавшийся на возведении объектов промышленного назначения, построил в центре Тюмени (пр. Геологоразведчиков) три пятиэтажных дома коридорного типа с одно- и двухкомнатными пансионатами. Два дома соединялись переходом, в котором располагалась столовая для рабочих. За сорок лет истории аборигены этих пансионатов в своем большинстве давно перебрались в квартиры, а на месте столовой сейчас расположен ресторан.

Площадь пансионатов вместе с удобствами жизни начинается от 12, 5 кв. метров и достигает 23 кв. метров. Все, что выше 20 квадратов, двухкомнатные. Гостинки остаются одним из самых популярных видов жилья в аренде и не менее востребованным вариантом при покупке в сегменте экономкласса. Цена начинается от миллиона и может превысить 1,5 млн. рублей. Все, что выше 1,5 миллионов, подразумевает или идеальный ремонт вкупе с хорошим состоянием дома и его местонахождением в центре города, или… непомерно высокие аппетиты собственников.

«Этот вид жилья интереснее, чем комнаты в общежитиях. Ценообразующим фактором выступает местоположение дома и его состояние. Покупателями выступает те же граждане, что и в случае с приобретением комнат в общежитиях. Просто у покупателей пансионатов больше денег, но не на столько, чтобы приобрести пусть и самую скромную по квадратуре и требующую капитального ремонта, но однокомнатную квартиру», — поясняет Ольга Базаева.

Малосемейки

Малосемейки подразумевают в своем составе помимо полноценного санузла наличие кухни. Правда, совсем малогабаритной. После проживания в классической малосемейке и типичная хрущевка может сойти за индивидуалку, поскольку в последней кухня больше почти в 2 раза — целых 6 кв. метров.

Видимо, руководствуясь принципом «лучше маленькое, но свое» возводили этот вариант многоквартирных домов. Этакие улучшенные гостинки. Общая площадь — от 20 до 30 кв. метров. Цена — от 1350 тыс. рублей до 1900 тыс. рублей.

Фактически это тот самый максимум, который можно себе позволить за 1,5 млн. рублей.

А как же квартира?

Вопрос автора о том, можно ли купить сегодня на вторичном рынке жилья квартиру за 1,5 млн. рублей вызвал у эксперта улыбку.

— А если очень сильно попытаться? А если в тьмутаракани — на окраине в старом доме?

— А ты точно захочешь жить там только ради того, чтобы у тебя была кухня в 6 кв. метров, но в отсутствии цивилизации?

— А как клиенты?

— Во-первых, по цене. Раз в год и палка стреляет. Но это не показательно для рынка. Единичные исключения лишь подчеркивают, что статистически пока невозможно купить на вторичном рынке Тюмени 1-комнатную квартиру за 1,5 млн. рублей. Пригород — да. В самой Тюмени такие предложения стоят дороже. Во-вторых, клиенты, даже в случае разъезда стараются выбирать тот район, к которому ранее была привязана их жизнь, начиная от местоположения работы и заканчивая местами проживания друзей. Поэтому кухня решает не все. Куда важнее сам комфорт от того, что тебе есть куда вечером пойти с друзьями, твой район безопасен…

Говорят, для того чтобы реализовать свою мечту, нужно сделать хотя бы первый шаг. Для многих, кто мечтает иметь в Тюмени если не квартиру, то хотя бы комнату, все вышеперечисленные варианты жилья экономкласса и могут стать этим самым пусть и не очень удобным, но правильным шагом к жизни в областной столице.

Источник

Я купила в ипотеку отдельное жилье площадью 18 м²

При зарплате всего 28 000 ₽

В Тюмени есть свой вид жилья — пансионаты. Это такие дома с 222 квартирами, двумя лифтами и одним подъездом.

В 22 года я поняла, что больше не могу жить в чужих квартирах, и решилась взять ипотеку. Однокомнатная квартира в Тюмени стоила больше 2 млн рублей и была мне не по карману. Жить в коммуналке не хотелось. В итоге в 2016 году я купила нестандартное жилье — пансионат, на первом этаже и с соседями-цыганами.

Я не знаю, кто и почему так назвал эти дома. Возможно, причина в том, что в квартирах не было изначально собственной кухни и хозяйки шутили, мол, им теперь и готовить не придется, как на курортах в пансионатах. Но в итоге в этих домах живут семьи уже много лет, и это одно из самых бюджетных предложений на рынке Тюмени.

Когда я досрочно выплатила свою ипотеку, стала сдавать свой пансионат студентам за 14 000 Р в месяц. Расскажу, что это за тип жилья, стоит ли в него вкладываться и какие есть подводные камни.

Как сделать ремонт и не сойти с ума

Почему я решила купить пансионат

Я давно мечтала о своем жилье — еще когда ютилась в студенческом общежитии. В 2015 году, когда я закончила учиться, работала в госучреждении юристом с зарплатой около 28 000 Р и временно жила у родственников.

Много денег у меня не было никогда, поэтому я привыкла к бережливости. Особенно когда речь шла о покупке своей квартиры.

Расскажу, на чем я экономила:

Однокомнатная квартира в Тюмени в 2016 году стоила больше 2 млн рублей. Например, я жила в однушке родни 36 м², ее рыночная цена составляла 2,4 млн рублей. Для меня это было бы слишком дорого — с ежемесячным доходом 28 000 Р я бы не потянула ипотеку более 2 млн рублей.

Кроме этого, в мой ежемесячный бюджет помимо ипотечных выплат должны были вписаться еще коммунальные платежи, траты на еду, одежду, лекарства и прочее. Банк, скорее всего, и не одобрил бы мне такую большую сумму. Поэтому я изначально ориентировалась на 1,2 —1,3 млн рублей заемных денег.

С таким бюджетом я не могла бы купить полноценное жилье даже в старом доме, а комнату в коммуналке мне просто не хотелось. Поэтому я решила покупать пансионат.

Что вообще такое пансионат в Тюмени

Пансионатами в Тюмени называют панельные дома, которые возводили строители-болгары. Они строили их для себя как временный вариант проживания, пока они работали. Но эти дома стоят в Тюмени и по сей день. Они устроены так: вдоль длинного коридора расположены студии площадью 13 и 18 м². К каждой прилагается лоджия, но она не входит в официальную площадь.

Продавцы нередко указывают в объявлениях площадь с учетом лоджии и тем самым завышают размер студии до 21—22 м ². Но фактически в собственность человек получает на 4—5 м ² меньше.

Всего в Тюмени насчитывается 20 домов такого типа. Обычно это восьмиэтажные панельные здания с 222 квартирами. Если учесть, что в каждой может проживать 2—3 человека, то в доме может быть больше 500 жильцов. Все они ездят на двух пассажирских лифтах и входят в одни подъездные двери. На случай пожара предусмотрен запасной выход в другом конце жилого коридора.

Со временем квартиры в пансионатах приватизировали, и сейчас здесь в основном живут студенты и молодые семьи. Часть жилья, которая осталась в собственности государства, сдают в социальный наем малоимущим гражданам. Как правило, это многодетные семьи или погорельцы. Примечательно, что нигде в России за пределами Тюменской области пансионатов больше не строили.

Учетная норма жилой площади в Тюменской области — 15 м² на одного члена семьи. Но по факту в пансионатах 13 м² делят между собой 3—4 человека.

В квартире-пансионате нет кухни — ее обычно обустраивают на утепленной лоджии или в прихожей. Изначально пансионаты проектировались с одной общей кухней на этаж. Зато в каждой комнате предусмотрели индивидуальный санузел, и хотя бы не нужно, как в общежитии, ждать очереди в туалет.

Банки охотно кредитуют покупателей пансионатов, ведь по документам это полноценная квартира, а не доля в собственности, как в случае с коммуналкой. И если заемщик не справляется с выплатами, банк без проблем может продать такой пансионат. Для этого не нужно согласие других собственников.

Сколько стоит такой пансионат и от чего зависит цена

Цена зависит в основном от местоположения дома. Сразу нескольким пансионатам посчастливилось оказаться в центре Тюмени, где расположена вся инфраструктура: учебные заведения, торговые центры, бары, парки и так далее.

Цена за 1 м² в пансионате в центре города значительно выше, чем в промзоне. Так, пансионаты на улицах Седова и Мельникайте соседствуют с элитными жилыми комплексами, поэтому и котируются выше. Эти пансионаты чаще ремонтируют, а придомовую территорию содержат в чистоте.

Если сравнить с отдаленными от центра районами, там цена за квадрат ниже: мне в 2016 году попадались квартиры за 1,05—1,1 млн рублей, но в удручающем состоянии — например, с одной рабочей розеткой и ветхой проводкой.

Пансионат на улице Мельникайте расположен в центре города. Его крыша заменена, а фасады обшиты железом Пансионат на улице Республики находится далеко от центра, выглядит он значительно хуже. Источник: kvobzor.ru

Как я самостоятельно искала жилье

Я ежедневно просматривала объявления на «Циане» и «Авито» в поисках подходящего варианта. Мне нужен был пансионат с приемлемыми условиями проживания: с исправной сантехникой и электрикой, утепленным балконом, ванной и унитазом. В идеале хотелось и мебель, ведь своей у меня не было.

Квартиры на «Авито» продавались в удручающем состоянием. Возникало ощущение, что люди никогда не следили за жильем и избавлялись от него, лишь бы не делать ремонт.

Я прозванивала все новые объявления о продажах сразу после того, как они появлялись. Мне хотелось выйти на собственника. Но только одну из 11 квартир продавал хозяин. Правда, она находилась в залоге у банка. Продавец предложил мне погасить его долг, чтобы совершить куплю-продажу. У меня не было свободных денег, чтобы погасить его долг, и я боялась стать жертвой мошенников.

По другим объявлениям риелторы сразу говорили, что этот пансионат продан, зато есть другой. А объявление висит, чтобы привлечь звонки. Оказалось, что рынок недвижимости пресыщен посредниками.

В итоге я отчаялась, позвонила в крупное агентство и объяснила ситуацию. Мне ответила приятная женщина, которая сразу вызвала доверие. Я пошла к ней в офис, чтобы посмотреть, что к чему.

Поиски с помощью риелторов

Ставка риелторов за свои услуги в Тюмени — 30 000 Р + 1% от стоимости объекта. То есть в моем случае издержки получались такими:

я потратила на риелторов и прочие издержки

Со своей стороны агентство предлагало мне показать все доступные пансионаты и подать заявку на ипотеку в несколько банков. Это было большим плюсом.

При покупке через агентство я также рассчитывала на преференцию от банков — в частности, что мне снизят процентную ставку. Но оказалось, что условия общие, как если бы я обратилась в банк лично.

Агентства недвижимости умело называют банки своими партнерами и обещают скидки. По факту же условия банка зависят больше от вашего финансового положения. С меня в 2016 году банки требовали по полной: у меня не было поручителей, доход был низкий, а первый взнос — минимальный. Не исключаю, что некоторые банки все же дают скидки клиентам агентств, но не в моем случае.

В мой первый визит в агентство мы с риелтором посмотрели фотографии подходящих пансионатов и составили заявку на ипотеку. Затем мы условились, что риелтор будет забирать меня на автомобиле и мы объедем все объекты, пока не найдем нужный.

Риелтор всячески оказывала мне моральную поддержку, не давила на меня, и я чувствовала, что она понимает мои потребности. При этом мы не подписывали договор, и я была уверена, что в любой момент могу отказаться от ее услуг.

Мою заявку направили в три банка: Сбербанк, ВТБ 24 и «Запсибкомбанк». В последнем был мой зарплатный счет.

Вскоре мне начали звонить представители банков и спрашивать о семейном положении, образовании, источниках дохода. Звонили с утра до позднего вечера.

Первым ответ дал Сбербанк, предложив 2 000 000 Р под 15% годовых на 20 лет. Я была рада, что мне, еще вчерашней студентке, вообще одобрили ипотечный кредит.

Затем поступил ответ от ВТБ 24: 980 000 Р под 13,4% годовых на 20 лет. Этой суммы хватило бы только на комнату в коммуналке, но ипотеку на такие объекты не оформляют: часть жилого помещения нельзя взять в кредит.

«Запсибкомбанк» рассматривал мою заявку долго. Больше месяца его представители предлагали мне найти поручителей. Их смущало, что у меня нет кредитной истории, хотя они могли видеть все мои финансовые потоки.

мой ежемесячный платеж по ипотеке

Поиск и просмотр квартир

Начался период просмотров пансионатов под мой бюджет. По прогнозу, денег после покупки квартиры у меня не оставалось, а своей мебели и техники не было. Поэтому мы искали вариант «все включено». Своей посуды у меня также не было, но мне ее разрешили взять родственники из квартиры, где я временно жила.

Мне пришлось смотреть много пансионатов — порядка 20. Риелтор даже сообщила, что у нее это рекорд по просмотрам. Якобы обычно люди знают чего хотят и не смотрят более пяти квартир.

Но мне в самом деле не нравились варианты. На 20 лет кредитной кабалы мне предлагали узкую комнату с высокой слышимостью соседей и пропахшим сыростью коридором.

В пансионатах площадью 13 м² было совсем не развернуться. Жилого пространства в такой комнате — где-то 8 м², и если разложить диван, места остается только на то, чтобы пройти вдоль стеночки. Мне хотелось купить что-то получше: я думала, что это мое жилье на всю жизнь, а ипотеку я выплачу только к 40 годам.

Прошел месяц, а я все еще в отчаянии перебирала варианты. На лучшие из них уже нашлись другие покупатели. Риелтору пришлось даже надавить на меня: она настояла, что жить молодой девушке лучше в центре, и рекомендовала пансионат на улице Седова.

До этого я была на объекте один раз, и многое мне не понравилось: первый этаж, низкие потолки — 2,3 м, а еще квартирант ходил внутри в обуви и курил. Помимо этого, через стенку жила цыганская семья из семи человек с младенцем.

Мы с риелтором опросили соседей по коридору — жильцы подтвердили, что цыгане шумные и часто устраивают ссоры. Тем не менее, когда выбор стоит между арендой квартиры и платежом по ипотеке, но за свои квадраты, второй вариант для меня предпочтительнее.

Пансионат, конечно, так себе жилье, но в моем распоряжении появились:

В моем пансионате лоджия объединена с комнатой — это перепланировка, которую невозможно узаконить. И это могло бы стать проблемой, поскольку банки не дают кредиты на квартиру с такой перепланировкой.

Но 90% от числа выставленных на продажу пансионатов имеют именно такую неузаконенную перепланировку. И банки закрывают на это глаза: не выезжают по адресам и не смотрят, соответствует ли планировка той, что заявлена в отчете оценщика. Оценщики же в отчете делают все, как нужно банку по закону.

Плюсы и минусы моего пансионата

Когда сделку оформили и я получила ключи от квартиры, то первым делом провела генеральную уборку. В чистом виде жилье мне понравилось гораздо больше.

Поначалу я боялась ходить по подъездному коридору в вечернее время из-за активности семьи по соседству. А когда уходила из дома, то закрывала окно, хотя на нем была установлена железная решетка. Еще я опасалась, что кто-то кинет в мое окно камень.

Со временем страх пропал. Толстая металлическая дверь надежно защищала меня от шума из подъезда, да и вообще меня мало кто тревожил — всего пару раз постучали в дверь представители интернет-провайдеров.

Мое единственное окно выходит во двор, и свет загораживает соседний дом. Точечные светильники не давали достаточного освещения. Мне не хватало большого светильника в центре комнаты. Тем не менее нанимать электрика и разбирать потолок из гипсокартона я не стала — на это не было денег.

Предыдущие собственники залили пол бетоном и уложили керамическую плитку. Это защищало квартиру от запахов и тараканов из подвала. Обычно в таких домах в подвале текут трубы и на первом этаже пахнет сыростью. Пол в моем пансионате очень холодный и скользкий, только летом можно ходить по нему без носков. Я купила недорогую ветродуйку и включала ее, периодически грея пол.

Между комнатой и лоджией установлена каменная столешница — вместо оконного блока. Это очень экономит пространство, и мне не нужно покупать стол. Ем и готовлю прямо на столешнице.

Главное, что в квартире была новая электропроводка и 12 розеток, — можно было одновременно включить чайник, холодильник и электроплиту. В других пансионатах мне бы понадобились сетевые фильтры и удлинители, а проводка могла не выдержать.

Из минусов — высокие коммунальные платежи. Так как здесь до меня жили временные квартиранты, установкой счетчиков на электроэнергию и воду никто не занимался. Я попробовала решить этот вопрос, вызвав электрика, но он так и не приехал — и я это забросила. Плачу коммуналку по полному тарифу.

От бывших жильцов мне остались двуспальный диванчик, кухонные шкафчики, комод, бельевой шкаф и встроенные полочки в прихожей. Проблем с местом для хранения вещей не возникло.

Маленький телевизор и три табурета из «Икеи» мне подарил мужчина, с которым я тогда встречалась. Он также подключил кабельное телевидение. Интернет я не проводила.

Стиральной машины у меня не было вплоть до 2019 года. Брать подержанную с «Авито» я боялась, да и перевозить ее было проблематично. Предпочитала стирать руками и сушить вещи по несколько дней. Затем поняла, что зря на этом экономлю, и купила новую стиральную машину за 13 500 Р с транспортировкой и установкой.

я потратила, чтобы докупить все самое необходимое в квартиру

После покупки квартиры я все так же ходила на работу пешком, готовила еду дома. Бытовую химию и средства гигиены брала только в «Фикс-прайсе». Продукты закупала в основном в «Монетке», а заготовки и овощи привозили родители.

Проблемы с соседями

Я знала, что тихо и спокойно в пансионате я не поживу, но в крайнем случае могу вызывать полицию. Мои соседи нигде не работали, по ночам пели караоке и громко включали музыку, да и грудной ребенок часто плакал.

Жили они в квартире по договору социального найма, а до этого захватили недвижимость самовольно. Несколько раз их выселяли, но затем администрация Тюмени пошла навстречу и сдала им помещение в наем.

Меня соседи не обижали, но и на просьбы вести себя тише не реагировали. Остальные жильцы предпочитали не связываться с буйной семьей. Сначала я игнорировала происходящее, потом усталость на работе дала о себе знать. Пришлось звонить в полицию, но она на мои вызовы не отреагировала.

У меня оставалась надежда, что мои звонки фиксируются, и если обратиться в прокуратуру, то это даст эффект. В 2018 году я пошла на крайний шаг — подала жалобу на бездействие полиции.

Ответ был неутешителен: ни в действиях полиции, ни в поведении соседей состава правонарушений нет. Прокуратура утешила меня только тем, что с соседями провели профилактическую беседу. Но фактически это мало что изменило.

Я сделала вывод, что один в поле не воин, и смирилась с происходящим.

Источник