Что такое реконструкция в строительстве
Что нужно для разрешения на реконструкцию?
Данная статья может быть полезна собственникам зданий, юристам, представителям управляющих и эксплуатирующих организаций, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на реконструкцию зданий.
Таким образом, как для жилых, так и для нежилых зданий, под реконструкцию попадают:
При этом, согласно определению, замена отдельных элементов несущих конструкций реконструкцией не является, и замену отдельных элементов в большинстве случаев следует относить, например, к капитальному ремонту.
Более того, к реконструкции также следует относить менее очевидные вещи. Например:
«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».
Градостроительный кодекс РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства в общем случае, то есть всегда, осуществляется строго на основании выданного разрешения на реконструкцию. (п. 2, статья 51, ГрК РФ). При этом, отдельным пунктом 17 статьи 51 предусмотрены случаи, в которых разрешение не требуется.
Таким образом, проще перечислить именно ситуации, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется:
Реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018)
Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует разрешения.
Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, не требует разрешения.
Изменения объекта, не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры строительства, не требуют разрешения.
В зависимости от объекта, а также от субъекта РФ, в котором объект располагается, выдача разрешений на реконструкцию, также как разрешений на строительство объектов капитального строительства, осуществляют уполномоченные:
Комитет государственного строительного надзора города Москвы (МосГосСтройНадзор)
> В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Главное управление государственного строительного надзора Московской области
Для получения разрешения на реконструкцию здания требуется подача соответствующего заявления на выдачу разрешения.
Заявление подается в электронном виде в разделе на сайте mos.ru (в Москве) или на сайте uslugi.mosreg.ru (в Мос. Обл.)
Срок оформления разрешения – 5 рабочих дней.
Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна» при наличии доверенности от заявителя на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.
Основной перечень документации, необходимой для обращения за выдачей разрешения на реконструкцию:
Осуществление реконструкции без предварительного получения разрешения (в случаях, когда получение разрешения необходимо) влечет за собой предусмотренные законодательством санкции (см. КоАП РФ Статья 9.5).
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.
Контроль за самовольным строительством и реконструкцией в Москве выполняет Департамент Городского Имущества (ДГИ), а именно Государственная инспекция по недвижимости.
Тем не менее, той же самой Статьей 222 ГК РФ установлено, что даже самовольный объект может быть узаконен и сохранен при одновременном соблюдении следующих условий:
Таким образом, для того, чтобы узаконить самовольно реконструированный объект, сохранить его и зарегистрировать на него право собственности потребуется в судебном порядке доказать соответствие объекта строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а также доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
При этом, подобным доказательством может являться только официальный документ (Заключение о соответствии), подготовленное специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски.
Конечно, получение разрешение на реконструкцию нельзя назвать элементарной задачей.
Во-первых, это единственный законный путь и полученное разрешение является гарантом отсутствия претензий со стороны государства.
Во-вторых, данный процесс, на самом деле, вполне понятный и логичный, если постараться в нем разобраться.
Ниже перечислены основные технические моменты, с изучения которых рекомендуется начать развивать идею реконструкции Вашего здания:
В случае наличия технической возможности реконструкции, переходим к разработке полного комплекта проектной документации и инженерных изысканий. Перечень необходимых разделов проекта определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
Наконец, стоит подготовить альбом архитектурно-градостроительных решений (АГР), отражающий изменения наружного архитектурного облика здания в формате «до» и «после» реконструкции с целью согласования и утверждения в Комитете Архитектуры. Свидетельство об утверждении АГР также потребуется для получения разрешения на реконструкцию.
Чем новое строительство отличается от реконструкции
Отправим материал на почту
Существует два разных способа получить требуемый объект: построить его самостоятельно либо основательно изменить ранее возведенное строение. Как известно, строительство и реконструкция имеют немало общего, потому люди их часто путают. Впоследствии это создает сложности в правовой области. Чтобы избежать подобных проблем, важно разобраться в этих понятиях, в дальнейшем использовать правильные термины.
Основные понятия
Строительством называют процесс возведения, обновления, ремонта, восстановления сооружений разного предназначения. Во время его осуществления применяются профессиональные знания, а также современная техника. Строительные работы дополнительно охватывают проектирование будущих объектов, поиск средств, подготовку территории.
Реконструкция – спроектированное изменение размеров уже готового сооружения, включительно его конкретных геометрических характеристик (высота стенок, число этажей), инженерных коммуникаций (прокладка канализационной системы, обновление электрической проводки). Все мероприятия проводятся согласно предварительно утвержденному детальному плану.
Разновидности реконструкционных, строительных работ
Во время проектирования, планировки расходов, подсчета себестоимости объектов дополнительно выделяют следующие понятия.
Новое строительство
Представляет собой возведение строений любого функционального предназначения, всевозможных производств. После сдачи в эксплуатацию все они переводятся на собственный баланс. Зачастую такие строительные работы ведутся на незанятых участках.
Расширение предприятий
В результате такой деятельности начинают функционировать дополнительные производства. Помимо того, расширяются уже работающие, возводятся совершенно новые цеха, строятся объекты основного (вспомогательного) назначения. Все это происходит на территории функционирующих компаний с целью повышения их текущей производительной мощности.
Технологическое переоснащение
Проводится совокупность мероприятий, направленных на повышение уровня развития предприятия (технического, экономического) в целом либо отдельных его отраслей. Вместе с тем выполняются такие действия:
В процессе технического переоснащения может выполняться модернизация системы отопления или вентиляции, внедрение автоматизированного управления, присоединение предприятий к магистральным тепло- и электросетям.
Реконструкция
При выполнении реконструкционных работ осуществляется переоборудование уже построенных объектов основных средств, что напрямую связано с желанием собственников увеличить эффективность действующего производства, изменить ассортимент, а также улучшить свойства выпускаемого товара. В процессе выполнения реконструкции иногда увеличиваются площади сооружений разного функционального назначения, возводятся новые постройки (вместо тех, которые подлежат обязательному ликвидированию).
При обновлении непроизводственных объектов проводится переоборудование строений для изменения их технических, экономических характеристик (объема, вместимости, числа квартир) либо предназначения. Дополнительно реконструкция приводит к значительному улучшению условий проживания, повышению качества предоставляемых услуг. В ее процессе нередко происходит перепланировка помещений, сооружение пристроек, частичная разборка последних. Также реконструкционные работы осуществляются с целью обновления устаревшего инженерного оборудования, улучшения архитектурного облика постройки.
Капитальный ремонт
Основательные ремонтные работы направлены на обновление сооружений, замену их элементов либо целых конструкций, а также инженерно-техническое переоборудование строений. Необходимость таких процессов объясняется физическом износом, значительным разрушением разных объектов.
Капитальный ремонт бывает:
План, этапы реконструкционных работ
Реконструкция разных по функциональности строений подразумевает изменение внешнего облика объекта, возведение капитальных надстроек. Во время ее проведения меняется структура сооружений, опорных конструкций, уделяется внимание благоустройству близлежащей местности.
Как правило, реконструкция проводится комплексно, первым делом ремонтируется и укрепляется фундамент. Вдобавок производится гидроизоляция строений, подвалов, замена крыши, ремонт фасадов. Представленный список возможно дополнить внутренней декоративной отделкой комнат, пристраиванием мансарды.
Специалисты выделяют такие типы реконструкций:
В общих чертах, в результате проведения спланированных реконструкционных работ обеспечивается дополнительное пространство для создания новых цехов, расположения оборудования, квартир, обустройства рабочих мест.
По правилам план будущей реконструкции обязательно должен содержать подробную информацию касательно всех строительно-монтажных работ, включительно проект изменений, которые планируется проводить в инженерных системах строения. К составлению такого документа допускаются лишь компетентные в подобном вопросе специалисты.
Реконструкция зданий проводится поэтапно. Отдельные этапы полностью совпадают со стадиями вышеупомянутого нового строительства.
Внимание! Если запланированные реконструкционные работы проводятся на территории работающего предприятия, основное функционирование последнего не должно прекращаться. В таком случае руководство компании координирует с фирмой-исполнителем порядок, продолжительность исполнения работ.
Чем отличается новое строительство от реконструкции
Ознакомившись с основными понятиями, разновидностями строительных и реконструкционных работ, можно выделить такие сравнительные моменты:
Отличие реконструкции от нового строительства – значительное. Такие понятия нельзя путать, поскольку их взаимная подмена может создать множество проблем.
Отличие реставрации от реконструкции
Реставрационные работы могут охватывать все здание или же его отдельную часть. Например, иногда восстанавливается лишь фасад, в иных случаях – фундаментное основание, несущие конструкции строения. Обновление последних – работа чрезвычайно трудоемкая, недешевая. Зачастую она требует всестороннего подхода, причем высококачественный результат достигается за счет слаженного взаимодействия разнопрофильных профессионалов.
Реконструкция – более обширное мероприятие. На ее стоимость влияет целый комплекс обстоятельств: объем будущих работ, габариты здания, а также его техническое состояние. После завершения такого процесса сооружение меняется радикально, включительно по основному функциональному назначению. Последнее считается первостепенным отличием между реконструкционными и реставрационными мероприятиями.
Почему необходимо отличать капремонт и реконструкцию
Для организаций чрезвычайно важно правильно определять капитальный ремонт, реконструкционные работы. Впоследствии это влияет на порядок ведения бухгалтерского, налогового учетов понесенных расходов. Как известно, затраты на ремонт отражаются в бухучете того же периода, когда они были понесены. А издержки на модернизацию, в случае улучшения изначальных показателей функционирования объекта, увеличивают его первоначальную стоимость. В налоговом учете расходы на обновление и капремонт учитываются аналогичным образом.
Важно! Неправильная квалификация реконструкции, ремонта могут привести к излишней уплате или же недоплате налогов, существенному искажению отчетности.
Заключение
Сегодня для обновления предприятий, повышения их эффективности, а также расширения своей деятельности человек использует много результативных методов. Среди них важное место занимают реконструкция и новое строительство. Каждый из них характеризуется множественными положительными сторонами, хотя и обладает некоторыми недостатками. Определиться с наиболее выгодным вариантом при ведении конкретной деятельности поможет ознакомление с основными понятиями, подробное изучение отличия между ними.
Чтобы понять, что выгоднее в данном случае, реконструкция или новое строительство, требуется внимательно изучить процессы их практической реализации, составить подробный план, просчитать стоимость каждого проекта. Выполнить такую работу под силу только опытным специалистам. Потому заказывать проекты стоит лишь в организациях с хорошей репутацией, которые специализируются на предоставлении подобных услуг.
Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции
Любое здание подвержено физическому износу, и, соответственно, подлежит капитальному ремонту или реконструкции. Цель капремонта и реконструкции дома – обеспечить функционирование здания согласно строительным и санитарным нормам. Но чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?
Капитальный ремонт зданий: что это, какие работы предполагает
Капитальный ремонт домов – это строительные работы с целью восстановления параметров объекта в соответствии с действующими нормативами, обновление и замена любых составляющих строительного объекта на аналогичные или улучшенные, за исключением несущих конструкций.
Объекты капстроительства – строения, здания, в том числе жилые, МКД (многоквартирные дома) и прилегающие к ним территории, за исключением временных строений. Капитальный ремонт МКД, зданий осуществляется при их изнашивании, обвале, разрушении. В этом случае проводятся работы по обновлению составных элементов зданий или восстановлению значительных по масштабам инженерно-технических конструкций.
Главная цель – заменить изношенные элементы (стены, каркас, крыша, кровля) на более износоустойчивые и экономически выгодные.
Периодичность проведения капремонта можно уточнить на сайте Регионального оператора капитального ремонта. Это фонд, активы которого предназначены для организации ремонтов. Деятельность организации регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.
Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится
Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.
Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.
Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.
Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.
В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.
Отличия капитального ремонта зданий от реконструкции
Вопреки распространенному мнению, что капитальный ремонт и реконструкция это одно и то же, между этими двумя видами строительных работ есть заметная разница.
Перечень работ по капитальному ремонту домов
Это могут быть и любые другие работы, которые не связаны с преобразованием несущих конструкций.
Перечень работ по реконструкции домов
Бывают случаи, когда нелегко понять, какие все же работы были выполнены. Так, если в результате ремонтных работ произошло изменение объекта, его категории, или границ функционирования (назначения), то в этом случае была произведена реконструкция.
Реконструкция объектов строительства: виды, этапы и порядок проведения
Что такое реконструкция объектов строительства, какие виды реконструкции существуют, каким законодательством регламентируются? Всё это и многое другое мы расскажем в нашей статье.
Содержание
Реконструкция объектов строительства в Советский период и сегодня
После Гражданской войны молодая Советская Республика включилась в процесс восстановления народного хозяйства. Была проведена коллективизация в сельском хозяйстве. Ускоренными темпами строились фабрики и заводы, полным ходом шла разработка плана «Гоэрло».
Проводимая в 40-х годах 20 века (1930-1939 г.г.) индустриализация промышленности выделялась своей масштабностью и абсолютно новым подходом к восстановлению и усовершенствованию старых промышленных предприятий. Огромными темпами шла работа по замене перекрытий, усилению фундаментов, металлокаркаса конструктивных элементов и так далее.
Одновременно с этими работами проводилась замена морально устаревшего и физически изношенного оборудования. Одним словом, весь огромный опыт того времени позволил разработать основы теории проектирования. А также наметил перспективы развития технологии и организации строительного производства работ.
О 70-х годах 20 столетия (1960-1967 г.г.) можно говорить, как о периоде, когда высокими темпами шло возрождение нашей Страны из пепла. Восстанавливалось все, что разрушили годы Великой Отечественной войны. Именно в этот период была разработана система норм и правил строительного производства, применимая к реконструкции. 
Реконструкция правительственного здания в СССР
Реконструкция объектов строительства: понятие, основные характеристики, виды
Что такое реконструкция объектов строительства и чем данный вид работ регламентирован? Прежде чем ответить на этот вопрос, давайте обратимся к Градостроительному Кодексу РФ. Итак, в статье 1 ГК РФ закреплено, что реконструкция объектов строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).
Сюда входит, в том числе, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства. А также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства. За исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Одним словом, реконструкция (зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций) представляет особую разновидность строительства, при котором комплекс работ и мер направленны на изменения их функционального назначения, замены морально устаревшего и физически изношенного технологического оборудования.
А также для использования зданий, сооружений, коммуникаций, их частей (включая отдельные помещения) по новому назначению.
С точки зрения Налогового кодекса, реконструкция зданий и сооружений, отнесённая к основным средствам, подразумевает переустройство. При этом полностью совершенствуется производство и повышается уровень технико-экономических показателей.
Данный вид работ осуществляется только по проекту и в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
Виды реконструкции
Необходимость реконструкции жилых, общественных и производственных зданий связана с устранением морального и физического старения, вызванного как объективными причинами и субъективными причинами.
К первым можно отнести естественный износ, изменение представлений о комфортности, научно-технический прогресс. Ко вторым – низкое качество технической эксплуатации, несвоевременное проведение ремонтов и т.п.
То есть, реконструкция осуществляется для изменения основных технико-экономических показателей (высоты, количества этажей, площади, объема).
Реконструкция жилищно-гражданских зданий
В данном случае, реконструкция жилищно-гражданских зданий производится для улучшения комфортности потребительских качеств. А также для продления жизненного цикла зданий, тепловой защиты, развития уровня инфраструктуры в соответствии с современными требованиями, увеличения полезной площади жилых домов за счет пристроек, надстроек, сооружения мансард и так далее.
Реконструкция промышленных зданий
При этом используются достижения научно-технического прогресса, осуществляемые по комплексному проекту реконструкции предприятия. Главная цель – увеличение производственных мощностей, улучшение качества измененной номенклатуры продукции. Как правило, без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды.
Реконструкция действующих предприятий
Отсюда следует, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Реконструкция объектов капитального строительства по объемам СМР
По объемам строительно-монтажных работ (СМР) виды реконструкции объектов капитального строительства можно разбить на следующие:
Полная реконструкция
Малая реконструкция
Основные виды реконструкции объектов капитального строительства
Технология реконструкции жилищно-гражданских зданий
Реконструкция объектов строительства принимает особое значение при увеличении строительного объема путём надстройки этажей, устройстве различных вставок и расширении сооружений.
Необходимо отметить, что реконструкция – очень ответственный и трудоёмкий процесс и, не имея знаний и опыта производства аналогичных работ, осуществить его крайне сложно. В связи с этим, выполняя реконструкцию дома, тем более жилого, важно соблюсти и технологию реконструкции, и строительные нормативы.
Основные задачи реконструкции жилищно-гражданских зданий
Технология реконструкции промышленных зданий
Технология реконструкции действующих зданий
Реконструкция и проектная документация
Говоря о реконструкции, нельзя не отметить, какую важную роль в её реализации играет проект. Он разрабатывается на основании сведений, полученных после изучения документации и обследования технического состояния задания.
Проект необходим для получения разрешающих документов и соответствующих согласований. А также для определения особенностей подготовки строительного производства.
В соответствии со СНиП, они подчеркивают, что еще до начала реконструкции в обязательном порядке выполняется комплекс подготовительных работ строительного производства в объеме, обеспечивающем строительно-монтажные работы (СМР) в установленные сроки.
Подготовка строительного производства к реконструкции
Поскольку внеплощадочные подготовительные работы, как правило, отсутствуют, комплекс подготовительных работ объекта должен выполнять Заказчик. Кроме того, любая реконструкция объекта строительства связана с окончанием эксплуатации существующих зданий по функциональному назначениюе.
Поэтому созданный в необходимом количестве резерв продукции позволит отпускать товар потребителям в течение остановки производства.
Большинство объектов реконструкции полностью приостанавливают свою деятельность. Поэтому заказчик четко ограничивает сроки проведения строительно-монтажных работ СМР. В основном, комплекс подготовительных внутриплощадочных работ мало чем отличаются от комплекса подготовительных работ строительного производства на новых объектах.
Но все-таки одно исключительное обстоятельство существует. Необходимо организовать установку различных защитных ограждений для предохранения здания и сооружения от механических и динамических повреждений при работе компрессора, защиты оборудования и служебных помещений от загрязнений и других вредных воздействий. 
Реконструкция и модернизация концертного зала
Проект организации реконструкции (ПОР)
Календарный план как схема проведения реконструкции зданий
Разрешение на реконструкцию. Этапы и порядок проведения реконструкции
Ответы на все вышеперечисленные вопросы уже озвучены нами в отдельной статье «Разрешение на строительство». Можно констатировать, что ГК РФ, часть 5, статья 51, применимый к строительству, имеет такую же юридическую силу и в отношении реконструкции капитального объекта.
Заключение
В заключение, хотелось бы ещё раз подчеркнуть, что реконструкция любого здания или сооружения – процесс весьма специфический и сложный. Он включает в себя широкий диапазон мероприятий от монтажа/демонтажа отдельных элементов до модернизации, комплексной перестройки или даже сноса части строения.
Меняя эксплуатационные и эстетические свойства объекта, реконструкция может вдохнуть в него и окружающий его ландшафт новую жизнь. Решить массу коммунальных, дизайнерских и прочих вопросов. Однако при неправильном подходе реконструкция может повредить строению. Лишить здание функциональности, индивидуальности. А то и вовсе стереть с земли.
Это особенно актуально для городов с богатым историческим наследием – таких, как Санкт-Петербург.
Поэтому реконструкция объектов строительства обязывает к бережному и осторожному подходу, при котором будет учитываться не только экономическая и техническая эффективность проводимых работ, но и эстетический аспект, социальные и градостроительные задачи.