Что такое сделка в недвижимости
Подводные камни сделок с недвижимостью
Высокая цена сделок с недвижимостью привлекает к ним мошенников всех мастей. Какими бывают сделки с недвижимостью? Какие возникают риски при оформлении договоров купли-продажи недвижимости?
Для начала определимся, что мы будем понимать под сделками с недвижимостью. Сделки с недвижимостью — это передача прав на объект недвижимости от одного лица к другому. Сделки с недвижимостью могут заключаться между физическими лицами, между юридическими лицами и между физическими и юридическими лицами.
Виды сделок с недвижимостью
Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.
К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.
Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
Обязательные условия купли-продажи недвижимости
Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?
Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:
Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:
Риски при оформлении сделок купли-продажи недвижимости
Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.
Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.
Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.
Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.
При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.
Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.
А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.
Особенности сделок с недвижимостью
Покупателю не всегда легко разобраться с терминами в объявлениях о продаже жилья. JCat.Недвижимость объяснит, чем прямая сделка отличается от альтернативной, и поможет определиться с выбором.
В поисках идеального варианта квартиры или дома покупатели чаще обращают внимание на особенности самого объекта, чем на описание вида сделки. При этом вид продажи квартиры во многом влияет на условия и сроки оформления договора и определяет риск покупателя.
Существует три основных варианта сделок при купле-продаже недвижимости:
По оценкам экспертов, в РФ более 70% сделок с недвижимостью происходят по альтернативной схеме. Это связано с тем, что мало кто может позволить себе просто продать жилье, не приобретая другой жилплощади взамен. То есть фактически в большинстве случаев жители России «меняют» квартиры и дома на другие объекты недвижимости — именно это и позволяет альтернативная продажа квартиры.
Чтобы взвесить возможные риски и определиться с оптимальным вариантом заключения договора, необходимо уточнить все особенности этих видов сделки. Даже если поисками объекта недвижимости занимается риелтор, покупателю важно быть в курсе событий — даже лучшие агенты не застрахованы от ошибок.
Свободная (прямая) сделка
Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.
В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.
Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:
В идеальном варианте у квартиры не должно быть обременений, но наличие таких обстоятельств не делает из прямой сделки альтернативную — в таком случае просто указывается вид ограничений.
Плюсы прямой сделки:
Но даже у этого, казалось бы, идеального варианта есть свои недочеты:
Конечно, преимуществ у такого варианта сделки намного больше, а при грамотном подходе все недостатки можно предупредить. Но на практике «чистые» квартиры — большая редкость, поскольку мало кто может позволить себе держать жилплощадь в качестве финансового актива. Нередко покупатели, которые были изначально настроены на свободную сделку, после долгих поисков все же соглашаются на «альтернативу».
Альтернативная сделка
Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.
Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».
В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.
«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.
Главные участники такого договора:
Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.
Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:
Но не все так страшно: именно «альтернатива» — наиболее частый вариант продаж на рынке недвижимости, и ежедневно на рынке заключаются одновременные договоры купли-продажи и собираются цепочки из таких сделок.
Преимущества альтернативных сделок:
Таким образом, свободная продажа квартиры или дома — это отличный вариант сделки между двумя сторонами, и в таком варианте выгоду получают как продавец, так и покупатель. Но поиски такого предложения могут существенно затянуться, а без квалифицированной помощи при проверке «юридической чистоты» вероятен ряд проблем, которые покупатель может не заметить.
Альтернативная сделка изначально связана с большим количеством рисков, чем прямая продажа квартиры, но при правильном подходе она позволяет сэкономить и купить хорошую недвижимость. Выбор остается за покупателем, и в любом из вариантов необходимо уделить максимум внимания предварительной проверке объекта.
Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году
Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.
Статья обновлена 16.12.2021 года.
В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2021 году.
(не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)
Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте так же статью: Алгоритм продажи квартиры
Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.
Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.
Алгоритм купли продажи квартиры
1 шаг:
Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.
Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.
На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:
Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» — читать подробнее
Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг: 
Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:
Изучите правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру
Правоустанавливающие документы, которые могут быть у продавца недвижимости:
— Договор купли-продажи, Акт приёма-передачи, подтверждение оплаты;
— Договор долевого участия и Акт приёма-передачи;
— Договор дарения;
— Договор мены;
— Решение суда;
— Свидетельство о праве на наследство;
— Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности. (НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права);
— Договор приватизации»
— Решение(постановление) Администрации и т.д.
Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены. Например, в договоре была прописана рассрочка оплаты.
Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость, обратите внимание на наличие на право устанавливающем документе регистрационной надписи (штампа и печати Росреестра).
Запросите копии документов для более детального изучения дома.
Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)
Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:
Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:
Получите от продавца расписку о получении от вас денег. Разъяснения о том, какая расписка правильная здесь.
Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:
Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.
Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:
Составьте проект Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом заранее.
Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца
Подпишите договор купли-продажи за столом переговоров.
Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.
Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:
Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности 2000 рублей. Подробнее прочтите здесь
Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:
Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Акт приема-передачи (если объект недвижимости был передан в день сделки) и все подготовленные документы.
Документы в Росреестр подаются через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра( по межрегиональным сделкам не везде принимают документы через МФЦ, уточняйте).
Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.
Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:
Уточните место получения зарегистрированных документов и способ проверки их готовности на сайте МФЦ.
Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:
Так же вам выдадут Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права.
С 15.07.2016 года Свидетельство о государственной регистрации права не выдают.
Проверьте на отсутствие ошибок!
Интеллект-карта для оформления покупки квартиры
Всегда рада разъяснить. Автор
Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:
Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru
Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом
Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья
Росреестр дал несколько советов тем, кто хочет продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки пакета документов, продавцу лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время, предупреждают в ведомстве.
Покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. К правоустанавливающим документам, которые подтверждают право на жилье, относятся выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, свидетельство о праве на наследство и договор дарения.
Если у продавца нет свежей выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, то покупатель сам может запросить ее на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Этот документ позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Например, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.
Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам. Соответствующую справку по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг.
В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласия супруга.
На что еще обратить внимание
Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством (совершеннолетние недееспособные, признанные ограниченно дееспособными граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Сколько платить
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина 2 тыс. руб. В том случае, если квартира приобретается в кредит, регистрируется ипотека с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.
Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Затем там же необходимо заказать выписку из домовой книги. Этот документ позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Куда обращаться для регистрации сделки
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.
Сделка с недвижимостью: как совершить ее безопасно, недорого и быстро
Все, кто затевает покупку, продажу или размен квартиры, хотят, чтобы все прошло безопасно, с комфортом и обошлось в разумную сумму. Допустим, желанный вариант покупки или обмена уже имеется, настает время решать вопрос оформления сделки — самостоятельно, с риелтором или через нотариуса. Сайт «РИА Недвижимость» рассмотрел все варианты в деталях.
Сам себе агент
Чтобы сэкономить, многие берут все в свои руки. Они готовы жертвовать временем, чтобы сберечь деньги.
При таком варианте есть одно бесспорное достоинство — дешевизна. Ведь все делаешь сам — сбор документов, подготовка договора, его подписание, регистрация сделки, банк, утверждают эксперты Федеральной нотариальной палаты.
К примеру, Руслан из Москвы сумел сэкономить таким образом на услугах посредников, когда покупал квартиру. Профессиональный посредник в этих вопросах, которого ему посоветовали, просил за свою работу 50 тысяч рублей. Руслан платить не захотел, сделал все сам. «С одной стороны — экономия крупная. Из затрат на саму сделку — 2000 рублей госпошлины и небольшие расходы, связанные с получением необходимых справок и выписок. С другой — Руслану приходилось отпрашиваться с работы, брать несколько дней за свой счет. В итоге — минус 4 рабочих дня. Один рабочий день Руслана стоит около 5 тысяч рублей. Выгода уже не кажется такой ощутимой. А это мы еще не считали мелочи, вроде бензина/амортизации авто/стоимости проезда в общественном транспорте», — рассказывают нотариусы.
Получается, что из трех условий при таком подходе с натяжкой выполняется одно: сделка обходится недорого. Правда, быстрой и комфортной она не будет — на ваши плечи лягут все бумажные вопросы, а процедура регистрации «самостоятельной» сделки может затянуться до двух недель. Главный же недостаток такой схемы — о безопасности процедуры говорить не приходится, указывают в Федеральной нотариальной палате.
Большая часть нарушений прав граждан на рынке недвижимости происходит в результате того, что стороны договора не понимали правовых последствий своих действий, подписанные ими договоры не отвечали их реальному волеизъявлению. Не исключено, что, к примеру, продавец действовал под давлением. И это только один из вариантов.
А еще можно нарваться на поддельные документы или «липового» собственника; на человека, дееспособность которого ограничена; на квартиру, продажа которой ущемляет права, скажем, несовершеннолетних, потому что квадратные метры покупались с применением материнского капитала.
Выходит, что сделка «своими силами», если вы, конечно, не юрист широкого профиля, это настоящая прогулка по минному полю.
Риелтор спешит на помощь
Те, кто не хочет брать ответственность и все хлопоты на себя, готовы расстаться с кругленькой суммой, чтобы переложить головную боль и ответственность на тех, кто сделает все быстро, под ключ и с гарантией.
Зачастую агентов по недвижимости советуют знакомых или предлагает многочисленная реклама в интернете. Такому помощнику придется хорошо заплатить — от 50 до 200 тысяч рублей. За эти деньги клиенту обещают помочь со сбором документов и юридическим сопровождением. Правда, мало кто готов рассказать, что же в это понятие входит. Еще один неприятный момент — отсутствие ответственности, указывают в Федеральной нотариальной палате, ведь деятельность таких агентов не сертифицируется и не страхуется.
Получается, что и при таком подходе соблюсти все три условия не выйдет: сделка получается довольно быстрой, но очень дорогой и небезопасной.
Впрочем, во всех процессах, предшествующих сделке, а именно — подбору жилья для покупки или поиску покупателей при продаже квартиры — риелтор незаменим. Так что довериться ему именно на этом этапе будет разумным, ведь агенты исследуют рынок постоянно, могут сразу подобрать вам подходящие варианты, избавив от мучительных многочисленных хождений по объектам. И самое главное, риелторы обладают навыком ведения переговоров, то есть агент может грамотно торговаться и выяснять важные для дела подробности у второй стороны сделки.
Сделка с нотариусом
А вот когда дело доходит непосредственно до подписания договоров, все три желаемых условия — безопасно, быстро, недорого — может осуществить нотариус.
Во-первых, в обязанности нотариуса входит правовая экспертиза всех документов, выяснение добровольности и осознанности действий участников сделки. Нотариусы разъясняют сторонам последствия подписываемого договора — это важно, чтобы потом нельзя было оспорить сделку на основании итого, что кто-то якобы не знал, что за документ подписывает. Ведется даже видеофиксация.
Также нотариусы имеют возможность проверить данные по базам МВД, убедиться в том, что стороны сделки не признаны недееспособными, что на квартиру не наложены обременения, даже сделать запросы в ФНС и банки, если это необходимо.
Ответственность нотариуса подкреплена многоуровневой системой страхования: индивидуальное страхование профессиональной ответственности нотариуса (минимальная сумма — 5 миллионов рублей); коллективная страховка нотариальной палаты региона; личное имущество нотариуса; компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.
Такая система позволяет гарантировать полное возмещение ущерба, если он причинен по вине нотариуса.
Все российские нотариусы работают по принципу «одного окна». Они могут самостоятельно получать и направлять необходимые документы, в том числе в электронном виде, тем самым экономят ваше время и избавляют от лишних хлопот, связанных с беготней по различным инстанциям. По сути, для того, чтобы удостоверить сделку с недвижимостью, единственное, что сейчас нужно сделать — прийти в нотариальную контору.
Единая информационная система нотариата дает нотариусу возможность оперативно получить информацию из Росреестра и других государственных органов. После удостоверения сделки нотариус может сразу направить документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Если вы выберете подачу в электронном виде, срок регистрации сократится до 1 рабочего дня. В обычном режиме, напомним, этот срок — 10 дней.
Кроме того, нотариус может предложить вам удобный и безопасный инструмент для расчетов по сделке — депозит нотариуса. Вместо банковской ячейки покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. И уже нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только будут исполнены все условия (будет зарегистрировано право собственности покупателя в Росреестре). Пользование депозитом нотариуса обойдется в 1,5 тысячи рублей.
Тарифы за нотариальное удостоверение сделок также очень выгодные.
К примеру, если квартира, которая является предметом сделки, стоит 7 миллионов рублей, а сама сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, нотариальный тариф составит 19 тысяч рублей. Еще 8 тысяч рублей придется заплатить за услуги правового и технического характера. Всего выходит 27 тысяч рублей.
Если же сделка, которую вы планируете, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (это все сделки с долями недвижимости, а также сделки с имуществом несовершеннолетних и ограниченно дееспособных лиц), то тариф составит 0,5% от стоимости недвижимости, но не более 20 тысяч рублей — это максимальный предел, установленный Налоговым кодексом РФ. Впрочем, максимальная сумма на оформление тратится в Москве, где стоимость недвижимости очень высока. Если же брать в расчет среднюю стоимость недвижимости в стране, то в большинстве случаев оформление сделки у нотариуса обойдется не более чем в 10 тысяч рублей.
Кроме того, нотариусы предоставляют большое количество льгот — 16 категорий граждан полностью освобождаются от уплаты нотариальных тарифов.