Что такое составная недвижимая вещь
О составной вещи
1. Статья 133 ГК, судя по ее названию, говорит о неделимых вещах: «Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части» (п. 1).
Однако на самом деле ст. 133 ГК смешивает две разных категории: вещи неделимые (которые не могут быть разделены без утраты своей функциональности) и вещи составные (т.е. образованные механическим соединением нескольких простых вещей).
Например, автомобиль является классическим примером составной вещи, которая одновременно является и неделимой. Между тем составные вещи могут быть и делимыми – например, обычный кабель, будучи вещью составной, одновременно представляет собой вещь делимую – если от находящейся в магазине бухты такого кабеля отрезается 30 м, ни одна из разделенных частей своего назначения не утрачивает.
2. Пункт 1 ст. 133 ГК устанавливает правило, в соответствии с которым все вошедшие в составную вещь части утрачивают свою объектоспособность и обращаются в «составные части» новой вещи. Например, двигатель, установленный в автомобиль, самолет или судно, прекращает свое существование в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (юридически погибает), растворяясь в этом составном объекте.
При этом, однако, закон предусматривает возможность «юридического возрождения» юридически было погибшей вещи. В соответствии с п. 2 ст. 133 ГК законом или судебным актом может быть установлена возможность обращения взыскания путем выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно. При этом 2 ст. 133 ГК не дает нам представления о том, что именно произойдет при таком выделении.
Теоретически, если вещь погибла, прекратился и залог; стало быть, нет «залоговых» оснований для обращения взыскания именно на двигатель. Если же закон прямо допускает «залоговое взыскание», то юридическая гибель вещи все же не окончательна, и при ее выделении из составной вещи она возрождается в прежнем юридическом качестве – то есть со всеми лежащими на ней обременениями.
Однако ст. 133 ГК буквально говорит о возможности выделения из вещи ее составной части только для целей обращения взыскания. Однако составная часть вещи в своей прошлой юридической жизни могла быть, например, похищена. Тот же двигатель, будучи похищенным у прежнего собственника и установленным на другом транспортном средстве, не может быть виндицирован, поскольку юридически погиб, а виндикация не есть обращение взыскания. Возникает парадоксальная ситуация: вещь (порой очень дорогая) фактически существует, может быть идентифицирована и даже может быть отделена от составной вещи без причинения ей невосполнимого вреда, однако с точки зрения ст. 133 ГК этого двигателя просто нет.
По всей видимости, наше гражданское право нуждается в уточнении понятия составных частей. Например, немецкое право допускает сохранение объектоспособности вещи, если она является несущественной составной частью, то есть может быть отделена от вещи без причинения вреда этим вещам – например, двигатель серийного автомобиля. Наше право пока таких тонкостей не признает.
Однако если наш закон все же допускает выделение из вещи ее составной части в целях обращения на нее взыскания, то он фактически признает существование существенных и несущественных составных вещей – очевидно, что лишь последние могут быть выделены для обращения взыскания. Эти несущественные составные вещи, даже войдя в составную вещь и юридически погибнув, все же могут возродиться путем отделения – причем не фактически, а именно юридически, в качестве прежнего объекта права. Таким образом, возможно применение п. 2 ст. 133 ГК по аналогии для удовлетворения виндикационного иска.
Я пока таких судебных решений не встречал. Но очень надеюсь, что они есть.
3. С залогом, кстати, возникает закономерный вопрос: а если составная часть, раньше бывшая заложенной вещью, оказалась отделенной в результате случая или чьих-то действий, не основанных на законе или судебном решении? Она также восстанавливается в качестве прежней заложенной вещи с прежним правовым режимом? Или это возможно только на основании судебного решения?
Важен и вопрос публичности такого залога. Если заложен двигатель, установленный на транспортное средство, входит ли в стандарт добросовестности приобретателя ТС проверять все номерные агрегаты по РУЗДИ?
Понятие и классификация вещей
1. Главной составной частью имущества являются вещи именно посредством вещей удовлетворяется основная масса потребностей субъектов.
Вещь — это предмет материального мира, могущий быть в обладании человека и служащий удовлетворению его потребностей.
Вещь материальна. Она устойчиво существует независимо от субъекта. Вещь как физическое тело имеет массу и пространственные пределы. Поэтому вещи легко и удобно присваивать, что сделало вещи исторически первым классом объектов гражданских правоотношений.
Существующая в гражданском праве классификация вещей основана прежде всего на различении реально существующих типичных свойств той или иной совокупности вещей. Классификация устанавливает для каждой группы вещей соответствующий ее природным или социальным свойствам правовой режим.
2. Движимые и недвижимые вещи. Один из важнейших критериев классификации вещей — их способность к передвижению. По этому признаку все вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Недвижимой признается всякая вещь, прочно связанная с землей. Связь с землей проявляется в том, что данную вещь невозможно переместить без несоразмерного ущерба ее назначению. В ГК приводятся примеры недвижимых вещей — земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Все эти объекты относятся к категории вещей, «недвижимых по природе». Вместе с тем Кодекс допускает существование и «недвижимости по закону». Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания ГК прямо называет недвижимостью.
Понятие движимых вещей определяется в законе по остаточному принципу — движимой является любая вещь, не относящаяся к недвижимости.
Юридическое значение различения движимости и недвижимости состоит в установлении особых правил для оборота недвижимого имущества. Вещные права на недвижимость и движение этих прав по общему правилу подлежат государственной регистрации. Напротив, специальная регистрация прав на движимые вещи обычно не требуется. Для большинства сделок с недвижимостью требуется соблюдение классической письменной формы в виде одного документа под страхом признания сделки недействительной, тогда как сделки с движимыми вещами подчиняются общим правилам о форме сделок. Недвижимость может быть приобретена в собственность по давности владения не ранее, чем по истечении 15 лет, хотя для движимости достанет и пяти лет.
3. Делимые и неделимые вещи. В физическом смысле неделимых вещей нет, разделить при желании можно все. Однако ГК все же говорит о неделимых вещах. Неделимой признается такая вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (даже если она имеет составные части). Распиленный пополам компакт-диск невозможно воспроизвести и впору выбросить (разрушение). Разобранный на запасные части автомобиль собрать обратно в принципе можно, но в разобранном виде нельзя использовать для перемещения в пространстве. Если же взять такие вещи, как семена, продукты питания или горючее, то их можно делить практически бесконечно без ущерба для их сущности и назначения.
Неделимая вещь по общему правилу может стать предметом взыскания только целиком. В вещных отношениях неделимость вещи приводит к возникновению отношений общей собственности, когда такая вещь попадает в обладание нескольких лиц. Сособственники не могут прекратить право общей собственности путем физического раздела вещи. Вместо этого используется выплата денежной компенсации. Неделимость вещи как предмета обязательства порождает солидарность обязательства, тогда как по общему правилу при множественности лиц обязательство бывает долевым. Неделимость вещи как предмета наследования дает наследнику, пользовавшемуся вещью до открытия наследства, преимущественное право на ее получение.
4. Простые и сложные вещи. Гражданский закон в первую очередь опирается на понятие единичной телесной материальной вещи. Сложной же вещью он называет совокупность различных вещей, которые соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (стадо, библиотека, сервиз).
Правовое значение выделения категории сложных вещей состоит в облегчении оборота. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части. Впрочем, сторонам в этом вопросе предоставляется свобода выбора, ибо данная норма сформулирована как диспозитивная.
5. Главная вещь и принадлежность. Критерий классификации здесь — самостоятельность выступления вещи в обороте. Главная вещь используется, как правило, самостоятельно и в принципе может обойтись без принадлежности. Принадлежность обычно обслуживает главную вещь и самостоятельно не используется. Примерами могут служить музыкальный инструмент и футляр для него, некое устройство с пультом дистанционного управления (при условии, что устройством можно управлять) и без пульта, автомобиль и домкрат.
Принадлежность следует судьбе главной вещи. Если кто-то желает пустить в оборот вещь без принадлежности, об этом должна быть сделана соответствующая оговорка.
6. Основная вещь (капитал) в соотношении с плодами, продукцией и доходами. Вещи в процессе их использования могут приносить своему хозяину дополнительные поступления. Традиционно различаются три разновидности подобных поступлений — плоды, продукция и доходы. Плодами обычно именуются продукты органического развития вещи, которые не требуют для своего появления деятельного участия человека. Продукцией считается результат производительного использования вещи. Без приложения человеческих усилий продукция не возникает. Доходы — это поступления (чаще всего денежные) от участия вещи в гражданском обороте.
В принципе для всех трех разновидностей поступлений от вещи установлен единый правовой режим. Согласно ГК любые поступления от использования имущества принадлежат собственнику основной вещи. Иное может быть установлено законом (например, ст. 606 ГК) или договором, а также вытекать из существа обязательства.
7. Одушевленные и неодушевленные вещи. Основную массу вещей, участвующих в гражданском обороте, составляют материальные неодушевленные предметы. Когда гражданские правоотношения складываются по поводу живых существ, к ним в первую очередь применяются специальные правила, а уже потом, если таковых не оказалось, — общие правила об имуществе.
В отношении всех животных действует запрет на жестокое с ними обращение. Дикие животные могут поступить в собственность частного лица только после правомерного изъятия их из среды обитания, до этого они находятся в собственности государства. При определении юридической судьбы домашних животных может приниматься во внимание их привязанность к человеку. Если установлен факт жестокого обращения с домашними животными, любое лицо может в судебном порядке потребовать их принудительного выкупа.
8. Вещи потребляемые и непотребляемые. Суть различия этих категорий состоит в ответе на вопрос: сохраняет ли вещь свои свойства после однократного использования? Если вещь исчезает полностью (продовольствие, топливо) или преобразуется в другую вещь (семена, строительные материалы), она потребляема. Если же вещь в процессе использования лишается своих свойств постепенно (изнашивается), она считается непотребляемой (одежда, оборудование).
Одни гражданско-правовые договоры могут быть заключены в отношении только непотребляемых вещей (аренда). Другие договоры могут иметь своим предметом обе рассматриваемые категории вещей (купля-продажа).
9. Индивидуально-определенные и родовые вещи. Степень индивидуализации вещей в гражданском обороте может быть различной. В одних случаях вполне достаточно указать на род и количество передаваемых по договору вещей (тысяча рублей, взятых взаймы). В других случаях закон настаивает на том, чтобы вещь можно было выделить среди подобных ей вещей (кадастровый номер отчуждаемой недвижимости). Некоторые вещи просто уникальны. В большинстве же ситуаций одна и та же вещь сообразно обстоятельствам сделки может быть определена ее участниками и как родовая, и как индивидуальная. Например, купить можно или вообще некое количество зерна известного качества (родовая вещь), или данное количество его, сложенное в таком-то месте (индивидуальная вещь); один автомобиль зеленого цвета (родовая вещь) или автомобиль с данным идентификационным номером (индивидуальная вещь).
Индивидуально-определенные вещи юридически незаменимы. Случайная гибель таких вещей освобождает обязанное лицо от необходимости передать их контрагенту по договору. В отношении родовых вещей, напротив, действует правило «род не гибнет». Должник остается обязанным предоставить определенное количество вещей, ибо, несмотря на гибель данной партии, у него сохраняется возможность изыскать другие вещи того же рода и качества.
Если вещь не погибла, а просто не передана должником, то потребовать исполнения этой обязанности в натуре может только тот кредитор, который не поленился вещь индивидуализировать. С родовыми же вещами в аналогичной ситуации можно рассчитывать лишь на денежное возмещение ущерба.
10. Существующие и будущие вещи. По общему правилу закон начинает реагировать на присутствие вещи только после ее появления. Но права и обязанности, связанные с вещью, могут возникнуть и до ее реального появления. Гражданскому праву с древнейших времен известно понятие будущих вещей, или res futura. Будущая вещь может выступать предметом обязательства, несмотря на то что в момент возникновения обязательства этой вещи еще не существует. Объектом вещного права будущая вещь не является.
Статья 134. Сложные вещи
Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.
Комментарий к ст. 134 ГК РФ
1. Под сложной вещью понимается совокупность однородных или разнородных предметов, которые физически вполне самостоятельны, но связаны общим хозяйственным или иным назначением (мебельный гарнитур, столовый сервиз, специальная библиотека и т.п.). При этом ни один из предметов, входящих в состав сложной вещи, не играет роль главной вещи по отношению к остальным (о главных вещах и их принадлежностях см. ст. 135 ГК).
2. По общему правилу сложные вещи считаются неделимыми, так как при их разделении отдельные вещи не могут служить тому же назначению, что и сложная вещь. Кроме того, раздел сложной вещи, как правило, ведет к снижению ценности отдельных вещей. Однако участники сделки в принципе могут признать делимой любую сложную вещь. Исключение составляют случаи, когда сложная вещь особо охраняется законом (например, ценная коллекция, состоящая на учете в качестве памятника истории и культуры).
Судебная практика по статье 134 ГК РФ
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, протолковав условия договора поставки, руководствуясь статьями 134, 309, 310, 329, 330, 506, 516 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что изъятие ранее поставленного обществом «ЦЭР» товара и замена его на иной повлекли невозможность использования покупателем полученного оборудования в период, когда он правомерно рассчитывал на такую возможность, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что по спецификации N 1 поставщик несвоевременно исполнил предусмотренные договором обязательства по поставке товара в едином комплексе и передаче документации на товар. Доказательств возможности использования некомплектного оборудования по назначению суду не представлены.
Отказывая обществу в удовлетворении заявленных им требований, суды руководствовались положениями статей 130, 133.1, 134, 135, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходили из недоказанности обществом наличия у спорного строения признаков вещи, предназначенной для обслуживания здания инженерно-лабораторного корпуса, приобретенного истцом по договору купли-продажи.
Повторно исследовав и оценив представленные в дело доказательства, установив, что неустойка (пени) начислена на общую сумму государственного контракта, без учета частичного исполнения обязательства по поставке за пределами установленного контрактом срока, что привело к двойному ее начислению за один и тот же период, и лишило ответчика права на списание пени (составляющих при правильном расчете 11 030 186, 22 руб., т.е. 2,76% от цены контракта), придя к выводу о том, что произведенное ответчиком частичное исполнение не препятствовало истцу в использовании переданных партий сахара-песка по прямому назначению, руководствуясь положениями статей 133, 134 ГК РФ, частью 6.1 статьи 33 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (в редакции Федерального закона от 29.12.2015 N 390-ФЗ, подлежащей применению к спорным правоотношениям), суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды оценили представленные в материалы дела доказательства, в том числе результаты судебной экспертизы, и, руководствуясь статьями 10, 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, пришли к выводу о том, что общество «ПКТ2003» не является собственником рассматриваемой трансформаторной подстанции, не имеет заключенного договора на получение электроэнергии в отношении принадлежащего ему объекта, в связи с чем действия общества «Тандем-ВП» по подключению к данному объекту не нарушают прав общества «ПКТ2003». Суды также указали на непредставление обществом «ПКТ2003» доказательств того, что общество «Тандем-ВП» препятствует ему в пользовании подстанцией.
Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 131, 134, 209, 218, 223, 304, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе заключения проведенной оценочной и строительно-технической экспертизы, установив факт использования ответчиком помещений здания трансформаторной подстанции в спорный период, а также отсутствие правовых оснований для такого пользования, признал обоснованным требование о взыскании с ООО «Фонд межрегиональных программ 2020» неосновательного обогащения.
Руководствуясь положениями статей 12, 134, 210, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 1, 2, 4, 4.1 статьи 3, пункта 11 части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», статей 1, 3 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности», части 2 статьи 62, части 1 статьи 68, статьи 126 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390, Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 53961-2010 «Техника пожарная. Гидранты пожарные подземные. Общие технические требования. Методы испытаний», Межгосударственного стандарта ГОСТ 12.3.006-75 «Эксплуатация водопроводных и канализационных сооружений и сетей. Общие требования безопасности», Межгосударственного стандарта ГОСТ 12.4.009-83 «Система стандартов безопасности труда. Пожарная техника для защиты объектов. Основные виды. Размещение и обслуживание», Строительных норм и правил 2.04.02-84 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения», суды оценили представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установили, что пожарные гидранты являются частью системы водоснабжения, переданной ответчику по концессионному соглашению, и пришли к выводу об обоснованности заявленных требований.
Составная недвижимая вещь (С.А. Степанов, «Журнал российского права», N 8, август 2004 г.)
Составная недвижимая вещь
Понятие составного объекта недвижимого имущества (в отличие, например, от понятия сложной вещи) не определено Гражданским кодексом РФ и не вырабатывалось ранее цивилистической научной мыслью. Свое распространение термин «составная недвижимая вещь» получил в последнее десятилетие в связи с включением в имущественный оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав отдельных помещений (нежилых и жилых, в том числе квартир)*(1).
Современные правоведы занимают полярные позиции по вопросу о правовом режиме квартир и многоквартирных зданий: от отрицания квартир в качестве недвижимых объектов гражданских прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи (многоквартирного дома, иного здания и т.д.) «расчленять» вещь и свободно распоряжаться ее «частями»*(4). Следует заметить, что и ранее предпринимались исследования данной проблемы. Еще К.П. Победоносцев подчеркивал, что «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу»*(5). Этот вопрос затрагивали и Г.Ф. Шершеневич, и В.И. Синайский*(6).
Иным образом перед исследователем предстает та же конструкция, но рассматриваемая уже как более сложное системное построение уровня комплексной совокупности. Действующее законодательство и судебная практика в определенной мере уже оперируют этим уровнем системных построений. Так, уже упомянутое постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 основывалось на положениях ст. 554 ГК РФ о том, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Ключевым в данном тексте является выражение «в составе другого недвижимого имущества», которое, казалось бы, не оставляет каких-либо сомнений: «внутри» одной недвижимой вещи может располагаться другая*(12). Такое системно-структурное построение, чуждое суммативной совокупности, из принципов построения которой исходят В.В. Чубаров и разработчики Концепции, является вполне естественным для комплексной системы недвижимых вещей. Комплексная система, как более высокоорганизованный уровень системного построения совокупности недвижимых вещей, не ограничивается линейными отношениями, не отвечающими потребностям современного предпринимательского оборота, а самостоятельно находит новые, более сложные и многоуровневые отношения. Именно такими являются системно-комплексные отношения двух недвижимых вещей: здания и помещения в нем, которые вместо суммативного построения «или здание, или помещение» предлагают востребованную современным экономическим положением абсолютно иную конструкцию, в упрощенной форме выглядящую так: «и здание, и помещение в нем»*(13).
Комплексная конструкция составной недвижимой вещи в отличие и от суммативной совокупности, и от сложной вещи проявляется в обороте следующими специфичными чертами.
Третье. Структурно-элементные отношения составной недвижимойвещи и объекта в составе этой вещи проявляются в двух уровнях: «ослабленном», пассивном виде присамостоятельном участии каждой недвижимой вещи в отдельных, не связанных между собой гражданско-правовых сделках (горизонтально-суммативный уровень), и достаточно жестком, взаимозависящем и взаимовлияющем виде в правоотношениях между владельцами этих объектов, в правоотношениях этих владельцев с третьими лицами (вертикально-комплексный уровень). Вертикально-комплексный уровень предполагает усиление межэлементных связей и предопределяет юридическое господство составной вещи над объектом в ее составе.
Иные особенности составной недвижимой вещи (следование объекта в составе недвижимой вещи судьбе составной вещи, возможность прекращения объекта в составе недвижимой вещи без прекращения составной части и т.д.), безусловно, представляют научный интерес, но с позиции изучения системы недвижимых вещей принципиальными не являются. Таким образом, в составе недвижимого объекта может быть сформирована иная недвижимая вещь, однако (и это весьма принципиально) право на такую вещь должно быть соответствующим образом предварительно зарегистрировано, как и соответствующее изменение составной недвижимости. К тому же отнести подобного рода появление нового объекта недвижимого имущества к традиционному делению (свойственному для суммативной системы) невозможно*(14). Это иной (чем просто деление недвижимой вещи) способ создания объекта гражданских прав, возможный при законодательной поддержке и реализуемый исключительно с учетом существа и свойств комплексного уровня системы недвижимости.
Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель Н.Ю. Зайко приобрела в собственность нежилые помещения в здании, являющемся памятником истории и культуры местного значения, способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, и при отсутствии права на выкуп арендуемых помещений.
Решением от 21 ноября 2001 г. РФ в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку сделка по отчуждению государственного недвижимого имущества в частную собственность предпринимателя Н.Ю. Зайко совершена в соответствии с действующим законодательством.
Постановлением апелляционной инстанции суда от 31 января 2002 г. решение оставлено без изменения по тем же основаниям.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 2 апреля 2002 г. решение и постановление апелляционной инстанции оставил в силе.
В протесте первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагается указанные судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования в части признания недействительными договора купли-продажи от 26 февраля 1999 г. и связанного с ним свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество; в части применения последствий недействительности совершенной сделки дело передать на новое рассмотрение.
Рассмотрев протест, Президиум не находит оснований для его удовлетворения.
Как следует из материалов дела, с 1992 года до 1 апреля 1997 г. часть спорных помещений площадью 40 кв. метров в здании, расположенном по упомянутому адресу, была предоставлена в аренду частному предприятию «Виктория», возглавляемому Н.Ю. Зайко, для использования под магазин. Поскольку здание, являющееся памятником истории и культуры, находилось в разрушенном состоянии и переданные в аренду помещения подлежали восстановлению, арендатор был освобожден от уплаты арендной платы с условием их восстановления за счет собственных средств.
В последующем между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ростовского муниципального округа (арендодатель) и предпринимателем Н. Ю. Зайко (арендатор) был заключен договор от 1 апреля 1997 г. аренды спорных нежилых помещений площадью 62,5 кв. метра с правом их выкупа арендатором.
После включения 31 декабря 1998 г. здания, в котором находились подлежащие восстановлению помещения, в реестр федеральной собственности, между Департаментом по управлению имуществом и предпринимателем Н.Ю. Зайко был заключен договор от 21 января 1999 г. N 23Ф на аренду нежилых помещений. Дополнительным соглашением к этому договору арендатору было предоставлено право на выкуп арендуемых помещений.
При рассмотрении дела в апелляционной инстанции суда установлено, что переданные в аренду спорные нежилые помещения были полностью восстановлены арендатором за счет его собственных средств.
Поскольку объект недвижимого имущества, на который зарегистрировано право собственности за предпринимателем Н.Ю. Зайко, является новым объектом, возникшим в результате проведения ею восстановительных работ, Н.Ю. Зайко является собственником вновь созданного на свои средства имущества и это имущество не подлежит возврату в государственную собственность.
Изъятие указанного имущества у предпринимателя Н.Ю. Зайко означало бы прекращение у нее права собственности на новый объект, созданный ею в результате разрешительных действий государственных органов, направленных на восстановление пришедшего в негодность государственного имущества, и ликвидировало бы имущественную базу индивидуального предпринимателя, используемую в хозяйственной деятельности.
директор Института частного права,
доцент кафедры гражданского права
Уральской государственной юридической
академии, кандидат юридических наук (Екатеринбург)
«Журнал российского права», N 8, август 2004 г.
*(1) См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 12. С.13-14; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2002. С.145; Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2000. N 6. С.56; и др.
*(2) См.: Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9; Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8; Суханов Е.А. Актуальные проблемы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40; Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. 2002. N 4; и др.
*(3) См.: Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3.
*(4) Так, Е.А. Суханов полагает, что квартиры вообще «не могут быть самостоятельными объектами гражданского оборота» (см.: Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав. С.2). Напротив, М. Пискунова, например, считает, что способом раздела неделимой вещи признается отчуждение собственником делимой вещи ее части (см.: Пискунова М. Указ. соч.).
*(5) См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С.135.
*(7) См.: ФЗ от 15 июля 2002 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст.2963.
*(8) Межобъектные связи помещений в составе здания (сооружения) в элементно-структурном отношении менее показательны, поскольку с известной условностью здесь может быть применена традиционная юридическая конструкция «общей стены» (в том числе разделяющей объекты по вертикали). Иллюстрацией такого рода структурно-элементного построения объектов недвижимого имущества может служить постановление Президиума ВАС РФ от 10 октября 2000 г. N 3383/00. Собственник здания обратился в суд с иском о признании перехода права собственности на имущество летнего кафе, расположенного на крыше здания, а также об обязании общества снести с крыши здания института кафе «Космодром» и привести крышу в состояние, пригодное для ее эксплуатации. Вывод кассационной инстанции о невозможности включения летней площадки в состав приватизированного имущества кафе сделан без учета того, что для кафе летняя площадка не является крышей, поскольку используется по иному назначению. Такой вывод не основан на полном и всестороннем исследовании судом первой инстанции указанных обстоятельств возникшего спора (См.: Вестник ВАС РФ. 2001. N 1). Кроме того, см.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; Скловский К.И. Указ. соч.
*(9) Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3.
*(10) См.: Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003.
*(11) Суд кассационной инстанции указал, что право долевой собственности на спорное имущество (нежилое помещение) возникло у истца на основании ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая была применена по аналогии закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда посчитал, что применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения. Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 12.
*(12) Своего рода юридическая, объектно-правовая «матрешка».
*(13) Это утверждение позволяет далее применять термин «составная» вещь без кавычек.
*(14) Хотя бы по той простой причине, что всякая недвижимая вещь принципиально неделима.
*(15) Скловский К.И. Указ. соч.
*(16) См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 г. N 12024/02 // Вестник ВАС РФ. 2003. N 6.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Составная недвижимая вещь