Что такое бумажная недвижимость
Осторожно! Это не пассивный доход
Посуточная аренда
Хотите удвоить доход от аренды жилой недвижимости? Сдавайте ее посуточно.Сейчас вижу примеры, как люди умудряются стартовать такое предприятия вообще без собственной квартиры. Снимают “трешки” и “четверки” в центре, дробят на комнаты и сдают через Booking и Airbnb.На старте нужны два человека — управляющий и уборщица. Это очень трудозатратное направление. Вам придется пахать по 12 часов в сутки. Неплохой бизнес, но это точно не про инвестиции.
Рекламная рента
В свое время баловался этим сам. Я скупал сайты. Или создавал их с нуля. Далее продавал там рекламные площади. Отличный был доход. Но и занятость по 8-12 часов в сутки. Работала мини-команда: контент-менеджер, дизайнер, программист, продавец рекламы. Иногда удавалось найти мальчика, который совмещал в себе все эти функции. Тогда этот бизнес становился похожим на пассивный доход.Сейчас я вижу как люди выращивают фермы в Инстаграме, Телеграме и на других площадках. Исключительно для продажи рекламы. Выгодное предприятие. Но очень затратное по времени.
Сдача машин в аренду
Криптомайнинг
На заре недавнего бума в крипте майнинг действительно был похож на пассивный доход. Можно было в “облаке” купить вычислительные мощности и ежедневно получать копеечку. До первого кидка со стороны дата-центра.:) Еще можно было дома поставить видеокарту или асик и майнить (только шум был как от пылесоса).Сначала доход был просто шикарным. Оборудование отбивалось буквально за несколько месяцев. Затем это стало напоминать игру в стулья. Зарабатывал на майнинге кто угодно, кроме самих майнеров. Производители видеокарт и чипов, поставщики электроэнергии, владельцы хостинга.“Пассивность” в этом доходе полностью исчезла. Людям приходилось сутками сидеть на кнопках и высчитывать доходность, чтобы не уйти в минус.
Инфобизнес
Тут уже в названии есть ответ. Это бизнес, а не пассивные инвестиции. Я тут блог веду всего месяца полтора. И уже слегка вспотел.:) Времени на него уходит по 2 часа в день. Это с учетом того, что у меня нет никаких платных семинаров, продажи книг и других продуктов. Представляю как тяжело тем, кто решил зарабатывать на этом поприще профессионально.
Займы на развитие бизнеса
На бумаге очень красивая идея. Но посмотрите как себя чувствуют площадки по краудлендингу. Многие провалились. Нет понимания как работать с дефолтами и невозвратами. Обещанной доходности нет. Сейчас вместо получения пассивных доходов вкладчики бегают по судам и пытаются вытащить хоть какие-то деньги.
Подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям «На пенсию в 35 лет».
REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора
2 Время прочтения: 6 минут
Более 50% россиян при появлении крупной суммы купят квартиру, показал опрос ВЦИОМ и «ДОМ.РФ». И хотя инвестиции в недвижимость не слишком доходны, иметь ее в портфеле — хорошая идея. Только если это не квартира.
REIT: что это такое
REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.
Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.
REIT бывают трех категорий:
Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).
Преимущества REIT
Минусы REIT
Как вложиться в REIT
Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.
Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.
Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
ЗПИФн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?
В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).
Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.
Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.
ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги. В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.
Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.
Преимущества ЗПИФн:
Минусы у ЗПИФн, конечно, тоже есть
Как вступить в ЗПИФн
Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.
Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?
Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.
На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.
Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).
Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
Про фонды недвижимости
Вложения в «бумажную» недвижимость (т. е., например, путём покупки паёв инвестиционного фонда недвижимости) определённо имеет свои плюсы: инвестору в большинстве случаев требуется лишь периодически получать дивиденды и изредка участвовать в собраниях пайщиков. Всю работу с самой недвижимостью берёт на себя управляющий фондом. Оставим в стороне тот факт, что управляющий может взимать за свои услуги непомерно большую комиссию, которая в некоторых случаях может доходить до нескольких десятков процентов. Как и при прямых инвестициях в недвижимость, при работе с «бумажной» недвижимостью есть множество нюансов, которые необходимо учитывать. Один из них — наличие почвы для злоупотреблений у управляющего фондом. Например, при помощи «карманных» фондов недвижимости крупные финансовые холдинги могут решать свои собственные проблемы за счёт денег инвесторов. При этом важно понимать, что «решать свои собственные проблемы» вовсе не означает, например, взятие займа на приблизительно рыночных условиях для реализации конкретного бизнес-проекта. «Решение проблем» в контексте данной статьи означает, что инвесторам будет предлагаться финансовый инструмент, который с большой вероятностью обесценится в ближайшее время, при этом управляющий фондом может прекрасно понимать пикантность ситуации. Таким образом, финансовый холдинг перекладывает свои собственные убытки не плечи инвесторов. Звучит запутанно? В этом и смысл различных схем с «карманными» фондами. Ниже в статье будет более детально расписано, как можно «решить свои проблемы за деньги инвесторов», но для начала небольшое заявление:
Всё написанное в данной статье является художественным вымыслом. Все совпадения с реальными событиями и\или реальными участниками фондового\финансового рынка или юридическими лицами являются совпадением. Все цифры условные, основной их смысл — наглядно проиллюстрировать изложение.
Исходные данные
Предположим есть холдинг, одним из направлений деятельности которого является развитие сети супермаркетов. Очевидно, что для супермаркета, особенно «крупногабаритного», наличие подходящего здания (как по размерам так и по расположению) является жизненно важным атрибутом для успешной работы. Также очевидно, что здания, подходящие для крупного супермаркета, довольно дефицитная и дорогостоящая вещь, поэтому не всегда такие объекты находятся в собственности магазина. И если супермаркет «заехал» в одно из таких зданий, то вероятность, что он «съедет» — просто минимальная. Во-первых, может оказаться банально некуда переезжать, во-вторых, сам переезд может оказаться довольно затратным по времени и ресурсам, в-третьих, если место хорошее, то покидать его крайне нежелательно в принципе. Владелец здания может прекрасно понимать ситуацию и откровенно наживаться на этом, например, постоянно повышая ставки аренды. В итоге они могут доходить до 10-15% (от стоимости здания) и даже больше — владелец здания, понимая своё уникальное положение может повышать ставки очень долго, до тех пор, пока супермаркету арендные платежи станут совсем не подъёмными либо не вмешается ФАС. Словом, ситуация со зданием крайне благоприятная для владельца и крайне неприятная для супермаркета.
Как сэкономить на аренде?
Ответ очевиден: если нельзя переехать, значит здание нужно купить. Однако, владелец здания прекрасно понимает своё положение и дёшево продавать явно не намерен. Более того, поскольку появляется «шанс всей жизни», то цена устанавливается явно выше рыночной. Для ясности изложения, представим, что при прочих условиях, цена здания 100 млн. рублей. В ситуации с супермаркетом владелец хочет продать его холдингу за 200 млн.
В этот момент очень кстати холдинг вспоминает, что в его структуре есть подразделение, отвечающее за управление активами. Также вспоминается негласное неочевидное правило крупного бизнеса: не обязательно полностью владеть, достаточно иметь контроль. Если владелец хочет 200 млн., то будет ему 200 млн. Управляющая компания формирует фонд недвижимости для покупки здания. Паи фонда предлагаются всем желающим, сам холдинг вносит в фонд 100 млн. Причин вкладываться в собственный фонд как минимум две. Во-первых, это та сумма, за которую здание собирались покупать, во-вторых, холдинг будет мажоритарным пайщиком фонда, имеющим решающее право голоса на собраниях пайщиков. Недостающие 100 млн. до требуемых владельцем здания 200 млн. набирают при помощи сторонних инвесторов. Привлечь их будет легко (в особенности если инвесторы не слишком опытные) при помощи грамотного маркетинга и демонстрации высоких ставок аренды.
О высоких ставках аренды в презентации для инвесторов будет написано очень крупными буквами. Здесь даже врать не придётся — ведь супермаркет действительно платит за аренду очень много. Тот факт, что смена владельца здания будет автоматически означать обновление договоров аренды с соответствующим изменением ставок (скажем, снижением в 2-3 раза) — остаётся за кадром. А то, что эти самые ставки в итоге могут оказаться весьма «льготными», поскольку это будет очень удобно холдингу — уже совсем неочевидно. Ставки аренды в итоге могут оказаться даже чуть ниже рыночных. Совсем низкими вряд ли сделают, чтобы избежать ненужных разбирательств в арбитражном суде.
То, что управляющая компания, холдинг и супермаркет тесно связаны между собой (связанные стороны) вряд ли получится умолчать — могут начаться проблемы с регулятором. Скорее всего, об этом где-нибудь мелким шрифтом в презентации для инвесторов напишут. Мало кто это прочитает, ещё меньше людей поймут, что же в действительности это означает.
В конце концов, фонд формируется, договоры аренды перезаключаются и холдинг получает здание под супермаркет — по факту может распоряжаться им как хочет, хотя формально владеет лишь половиной: управляющая компания полностью подчинена холдингу, а сам холдинг является мажоритарным пайщиком в фонде.
А что же инвесторы?
Поскольку ставки аренды существенно снизятся по сравнению с первоначальными 10-15%, то рыночная стоимость пая также существенно уменьшится в цене. Рассчитывать на то, что при закрытии фонда выплатят первоначальную стоимость пая, вряд ли стоит: ведь изначально здание приобреталось по завышенным ценам. А к моменту закрытия фонда наверняка найдётся оценщик, который скажет, что здание на самом деле стоит не 200 млн., а, допустим, 80 млн. Используемые методы оценки довольно разнообразны и абстрактны, при помощи них можно обосновать любую цену — от себестоимости стройматериалов, из которых построено здание, до цены, многократно превышающую среднерыночную стоимость.
Теперь, когда есть отчёт «независимого оценщика» с ценой здания 80 млн., фонд можно и закрыть. И в ходе процедуры закрытия фонда, продать здание супермаркету за 80 млн.
В конечном счёте — все довольны. Супермаркет доволен — он получил нужное здание по довольно низкой цене. Управляющая компания довольна — она получила свои комиссии. Холдинг доволен — почти все деньги остались внутри холдинга и даже получилось немного заработать на комиссиях управляющей компании.
Инвестор тоже доволен. Он не будет никому говорить, что потерял 40-60% на этой инвестиции. Вместо этого он будет всем рассказывать, что получил бесценный опыт вложений в недвижимость, всё это время получал пассивный доход в виде дивидендов по паям. То, что вложения обесценились вдвое — так это просто риск инвестиций, он понимал на что идёт. Хорошо, если этот незадачливый инвестор поймёт, что если бы не связанные стороны, задействованные в этой инвестиции, то результат мог бы оказаться не то, что сильно лучше, но и вообще принести приличную прибыль.
——-
На этом все.
Ставьте плюсы, если понравилось.
Делайте репосты и тащите в избранное, если вдруг нашли для себя что-то полезное.
Вступайте в мою группу Вконтакте, если хотите. 🙂
Фонды недвижимости ЗПИФ и REIT. Как инвестировать в недвижимость легко и просто.
Автор: Алексей Мартынов · Опубликовано 26.03.2018 · Обновлено 08.06.2018
В прошлой статье были рассмотрены инвестиции в жилую недвижимость через покупку квартиры и сдачу ее в аренду. Такие прямые инвестиции обеспечивают владельцу непосредственный контроль над объектом вложений: управление арендой, издержками, принятие решений о покупке и продаже. Так же покупка квартиры обеспечит наибольшую доходность, так как устраняет большинство посредников.
Однако данный способ не лишен недостатков, он требует практического опыта в управлении жилой недвижимостью, а так же знания рынка жилья. Эти недостатки можно устранить, наняв соответствующих специалистов в виде риэлтора или агентства недвижимости, но с ними придется делиться прибылью.
К снижению дохода от владения квартирой могут так же привести длительная не заселенность и недобросовестные квартиросъемщики. А неблагоприятная ситуация на рынке жилья может затруднить продажу или уменьшить итоговую прибыль.
В данной статье я напишу про два самых простых способа вложений в недвижимость: фонды недвижимости — российские ПИФы и зарубежные REIT.
Закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФ)
Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это фонды, которые инвестируют средства вкладчиков в объекты жилой или коммерческой недвижимости. Вкладчики (как простые частные инвесторы, так и юридически лица) отдают свои деньги фонду в доверительное управление. Управляющая компания инвестирует полученные средства в объекты недвижимости и занимается их дальнейшим управлением. В обмен на деньги вкладчики получают ценные бумаги фонда — паи, цена которых будет меняться в зависимости от стоимости недвижимости в фонде.
Все ПИФы недвижимости — закрытые. Это означает, что паи фонда нельзя погасить и получить деньги в любой момент времени. Паи выдаются пайщикам при формировании фонда, а погасить их можно только через несколько лет, когда имущество фонда будет распродано, а фонд закроется. Закрытая структура ПИФа обусловлена низкой ликвидностью самой недвижимости и длительным сроком реализации проектов, в которые вкладываются деньги.
Имущество фонда принадлежит не УК, а пайщикам. Компания занимается выбором объектов инвестирования и их управлением. За это она берет вознаграждение в виде ежегодного процента от стоимости чистых активов фонда.
На данный момент в России зарегистрировано около пяти сотен ЗПИФ недвижимости. Их количество даже превышает число открытых ПИФов. Большинство закрытых ПИФов создаются для определенного узкого круга инвесторов под конкретные проекты или для оптимизации владения недвижимостью бизнесом, так как это дает налоговые льготы. Поэтому большинство фондов недоступно широкому кругу розничных инвесторов. Многие закрытые ПИФы доступны только квалифицированным инвесторам, такие фонды не раскрывают свою отчетность публично.
Куда инвестируют закрытые ПИФы недвижимости?
В зависимости от направления выделают несколько категорий ПИФов: девелоперский, земельный, рентный, смешанный, строительный. По закону большая часть активов фонда должна быть вложена в недвижимость (офисы, торговые центры, квартиры, земельные участки). Остальная часть может быть вложена например в депозиты или облигации. Инвестиционная стратегия и прочие детали работы фонда подробно описаны в правилах доверительного управления, которые опубликованы на сайте каждой управляющей компании.
Например, стратегия фонда «Арсагера — жилищное строительство» — это приобретение жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на этапе стройки и последующей продаже по более высокой цене после завершения строительства.
Другой фонд «Коммерческая недвижимость (УК Сбербанк Управление Активами)» приобретает объекты коммерческой недвижимости для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости. По итогам каждого полугодия осуществляется распределение инвестиционного дохода между пайщиками фонда.
Помимо управляющей компании и инвесторов есть и другие участники процесса. Депозитарий ведет учет и хранение паев вкладчиков фонда на депозитарных счетах. Регистратор ведет реестр владельцев паев. Так обеспечивается учет и сохранность информации о владельцах паев.
Каждая УК регулярно публикует на своем сайте отчет, из которого можно узнать величину СЧА, стоимость пая, структуру активов фонда и объекты недвижимости, куда инвестированы деньги. За тем, что опубликованная отчетность соответствует реальности, следит независимый аудитор. Оценкой имущества фонда занимается независимый оценщик. В целом за УК и ее работой надзирает мегарегулятор — Центробанк. Он же занимается регистрацией фонда и его правил.
Доходность ПИФов недвижимости
Результаты управления фондом можно оценить с помощью динамики цены пая и СЧА (стоимости чистых активов). С ростом стоимости активов фонда будет расти СЧА и цена пая.
Ниже представлена средняя доходность фондов недвижимости по годам в сравнении с динамикой цены квадратного метра в Москве.
Доходность фондов недвижимости, данные nlu.ru
Как видно, доходность фондов может сильно отличаться от самой недвижимости. Впрочем, данное сравнение не является полностью объективным, так как много фондов инвестируют в коммерческую недвижимость или земельные участки, а цифры доходности не учитывают выплачиваемую ренту. Например, фонд «Сбербанк — Арендный бизнес» за 2017 год упал на 7%, а доходность от ренты составила 21%. Общая доходность +14%.
Помимо стоимости имущества, на доходность фонда влияют комиссии. Определенный процент от активов фонда ежегодно берет УК за управление, так же фонд несет расходы на услуги депозитария, оценщика, аудитора и регистратора. В сумме за год может набежать несколько процентов, которые уменьшат доход инвесторов. В правилах фонда указана максимальная величина комиссий, которую может взимать фонд.
Успех и доходность фонда в первую очередь зависит от удачного выбора объектов для инвестирования. Поэтому основная проблема при инвестировании в такие фонды — оценить, насколько перспективны выбранные управляющей компанией проекты. А для рядового инвестора это весьма трудно.
Как я уже сказал, вложиться в фонд недвижимости можно только при его формировании. Иногда правила ДУ позволяют выдавать дополнительные паи после формирования фонда.
Порог входа в ЗПИФ недвижимости может составлять от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов рублей. Инвестор получает прибыль только после закрытия фонда через несколько лет. Дата закрытия фонда обозначена в правилах управления.
Некоторые ПИФы недвижимости торгуются на бирже. Купить или продать паи фонда на бирже (или на внебиржевом рынке) — единственный вариант вложиться в фонд после его формирования или получить деньги досрочно. Однако число биржевых ЗПИФ всего 69 из 507, а ликвидность большинства фондов оставляет желать лучшего, сделок не бывает месяцами и даже годами. К тому же цена на бирже может быть меньше расчетной стоимости пая.
Основные преимущества закрытых ПИФов недвижимости:
В итоге закрытые ПИФы недвижимости имеют много недостатков. Поэтому, если вы собрались инвестировать в такой ЗПИФ, лучше выбирать фонды крупных, надежных, хорошо себя зарекомендовавших управляющих компаний, подробно изучив правила управления фонда.
REIT — зарубежные фонды недвижимости
Для инвестирования в зарубежную недвижимость можно использовать инвестиционные трасты недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании, которые занимаются вложениями и управлением недвижимостью в США и других странах.
Инвестору достаточно купить их акции на бирже, а все вопросы касательно выбора, покупки и управления объектами берет на себя управляющая компания.
REIT — это особые компании. Для того, чтобы иметь этот статус, надо соответствовать следующим требованиям:
Как работают REIT?
REIT могут заниматься инвестированием в различные объекты недвижимости и сдавать их в аренду: многоквартирные дома, общежития, торговые центры, гостиницы, отели, больницы, офисы. Количество объектов в одном трасте может составлять несколько десятков.
Инвестиционные трасты делятся на три категории: имущественные, ипотечные и гибридные. Первый тип занимается прямыми вложениями в недвижимость. Вторые инвестируют в ипотечные ценные бумаги (по сути облигации). Третьи — и в то и в другое. Имущественные трасты занимают 90% рынка и представляют главный интерес для инвесторов в недвижимость.
Доход инвестора в REIT складывается из двух составляющих: роста стоимости ценных бумаг компании и выплачиваемых дивидендов. Так как 90% прибыли компания должна выплачивать виде дивидендов, доходность во многом определяется ими.
Например, доходность одного из крупнейших американских трастов недвижимости Simon Property Group, Inc. с учетом реинвестирования дивидендов составила 14.85%, а без реинвестирования 9.15%.
Оранжевая линия показывает рост капитала с реинвестированием дивидендов, синяя — без. Желтые столбики показывают величину ежегодных дивидендов с учетом реинвестирования, серые — без.
Доходность Simon Property Group
Как видно из графика, дивиденды в случае REIT имеют большое влияние: к концу срока разница в капитале составила несколько раз.
Диаграмма ниже показывает дивидендную доходность Simon Property Group по годам. В последние годы она составляет 3-4%, что выше дивидендной доходности рынка акций на 1-2%.
Дивидендная доходность REIT Simon Property Group
Следующий рисунок показывает годовые доходности инвестиционных трастов недвижимости и индекса акций США. Как видно, их доходности не всегда движутся одинаково. Например, в 2000-2002 акции падали, а недвижимость росла. В какие-то годы акции опережали трасты, в какие-то наоборот. Однако, среднегодовая доходность обоих активов получилась почти одинаковой — 9% годовых.
Доходность акций США и REIT
С 1994 года средняя корреляция между акциями и REIT составила 0,5. Таким образом включение в портфель недвижимости должно положительно сказаться на соотношении риска и доходности портфеля. Проверим это, построив границу эффективности портфелей.
Граница эффективности портфелей
Линия показывает, что портфель из 60% акций и 40% REIT имеет чуть более высокую доходность при таком же риске, как 100% акций. То есть добавление инвестиционных трастов немного улучшает показатели портфеля. Однако, нужно помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций.
Как лучше инвестировать в REIT?
На американском рынке торгуется более сотни REIT. Для диверсификации в портфеле желательно иметь не один REIT, а множество. Поэтому лучшим вариантом для инвестирования в недвижимость будут ETF на REIT.
REIT ETF — это биржевые фонды, которые инвестируют большую часть активов в ценные бумаги REIT или связанные с ними производные инструменты. ETF не занимается выбором отдельных РЕЙТ, он инвестирует в бумаги из рыночного индекса, например такого как Dow Jones US REIT Index или из другого.
Фактически это уже готовый диверсифицированный портфель, который включает множество REIT из разных секторов: розничной торговли, здравоохранения, офисной недвижимости, жилой недвижимости, ипотечные и смешанные.
Стоимость одной акции ETF составляет всего несколько десятков долларов. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, где порог входа составляет десятки тысяч или сотен долларов, их может себе позволить практически любой инвестор.
Процесс приобретения ETF не связан с большими трудностями. Для этого понадобится открыть счет у посредника, дающего доступ на американскую биржу: зарубежного брокера, банка или зарубежной страховой компании. ETF — это очень ликвидный инструмент — купить или продать акции можно в любой торговый день на бирже.
Другой вариант покупки ETF, не выходя за пределы России — купить ПИФы, которые инвестируют в зарубежные ETF недвижимости. Например, «Открытие – Зарубежная собственность» или «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в эти ПИФы составляет всего несколько тысяч рублей, но российская УК берет высокую комиссию за управление фондом, которая может превышать 2% в год. К тому же часть активов ПИФ держит в деньгах, что так же негативно сказывается на доходности.
Так как REIT должны выплачивать на дивиденды 90% своей прибыли, дивидендная доходность этих фондов выше, чем у рынка акций на 1-2%, То есть этот инструмент хорошо подойдет тем, кто стремится получать текущий пассивный доход.
Самый ликвидный фонд — iShares U.S. Real Estate ETF — у него самый большой объем торгов за день. Самый дешевый фонд — Schwab US REIT ETF, его комиссия всего 0,07%, однако он был создан последним из всех — в 2011 году.
Фонды в таблице представляют только американский рынок, но есть фонды на недвижимость в других странах. Таким образом с помощью ETF на REIT можно легко вложить деньги в недвижимость по всему миру.
Разумеется, не обходится и без минусов. Управляющая компания взимает комиссию за управление объектами, поэтому доходность инвестора будет на 1-2% меньше по сравнению с самим рынком. Плюс небольшую комиссию берет ETF.
Хотя средняя историческая корреляция недвижимости с рынком акций была не очень высокой, REIT и акции не всегда ведут себя разнонаправленно. Например, в 2008 году их стоимость упала почти на 40%, так же как и стоимость акций.
Не стоит включать много REIT в портфель. Трасты недвижимости занимают всего лишь 3% общей капитализации фондового рынка США, то есть являются совсем небольшим сектором экономики. Стоит так же помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций. Поэтому не стоит выделять им долю более чем 10-15% вашего портфеля.