Что такое независимая экспертиза земельного участка
Землеустроительная экспертиза: когда и как проводят землеустроительную экспертизу?
Землеустроительную экспертизу часто назначают при рассмотрении в судах общей юрисдикции гражданских дел, связанных с разрешением земельных споров. Частое нарушение земельных прав связано с неправильным формированием земельного участка, в том числе подготовкой землеустроительной и другой документации, противоречащих требованиям законодательства.
По статистике имущественных споров именно земельные споры являются самой распространённой категорией. В судебном процессе перед судьёй встаёт огромное множество таких технических вопросов, ответ на которые могут дать лишь специальные исследования. Данный факт определяет необходимость проведения независимой судебной землеустроительной экспертизы.
До того, как мы коснёмся методики землеустроительной экспертизы, стоит остановиться на термине «землеустройство».
Что такое землеустройство описывает Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве». Это система мероприятий.
C 2018 г. объектами землеустройства являются:
Землеустроительная экспертиза (земельная экспертиза) – процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных землеустроительных знаний в области геодезии и кадастра объектов недвижимости, правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок.
Это определение выводит землеустроительную экспертизу за рамки землеустройства.
Когда нужна землеустроительная экспертиза?
Землеустроительную экспертизу назначают при рассмотрении судебных споров:
Стороны и другие лица, участвующие в деле по земельному спору, имеют право: просить суд назначить производство судебной землеустроительной экспертизы, просить поручить её производство конкретному эксперту или экспертной организации, заявлять отвод эксперту (п. 2 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – далее ГПК РФ).
Решение о назначении и производстве экспертизы принимается только судьей. Землеустроительная экспертиза сегодня является дорогостоящим исследованием, поэтому судья старается примирить спорящие стороны путем заключения мирового соглашения.
Что является объектами землеустроительной экспертизы?
Кто может быть экспертом при производстве судебных землеустроительных экспертиз?
Проводить землеустроительные экспертизы могут кадастровые инженеры, обладающие соответствующим аттестатом, а также юридические лица, имеющие лицензию на осуществление геодезических работ.
Как показывает судебная практика, экспертизу, как правило, доверяют именно кадастровым инженерам.
Эксперт должен иметь знания в области землеустройства и кадастра, а также геодезии и картографии.
Эксперты используют специальные технические средства и научные методики, которые позволяют ответить на все вопросы, поставленные судом. Полный перечень требований, предъявляемых к эксперту, приведен в ст. 13 ФЗ № 73.
Какую методику используют эксперты?Определенной методики или техники экспертного исследования для проведения судебной землеустроительной экспертизы к настоящему времени еще не существует.
Поэтому, каждый эксперт-землеустроитель путем проб и ошибок выводит для себя определенный порядок действий при работе (свою методику или технику). Условно методику проведения землеустроительной экспертизы можно разделить на две группы: геодезический и документальный.
Геодезический метод заключается в изучении участка, проведения замеров с помощью специальных измерительных приборов и создании плана участка с применением специализированных компьютерных программ.
Документальный метод состоит в анализе имеющихся документов на это недвижимое имущество и, при необходимости, вынесении вердикта о необходимости их корректировки.
В процессе исследования эксперт формирует информационную основу, включающую следующие критерии анализа:
1. Фактическая площадь исследуемого участка.
2. Соответствие установленной фактической площади участка и заявленной в правоустанавливающей документации.
3. Установление факта наложения границ исследуемых земельных участков.
4. Определение состава имущества на земельном участке.
5. Соответствие действительного расположения имущества его местонахождению, внесенному в документацию.
6. Расчет совокупной площади пересеченных частей исследуемых земельных участков.
7. Установление площади участка, свободного от застройки / занятого постройками.
8. Возможность осуществления строительства объекта недвижимости на исследуемом участке.
9. Правомочность землеустроительных работ, произведенных на участке.
10. Условия соблюдения вида разрешенного использования земельного участка согласно Правилам землепользования и застройки.
Каковы этапы проведения землеустроительной экспертизы?
Землеустроительная экспертиза осуществляется в три этапа:
Подготовительный этап
Исследовательский этап (полевой)
Камеральный этап (оформление экспертного заключения)
Уяснение экспертной задачи
Осмотр, описание объекта; экспертный осмотр земельных участков начинается со знакомства со сторонами и их представителями.
Заключение эксперта регламентируется ст. 86 ГПК РФ и состоит из трех основных частей: вводной, исследовательской и выводов.
Изучение материалов дела, нормативной и справочной литературы
Полевые измерения – получение характеристик земельных участков с помощью специальных приборов. Эксперт проводит топографическую съемку и фотосъемку объекта исследования, определяет параметры, характеризующих его пространственное положение.
При изложении исследовательской части следует руководствоваться указанием закона (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 АПК РФ): в исследовательской части должны быть указаны «содержание и результаты исследования с указанием примененных методик (методов)».
Предварительное исследование представленной документации
По результатам топографической съемки может составляться топографический план участка местности или абрис.
Об общеизвестном «факте» в исследовательской части пишут менее подробно, а о менее известном – подробнее.
Анализ полученных при полевом измерении «сырых» данных, включающий экспериментальное компьютерное моделирование среды на основании имеющихся полевых расчетов.
После выводов эксперта располагаются Приложения. В приложения могут входить: графические изображения, сметы, таблицы с координатами, графики, копии документов об образовании экспертов, копии документов о поверке инструментов, фототаблицы.
Сравнение полученных пространственных параметров объекта с нормативными и правовыми допусками
На каждом листе приложения ставится подпись эксперта или экспертов, а также печать экспертной организации. Заключение эксперта оформляется в двух экземпляра.
Одна из самых сложный проблем – определение местоположения характерных точек объекта исследования. Наиболее точным и универсальным способом является геодезическое описание местоположения с помощью координат поворотных точек границ земельного участка в установленной системе координат. В кадастровой системе России геодезической основой кадастра является государственная геодезическая сеть (ГГС) и создаваемые в установленном Правительством Российской Федерации порядке геодезические сети специального назначения.
Что такое сложившийся порядок пользования и почему он важен при проведении землеустроительной экспертизы?
Важным фактором при проведении землеустроительной экспертизы является понятие «сложившийся порядок пользования». Это понятие дано в ст. 35 Земельного кодекса РФ, которая гласит, что в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Эксперт обязан учитывать данный аспект при проведении землеустроительной экспертизы, а также при изучении материалов дела. Сложившийся порядок пользования земельным участком определяется наличием административно-правового акта или иного документа о закреплении за собственником права на земельный участок.
В судебной практике необходимо учитывать сложившийся порядок пользования как одно из главных доказательств на право владения и пользования земельным участком именно в определенных границах, а также при подтверждении эти границ экспертным заключением.
Судебная земельная экспертиза: стоимость
В настоящее время большим спросом пользуются земельные участки. Земельные участки могут использоваться по разным назначениям, все зависит от желания и возможностей владельца. Однако для того, чтобы начать какую-либо деятельность на земельном участке необходимо получить разрешение. Разрешение можно получить после того, как проходит экспертиза земельного участка.
На данный момент экспертиза является необходимой, так как законодательством не разрешается вести какую-либо деятельность на участке, который не проходил экспертизу. Для того, чтобы провести экспертизу на участке владельцу необходимо обратиться за помощью к экспертам. На сегодняшний день земельная экспертиза используется довольно часто, чтобы проверить состояние земельного участка.
Необходимость проверки участка
Владелец участка должен обратиться в компанию, которая занимается данными вопросами. Обратившись к экспертам заключается соглашение на проведение экспертных работ. Также оговариваются сроки проведения экспертизы. После того, как оговорены сроки проведения экспертизы и все необходимые нюансы, эксперт может приступать к своим работам.
Для того, чтобы начать проводить экспертизу, эксперты выезжают на место проведения экспертизы. На месте эксперты собирают все необходимые земельные пробы. Собранные пробы отправляются в лабораторию, где эксперты проводят экспертизу при помощи специальных методов и оборудования. Проверка проводится при помощи земельной экспертизы. Земельная экспертиза может проводиться для того, чтобы:
В ходе экспертизы эксперты полностью проверяют состояние участка, чтобы получить необходимые доказательства, которые можно будет использовать в дальнейшем.
Экспертиза проводится квалифицированными специалистами, которые имеют необходимые знания и опыт в данной области. Экспертиза проводится по всем нормам и стандартам, которые установлены законодательством.
По итогам проведенной экспертизы земельного участка, эксперты должны составить итоговый отчет. Отчет будет состоять из всех полученных результатов с полным описанием. Готовый отчет передается владельцу земельного участка, который на основании предоставленных результатов должен решать, что делать дальше.
Для того, чтобы провести судебную земельную экспертизу можно обратиться за помощью к нашим экспертам. Они занимаются работами любой сложности и трудности. Судебная земельная экспертиза, стоимость которой определяется уровнем сложности и срочности работы, проводится довольно часто.
Эксперты имеют необходимое образование и опыт в данной области. Все работы проводятся быстро и качественно. Итоговые результаты могут использоваться в дальнейшем, чтобы решить спорное дело.
Порядок и особенности оценки земельного участка независимым экспертом
Оценка земельного участка с точки зрения его рыночной стоимости и возможности продажи на выбранных владельцем условиях важна собственнику по нескольким причинам. Даже если вы не намерены каким-либо образом отчуждать эту собственность, необходимо иметь информацию о ее ликвидности, реальной ценности, возможности учесть при разделе имущества или общей оценке собственной платежеспособности.
Каждый из этих и множества других вариантов требует определенного методологического подхода к достижению результата. Кроме того, реальная кадастровая стоимость земли прямо влияет на суммы налогов, которые будут начислены на недвижимое имущество. А этот критерий тесно связан с рыночной ценностью участка. Оценка недвижимости с учетом ее свойств и перспектив изменения ликвидности является разновидностью экспертизы, в которой учитывается большое количество взаимосвязанных факторов.
Ценность земли как недвижимого имущества
Необходимость оценки стоимости участка земли и расположенных на нем строений возникает в разных ситуациях. У находящейся в собственности территории есть несколько важных свойств, которым не обладают другие объекты материального владения.
Земля не имеет ресурса износа, к ней неприменимы такие понятия как амортизация или утрата функциональности.
Земля не может рассматриваться как воспроизводимый ресурс для собственника — ее невозможно обновить, коренным образом изменить ее качественные характеристики даже при изменении окружающих условий.
Земля не может множиться, количество участков можно считать постоянной величиной, а это указывает на устойчивость спроса, что с точки зрения рынка всегда является признаком перспективного удорожания.
С практической точки зрения владелец участка распоряжается не только частью поверхности земли, он имеет возможность использовать его свойства, например, расположение или возможность эксплуатации. Даже при разделении на доли земля сохраняет высокую ценность для собственников.
Что это означает для собственника? Как минимум — обладание имуществом, ценность которого в перспективе только растет. А при определенных обстоятельствах знание рыночной оценки становится реальной необходимостью.
Цели и методы экспертизы стоимости земельных участков
Перечислить эти обстоятельства в полном объеме крайне сложно, но имеет смысл указать наиболее распространенные причины обращений по поводу оценки участков земли. Это:
желание определить начальную и конечную цену при выставлении недвижимости на продажу, формирование ориентиров по стоимости для принятия решений и создания “коридора”, в рамках которого продавец готов маневрировать;
необходимость определить порядок использования имущества наследниками, выделить доли для указания в завещании;
необходимость решить спор между наследниками, рассчитав суммы компенсации для тех, кто готов отказаться от своей физической доли;
определение потенциала платежеспособности владельца при использовании земли как залога при получении кредитов, установление диапазона ставок аренды земли, другие ситуации, когда это имущество может стать источником получения прямого или косвенного дохода.
Мы уже упоминали важный момент — налоговое законодательство, которое устанавливает размеры платежей в зависимости от кадастровой оценки земли, что по сути является отображением его рыночной стоимости.
Методы экспертизы и оценки земли
Заказчику независимой оценки и экспертизы интересно, какие критерии принимаются во внимание экспертами, насколько объективен результат, вынесенный в заключение, можно ли поставить вопросы таким образом, чтобы “направить” ход анализа в интересующую вас сторону.
В распоряжении специалиста находится несколько методик анализа, благодаря которым данные, собранные в процессе изучения документов и осмотра территории, можно использовать для получения ясной картины стоимости и ценности имущества с учетом его перспектив. Не существует одной, универсальной методики — объективный результат формируется комплексно. Наиболее полные и не связанные с личным мнением эксперта результаты дает сочетание способов анализа информации.
Стоимость земли с разных точек зрения
Понятие стоимости при оценке недвижимости может трактоваться с нескольких точек зрения:
рыночной — это представление о наиболее вероятной цене, по которой участок земли может быть продан с учетом конкурентной среды и реальной конъюнктуры в данной местности на момент оценки;
инвестиционной — это представление о ценности имущества, которое должно быть внесено в качестве доли или капиталовложения при деловом использовании;
ликвидационной — это представление о сумме, которая может быть получена при быстрой продаже собственности, без ожидания наиболее выгодных предложений и без учета вероятной конкуренции;
кадастровой — для установления налогооблагаемой базы, основы для расчетов суммы налогов, что особенно важно, если собственников ищет обоснования для снижения этой базы.
В итоге можно получить результат, отражающий любую из приведенных точек зрения и использовать результат в качестве аргумента в спорах, при выделении долей или в суде, при разделе имущества. 
Факторы, влияющие на цену земельного участка
Факторы, которые учитываются при оценке недвижимости и стоимости земельных участков, разнообразны. Их объединяют в группы, а при анализе учитывают с разной степенью вероятности их воздействия на окончательный результат. Не вдаваясь в тонкости методики, можно сказать, что эксперт учитывает:
местоположение участка, характер его взаимодействия с окружением, особенности местности и рельефа, общий уровень развития населенного пункта, назначение земли;
стоимость участков, расположенных в данной местности;
потенциальный уровень вложений, если речь идет об использовании земли, вероятность получения доходов и соотношение их с затратами;
наличие построек, способствующих или препятствующих полноценному использованию земли, требующих сноса или восстановления;
конкурентность объекта в сравнении с аналогами, факторы, способные оказать повышающее или понижающее воздействие на стоимость, динамику развития территории, наличие коммуникаций, “красных линий”, ограничивающих возможности застройки или использования земли.
Это краткое перечисление, в котором отражены только основные направления сбора данных для анализа. Изучаются документы, в которых отражено право собственности, поскольку его исключительность или разделение на нескольких лиц серьезно влияет на конечную цену объекта.
Качество и объективность оценки
Можно ли считать выводы эксперта-оценщика объективными, отражающими истинное положение дел? Отвечает ли специалист за результаты, пригодно ли заключение для обращения в суд, выставления претензий, урегулирования споров?
Объективность выводов складывается из тщательного сбора данных. Чем больше информации предоставлено для анализа, тем меньше зависимость результата от личного мнения эксперта. Для более точного определения стоимости участка земли оценка ведется с применением поправочных коэффициентов. Таким образом учитывается разница в стоимости недвижимости, например, между Подмосковьем и Тульской областью — для Подмосковья территориальный коэффициент выше, он отражает общий уровень цен в регионе.
Ответственность эксперта
Ответственность за результат оценки является частью договора, который заключается перед оказанием услуги. При существенном расхождении указанных сумм с реальной рыночной картиной заказчик может настаивать на пересмотре заключения, проведении повторного исследования. Но при этом следует учитывать, что рыночная цена земли — это не постоянная величина. Со временем она меняется, и эти колебания обычно отражены в оценке — результат представлен в виде границ диапазона наиболее вероятных значений.
Результаты оценки стоимости участка земли — заключение эксперта
Отчет оценщика — документ о проведении и результатах оценки земельного участка содержит разделы:
анализ рынка земли и недвижимости на момент проведения исследований;
описание и анализ факторов, формирующих результаты экспертизы и влияющих на ценность имущества;
расчеты потенциальных доходов от использования или продажи земли;
описание методики расчетов с указанием коэффициентов и обоснованием их применения;
ответы на вопросы, если они были поставлены в конкретной форме.
В случае судебного разбирательства результат экспертизы рассматривается в составе материалов дела, он может быть приложен к исковому заявлению. Процедуру может назначить и суд, в этом случае эксперту задают вопросы, ответы на которые должны создать ясную картину для обоснования позиций сторон и установления правоты истца или ответчика.
Владелец должен подготовить соответствующие документы — документ о праве собственности, кадастровые выписки и карты, экспликации строений и схему коммуникаций. Заказать оценку земельного участка может его собственник или представитель, арендатор, если договор аренды предусматривает такое право.
Землеустроительная экспертиза
Землеустроительная (земельная) экспертиза ― комплекс технических и юридических исследований, который позволяет определить необходимые характеристики и параметры участка земли, в зависимости от целевого назначения такого экспертного анализа.
Независимая, профессиональная экспертиза земельного участка необходима в следующих случаях:
Земельные судебные экспертизы могут быть как комплексными, так и фактическими, устанавливающими определенный факт, который надо подтвердить или оспорить в судебном порядке.
Как проводится независимая экспертиза земельного участка?
В зависимости от целевого назначения земельной экспертизы, к работе привлекаются профильные специалисты – инженеры, геодезисты, почвоведы, юристы, проектировщики. Комплексная независимая земельная экспертиза включает следующие этапы работ:
Проведение экспертизы земельного участка с выдачей технического заключения может использоваться как доказательная база в судебных спорах, как аргумент в решении земельных вопросов в государственных разрешительных инстанциях, для разработки проекта загородного дома или коттеджа.
Если экспертиза земельного участка для суда была выполнена А-ЭКСПЕРТ, то эксперты, выдающие заключение, могут участвовать в судебных слушаниях, аргументированно и профессионально отстаивать выводы и факты экспертного заключения по делу.
Стоимость и сроки проведения землеустроительной экспертизы
Определяются после уточнения удаленности объекта, наличия исходных документов и цели экспертизы. В среднем, цена земельной экспертизы составляет от 20 000 рублей. Срок проведения составляет от 3 рабочих дней.
Проведение землеустроительной экспертизы – важные особенности и нюансы
Землеустроительная экспертиза решает вопросы прав собственности, проектирования, строительства, экологии.
Заключение земельной экспертизы используется как весомый аргумент в различных судебных и внесудебных спорах и разбирательствах. Существует несколько видов земельной экспертизы:
Компания выполняет комплексный аудит земельного участка для экспертизы или оспаривания кадастровой стоимости, межевания, изменения границ.
Экспертиза земельных границ – особые случаи
В обязательном порядке необходимо провести экспертизу земельного участка в следующих случаях:
Компания А-ЭКСПЕРТ выполнит все виды земельных экспертиз с привлечением профильных специалистов и выдачей официального экспертного заключения.
Землеустроительная экспертиза
Сделаем экспертизу в короткие сроки в Москве
Что такое землеустроительная экспертиза?
Право на проведение подобных исследований есть у геодезистов и кадастровых инженеров, имеющих лицензии и допуски на объекты.
Экспертиза проводится по заказу физических и юридических лиц, а также по инициативе правоохранительных органов.
В рамках проведения комплекса геодезических мероприятий определяется:
Компания “Геомер Групп” выполняет экспертные работы в Москве. У нас есть на них все необходимые разрешения. Заказать услугу можно по телефону или через форму обратной связи.
Для чего она проводится
Существует два вида исследований:
Землеустроительная экспертиза в основном проводится в таких случаях:
Законодательная база
Наши сотрудники при проведении исследований руководствуются только официальными документами:
Этапы проведения работ
Землеустроительная экспертиза проводится в несколько этапов:
Список документов для заказа работ
Документы, которые должен предоставить заказчик:
Для выезда геодезистов владелец участка должен указать точный адрес его расположения.
Сроки составления документов
Точные сроки проведения землеустроительной экспертизы можно будет определить только после предоставления документов. Они будут зависеть от сложности работ, размеров участка, наличия всей необходимой документации.
Сроки готовности документов указываются в договоре. Стоит учитывать, что согласно закону, экспертные работы могут проводиться в течение 14 и более дней. Мы стараемся выполнить заказ как можно быстрее, но работы займут не менее трех дней.
Стоимость
Цена рассчитывается индивидуально для каждого заказчика. Она будет зависеть от перечня проводимых работ, размеров надела, вида экспертизы (судебная или досудебная). Стоимость услуг от 15 тыс. рублей. Цены указаны в прайсе на сайте, также их может подсказать наш менеджер, если позвоните, или оставите заявку на сайте.