Что такое нотариальный депозит
Как использовать депозит нотариуса: защитите свои деньги
С этого года в нотариальном законодательстве произошли достаточно большие и очень полезные для профессионалов рынка недвижимости и простых граждан, единожды продающих или приобретающих в личных жилье изменения. В общем, это должен знать каждый и требовать от своих риелторов необходимых разъяснений. Во-первых, для нотариально удостоверенных сделок существенно сокращены сроки регистрации перехода права собственности — от одного дня при электронной подаче документов в Росреестр непосредственно нотариусом до трех рабочих дней при самостоятельной подаче документов (напомню, что срок регистрации для остальных случаев установлен в десять рабочих дней). Во-вторых, появилась возможность пользоваться нот депозитом на договорных началах между должником и кредитором (продавцом и покупателем в случае сделки купли-продажи), применяя его и при расчетах по нотариально удостоверенным сделках с недвижимостью. И наконец, в-третьих, нотариальная форма стала намного доступнее для граждан, так как существенно снижены размеры нотариальных тарифов (пошлин) за нотариальное заверение договоров и внесение денег в депозит нотариуса. Так нотариальное удостоверение сделки по квартире стоимостью 5 млн. рублей будет стоить всего 15 000 рублей, а нотариальный депозит 1500 рублей вне зависимости от суммы депозита. (В прошлом году аналогичное действие стоило бы в два раза дороже, а депозит обошелся бы в 0,5% от суммы).
Сейчас преобладающей формой расчетов по сделкам с недвижимостью является закладка денег в банковскую ячейку с возможностью доступа к ней при исполнении некоторых условий (другими словами, используется договор аренды банковской ячейки без описи ее содержимого, когда банк не несет ответственности за предметы, находящиеся в ячейке, и подписание некоего дополнительного соглашения к договору аренды этой ячейки с определенными условиями доступа). Обычно основным таким условием является наличие (предъявление сотруднику банка) договора купли-продажи с отметками регистрирующего органа о государственной регистрации перехода права собственности по такой-то квартире на имя такого-то. Иногда условием доступа оговаривается выписка (перепрописка) прописанных в квартире лиц, регистрация нескольких связанных сделок (так называемые, пакетные сделки) и другие на выбор сторон — продавца и покупателя. При этом стороны несут расходы по аренде ячейки, на подписание дополнительного соглашения о дополнительных условиях, за пересчет и проверку подлинности денег. Это минимум расходов и считается в процентах от суммы закладываемых в ячейку денег. Совсем маленькую нишу занимает расчет через банковский аккредитив. Это тоже нудно и дорого, да и банков, которые работают с аккредитивом немного и стоят их услуги недешево, взимается все тот же процент от суммы.
Что сегодня могут предложить нотариусы для участников рынка недвижимости, какую помощь они могут оказать людям при проведении ими сделок, как они могут обезопасить саму процедуру расчетов? Давайте попробуем разобраться в этом. Предварительно замечу, что к идее написания этой статьи я пришел только предварительно протестировав процедуру расчетов через депозит нотариуса на более чем двух десятках разнообразных сделках. И вердикт мой и тех, кто успешно провел расчеты по своим сделкам таков: нотариальный депозит полезен, по скрытому в нем потенциалу может и должен стать основным видом для расчетов по сделкам с недвижимостью.
А теперь обо всем по порядку.
Когда можно применять нотариальный депозит?
Нотариальный депозит можно применять по любым видам сделок с любыми объектами недвижимого имущества, но экономически целесообразно его применение по нотариально заверенным сделкам. Так как в этом случае его стоимость равна 1500 рублям, а не 0,5% от суммы депозита по ненотариальным договорам. Мы уже применяли депозит и по цепочным сделкам с количеством сделок больше трех. Тоже нормально работает, только немного больше приходится описывать. То есть, возможно, когда деньги вносит покупатель квартиры 1, а получает деньги продавец квартиры 2 и даже квартиры 3.
Как прописывают условия раскрытия нотариального депозита.
Если депозит по стандартному договору, когда покупатель платит непосредственно своему продавцу, тогда в договоре купли-продажи квартиры прописывается, что по итогам регистрации перехода права собственности продавец с подлинником договора приходит к нотариусу и получает свои деньги. Если депозит нестандартный усложненный и обслуживает несколько связанных между собой сделок, то кроме необходимого упоминания этого в договорах, мы рекомендуем составление и подписание всеми сторонами всех сделок отдельного соглашения о порядке проведения расчетов через депозит нотариуса, в котором необходимо подробно прописать кто кому и при каких условиях платит деньги. Здесь важно отразить последовательность виртуального перехода денег от покупателей к продавцам и так вплоть до последнего продавца, чтобы исключить даже малейшие недопонимания в будущем. Подписывая такое соглашение о порядке расчетов, стороны тем самым выражают согласие на такой переход денег по связанным между собой сделкам. По окончании расчетов нотариус уже со ссылкой на такое соглашение дает всем заинтересованным сторонам справки о проведении расчетов через его депозит. Еще хотел сказать, что условия выплаты из депозита могут быть самые разные. Нужно не бояться высказывать нотариусу свои пожелания и в то же время рекомендую внимательно прислушиваться к советам самого нотариуса. Повторюсь, что наиболее часто в условия доступа включают следующие: выписку из квартиры продавца и членов его семьи, прописку продавца или членов его семьи в квартире по другому адресу, оплату задолженности по коммунальным платежам, снятие различного рода обременений с квартиры (залогов, арестов и других), подтверждение выполнений условий органов опеки и попечительства. Всего не перечислишь. Главное то, что условия могут быть самыми разнообразными, а контролировать их соблюдение и отвечать за правильность их исполнения будет персонально нотариус. Возможна также поэтапная выплата денег, если сторонами такое будет оговорено в договоре.
Чем нотариальный депозит лучше банковской ячейки.
Даже на первый взгляд совершенно ясно, что нотариальный депозит — это цивилизовано и современно. Банковская ячейка изначально для этого не приспособлена. Напомню, что риелторы изобрели этот способ в начале 90-х годов не от хорошей жизни и не потому применят до сих пор, что он идеален или даже просто хорош. Просто ничего другого до недавнего времени не было. А сейчас есть. И можно поговорить об отличиях. Если не используются наличные деньги, тогда и нет необходимости перемещаться по городу с большими суммами в сумках и чемоданах как до закладки в банковскую ячейку, так и после выемки денег из банковской ячейки. Нет проблем, кто будет выбирать банк — продавец или покупатель, так как покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса со счета в своем банке, а продавец получает деньги на счет в удобном ему банке. А это важно, когда каждую неделю несколько банков лишаются лицензии. Опять же, вернемся к вопросу об ответственности за проверку условий проведения расчетов. Кто лучше проверит рядовой сотрудник банка или сам нотариус? А за ошибки отвечать кто будет? А подлинность представляемых банку документов кто возьмется гарантировать? Согласно действующему законодательству банк ни за что не отвечает, договором аренды банковской ячейки это не предусмотрено, чтобы вы знали. В лучшем случае это годы судов и надежда на репутацию банка. Но вам от этого легче не будет. При депозите полностью снимаются вопросы обсчета и фальшивых денег, такой проблемы просто нет. Не секрет, что много расчетов по сделкам проводится в валюте — долларах или евро. Это незаконно и нотариус не может принять в депозит иностранную валют, если только одна из сторон нерезидент, тогда можно. Между гражданами можно провести договор мены квартиры на энную сумму в долларах или евро, на вексель или другие ценные бумаги. Так что безвыходных ситуаций не бывает, только обращайтесь, будем думать и придумывать как решать возникающие проблемы вместе.
А отличие от банковского аккредитива?
Когда необходимо перечислить сумму в депозит?
Мы рекомендуем производить перечисление денег в депозит или накануне сделки, или в день ее подписания. В случае, если перечисление денег произошло накануне, а сделка не состоялась, депозит считается невнесенным и незамедлительно возвращается покупателю. Нотариусу это легко проверить и контролировать, ведь сделку с нотариальным депозитом от начала и до конца проводит один и тот же нотариус. Продавец в случае успешной регистрации права покупателя на квартиру получает деньги с депозита также незамедлительно, а непосредственно в день обращения к нотариусу. По окончании расчетов через депозит нотариуса стороны — продавец и покупатель — получают официальный документ, заверенный гербовой печатью нотариуса, справку о проведении расчетов по сделке, никаких дополнительных расписок составлять не нужно. И продавец ни при каких условиях не может сказать, что расписку он покупателю действительно написал, а денег от него за проданную квартиру так и не получил. А мы с этим сталкиваемся, к сожалению, ой как часто.
Какими документами подтверждается внесение денег в депозит и выдача из него?
Об этом уже говорилось неоднократно, но повторюсь еще раз. Нотариус, принявший деньги в депозит, выдает покупателю официальную справку об этом. После перечисления денег продавцу покупатель получает от нотариуса детальный документ (справку) с подробным описанием того кому и за что какая сумма выдана из депозита с приложением заверенной копии платежного поручения. Еще раз подчеркну, что необходимости написания расписки продавцом о получении им денег от покупателя за проданную квартиру в этом случае нет.
Как проходит сама сделка с использование депозита?
Каких-то особых моментов я бы не выделил. Единственно, что проще и значительно быстрее. Стороны приносят нотариусу документы, необходимые для подготовки проекта договора, на приеме у нотариуса решается вопрос об существенных условиях, необходимых для включения в договор и других пунктах, которые необходимо отразить в договоре. Когда проект договора согласован, нотариус выдает реквизиты депозитного счета для перечисления необходимой суммы в депозит нотариуса. Затем обычно на следующий день в нотариальную контору являются все стороны со всеми подлинниками документов, происходит обсуждение проекта договора, подготовленного нотариусом, и подписание его. Нотариус, обычно в тот же день, передает договор на регистрацию перехода права собственности в структуры росреестра. Через три дня в случае успешной регистрации стороны встречаются у нотариуса для вручения свидетельства о праве собственности покупателю и перечисления денег за проданную квартиру продавцу. Покупатель получает справку о проведении взаиморасчетов по сделке. Сделка успешно завершена.
Каким видится будущее нотариального депозита, когда им будут пользоваться подавляющее большинство участников рынка недвижимости и что необходимо законодательно доработать?
На мой взгляд, нотариальный депозит это самый недорогой, самый цивилизованный и самый безопасный способ проведения расчетов по сделкам с недвижимостью. За нотариальным депозитом, безусловно, большое будущее и самые радужные перспективы. Для того, чтобы представленный вид расчетов стал преобладающим на рынке недвижимости необходимо, чтобы риелторы узнали об этом, разобрались и поняли, что ничего лучше и быть не может.
принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение. Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Что такое нотариальный депозит
Далеко не всегда деньги легко могут найти своего владельца. Иногда кто-то и рад бы вернуть долг, или исполнить иные свои финансовые обязательства, но найти кредитора не получается: например, человек, которому нужно вернуть деньги, изменил банковские реквизиты или переехал и не выходит на связь или же банк, в котором был кредит, прекратил свою работу и кому платить — непонятно, а пени и штрафы набегают. В таких случаях может помочь депозит нотариуса.
Использование депозита — надежный способ обеспечить сохранность денег и гарантии того, что они окажутся в руках надлежащего лица. Очередной пример, подтверждающий это, произошел в Москве: благодаря депозиту и профессионализму нотариуса, москвич Николай Н. (имя изменено) получил средства, причитавшиеся ему после банкротства предприятия.
Дело в том, что по закону конкурсный управляющий имеет право исполнить обязательства должника перед кредитором. В данном случае он смог изыскать денежные средства для погашения долга по зарплате, который образовался у предприятия перед Николаем. Когда перечисление денежных средств непосредственно на счет кредитора невозможно, конкурсный управляющий вносит их в депозит нотариуса. Деньги Николая были перечислены в депозит нотариуса города Москвы Екатерины Лексаковой.
«Обязанность нотариуса в данном случае заключается в том, чтобы уведомить кредитора по тому адресу, который был предоставлен при внесении, а в случае невостребования кредитором денежных средств в течение трех лет с даты их внесения в депозит нотариуса, перечислить их в федеральный бюджет. В данном случае, поскольку речь шла о процедуре банкротства, срок перечисления в бюджет — 3 года, по иным обязательствам он составляет 10 лет», — поясняет Екатерина Олеговна.
Нотариус уведомила кредитора о причитающихся ему денежных средствах в установленном порядке, но он не отвечал на письма и не забирал почтовые отправления. Но Екатерине Олеговне все же удалось разыскать кредитора: оказалось, что он сменил адрес проживания. Нотариус связалась с Николаем, который был очень удивлен — с момента банкротства прошло долгое время, мужчина уже не надеялся получить свои деньги. Кстати, Николай помог разыскать еще одного человека, которому также задолжало обанкротившееся предприятие.
Случается, что тот, кому причитаются деньги, так и не появляется у нотариуса и не забирает причитающиеся ему деньги, тогда их направляют в казну государства. Нотариусы России перечисляют в федеральный бюджет сотни миллионов невостребованных рублей
Депозит нотариуса применяется не только как способ исполнения долговых обязательств, с его помощью также можно комфортно и безопасно произвести расчеты по сделке. Особенно это актуально при покупке или продаже недвижимости, когда речь идет о крупных суммах, а рисковать, используя банковскую ячейку, не хочется — регулярно в СМИ появляются все новые сообщения о том, как из них пропадают деньги и ценные бумаги.
Использование депозита нотариуса в таком случае — оптимальный вариант. Процедура происходит следующим образом: необходимая сумма переводится покупателем на депозитный счет нотариуса, стороны подписывают договор, нотариус удостоверяет его и направляет документы для регистрации права собственности в Росреестр. Как только условия сделки исполнены, нотариус переводит деньги продавцу. При сделке с недвижимостью, если ее удостоверял нотариус, стоимость использования депозита нотариуса составляет 1500 рублей.
Система расчетов через депозит нотариуса существует не только в нашей стране. В странах Евросоюза сделка с недвижимостью без участия нотариуса немыслима, а нотариальный депозит воспринимается европейцами, как самое надежное место хранения денежных средств до момента перечисления их продавцу, а также — как наиболее удобный формат произведения расчетов.
В России публичный депозитный счет нотариуса также максимально защищен и надежен. Он может быть открыт только в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее, чем 20 миллиардов рублей. В соответствии с законодательством Российской Федерации, депозит нотариуса защищен от банкротства банка. В случае, если кредитная организация прекращает свою работу, денежные средства, находящиеся на публичном депозитном счете нотариуса, будут выведены из конкурсной массы и в полном объеме переданы владельцу.
Ну и конечно же, за то, чтобы денежные средства находились в безопасности и были перечислены надлежащему лицу, отвечает нотариус. Чтобы деньги в итоге оказались именно у того человека, которому они причитаются, он строго проверяет представленные ему документы. И перехитрить нотариуса лучше не пытаться. «Ко мне обращались с поддельной доверенностью на получение денежных средств из депозита, пытались снять 6 млн., итог —дело расследуется УВД, а денежные средства до сих пор ожидают получателя, — рассказывает Екатерина Лексакова. — Кстати, по закону, пока денежные средства находятся на депозитном счету нотариуса, на них начисляются проценты (сейчас это 0,01% в год), которые подлежат перечислению либо кредитору при выдаче денег, либо в бюджет, вместе с основной невостребованной суммой».
7. Депозит нотариуса, как способ расчетов между кредитором и должником
Как предусмотрено в статье 327 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда — если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ в данную статью ГК РФ внесены изменения, вступившие в законную силу с 01.06.2015. Теперь соглашением между кредитором и должником может быть предусмотрена обязанность должника исполнить обязательство по передаче денег или ценных бумаг путем внесения долга в депозит нотариуса. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство.
Изменение претерпели и положения статьи 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, предусматривающие принятие в депозит нотариуса денежных средств и ценных бумаг. В настоящее время нотариус принимает в депозит денежные средства и ценные бумаги не только в случаях, предусмотренных в законодательстве, но и в случае соглашения между должником и кредитором.
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.
Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная подписью и оттиском печати нотариуса с воспроизведением Государственного герба Российской Федерации.
О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора заказным письмом. По требованию кредитора нотариус выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги, если иное не установлено соглашением между должником и кредитором.
Таким образом, для субъектов гражданских правоотношений, совершающих сделки, созданы цивилизованные надежные условия для расчетов и исполнения обязательств. Нотариальное действие по принятию денежных средств в депозит нотариуса становится востребованным и привлекательным для участников гражданского оборота.
За совершение данного нотариального действия в статье 22.1 (пункт 8 части 1) Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлен тариф 0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1000 рублей
В случае удостоверения нотариусом сделки, и внесения в депозит нотариуса денежных средств в целях ее исполнения, нотариальный тариф установлен в твердой сумме — 1500 рублей.
это лицо, которое в силу принятого на себя обязательства, обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие. принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение. Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.
Депозит нотариуса
Депозит нотариуса – денежные средства или ценные бумаги, переданные на хранение нотариусу для передачи кредитору.
В ряде случаев денежные средства или ценные бумаги могут быть переданы нотариусу.
Согласно ст. 327 Гражданского кодекса РФ, такая ситуация может возникнуть, если:
— кредитор отсутствует в месте, где обязательство должно быть исполнено;
— кредитор признан недееспособным и отсутствуют его законные представители;
— нет определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, например, в связи со спором по этому поводу между ним и другими лицами;
— кредитор уклоняется от принятия исполнения обязательств или допускает иную просрочку.
В таких случаях должник имеет право внести депозит нотариусу, и его обязательство будет считаться по закону исполненным.
Порядок действий таков. Должник обращается к нотариусу и представляет договор, подтверждающий существование долговых обязательств. При этом важен сам факт наличия оснований задолженности, но содержание соглашения нотариус не проверяет. Должник вправе самостоятельно рассчитать окончательную сумму долга.
Далее совместно с нотариусом составляется заявление, в котором в обязательном порядке указываются:
— Ф. И. О. физического лица или наименование юридического лица;
— основание возникновения обязательств;
— последний известный адрес кредитора.
Кроме того, должник может приложить к заявлению свой расчет суммы обязательства и его обоснование.
Затем нотариус открывает депозитный счет. По закону он обязан хранить документы, но не денежные средства или ценные бумаги. Поэтому нотариус делает это в банке.
Далее нотариус направляет в банк письмо с указанием принять денежные средства или ценные бумаги, вносит депозит и делает соответствующую надпись на договоре – об исполнении обязательства.
Затем нотариус извещает кредитора о том, что причитающаяся ему сумма находится на депозите. Кредитор имеет право получить ее, предъявив документы, указанные в заявлении должника. Денежные средства могут быть получены наличными или перечислены на расчетный счет кредитора.
До получения кредитором депозита должник вправе потребовать его возврата. В случае возврата должник не считается исполнившим обязательство.
Если в установленный законом срок депозит не будет востребован, то он перечисляется в доход бюджета. Внесение денежной суммы или ценных бумаг на депозитный счет нотариуса приобретает силу исполнения обязательства – независимо от того, получит их кредитор или нет.
На практике депозит нотариуса – один из способов исполнить обязательства перед кредитором. Предположим, банк закрыл свое подразделение в городе, где был взят кредит. При помощи депозита нотариуса заемщик может законно избежать дополнительных расходов по взаимодействию с банком в другом городе.
Другой пример. Право требования долга переуступлено кредитной организацией третьей стороне, а заемщик не был поставлен в известность об этом. Или сложилась ситуация неопределенности – в чью пользу погашать заем, например, при начале процедуры банкротства, слияния компаний и т.п. Во всех этих случаях один из законных способов для заемщика избежать исков в дальнейшем – воспользоваться депозитом нотариуса.