Что такое одпу в жкх
Особенности ремонта и обслуживания ОДПУ управляющими организациями
22 мая мы провели онлайн-семинар, на котором наш постоянный эксперт Елена Шерешовец поделилась своими знаниями о приборах учёта: порядке их установки, обслуживания, начислениях при наличии или отсутствии ПУ. Подробности читайте в сегодняшней статье.
Почему управляющая организация должна обслуживать ОДПУ
Общедомовые приборы учёта относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5-7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
В соответствии с п. 18 постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 обеспечивать работоспособность ОДПУ и постоянную готовность для подачи коммунальных ресурсов в МКД должно лицо, ответственное за содержание общего имущества. Таким лицом может быть управляющая организация на основании договора управления МКД или ТСЖ, ЖК, ЖСК на основании устава.
Как и на какие средства ремонтировать ОДПУ
Если общедомовой прибор вышел из строя, починить его нужно в течение двух месяцев с момента поломки (п. 12 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ). Источник финансирования – поступающие от собственников помещений в МКД платежи за содержание жилого помещения (п. 5 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).
Бывает так, что управляющие организации включают ремонт общедомового прибора учёта в список неотложных работ и собирают с собственников деньги на выполнение работ в качестве дополнительной оплаты.
Постановление Президиума ВАС РФ № 6464/10 утверждает, что все текущие, обязательные и неотложные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются они в договоре управления или нет. Елена Шерешовец отметила, что, учитывая позицию ВАС РФ, эксплуатацию ОДПУ нельзя считать неотложной работой, которую невозможно было предвидеть при планировании цены договора управления МКД.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, перед заключением договора управления УО стоит тщательно проверить работоспособность установленных в здании общедомовых приборов учёта, сроки их поверки и дату планируемой замены. Если на их содержание и обслуживание нужны будут средства, стоит заранее сообщить об этом собственникам на собрании и включить необходимые суммы в размер платы за содержание общего имущества.
Что делать, если отремонтировать ОДПУ невозможно
Елена Шерешовец отметила, что ОДПУ не всегда можно отремонтировать. Если прибор не подлежит ремонту, управляющая организация должна составить акт о невозможности восстановления ОДПУ, затем провести общее собрание собственников, в повестку дня которого включить вопрос о замене прибора. Собственники согласятся установить прибор учёта за счёт собственных средств или примут решение об отказе ставить новый ОДПУ.
Если общедомовой прибор учёта ставится за счёт средств собственников, управляющей организации нужно организовать процесс установки и выставить собственникам счета. В случае, если собственники отказались оплачивать установку нового ОДПУ, законодательство не предусматривает обязанность для управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК устанавливать общедомовые приборы учёта.
Но здесь не всё так просто, как кажется. Суды не всегда придерживаются позиции, что УО отвечают только за эксплуатацию и ремонт ОДПУ, и не должны их заменять. Примеры постановлений, в которых суд указал, что УО должна производить не только ремонт, но и замену общедомовых приборов учёта:
Суд рассматривал иск администрации города к управляющей организации с требованием установить ОДПУ и пришёл к выводу, что за управляющими организациями закреплена обязанность по надлежащему содержанию, в том числе установке, ремонту и замене приборов учёта в многоквартирном доме и поддержанию их в состоянии постоянной готовности к осуществлению поставок коммунальных ресурсов.
В этом случае один из собственников помещений в МКД требовал у управляющей организации заменить вышедший из строя общедомовой прибор учёта. Суд решил, что требования истца обоснованы и за управляющими организациями закреплена обязанность по установке, ремонту и замене приборов учёта в МКД, поддержанию их в состоянии постоянной готовности к осуществлению поставок коммунальных ресурсов.
Администрация города обратилась в суд с иском на управляющую организацию. В МКД стоял общедомовой прибор учёта тепловой энергии, который УО демонтировала, а начисления собственникам вела по нормативам. Собственники были недовольны такой ситуацией и обратились в администрацию с жалобой.
Суд указал, что управляющая организация должна поддерживать общее имущество МКД в надлежащем состоянии. А в состав ОИ включаются общедомовые приборы учёта тепловой энергии.
Суд обязал УО установить ОДПУ тепла в соответствии с пп. «к» п. 11 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которым определено, что содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации.
О чём ещё мы говорили на онлайн-семинаре
За три часа онлайн-семинара Елена Шерешовец, директор НП СРО УН «КИТ», член Экспертного совета Комитета Государственной думы РФ, практикующий юрист, успела рассказать много полезной для управляющих организаций информации.
Начала эксперт с нововведений постановления Правительства РФ от 27.03.2018 № 331. Одна из основных тем документа – обновлённые правила работы аварийно-диспетчерских служб в управляющих организациях. Работать по-новому АДС начнут с 1 марта 2019 года.
К этому времени управляющие организации должны провести подготовительные работы. Изменится порядок регистрации заявок от жителей, сроки локализации и устранения аварий. Об остальных изменениях, которые вносит в работу УО ПП РФ № 331 вы можете узнать в видеозаписи онлайн-семинара.
Кроме содержания ОДПУ на онлайн-семинаре мы обсудили работу индивидуальных приборов учёта: затронули темы установки, опломбировки, поверки и проверки ИПУ при различных договорных схемах.
Если вы хотите разобраться во всех этих вопросах, посмотрите видеозапись онлайн-семинара.
Оборудование многоквартирных домов коллективными (общедомовыми) приборами учета тепловой энергии
Согласно требованиям закона, расходы по установке ОДПУ несут собственники помещений в МКД, исходя из их доли в праве общей собственности на общее имущество.
Ответ: Федеральный закон N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009г.
Ответ: До 1 июля 2012 года обязанность обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию возлагалась на собственников помещений в многоквартирных домах.
В случае неисполнения собственниками обязанности по установке ОДПУ в указанный срок, оборудовать многоквартирные дома ОДПУ должны ресурсоснабжающие и сетевые организации, которые осуществляют снабжение водой, тепловой энергией, электрической энергией и имеют непосредственное присоединение к сетям многоквартирного дома.
Ответ: В силу закона АО «Теплоэнерго», являясь ресурсоснабжающией организацией, которая осуществляет снабжение многоквартирных домов тепловой энергией, обязано устанавливать ОДПУ в случае неисполнения собственниками обязанности по его установке в предусмотренный законом срок.
Ответ: Плата за установку ОДПУ включает в себя расходы организации, осуществившей в соответствии с частью 12 статьи 13 ФЗ-261 установку коллективного (общедомового) прибора учета (на основании счетов (сметы)) и зависит от целого ряда взаимосвязанных факторов:
— от диаметра сечения трубопровода, который в каждом доме различен;
— от различного в каждом конкретного случая комплектации приборов;
— от стоимости работ по монтажу ОДПУ;
— от нюансов его установки,
— расходов на разработку проектной документации на оборудование узла учета, и т.д.
Ответ: В соответствии с частью 12 статьи 13 ФЗ-261, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) обязаны оплатить расходы на установку коллективного (общедомового) прибора учета.
Ответ: В соответствии с п. 28. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N491 механизм расчета платы одинаков для собственников жилых и нежилых помещений и определен пропорционально площади помещения, находящегося в собственности.
Ответ: В Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме п.38(1) указано: Доля расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета, бремя которых несет собственник помещения, определяется исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество.
Ответ: Да, можно направить соответствующий запрос в Ресурсоснабжающую организацию АО «Теплоэнерго», которая самостоятельно (или с привлечением иной организации) выполнила работы по установке ОДПУ и предъявила счет на возмещение своих затрат в адрес домоуправляющей компании.
Ответ: Счета на оплату расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета с указанием доли расходов на установку такого прибора учета, бремя которых несет собственник помещения, выставляются собственникам помещений в платежных документах на оплату жилья и коммунальных услуг. Услуга называется «Плата за установку ОДПУ ТЭ».
Ответ: Требования в части организации учета используемых энергетических ресурсов не распространяются на ветхие, аварийные объекты, объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту, а также в иных случаях, указанных в ст. 13. п.1. ФЗ-261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Ответ: Законодательно предусмотрено, начисление пени на неоплаченную сумму, а также, в случае отказа собственника от оплаты расходов в добровольном порядке, он будет обязан оплатить понесенные Управляющей организацией расходы в связи с необходимостью принудительного взыскания.
5 вопросов юристу о правах и обязанностях собственников и УК в отношении общедомовых приборов учета тепла
Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ
специально для ГАРАНТ.РУ
Если в доме нет общедомового прибора учета отопления, то кто должен его установить и оплатить за установку?
По общему правилу производимые, передаваемые, потребляемые энергетические ресурсы подлежат обязательному учету с применением приборов учета используемых энергетических ресурсов (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 261-ФЗ).
Если дом был введен до 29 ноября 2009 года (то есть до даты начала действия Закона № 261-ФЗ), то собственники дома в срок до 1 января 2011 года обязаны были обеспечить оснащение дома приборами учета тепловой энергии.
В свою очередь, согласно ч. 12 ст. 13 Закона № 261-ФЗ, п. 38.1 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, далее – Правила) в случае невыполнения данных предписаний закона в указанный срок оснащение МКД приборами учета осуществляется ресурсоснабжающими организациями или организациями, оказывающими услуги по передаче тепла, за счет лиц, не исполнивших в установленный срок обязанность по их установке. Указанные организации выставляют счета на оплату расходов на установку приборов учета собственникам помещений в размере, пропорциональном их долям в праве общей собственности на общее имущество. Собственники помещений обязаны оплатить эти расходы, за исключением случаев, когда такие расходы были учтены в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Подробнее о порядке установке общедомового прибора учета и оплаты расходов читайте в ответе службы Правового консалтинга ГАРАНТ по ссылке.
Кто обязан проводить поверку общедомового прибора учета тепла в МКД?
Обеспечение надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.) коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии входит в состав услуг УК по содержанию общего имущества дома (подп. «к» п. 11 Правил). Также работы по проверки исправности, работоспособности, техническому обслуживанию коллективных (общедомовых) приборов учета являются работами, необходимыми для надлежащего содержания системы отопления в силу п. 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290).
Является ли законным выставление к оплате за коммунальные услуги отдельной строкой за поверку прибора учета тепла?
Все работы, которые указаны в Минимальном перечне услуг и работ, являются обязательными к исполнению УК, и предполагается, что при установлении тарифа на содержание и ремонт такие работы включены в его состав.
Судебная практика, показывает, что выставление дополнительной оплаты сверх тарифа за поверку недопустимо.
Например, ГЖИ провела проверку УК по жалобе собственника о выставлении УК дополнительной строки в квитанции за поверку общедомового прибора учета в размере 5,81 руб. за 1 кв. м.
ГЖИ в результате проверки выдало предписание о необходимости произвести перерасчет (снятие) платы в полном объеме за дополнительные услуги (поверка счетчика узлов учета тепловой энергии). УК, не согласившись с ним, попробовало его обжаловать в суде.
Суды всех трех инстанций встали на сторону ГЖИ и отметили, что обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, проверка приборов учета) входит в число обязанностей УК в силу взаимосвязанных положений ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса и подп. «к» п. 11 Правил. А поверка счетчика узлов учета тепловой энергии действующим законодательством, а также заключенным договором управления в доме (по которому выдано предписание) непосредственно отнесена к содержанию общего имущества и входит в состав платы за содержание жилого помещения (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июля 2019 г. № Ф07-7017/19 по делу № А21-12912/2018).
В другом деле, УК оспаривала предписание ГЖИ, которым было предписано осуществить перерасчет и исключить из оплаты дополнительную строку в платежном документе за проведенную поверку общедомового прибора учета отопления. УК в обоснование позиции указала, что договором управления не предусмотрена обязанность УК проводить поверки общедомовых приборов учета, в связи с чем она законно и обоснованно включила в квитанции расходы за проведенную поверку. При этом УК инициировала общее собрание собственников по вопросу об оплате поверки, но кворум на собрании отсутствовал.
Суд указал на наличие обязанности по поверке в силу договора управления и норм действующего законодательства, а также дополнительно на довод об отсутствии кворума и несения бремени УК по поверке напомнив, что УК выступают как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности, а, следовательно, несение подобных расходов является их предпринимательским риском (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2019 г. № 13АП-3948/19).
Существует ли обязанность УК в МКД предоставлять по запросу собственнику жилого помещения в МКД сведения о показаниях общедомового прибора учета тепла?
Любой собственник, а также законно проживающее лицо (например, член семьи, совместно проживающий с собственником) имеет право запросить такую информацию у УК. В свою очередь, УК в силу п. 34 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416, далее – Правила № 416) обязана в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) – предоставить письменную информацию за запрашиваемые потребителем периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в жилых и нежилых помещениях в МКД, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в МКД.
В итоге, собственник может запросить информацию о показаниях общедомовых приборов учета не только тепловой энергии, но иных установленных общедомовых приборов учета.
В какой форме можно запросить информацию о показаниях общедомовых приборов учета?
Согласно п. 35 Правил № 416 запрос (обращение) может быть направлен по выбору обратившегося посредством:
Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное.
Приборы учёта и ремонт общедомового имущества: отвечаем на вопросы
Каждый день мы получаем от наших читателей десятки вопросов. На все стараемся ответить: лично, в комментариях или снимаем видеоролики, если требуется развёрнутый ответ. Узнайте, какие проблемы волновали ваших коллег в летние месяцы и читайте наши комментарии.
Установка и эксплуатация умных приборов учёта
С 1 июля 2020 года поставщики электроэнергии начали устанавливать в многоквартирных и индивидуальных жилых домах интеллектуальные системы учёта потребления ресурса. Такие приборы автоматически передают показания и ограничивают подачу электроэнергии должникам.
Нас попросили уточнить, кто же будет приобретать такие умные счётчики и есть ли сроки окончания замены ПУ в старом жилищном фонде?
Затраты на закупку и замену индивидуальных приборов чёта будут заложены в тариф. А менять ПУ в старых домах станут по мере выхода из строя и истечения межповерочных интервалов уже установленных ИПУ.
Включение дома в реестр лицензий
В одной из наших статей мы рассказали о споре, в котором ВС РФ не согласился с предыдущими судами и утвердил право УО управлять домом, который не включён в её лицензию. Читатель попросил помочь разобраться с его ситуацией.
ГЖИ, согласно приказу № 938/пр, обязана принять решение по внесению или исключению дома из лицензии. Однако такого решения ведомство не даёт. Необходимо обращаться в суд?
В этом случае следует требовать внести изменения в реестр лицензий согласно приказа № 938/пр: написать в ГЖИ и в прокуратуру, чтобы последняя разобралась в ситуации. Также мы посоветовали обратиться к омбудсмену по правам предпринимателей в регионе. Следующий шаг, если эти действия не помогут, – пойти в суд.
Взимание дополнительной платы за замену ОДПУ
Согласно № 279-ФЗ, во всех многоквартирных домах должен быть установлен общедомовый прибор учёта тепловой энергии. В нашей статье мы рассказали, из каких средств оплачиваются работы по установке ОДПУ и может ли управляющая организация взимать с собственников дополнительные взносы на замену общедомового счётчика.
Один из читателей написал, что управляющая компания пропустила срок поверки ОДПУ, об этом собственники узнали из квитанций – оплата была выставлена с повышенными тарифами. Компания предлагает организовать ОСС и собрать подписи на проведение поверки за дополнительную плату, потому что ОДПУ не стоит у неё на балансе. Права ли УО?
Общедомовый прибор учёта входит в состав общего имущества МКД и обслуживается за счёт платы за содержание жилья. УО не права, собственники могут обратиться в орган ГЖН.
Должна ли РСО предоставлять рассрочку на замену ОДПУ? Такой обязанности у РСО нет, всё зависит от договоренностей между нею и управляющей организацией.
Часто нас спрашивают, приостановлена ли поверка общедомовых приборов учёта до 1 января 2021 года? Отвечаем: сроки поверки не приостановлены, это касается только индивидуальных приборов учёта.
РСО установила в доме ОДПУ по требованиям № 261-ФЗ, так как собственники не приняли этот вопрос на общем собрании. Прибор установлен, владельцы помещений помимо платы за содержание ОДПУ должны в течение пяти лет выплачивать рассроченный платёж. Внезапно прибор учёта вышел из строя. Читатель уточняет, кто должен нести бремя расходов на ремонт или возможную замену счётчика?
Обязанность РСО установить ОДПУ разовая, и она её выполнила (№ 261-ФЗ). Дальнейшее обслуживание и поддержание работоспособности ОДПУ входит в обязанности УО. Это прописано в п. 18 ПП № 290, пп. «д» п. 10 ПП № 491. Если ОДПУ выходит из строя, то обязанность по ремонту и замене лежит на УО. Это подтверждает и судебная практика.
Вопросов про то, можно ли взимать с собственников деньги за реконструкцию ОДПУ, ведь «обязанность по осуществлению действий по реконструкции, вводу и допуску в эксплуатацию узла учёта тепловой энергии возложена» именно на них к нам поступает много. Расставим все точки над i.
Обслуживание и поддержание работоспособности ОДПУ – обязанность управляющей организации (п. 18 ПП № 290, пп. «д» п. 10 ПП № 491). Как мы уже отметили выше, если счётчик выходит из строя, отремонтировать или заменить его должна именно УО, эти работы считаются включёнными в размер платы за содержание жилого помещения. Если же УО собирается делать реконструкцию теплоузла в целом, то это работы по капремонту.
Доступ к стоякам водоснабжения в квартире
Юрист МКА «Арбат» Александр Ушаков в статье, написанной для нас рассказал, что делать в ситуации, когда собственники помещений в МКД закрывают доступ управляющей компании к общему имуществу, в частности, к стоякам водоснабжения в квартирах.
После публикации материала нас попросили подсказать, можно ли обратиться в суд за перерасчётом, если ТСЖ уже три года собирает деньги на ремонт отмостков вокруг МКД, но работы не выполняет?
До утверждения сметы на следующий год на общем собрании членов ТСЖ ревизионная комиссия обязана дать заключение (пп. 1.1., 2 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ), также ревизионная комиссия должна до утверждения общим собранием членов ТСЖ сделать отчёт-заключение об исполнении сметы (пп. 1, 1.1., 2, 3 ч. 3 ст. 143.1. ЖК РФ).
Если всё это есть, то невыполнение работ может быть связано либо с плохой собираемостью, низкой финансовой дисциплиной, наличием дебиторской задолженности при наличии кредиторской задолженности в предыдущих периодах, к примеру, за ресурсоснабжение, по выплате заработной платы и оплате налогов и взносов, или по ранее заключённым и исполненным договорам – куда и направляются собранные средства, что должно отражаться в отчёте ревизионной комиссии наряду с выявленными нарушениями.
Если же в заключениях ревизионной комиссии всё гладко, а сметы и отчёты не утверждены общими собраниями членов ТСЖ, то надо менять правление и назначать ревизора, привлекать специалистов на аутсорсинг для проведения аудита и восстановления учёта, нормализации работы ТСЖ. Необходимо направить запрос (нарочно или письмом с описью вложения) в адрес Правления ТСЖ о предоставлении сведений, причём, не важно, является ли собственник членом ТСЖ или нет.
Здесь потребуются расчёты. И желательно сопоставить их с интересами соседей в виде иска от всех собственников помещений в МКД к нерадивому ТСЖ. Но решит ли это фундаментальную проблему работы ТСЖ – вопрос спорный. При отказе ТСЖ в предоставлении документов Александр Ушаков рекомендует озадачиться обязательной всесторонней ревизией ФХД ТСЖ и сменой состава правления вместе с председателем.
Задавайте нам вопросы, мы обязательно ответим
Как вы видите, вопросы нам поступают и от управляющих организаций, и от собственников. Мы отвечаем на все, поскольку считаем, что повторение – мать учения и какие-то советы помогут УО в борьбе за дом и в начале пути по управлению новым домом.
Пишите ваши вопросы в комментариях к этой и другим статьям, мы ответим.