Что такое офисная инфраструктура
Значение инфраструктуры для современного делового центра
При выборе офиса большинство столичных арендаторов в первую очередь смотрят на локацию. Важно расположение будущего рабочего места и наличие станции метро в пешей доступности. Далее происходит сортировка вариантов по арендной ставке. Разумеется, чем она ниже, тем вариант привлекательнее. Следующим желательным моментом является наличие качественной отделки, так как это существенно минимизирует затраты на переезд. И наконец, после всего вышеперечисленного арендаторы обращают внимание на инфраструктуру делового центра. Странно, правда? Мы проводим в офисе пять дней в неделю, то есть большую часть жизни, а инфраструктуру рассматриваем в последнюю очередь.
Для начала давайте попробуем оценить, что входит в состав инфраструктуры делового центра. Например, инфраструктура какого-либо административного здания класса В может состоять лишь из небольшой наземной парковки, службы ресепшен или охранника на входе. В более продвинутых случаях можно встретить недорогие небрендированные кафе, магазины и даже столовую для персонала.
На первый взгляд, инфраструктура делового центра классов В+ и А не сильно отличается от В. Там тоже присутствуют кафе, столовые, магазины, наземные парковки. Но между ними лежит пропасть. Разница — в качестве предоставления всех этих услуг, в том, как все это «упаковано»
Деловые центры классов В+ и А спроектированы так, что к ним осуществляется комфортный подъезд. Архитекторы тщательно продумывают этот момент. То, что мы называем классом В, чаще всего несколько лет назад выполняло иную функцию. Например, нынешнее офисное здание могло быть НИИ или частью целого большого комплекса зданий, которые достались в ходе приватизации разным собственникам. Как следствие, объекты класса В имеют сложный подъезд, неухоженную территорию, множество разрозненных собственников, запутанную навигацию.
К слову, о навигации — еще одном из составных элементов успешного делового центра. Она необходима как снаружи, так и внутри комплекса. Отдельно стоит упомянуть навигацию подземных парковок, цель которой создать такие условия, чтобы водитель легко ориентировался в паркинге, мог передвигаться по нему, не повреждая свой автомобиль и отделку помещений.
Напрямую на качество услуг в деловом центре влияют и инженерные системы, к которым относится, в первую очередь, система остекления (термоизоляция и много света), система вентиляции и кондиционирования (качество воздуха и его температура), наличие специальных систем, таких как жироуловители для помещения столовой. Системы вентиляции и кондиционирования тоже разнятся. Есть системы с полезным для кожи человека увлажнением воздуха, четырехтрубные системы, позволяющие обеспечивать более тонкую настройку под нужды клиента. Нельзя забывать и про эстетическое восприятие делового центра, на которое влияет, например, подвоз товаров и вывоз бытовых отходов.
По своему опыту замечу, что среди тех элементов инфраструктуры, которые арендаторы хотят получить в современных деловых центрах, на первое место выходит наземный и подземный паркинг, включая гостевые места. Очень желательно наличие автомойки.
Служба приема посетителей (ресепшен) должна быть оснащена современным оборудованием, позволяющим быстро оформить пропуска, скоростным сканером для удостоверений личности и т. д. Желательно предоставление дополнительных услуг, таких как вызов такси, бронирование отелей, справки.
Наличие обустроенной входной группы должно быть спроектировано так, чтобы посетители не загораживали проход в ожидании пропуска или встречающего их сотрудника. Зона для посетителей должна быть уютной, с диванчиками и столиками, с кафе для проведения переговоров в неформальной атмосфере и бесплатным wi-fi.
Вообще, чем шире спектр сервисов (столовая, химчистка, магазины, аптека, цветы, салон красоты, фитнес и т. п.) — тем выше качество инфраструктуры. Например, в нашей практике был случай, когда наличие статусного ресторана наряду с недорогими кафе стало решающим моментом для крупного арендатора, так как ресторан — это место общения и переговоров для топ-менеджеров.
Для крупных арендаторов, обладающих большой сетью контрагентов, важна возможность краткосрочной аренды небольших офисов, переговорных для проведения встреч и конференций.
Вообще, создание инфраструктуры — весьма затратная статья для арендодателя. Приходится выделять под эти функции дополнительные площади, предоставлять ключевым объектам инфраструктуры (например, столовой и фитнес-клубу) льготную ставку аренды ввиду малой маржинальности этого бизнеса. Операторы инфраструктурных услуг, как правило, рассчитывают на льготную ставку, так как они капитализируют объект, в котором работают. Также арендодателю приходится финансировать дорогостоящую отделку некоторых помещений.
Но ради чего все эти затраты времени, площадей и денежных ресурсов? Ответ на вопрос дает рынок. Конкуренция между офисными зданиями растет. Брокеры отметили еще в 2014 году тренд миграции арендаторов из класса В в подешевевшие классы В+ и А. Меняется менталитет арендаторов. Они уже не готовы мириться с низким уровнем комфорта. Для них это становится дикостью.
Одним из эффективных способов конкурентной борьбы с целью удержание арендаторов и сохранения с ними долгосрочных арендных отношений является обеспечение максимально высокого комфорта пребывания. Здесь и проявляется значение инфраструктуры деловых центров. Маловероятно, чтобы арендатор при наличии множества качественных альтернатив продлил договор аренды в том месте, где он терпел неудобства и получал постоянные жалобы персонала.
С арендаторами нужно общаться. Могу сказать, что большую пользу приносит анкетирование, которое позволяет выявить проблемы и оперативно их решить, внести коррективы.
Отделанный инфраструктурный пласт заложен в области работы эксплуатирующей компании. Для арендатора на объекте именно эксплуатирующая компания является лицом арендодателя. Технический менеджмент, клининг, охрана, работники ресепшен — все это, как правило, входит в объем работы эксплуатирующей компании.
В этой сфере появились свои инновации. Например, онлайн-интерфейс взаимодействия арендатора и эксплуатирующей компании, который позволяет арендатору в режиме реального времени подавать заявки, оператору распределять их, а контролирующим лицам отслеживать время и качество работы, включая время реагирования. Наличие такого инструмента в руках арендодателя при правильном использовании дает возможность обеспечивать максимальную лояльность арендаторов. Арендодатель может регулярно и оперативно выявлять свои слабые места и вовремя их устранять. Как следствие, у арендодателя появляется возможность пролонгировать истекающие договоры аренды, а пролонгации сейчас занимают существенную долю рынка арендных отношений.
Таким образом, на первый взгляд, инфраструктура не имеет большого значения, но, углубившись в изучение ее многогранных составляющих, становится понятно, что есть ситуации, когда инфраструктура приобретает такое же важное значение, а иногда и перевешивает фактор локации, арендной ставки и качества помещений. Именно инфраструктура определяет степень удовлетворенности арендаторов. А это, в свою очередь, сказывается на том, насколько долгосрочными будут взаимоотношения с владельцем делового центра.
Директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Инфраструктура в новом офисе: как сделать переезд безболезненным?
Переезд в новый офис обычно видится сотруднику так: вечером он складывает в коробку канцелярские принадлежности, документы, кружку и коврик для мыши, а утром распаковывает ту же коробку уже на другом конце города. «О, если бы все было так просто!» – горестно вздыхает руководство и ИТ-отдел компании.
Офисный работник готовится к переезду
Современный офис сродни айсбергу. Столы, кресла, кондиционер, принтер, кофе-машина и горшок с фикусом – словом, все то, что мы видим каждый день – это лишь небольшой его фрагмент. Основная же часть этой системы, обеспечивающей жизнедеятельность компании, обычно скрыта от глаз. Для того чтобы менеджер смог на новом рабочем месте сесть за компьютер, открыть Outlook, по телефону договориться о встрече с клиентом и распечатать договор, который планируется на этой встрече подписать, в помещении нужно создать серьезную инфраструктуру. А чтобы эта инфраструктура работала как часы, нужно заранее позаботиться обо всех ее элементах.
Офис – это не только столы и стулья, но и мощная инфраструктура
Ничего не упустить: что нужно офису
Итак, вам предстоит освоить новые площади. Естественно, хочется, чтобы уже с первого дня все работало в привычном режиме – или, если этот офис для вас первый, чтобы все функционировало именно так, как вы себе это представляли. Во-первых, это забота об элементарном удобстве сотрудников. Во-вторых, малейшее упущение может повлечь за собой серьезные риски.
Чем, собственно, могут быть чреваты недоработки в офисе? Вариантов масса, от неприятных, но терпимых неудобств до крупного материального ущерба. Вовремя не начали монтаж системы контроля доступа – пришлось срочно искать временного охранника. Договорились заранее с интернет-провайдером, но не уточнили сроки, и оказалось, что доступ появится только через два дня после переезда – отдел продаж дружно мается от безделья и играет в «Сапера», ИТ-специалист тем временем забросил все задачи и в экстренном режиме организовывает доступ к мобильному интернету.
Офисные сотрудники в отсутствие интернета
Конечно, любой подобный эксцесс – это источник бесценного опыта, но большинство закономерно предпочитает без такого опыта обойтись. Самый надежный рецепт для этого – обстоятельный подход к планированию инфраструктуры. Прежде всего, нужно определиться, из чего ваша инфраструктура будет состоять.
Служба безопасности (система контроля и управления доступом (СКУД), сигнализация, видеонаблюдение)
Пожалуй, то, с чего начинается любой офис. Комплексная охранная система защищает организацию не только от очевидных угроз, вроде воров или конкурентов, мечтающих завладеть вашей базой данных, но и от таких неприятных мелочей, как вторгающиеся в рабочий процесс посторонние (например, торговые представители). Кроме того, у охранных систем есть и дополнительные бонусы: они помогают контролировать внутреннюю жизнь компании. С помощью системы контроля доступа можно отслеживать, когда каждый из сотрудников пришел на работу и во сколько он покинул офис. Камеры видеонаблюдения в офисе засекут не только злоумышленников, но и уборщицу, которая регулярно выдергивает из розетки кабель питания.
Основа основ (структурированная кабельная система, она же СКС)
СКС – это, по сути, фундамент, на котором строится здание информационной инфраструктуры организации. Оборудование, входящее в состав СКС (кабели, коммутационные панели, разнообразные разъемы и розетки) связывает воедино системы безопасности, локальные вычислительные и телефонные сети – словом, все необходимое для нормальной работы офиса. Из этого следует вполне логичный вывод, что ответственный подход к проектированию кабельной системы существенно облегчит жизнь ИТ-специалисту, обслуживающему корпоративную инфраструктуру. Легко ли будет организовать рабочее место для нового сотрудника, перенести принтер в другой отдел, придется ли вам постоянно смотреть под ноги, чтобы не запнуться о протянутые через весь кабинет кабели – все это зависит от того, насколько грамотно спланирована СКС.
Аккуратность необходима и во время монтажа, чтобы СКС не превратилась в спутанный клубок
Связь с миром (активное сетевое оборудование, АТС)
Переезд в новый офис – идеальный момент задуматься о том, как в вашей компании организована телефония и доступ в интернет. Возможно, вместо одного телефона на ресепшене, которым вы довольствовались на старом месте, вы захотите обзавестись полноценной АТС, а вдобавок к проводному интернету решите поставить беспроводную точку доступа для тех, кто работает с ноутбуков и планшетов.
Когда секретарь не справляется с потоком звонков – пора задуматься об АТС
Рабочие лошадки (серверы)
Компания доросла до нового офиса – значит, не исключено, что и информационные потребности ее стали выше. Поэтому перед тем, как перебраться на новое место, имеет смысл устроить смотр парку серверов. Оставить ли в строю старый сервер рабочей группы, который в одиночку обслуживал весь офис? Не пришло ли время заменить его связкой из нескольких серверов, рассчитанных на специфические задачи (почтовый сервер для централизованной обработки внутренней и внешней корреспонденции, веб-сервер под корпоративный сайт, сервер баз данных…)? А может, поле деятельности вашей организации расширилось, и в дополнение к уже имеющимся серверам давно пора прикупить еще парочку?
Техника первой необходимости (пользовательские компьютеры и оргтехника)
В этом секторе тоже неплохо было бы осмотреться. Старенькие принтер, факс и копировальный аппарат, оккупировавшие половину кабинета, можно заменить компактным МФУ (сейчас они недороги).
МФУ – например, такое, как HP Officejet 6500A – способно заменить целый арсенал техники
Можно пойти еще дальше и пересмотреть всю сложившуюся систему работы: к примеру, если сотрудники много времени проводят вне офиса, целесообразно будет сменить стационарные рабочие станции на сервер и партию нетбуков. Кстати, перед переездом полезно промаркировать всю технику, чтобы не возникало путаницы и жалоб на непривычные мышки и клавиатуры.
Этапы подготовки к переезду
Итак, держа в уме все необходимое для нового офиса, можно приступать непосредственно к планированию переезда. Тут незаменим поэтапный подход; он гарантирует, что переезд пройдет гладко, а офис получится именно таким, какой необходим вашему бизнесу.
Разведка на местах
Как только вы определитесь с помещением, которое собираетесь занять, выясните, какие системы в нем уже есть и в каком они состоянии. Вы, конечно, можете положиться на честное слово арендодателя, уверяющего, что в здании бизнес-центра уже имеется прекрасная ИТ-инфраструктура, но не забывайте, что ваши представления о прекрасном могут существенно различаться. На практике может оказаться, что надежная охранная система – это несколько муляжей камер наблюдения, которые должны отпугнуть воров, а СКС спроектирована так, что на 8 рабочих мест будет приходиться всего 2 порта. Поэтому лучше всего увидеть все системы своими глазами и расспросить в деталях. Заодно можно узнать, как обстоят дела с интернетом, и заранее договориться с понравившимся провайдером.
Убедитесь, что инфраструктура не уступает внешнему виду офиса
К нам едет ревизор
Если офис, в который вы собираетесь въехать, для вашей компании не первый, хорошо бы точно знать, что у вас уже имеется в наличии. Тут поможет ревизия: держа в руках подробный список, вы сможете уже подготовленным перейти к следующему этапу.
Опрос общественного мнения
Пришла пора узнать, чего, собственно, хочет народ, то есть ваши сотрудники. Расспросите руководителей отделов и прикиньте, как можно наиболее элегантно реализовать их пожелания при имеющихся исходных данных, и что понадобится приобрести дополнительно.
Финансовый вопрос
От идеального мира переходим к суровой реальности, жестко ограниченной рамками бюджета. Уложить в упомянутый бюджет все, о чем мечтают в организации, как правило, просто нереально. Придется расставлять приоритеты – отметать все второстепенное, оставляя самые важные просьбы, идеи, которые способны быстро окупиться и предложения, не требующие больших затрат.
Пока денежный дождь не прошел над вашей компанией, с ограничением бюджета придется считаться
Проектные работы
Планирование и проектирование – логическое завершение и самая ответственная стадия подготовки к переезду. Этот пункт пересекается с двумя предыдущими: при его составлении в ход идут и список пожеланий, и бюджет.
При планировании важно заложить хотя бы один день на перемещение техники. Сложное оборудование не всегда хорошо переносит переезд, и не факт, что на новом месте все сразу же заработает корректно. Не говоря уже о том, что даже самые аккуратные грузчики не застрахованы от ошибок, и, если они случайно разобьют монитор ведущего дизайнера, хорошо бы иметь время на оперативную покупку и установку нового. Идеально, когда въезд в новый офис запланирован на понедельник. Вы сможете перевезти технику в выходные, проверить ее работоспособность и при необходимости устранить неисправности или заменить оборудование, чтобы не терять драгоценные рабочие часы.
И еще один важнейший элемент этого этапа – выбор исполнителя. Конечно, если вам посчастливилось найти офис, в котором уже имеется соответствующая вашим требованиям инфраструктура, и менять в сложившейся схеме вы ничего не намерены, можно легко обойтись своими силами. Другое дело, когда на горизонте значительный объем работ. Недочет в проектировании и реализации может привести к финансовым потерям, во много раз превышающим стоимость разработки и выполнения проекта. Если серьезный проект – это ваш случай, обратитесь к нам, и мы направим весь наш богатый опыт системной интеграции на то, чтобы ваше новое помещение превратилось в офис мечты. Мы – сторонники индивидуального подхода, поэтому вы можете быть уверены, что готовый офис будет полностью отвечать требованиям именно вашей компании. Профессионалы, работающие у нас, возьмут на себя все работы по проектированию, согласованию и монтажу, а вам останется только перевезти столы, кресла и фикус – и приступить к работе!
Инфраструктура современного офиса — 2
Disclaimer: я не претендую на всю глубину изложения. Я принципиально опускаю моменты, требующие глубокого погружения в предмет, поскольку этот цикл статей не является энциклопедией инфраструктурщика. Кому надо больше — задавайте вопросы или ходите в ваш любимый поисковик 🙂 Да, я лично готов ответить на все вопросы по существу. 🙂
Да, эта статья — продолжение цикла про организацию инфраструктуры современного офиса. Начало — здесь. Подоспело продолжение про телефонию, wi-fi и планирование провайдерских вводов
Как и в прошлый раз, при написании этой статьи я осознаю, что планка по объему материала взята слишком высоко — поэтому, в этот раз остановимся на вопросах организации СКС и общих аспектах организации сети (ЛВС). В следующий раз, стало быть, дойдем до беспроводных решений, телефонии и организации внешних вводов. В качестве необъявленного ранее бонус-трека последует отдельная статья о типовых решениях построения сети на оборудовании Allied Telesis.
А почему, кстати, сразу не воткнуть кабели в свитч — спросит въедливый читатель..
Короче, стоимость патч-панелей и розеток не сильно увеличит бюджет построения кабельной системы, но значительно сократит количество нервов, потраченных в процессе эксплуатации полученной системы.
Сугубое имхо: лучше перезаложиться в стоимости кабельной, чем потом обучать нового админа тем премудростям, которые держали вас на работе 🙂
Сколько портов строить?
Посчитайте, сколько у вас сотрудников? Прикиньте расстановку мебели в помещениях. При расчете количества портов, исходите из того, что на каждое рабочее место требуется, в общем случае, две розетки СКС. Так вот, количество рабочих мест, которое у вас получилось, смело умножайте на три, и к полученной цифре стремитесь.
Кстати, не забывайте про автономные сетевые устройства — принтеры, сканеры, факсы и прочие скрытые камеры (о видеонаблюдении — позже). Отдельно стоит предусмотреть розетки под Wi-fi устройства, рассчитывайте на одно устройство на 30-70 квадратных метров офиса, хотя, в идеале, стоит провести тестирование Wi-fi на местности с целью определения покрытия в условиях застройки.
Какую категорию выбрать?
Сейчас больше всего распространены две категории СКС: cat.5/5e и cat6. Говоря языком физиков, различие между этими категориями — пропускная способность кабельной системы. По сути — скорость. Если спуститься на землю, то по 5e гигабит ходить обязан, а необходимости в большей скорости для офисной сети лично я сейчас не вижу. Вы же не собираетесь распихивать серверы по кабинетам генерального директора и главного бухгалтера? 🙂 Кроме того, нынешнее поколение настольных сетевых карт имеет предельную скорость, равную тому же самому гигабиту. Кроме того, это портовая пропускная способность большинства современных ethernet-коммутаторов (свитчей, да). В идейном смысле, cat6 должна пропускать 10GBit/s, но я не вижу приложений, которые реально использовали бы такую полосу. Седьмая категория, не будучи полноформатным стандартом, остается за рамками этой статьи.
Так вот, на мой взгляд, если вы планируете офис, в котором будут сидеть преимущественно клерки, 90% работы которых — Word/Excel/. /1С — думайте про 5e. Если вы строите офис больше чем на пять лет, или рассматриваете его как потенциальную инвестицию с целью перепродажи — стройте cat6, учитывая бюджет, разумеется.
Что такое сертификация СКС?
В случае возникновения неисправностей в структурированной кабельной системе, производитель гарантирует замену материалов, входящих в состав СКС. Работы по замене оплачиваются заказчиком (вами, да) по истечении гарантийного срока на работы.
Поэтому, следует действовать как и в случае с выбором категории: чем больше шансы перепродать построенную СКС, тем серьезнее стоит задуматься над затратами на сертификацию — это до какой-то степени повысит инвестиционную привлекательность объекта.
Сопроводительная документация СКС
Сетевое оборудование
Основу вычислительной сети составляет активное сетевое оборудование — коммутаторы (свитчи), маршрутизаторы, точки и контроллеры Wi-fi. Если все это у вас уже есть — можете смело пропускать этот раздел 🙂
Вот пара вариантов решений различного масштаба от AntiCisco:
Небольшой офис
1. Небольшой офис подключается по ethernet к провайдеру
2. Типы подключения: статический адрес, DHCP, PPPoE, IPSec VPN
Примерная цена вопроса — 3500$ с настройкой. За описанием решения отправлю на сайт, откуда оно с разрешения владельцев и взято: собственно, оно здесь.
Решение для подключения с полной избыточностью
Кстати, а почему Cisco?
На самом деле, помимо Cisco существует еще масса производителей сетевого оборудования. В настоящее время, ситуация сложилась таким образом, что Cisco — один из немногих вендоров, предоставляющих полный спектр сетевого оборудования — от простых коммутаторов и точек доступа до маршрутизаторов провайдерского уровня. Разумеется, это — недешевое удовольствие.
В качестве бонус-трека, как я и говорил, последует отдельная статья с описанием ряда типовых решений на Allied Telesis, которую по моей просьбе готовит Дмитрий Баиров, который, как раз, на Allied и специализируется (Мить, спасибо! :)). Справедливости ради, стоит отметить, что на работе я эксплуатирую именно оборудование Allied Telesis.
Уф. Вроде, вторая статья окончена. Stay tuned 🙂 Жду вопросов в комментариях или в моем блоге, адрес которого приведен у меня в профиле.
Правила создания инфраструктуры в офисном центре
Одна из составляющих успеха делового комплекса – разнообразная инфраструктура для резидентов. Однако для того, чтобы она способствовала развитию проекта, необходим грамотный выбор концепций и арендаторов. Об особенностях наполнения бизнес-центров и главных ошибках в этой сфере рассказывает коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.
Как формировать tenant mix
Инфраструктура является не самым главным, но весомым критерием при выборе делового центра. Арендаторы уделяют гораздо больше внимания локации, близости к метро и крупным автомагистралям, комфортной арендной ставке и качественной отделке офисных помещений и мест общего пользования. Однако по мере того, как сотрудники обживаются в новых офисах, на первый план выходит наличие разнообразных операторов товаров и услуг.
Конкуренция между бизнес-центрами в Москве растет, и сейчас арендаторы уже не готовы мириться с низким уровнем комфорта. В связи с этим собственнику нужно очень ответственно подойти к созданию инфраструктуры проекта еще при планировании инфраструктурной составляющей.
Набор арендаторов очень сильно зависит от нескольких факторов, включая масштаб офисного комплекса, его локацию, концепцию, конкурентное окружение. Если объект удален от интенсивного автомобильного и пешеходного трафика, то потребителями инфраструктуры будут, в основном, только его резиденты. И наоборот, если БЦ находится на оживленной магистрали или рядом с метро, то она может пользоваться высоким спросом среди сторонних посетителей.
Как бы то ни было, главное правило при выборе tenant mix – наличие среди арендаторов предприятий, способных максимально удовлетворить ежедневные потребности резидентов проекта. Нужно понимать, что они проводят много времени на работе и чаще всего не могут выбираться в магазины или кафе вне бизнес-центра.
На первое место по важности я бы поставил общественное питание, которое востребовано всегда. В БЦ нужны заведения разных форматов и ценовых категорий: полноценный ресторан (там резиденты могут не только питаться, но и проводить встречи с клиентами и партнерами), кофейни, столовая. В зависимости от концепции, количество точек варьируется.
Кроме того, в последние годы на подъеме магазины здорового питания, фреш-бары. В крупных офисных парках также желательно наличие фитнес-центра. Различные салоны красоты, банки, страховые услуги, минимаркеты, копировальные центры, цветочные студии, мойки на территории комплекса тоже нужны.
При формировании инфраструктуры желательно максимально расширять ассортиментную матрицу товаров и услуг, стараясь не создавать избыточную конкуренцию между арендаторами. Иногда такой подход может идти вразрез с желанием получить максимальную ставку аренды за каждое помещение, но в целом это системно более правильный путь для построения долгосрочной работы.
Отмечу, что сейчас набирают популярность мини-отели на 5−6 номеров в составе БЦ. Это очень востребованная услуга среди корпоративных клиентов. Еще один тренд – спрос на гибкие офисы (коворкинги) и корпоративные детские сады/детские клубы.
Как помочь арендаторам
С наибольшими сложностями при создании инфраструктуры собственник или управляющая компания сталкиваются на этапе заполнения БЦ, так как на это нужно время, а посещаемость в первый год низкая. Из-за этого не все операторы готовы входить в проект на ранней стадии.
Важно понимать: чтобы раскрутиться и набрать стабильный трафик, торговым арендаторам нужно время. Нормальным подходом считается корреляция ставки аренды с наполняемостью БЦ: чем выше наполняемость – тем выше ставка аренды.
После запуска всех операторов нужно тщательно следить за тем, чтобы резиденты были довольны качеством и набором услуг, оказываемых в инфраструктурной части БЦ. Для этого можно проводить регулярное анкетирование офисных сотрудников, а результаты опроса обсуждать с операторами галереи. Такая практика позволит вовремя вычислять недобросовестных или непопулярных арендаторов и при необходимости быстро заменять их.
Главные ошибки при заполнении торговой галереи
Одна из самых частых ошибок при заполнении инфраструктурной части проекта – неверный выбор потенциальных арендаторов на этапе проектирования. В результате при их замене нужно дополнительно оснащать арендуемые площади необходимой инженерией, коммуникациями, менять планировку, места для разгрузки-погрузки и так далее. Все это – лишние затраты, которых могло бы и не быть при грамотном подходе.
Еще одна распространенная ошибка – выбор операторов, исходя из максимальной арендной ставки. В итоге отдельные категории арендаторов начинают превалировать (общепит, аптеки или турагентства), что приводит к избыточной конкуренции и однообразию предоставляемых услуг. Как следствие, из-за нехватки нужных сервисов офисные сотрудники теряют интерес к торговой галерее.
Наконец, проект может погубить желание собственника сделать из торговой галереи БЦ полноценный молл. Для торгового центра нужны востребованный якорный арендатор, вроде гипермаркета, а также большой и стабильный поток посетителей – прежде всего, внешних. Во многих офисных проектах добиться этого нельзя. К тому же, в ТЦ высокая ротация арендаторов, что не подходит для инфраструктурной части офисного центра.
Выстраивание инфраструктурной составляющей офисного центра имеет большое значение для успешности всего проекта в целом. Иногда качественное наполнение торговой галереи БЦ в глазах арендаторов важнее локации, стоимости аренды и класса здания. Разнообразная инфраструктура не просто удовлетворяет насущные потребности арендаторов, но и, в конечном итоге, сказывается на длительности взаимоотношений с владельцем офисного комплекса.