Что такое ретроспективная оценка
Ретроспективная оценка недвижимости
Процесс рассмотрения судом различных гражданских дел – процедура, весьма сложная и, скажем прямо, далёкая от совершенства. И это, не смотря на многочисленные реформы, впрочем, проводимые больше на словах, чем на деле. Поэтому часто даже на первый взгляд простые процессы могут затягиваться на годы.
Часто бывает так, что стороны решают определить стоимость недвижимого имущества, когда суд уже длится, например, год. И оценить недвижимость для суда при этом необходимо на дату, привязанную к какому-либо определённому событию. Которое во времени находится уже довольно далеко от текущей даты.
Бывает и так, что объектом текущего судебного спора является недвижимость, проданная несколько лет назад. Например, без ведома совладельца этого имущества, который теперь в судебном порядке рассчитывает получить компенсацию. Соответственно, с большой вероятность, одна из сторон обратится к оценщику с просьбой определить стоимость имущества на дату заключения спорной сделки.
Что такое ретроспективная оценка недвижимости
Ретроспективная оценка – понятие, не имеющее чёткого законодательного определения. Хотя оно имеет широкое распространение, такое определение можно считать в большей мере сленговым для оценщиков, юристов и профессиональных участников рынка недвижимости.
Смысл этого понятия заключается в том, что определение стоимости имущества проводится на дату, после которой прошло уже значительное количество времени. Какое именно количество времени считать значительным? Четкого ответа на этот вопрос законодательство не даёт. Поэтому каждый случай проведения ретроспективной оценки по-своему уникальный. И в каждом конкретном случае необходимо четко понимать и раскрывать в отчете информацию о постановке и решения конкретной оценочной задачи.
Иногда такой вид работы оценщики также называют «ретро-оценкой». Чтобы подчеркнуть, что стоимость недвижимости определяется на дату в прошлом. То есть, что определяется не рыночная стоимость имущества на сегодня, а некая «ретро-стоимость».
Как определить стоимость недвижимости на прошедшую дату
Определить «ретро-стоимость» недвижимости теоретически можно двумя способами:
Архивная информация
Самый понятный способ ретроспективной оценки, который при этом в общем случае даёт наиболее достоверный результат. Расчеты проводятся на основании цен продажи недвижимости, которые были актуальны на дату нашего исследования. При этом необходимо найти информацию из достоверных источников по объектам, которые по основным ценообразующим факторам соответствуют нашему объекту оценки.
На практике применить такой метод довольно проблематично. А для некоторых видов недвижимости с учётом их типа и местоположения вообще невозможно. Или возможно, но только в теории. Нужно отметить, что оценщик должен опираться в своих выводах именно на достоверную информацию. То есть такую, которую могли бы проверить при желании стороны судебного процесса.
Для применения такого способа проведения ретроспективной оценки очень важно, чтобы оценочная компания располагала собственным обширным архивом по определению стоимости недвижимости самых разнообразных видов. Например, у нашей оценочной компании «Реал Эксперт» есть полный упорядоченный архив, который наши оценщики регулярно наполняют в том числе и для проведения ретроспективных оценок для предъявления в суде.
Использование индексов
Альтернативой выше описанному способу работы с архивными данными может выступать так называемый индексный метод. Смысл его заключается в том, чтобы определить рыночную стоимость недвижимости на текущую дату. После чего перейти к «ретро-стоимости» с использованием различных индексов.
Способ может хорошо сработать при необходимости определить сметную стоимость строительства объекта в прошедших периодах. Для этого бывает целесообразно использовать индексы изменения цен на строительно-монтажные работы. Такую информацию регулярно публикуют государственные органы статистики и профильные министерства на своих сайтах.
В большинстве случаев на практике индексный метод для расчета рыночной стоимости недвижимости в прошедших периодах не применяется. Это связано с тем, что метод может дать лишь приблизительное значение стоимости. При этом вывод о стоимости будет содержать такое значительное количество предположений и допущений, что у участников процесса наверняка возникнут сомнения в его достоверности.
Хотя в некоторых ситуациях, без индексации текущей стоимости не обойтись. Но здесь нужно внести некоторую ясность про используемые индексы изменения цен. Наиболее качественные результат могут дать индексы изменения рыночной стоимости, если в распоряжении оценщика будет архивная информация о «ретро-стоимости» объектов недвижимости, похожих на тот, который мы оцениваем. Но, тем не менее, чем-то существенно от него отличающихся. Например, количеством комнат для квартир. В этом случае оценщик может сам вывести индекс изменения рыночной стоимости объектов недвижимости определенных типов на рассматриваемый период времени. И именно этот индекс использовать в дальнейших расчетах.
Обращайтесь!
Наша компания специализируется на выполнении работ по оценке недвижимости для предъявления в суде. В том числе на выполнении ретроспективной оценки самых разнообразных видов объектов. Поэтому мы имеем возможность предоставлять такие услуги качественно. И будем рады видеть Вас в числе своих клиентов!
Ретроспективная оценка объекта. Что это такое?
Для практического использования в работе юристов и адвокатов. Позиция оценщика.
Запрос на выполнение оценки.
На запрос ООО «ХХХХХ» о выполнении оценки ХХХХХХХХХХХХХХХХ, расположенной по адресу: Харьковская обл., ХХХХХХХХХХХХ сегодня по состоянию на 01 декабря 2010 года сообщаю следующее:
Оценщики, субъекты оценочной деятельности, в своей практической работе должны руководствоваться утвержденной нормативной базой, изложенной в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности». А так же в соответствующих Национальных Стандартах, и методиках.
Основным Стандартом, который содержит практически исчерпывающий перечень терминов и определений оценочной практики, является Национальный Стандарт №1 «Общие принципы оценки имущества. Кроме того, в этом стандарте и Национальном Стандарте №2 «Оценка недвижимости» приведены методические приемы и методы определения для тех или иных видов стоимости недвижимости.
Следует отметить, что такого термина как «ретроспективная оценка» нет ни в одном действующем на сегодня нормативном документе по вопросам оценки.
Согласно запросу на оценку, от ООО «ХХХХХХХХХХХХ», есть необходимость выполнить процедуру оценки объекта на «сегодня». Но при этом стоимость объекта должна быть определена на 01 декабря 2010 года.
Иными словами необходимо выполнить так называемую «ретроспективную оценку» объекта.
Отсутствие понятие «ретроспективная оценка» представляется правильным, поскольку смысл оценки – это определение стоимости объекта на определенную дату на основании утвержденных методов и общепринятых оценочных приёмов, подходящих для определения выбранного вида стоимости объекта оценки, с использованием релевантной объекту оценки, информации.
Законодатель, которые утвердил нормативную базу по оценке имущества подходил к вопросу не включения термина и методологии «ретроспективная оценка» совершенно правильно и обоснованно. Поскольку при процедуре оценке объекта на «сегодня» его стоимости на «вчера» будет автоматически происходить учет информации, которая очевидно появилась, как относительно самого объекта оценки, так и относительно рынка подобных объектов.
По крайней мере, в нынешних условиях у Пользователей «ретроспективных» отчетов будут весьма большие сомнения в том, что при «ретроспекции» учитывались (или не учитывались) данные и факты, которые возникли на рынке после выполнения первого, основного Отчета. И снять этим сомнения в рамках действующей нормативной базы не представляется возможным.
Таким образом, осознанно или нет, но будет происходить «подгонка» текущего результата «ретроспективной» оценки к ожиданиям сегодняшнего дня. Это представляется концептуально противоречащим самой идеологии оценки, которая оперирует только прогнозными и вероятностными величинами – в том числе и стоимостью. Стоимость, как всем известно, носит фундаментально вероятностной характер, ни в коем случае не являясь ценой. Цена же, в противовес стоимости, является вполне конкретный и исторически зафиксированной величиной и не может иметь вероятностной природы.
Практическое использование результатов, так называемой, «ретроспективной» оценки свидетельствует о полном и фатальном непонимании Пользователями самого смысла, сути оценки. Тем самым отрицается важнейший экономический фактор неопределенности будущего.
С прискорбием спешу сообщить, что именно фактор неопределённости будущего создает возможность получения добавленной стоимости, да и стоимости вообще, как экономической категории.
Если же мы исходим из установки о детерминированности и неизменности будущего – нет смысла, в таком случае, вообще определять стоимость. И можно говорить только о калькуляции цены, что очевидно, не является задачей оценки.
Единственным объяснением такого положения дел с использованием «ретроспективной» оценки, является укоренившееся в сознании основной массы пользователей, марксисткой (социалистической) модели плановой экономики.
Тотальное банкротство этой экономической концепции, произошло на глазах одного поколения, относительно недавно, в исторических масштабах времени
Практическое использование «ретроспективной» оценки прямо и грубо нарушает смысл, идеологию независимости субъекта оценочной деятельности, от ожиданий пользователей его Отчетами. Эта независимость заложена в профильном Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности».
Этим Законом и предусмотрена такая специфическая процедура проверки Отчета оценщика как рецензирование. Этим законом прямо запрещено вынесение суждения рецензента относительно численного значения стоимости, полученной в отчете.
Другими словами, если выполнена его законная и аргументированная, не предубеждённая рецензия, и рецензент не нашел существенных нарушений методов и подходов в оценке объекта – рецензируемый отчет является единственным и неповторимым документом о стоимости объекта. Как бы кому и не хотелось обратного.
В противном случае при изменении тех или иных внешних факторов будет возникать соблазн проводить «ретроспективную» оценку снова и снова, и практическое использование результатов работы оценщика теряет всякий смысл.
В итоге мы можем получить бесконечную цепь «ретроспективных» оценок одного и того же объекта, что дискредитирует вообще идею оценки.
Необходимо отметить, что в рамках судебных экспертиз относительно вопросов стоимости, судебные экспертные органы должны в своей практике руководствоваться той же нормативной оценочной базой, которую используют и оценщики. В которой, как уже было сказано выше, термин «ретроспективная оценка» отсутствует как таковой.
Если же в результате рецензирования рецензент пришел к обратному выводу, что Отчет имеет очень существенные нарушения в процедуре оценки – тогда Отчет признается рецензентом таковым, что не может быть использован в хозяйственной практике и поэтому должны быть выполнена другая, повторная, оценка этого объекта. Но на основании той же информации, которая была использована оценщиком при выполнении перового Отчета. Иначе, мы вновь оказываемся в бесконечном коридоре «ретроспективных» оценок. Однако, необходимо отметить, что здесь речь идет именно о «ретроспекции» а не оценке ущерба.
Используемый в данном Законе механизм рецензирования Отчетом оценщиков использует мировую практику защиты Оценщиков от пользователей, которые желают получить определенное значение стоимости объекта
Безусловно, если практика требует использования «ретроспективной» оценки нет иного пути, кроме как имплементации этого термина в оценочную нормативную базу. Этот термин должен четко определять круг и требований к релевантности информации относительно объекта, которую обязан использовать оценщик (или судебный эксперт) при выполнении процедуры «сегодня» на дату стоимости «вчера».
В противном случае вместо логических и аргументированных суждений мы получаем не нужную никому схоластическую склоку авторитетов на рынке оценки.
Исходя из всего вышеизложенного: нет никаких оснований проводить оценку относительно не существующего термина «ретроспективная оценка»
Ретроспективная оценка недвижимости и других видов имущества
В последнее время в научных и публицистических статьях, посвященных проблемным вопросам независимой оценки, а также вопросам, связанных с трудностями определения стоимости того или иного имущества в рамках проведения судебной экспертизы, все чаще приходится встречать термин «ретроспективная оценка». Отдельные авторы, подчеркивая, что данный термин не имеет однозначной трактовки даже в профессиональной среде, считают крайне актуальной и уместной необходимость введения в Украине единого законодательно урегулированного определение понятия «ретроспективная оценка». И, как следствие, установление целого ряда регламентаций относительно ограничений проведения такого специфического вида оценок, их классификации по видам и формам выводов. А также трансформации методов самой оценки. Насколько эффективными и инновационными, а главное – необходимыми и полезными, могут стать такие нововведения, попробуем разобраться в сегодняшнем материале, исследовав в первую очередь смысловую нагрузку и содержание самого понятия «ретроспективная оценка» в той или иной его интерпретации.
Ведя речь о так называемой «ретроспективной оценке», большинство авторов концентрируют свое внимание на той проблеме, что такая оценка, как правило, проводится в условиях некоторого уровня неопределенности и ограниченности исходной информации. Как по отношению к характеристикам самого оцениваемого имущества, так и относительно соответствующего сегмента рынка, на котором данное имущество вращается. Такая проблема действительно существует. Тут трудно не согласиться. Вот только как закрепление самого термина «ретроспективная оценка» в украинских законодательных и нормативно-правовых актах поможет эту проблему нивелировать, учитывая уже существующие требования действующего законодательства, пока не понятно. Именно поэтому, чтобы не придумывать «нового велосипеда», проанализируем основные положения уже существующих на данный момент нормативно-правовых актов в сфере оценки имущества.
Разбираемся в терминах
Для начала отметим, что сам термин «ретроспектива» (от латинского retrospectare — взгляд назад) – означает взгляд в прошлое, обозрение того, что было в прошлом. Как следствие, «ретроспективный» – это тот, который включает в себя рассмотрение прошлых событий, то есть обращен в прошлое. Таким образом получается, что под так называемой «ретроспективной оценкой» следует понимать именно ту оценку, которая проводится на определенную «ретроспективную дату оценки». Которая, в свою очередь, отдалена от текущего момента в прошлое на определенный промежуток (интервал) времени. Но является ли такое определение полным и самодостаточным? А самое главное – уникальным? Конечно, нет. Ведь под него подпадает практически любая оценка, которая проводится в настоящее время как оценщиками, так и судебными экспертами (в случае проведения соответствующего экспертного исследования).
Остановимся здесь несколько более подробно. Так, действующей редакцией Национального стандарта №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» четко закреплены два следующий понятия:
На практике имеем ситуацию, когда дата оценки всегда является более поздней (отдаленной в прошлом), чем дата завершения составления отчета (заключения). Более того, действующее законодательство не содержит каких-либо запретов относительно определения стоимости имущества на любую из прошлых дат. Как следствие, всякая оценка по своей сути является априори «ретроспективной», поскольку производится на ту или иную «прошлую дату оценки». Уровень же «ретроспективности» каждой конкретной оценки определяется временным интервалом, на который разнесены между собой конкретные дата оценки и дата завершения составления отчета (заключения). Чем больше этот интервал (день, неделя, месяц, полугодие, год, несколько лет и т. д.), Тем более «ретроспективной» является данная оценка.
Таким образом, приходим к нескольким промежуточным но одновременно важным выводам.
Иными словами, речь здесь уже идет об определенной количественной характеристике того уровня неопределенности и ограниченности исходной информации, за которых выполняется такая оценка. Последнее утверждение следует из того, что в процессе оценки любого имущества на определенную дату оценщик (судебный эксперт) должен принимать во внимание и пользоваться только той информацией о объект оценки или подобное имущество, которая потенциально могла быть доступной ему по состоянию на эту дату и/или возникшей в результате событий, которые произошли до этой даты. Другими словами, такая оценка проводится с использованием необходимого и доступного объема исходной информации, актуальной на дату оценки, которая была или потенциально могла быть известна оценщику (эксперту) на эту дату в прошлом. Аналогичное утверждение справедливо и по отношению к нормативно-правовым актам, действовавшим на конкретно определенную дату оценки (в редакции, действующей на соответствующую дату).
Особенности проведения ретроспективной оценки
Теперь, когда мы уже разобрались с общей терминологией, рассмотрим еще один случай, во время которого очень часто речь заходит о так называемой «ретроспективной оценке». Это ситуация, при которой на одну и ту же дату оценки в разный период времени определяется стоимость одного и того же имущества (одним и тем же, или другим специалистом).
Оказывается, что и в этом случае не нужно изобретать «новый велосипед». Так, для урегулирования подобных ситуаций в рамках проведения, например, судебных экспертиз, в соответствии с процессуальным законодательством и специальной Инструкцией о назначении и проведении судебных экспертиз и экспертных исследований предусмотрена возможность выполнения экспертами первичных, дополнительных и повторных экспертиз. Если же провести определенные параллели с независимой оценкой имущества, то первичной экспертизе по существу соответствует обычная оценка имущества, выполнена на определенную дату оценки; дополнительной экспертизе – доработка (актуализация) отчета о стоимости объекта оценки (в понимании Национального стандарта №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав»); повторной экспертизе – повторная оценка (в смысле Методики оценки имущества).
Приведем два общих вывода относительно проблемы сопоставимости результатов так называемой «ретроспективной оценки» с результатами оценки, которая была проведена в прошлом на ту же дату:
Именно поэтому, в случае наличия разницы значений стоимостей повторной и первичной оценок, в основной части отчета об оценке имущества (исследовательской части заключения эксперта) при проведении повторной оценки (экспертизы) целесообразно указывать о возможных причинах таких расхождений. В том числе, например, и в связи с неопределенностью и ограниченностью исходной информации, при которых выполняется повторная оценка.
Недостаток информации, правовые коллизии и диапазоны значений стоимости
Подчеркнем еще один интересный момент. В условиях неопределенности информации о характеристиках объекта на дату оценки и/или ограниченности исходной информации, объективная оценка может приводить к получению оценщиком (экспертом) нескольких величин стоимости имущества (например, для различных вариантов его характеристик) или их интервальных значений. В то же время, на практике имеем ситуацию, при которой в условиях неопределенности или ограниченности данных, возможные вариации которых приводят к получению различных величин стоимости объекта, практически все оценки завершаются указанием в выводах точной (однозначной) величины стоимости объекта.
И тут возникает правовая коллизия, которая особенно остро ощущается во время судебных разбирательств, особенно в рамках уголовных производств. С одной стороны судьи не готовы к анализу и использованию выводов об оценке имущества, содержащих интервалы стоимости объекта – ведь им необходимо принять решение с конкретными количественными выводами относительно сторон судебного процесса. С другой стороны, как показывает практика, при наличии высокой квалификации представителей участников процесса, не согласных с выводами оценщика (эксперта), заключение с точным результатом при высокой неопределенности исходных данных по объекту не удается признать надлежащим доказательством. Как следствие, процесс переходит в стадию проведения повторных оценок (экспертиз), в деле появляются новые выводы о величине стоимости объекта. И в конечном счете судьям приходится принимать решения на основе информации о двух и более величин стоимости оцениваемого имущества на одну и ту же дату оценки.
При таких условиях, в ходе проведения именно повторной оценки (экспертизы) и наличии в распоряжении оценщика (эксперта) данных относительно другой, ранее определенной по результатам первичной оценки (экспертизы) конкретной величины стоимости объекта, представляется целесообразным предусмотреть возможность указания интервальных или вариантных значений стоимости имущества. То есть, при неоднозначных характеристиках объекта, отсутствии возможностей по их уточнению и/или ограниченности исходной информации логично было бы предусмотреть возможность указания нескольких значений стоимости для различных вариантов недоказанных параметров объекта или интервальных значений стоимости. В таком случае, во время судебного разбирательства, определенным основанием для вынесения справедливого судебного решения могло бы служить точное значение стоимости имущества, определенное по результатам первичной оценки (экспертизы) и указанные интервалы стоимости в выводах повторных оценок (экспертиз), что позволяло бы участникам процесса лучше чувствовать возможную область пересечения интервалов стоимости.
Ретроспективная оценка как частный случай повторной экспертизы
Итак, как было показано выше, популярный в последнее время термин «ретроспективная оценка» не несет в себе какого-либо конкретного и/или дополнительной смысловой нагрузки. А является по сути своеобразным сленгом (вроде, уже хорошо всем известного «евроремонта»). Такой вид оценки не является сугубо специфическим, а потому не только может, но и должен выполняться соответствующими специалистами в рамках уже существующего действующего законодательства.
Для характеристики так называемой «ретроспективной оценки» всем уместно пользоваться уже хорошо известной, а главное – сложившейся и нормативно закрепленной терминологией, которая включает в себя следующие основные понятия: «дата оценки», «дата завершения составления отчета (заключения)», «первичная экспертиза», «независимая оценка имущества», «дополнительная экспертиза», «доработка (актуализация) отчета о стоимости объекта оценки», «повторная экспертиза» и «повторная оценка».
Ретроспективная оценка: особенности проведения
Ретроспективная оценка – это оценка объекта, которая выполнена субъектом оценочной деятельности на ту же дату оценки, что и оценка этого объекта, выполненная другим субъектом оценочной деятельности. Но когда дата завершения составления отчета по оценке объекта существенно отличается во времени от даты оценки. Возникает вопрос – если результаты ретроспективной оценки будут отличаться от результатов предварительно проведенной оценки, то что это значит? Результат оценки считать более достоверным, ранней или ретроспективной.
Само понятие «давней» даты оценки является полностью неопределенным – это год, годы или больший срок. Более того, следует подчеркнуть, что всякая стоимостная оценка проводится на определенную дату оценки, которая может быть любой в прошлом относительно даты завершения отчета. Через это, когда употребляется понятие «ретроспективная оценка», то всегда следует раскрывать его суть.
Наиболее распространенным толкованием такого словосочетания является следующее:
Ретроспективная оценка – это оценка на ту же дату, на которую уже была проведена ранее другая оценка. А дата завершения ретроспективной оценки существенно отличается во времени от даты завершения предыдущей оценки по крайней мере на год и более. Или когда срок действия предыдущей оценки уже истек.
Определенным эквивалентом термина «ретроспективная оценка» является термин «повторная оценка», который определен в Методике оценки имущества (утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.2003 №1891). Так: «повторная оценка – оценка объекта, проводимая субъектом оценочной деятельности по результатам рецензирования отчета об оценке (акта оценки) этого объекта по состоянию на дату, на которую проводилась оценка этого объекта другим субъектом оценочной деятельности, отчет (акт) о которой подлежал рецензированию».
Ретроспективная оценка – определение стоимости проводится повторно
Из приведенного определения видно следующее. Если на предварительно выполненный отчет по оценке имеется рецензия, то всякая ретроспективная оценка, которая выполнена другим субъектом оценочной деятельности чем предыдущая оценка, является повторной оценкой.
В дальнейшем термин «ретроспективная оценка» понимаем так: ретроспективная оценка – это оценка объекта, которая выполнена субъектом оценочной деятельности на ту же самую дату оценки, что и оценка этого объекта выполнена другим субъектом оценочной деятельности, но когда дата завершения составления отчета по оценке объекта существенно отличается во времени от даты оценки.
Итак, основными признаками ретроспективной оценки являются следующие:
Какова цель проведения ретроспективной оценки
Какова же роль ретроспективной оценки, и для чего она проводится? Из самого определения ретроспективной оценки следует, что цель проведения такой оценки заключается в сопоставлении результатов оценки с результатами, которые были получены в прошлом другим субъектом оценочной деятельности на ту же дату оценки, на которую проводится ретроспективная оценка.
Возникает вопрос – если результаты ретроспективной оценки будут отличаться от результатов предварительно проведенной оценки, то что это значит? Результат оценки считать более достоверным, ранней или ретроспективной?
Сразу же отметим, что под достоверностью результата следует понимать несомненную уверенность в правильности определения величины стоимости (указанной в отчете). Из-за этого более (менее) достоверный результат означает большую (меньшую) уверенность в правильности результата.
Подчеркнем, что в национальном стандарте №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» есть понятие «недостоверная оценка », которая является ключевым при классификации отчета по оценке по результатам рецензирования. Однако это понятие не является эквивалентным понятию «недостоверный результат».
Действительно, в соответствии с Национальным стандартом №1 некачественная (недостоверная) оценка – это оценка проведена с нарушением принципов, методических подходов, методов, оценочных процедур и (или) на основе необоснованных предположений, что доказывается путем рецензирования.
Таким образом, вывод рецензента о недостоверности оценки не означает, что и результат оценки является недостоверным. Результат может быть и достоверным при недостоверной оценке.
Поскольку ретроспективная оценка проводится с целью подтверждения или не подтверждения достоверности величины стоимости, определенной в результате проведения предварительной оценки другим субъектом оценочной деятельности, то возникает естественный вопрос. А можно ли сопоставить результаты этих двух оценок с целью получения заключения о достоверности результата какой-либо из них? Ответ очевиден – нет.
Всякая ретроспективная оценка базируется на исходной информации, допущениях и ограничениях, которые учитываются в процессе ее проведения субъектом оценочной деятельности и является субъективным суждением этого субъекта по определенной в отчете стоимости. Субъективное суждение базируется, в первую очередь, на той исходной информации, которой обладает оценщик, осуществляющий ретроспективную оценку, ведь в соответствии с п. 52 национального стандарта №1. «Оценщик самостоятельно осуществляет поиск информационных источников (за исключением документов, предоставление которых должен обеспечить заказчик оценки в соответствии с договором), их анализ и изложение обоснованных выводов. При этом оценщик должен проанализировать все информационные источники, связанные с объектом оценки, тенденции на рынке подобного имущества, информацию о сделках в отношении подобного имущества, которые используются в случае применения сравнительного подхода, и другую существенную информацию. В случае неполноты указанной информации или отсутствия ее вообще в отчете об оценке имущества отмечается негативное влияние этого факта на результаты оценки».
Следует отметить, что и при применении доходного подхода п. 43 национального стандарта №1 подчеркивает, что «информационными источниками для применения доходного подхода являются сведения о фактических и (или) ожидаемых доходах и расходах объекта оценки или подобного имущества. Оценщик прогнозирует и обосновывает объемы доходов и расходов от современного использования объекта оценки, если оно является наиболее эффективным, или от возможного наиболее эффективного использования, если оно отличается от существующего использования».
Ограниченный объем архивной информации – одна из основных проблем
При проведении ретроспективной оценки информационные источники, связанные с объектом оценки, уже не те, что были при выполнении предыдущей (первоначальной) оценки. Более того, поскольку в Украине при применении сравнительного подхода за основу берутся не соглашения относительно подобного имущества, а условия предложения относительно заключения таких соглашений (цены предложения объектов сравнения), то при проведении ретроспективной оценки большая часть информации о ценах предложения, которые были в наличии и доступны на дату оценки при выполнении первоначальной оценки, просто отсутствует. О каком анализе всех информационных источников, связанных с объектом оценки, может идти речь, если на время проведения ретроспективной оценки отсутствует большинство информации, которая была доступна для исполнителей первоначальной оценки? То же самое можно утверждать и в случае применения доходного подхода – информация об арендных ставках для подобных объектов при проведении ретроспективной оценки очень ограничена по сравнению со временем проведения предварительной (первоначальной) оценки.
Таким образом, в отчете по ретроспективной оценке должно указываться негативное влияние факта неполноты информации об объекте оценки на результаты оценки. Это требуется Национальным стандартом №1. Но если отсутствие большей части данных о ценах предложения объектов сравнения свидетельствует о негативное влияние на результат оценки, то о какой достоверности результата отчета из ретроспективной оценки можно утверждать?
Можно лишь говорить, что есть другой, довольно дискуссионный результат, который отличается от результата предыдущей оценки. Но, как указано выше, на результат оценки негативно повлиял факт ограниченности информации об объекте оценки.
Более того, ретроспективная оценка в большинстве случаев проводится без осмотра (а если даже осмотр и проводится, то это уже не тот объект, который был представлен к осмотру при проведении первоначальной оценки). А значит, оценщик при проведении ретроспективной оценки не в состоянии проанализировать технические и иные характеристики объекта оценки, что было возможным при первоначальной оценке. Следовательно, при проведении ретроспективной оценки просто невозможно выполнить полностью не только требования п. 52, но и требования п. 53 национального стандарта №1: в зависимости от выбранных методических подходов и методов оценки оценщик должен:
Делаем выводы
Подводя итоги, можно утверждать следующее: