Что такое ритейл в недвижимости
Всё про Street Retail
Коммерческая недвижимость в настоящем может быть представлена в разных форматах. И одним из самых популярных является street retail (стрит-ритейл). Само понятие появилось в России не так давно. До этого выделяли только коммерческую недвижимость. Необходимости что-то обособлять не было.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Однако рынок не стоит на месте. Постоянно появляются новые понятия и явления, которые обрастают своей спецификой. И предпринимателю в этом стоит разобраться, чтобы не упустить возможность получить доход.
Что такое стрит-ритейл?
Под этим понятием непосредственно подразумеваются коммерческие помещения, которые расположены на первом этаже, с обособленным выходом на улицу и с витринами или окнами, которые можно использовать как место для рекламы. Такая недвижимость может быть изначально отнесена к нежилой. Например, во многих новостройках застройщик ещё при создании проекта часто отводит первый этаж под офисы или магазины.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
Однако, что особенно характерно для исторических зданий, стрит-ритейлом может стать и часть здания, которая была переведена в нежилой фонд. Стоит учесть, что для этого нужно провести специальную процедуру. Очень важно, чтобы такое помещение имело отдельный выход, а также собственную систему коммуникаций (или такую, которую можно было бы без труда обособить). Большое значение при переводе в нежилой фонд уделяют вопросам обеспечения санитарной и пожарной безопасности.
Объекты стрит-ритейла были в России уже довольно давно. Например, аптеки на первом этаже в Москве можно обнаружить на снимках, относящихся к 20-м годам прошлого века. Однако само понятие является относительно новым для отечественного рынка. И оно пришло к нам с Запада вместе с системой характеристик, с принципами управления такой недвижимостью и с другими, не менее важными нюансами.
Стрит-ритейл позволяет довольно хорошо зарабатывать. Однако для этого нужно разобраться в том, о чём идёт речь и как лучше всего использовать такое имущество. Вникнуть в детали важно и тем, кто ищет для своего бизнеса подобные объекты в аренду.
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Для стрит-ритейла важны определённые характеристики, по которым подобную недвижимость обычно оценивают. Стоит отметить, что общее количество характеристик способно колебаться в зависимости от конкретного направления бизнеса. Однако есть ключевые, которые присущи всем объектам стрит-ритейла. Это:
С ними нужно разобраться детальнее. Учитывать такие характеристики важно для обеих сторон.
Проходимость
Стоит отметить, что далеко не каждую недвижимость на первом этаже с отдельным входом можно отнести к объектам стрит-ритейла. Он должен обладать ещё и, как минимум, коммерческим потенциалом. Ведь соответствующая недвижимость может располагаться и в спальной зоне, вдали от какого бы то ни было потока людей. Но в таком случае использовать её для получения прибыли, как правило, не имеет смысла. Хотя и здесь можно разместить парикмахерские, небольшие аптеки или магазины, направленные на обслуживание жителей района.
Проходимость может оцениваться разными критериями. Кому-то важно, чтобы общий поток был достаточно большим. А кто-то рассчитывает на определённую целевую аудиторию. Подсчёты могут проводиться с той или иной степенью погрешности, что тоже стоит принимать во внимание.
Локация
Эта характеристика тесно связана с предыдущей. Недостаточно, чтобы стрит-ритейл находился просто рядом с большим потоком людей. Нужно ещё учитывать и другие параметры:
Всё должно оцениваться в комплексе. При изучении локации также стоит учитывать и другие коммерческие объекты, которые уже расположены в определённой местности. Причём это важно не только для анализа конкуренции, но и для того, чтобы понять, спрос на что может быть сформирован.
Например, если есть спортивный зал и магазины одежды, то посетители таких заведений могут захотеть что-нибудь поесть и выпить. А рядом с офисными центрами разумно размещать магазины канцтоваров.
Стоимость
Учитывать стоимость стрит-ритейла следует и для того, чтобы понять перспективы вложения средств в такую собственность, и целесообразность её покупки или аренды для ведения бизнеса. Оценка может производиться разными способами, начиная от простого сбора информации по имеющимся объявлениям и заканчивая обращением к экспертам. В любом случае данные должны быть достоверными и актуальными.
Учтите, что большинство характеристик нельзя назвать статичными. Они меняются, когда появляются новые объекты, усиливается или ослабевает транспортная нагрузка. Поэтому такие сведения нужно время от времени корректировать.
Особенности и назначение стрит-ритейла
Чтобы иметь возможность оптимальным образом распорядиться стрит-ритейлом, нужно как можно лучше понимать его специфику. А для этого стоит учесть особенности:
Необходимо иметь в виду, что выше перечислены особенности стрит-ритейла, характерные для него в целом. Но определённая специфика бывает у конкретных объектов, расположенных в определённой зоне или же в конкретном здании.
Советы по выбору объектов стрит-ритейла для аренды
Объектов стрит-ритейла может быть довольно много. Поэтому выбирать конкретный вариант в аренду стоит с учётом того, что именно требуется вашему бизнесу, какую именно задачу вы хотите решить. Также следует принимать во внимание ограничения по бюджету.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
В целом нужно опираться на следующее:
При оформлении аренды стоит учитывать нестабильность сезонного спроса. Цены могут подниматься и падать, в зависимости от времени года. Поэтому стоит тщательно подбирать самый подходящий для заключения такой сделки период, чтобы не переплатить.
Также не забывайте учитывать перспективу. Иногда выгоднее взять в аренду стрит-ритейл в районе, который активно развивается. Но, покупая возможности, не обманывайтесь. Периодически владельцы такой недвижимости могут преувеличивать темпы строительства новой трассы или же значимость открытия делового центра по соседству. Стоит тщательно взвешивать аргументы «за» и «против» перед принятием решения.
Стрит-ритейл – это коммерческая недвижимость, которая гарантирует владельцам бизнеса при грамотном подходе солидную прибыль. Однако очень важно разобраться в том, как её подобрать, на что нужно опираться, какие факторы принимать во внимание. Всё это следует учитывать и владельцам такой собственности, которые хотят получить от неё максимальную выгоду.
Если вам сложно разобраться со стрит-ритейлом, Вам нужно обратиться к профессионалам. Они готовы помочь.
Инвестиции в стрит-ретейл: какой доход приносит арендный бизнес
Первая половина 2021 года прошла достаточно активно с точки зрения открытий новых заведений стрит-ретейла. Несмотря на то что мы находимся на волне ограничений, нельзя сказать, что рынок замер. Мы не сможем избежать череды закрытий заведений общепита, но, вероятнее всего, это будут либо не самые прибыльные проекты (с точки зрения крупных игроков ресторанного бизнеса), либо новые проекты, которым еще не удалось заполучить свою аудиторию.
Стоит отметить, что сейчас удачное время для новых проектов — пока действуют некоторые ограничения, есть возможность «зайти в проект» и делать ремонтные работы без особых потерь с точки зрения недополученной прибыли. Поговорим о том, что сегодня нужно знать, чтобы инвестиции в помещения формата стрит-ретейл приносили реальный доход.
Кто сегодня покупает?
Инвестор в прошлом, сейчас и в перспективе — это человек, который при покупке объекта прежде всего обращает внимание на существующую или потенциальную доходность. Всегда будет важно, надежный ли арендатор занимает помещение, кто и на каких условиях может заменить его в случае ухода. По локации инвестор, как и ранее, будет обращать внимание на перспективу развития того или иного района.
Стоит отметить, что портрет инвестора не изменился под влиянием пандемии — это преимущественно бизнесмены, топ-менеджеры различных компаний, руководители крупного звена. В большинстве своем это частные инвесторы, использующие покупку объекта формата стрит-ретейл как альтернативный финансовый инструмент. Круг профессиональных игроков рынка коммерческой недвижимости формата стрит-ретейл сформировался достаточно давно, и появление новых участников мы наблюдаем не так часто. Среди так называемых новичков можно выделить банки из первой пятерки, которые стали создавать внутри себя инвестфонды. В целом покупатели стали больше внимания обращать на устойчивость бизнеса того или иного арендатора в зависимости от того, как он себя вел в пандемию, соблюдал ли график платежей за последние 6–12 месяцев и так далее.
Доля инвесторов в Москве распределяется следующим образом: 40% — покупатели из Москвы, 20% — из Санкт-Петербурга, оставшиеся 40% составляют региональные покупатели. Интерес со стороны инвесторов из регионов, безусловно, есть, это в том числе Владивосток, Новосибирск, Пермь. Региональные заявки чаще всего лидируют по количеству, но не всегда оказываются качественными по причине того, что иногда у региональных инвесторов не хватает средств для приобретения желаемого помещения в Москве. Если говорить о странах СНГ, то больше всего мы замечаем интерес инвесторов из Казахстана. Заявки инвесторов есть на приобретение помещений под свой бизнес и с готовым арендным бизнесом.
Куда инвестировать?
Пандемия оказала неоднозначное влияние на стрит-ретейл — больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы (Тверская, Арбат), на которых сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее). При этом в силу тех же ограничений вырос трафик у арендаторов коммерческих помещений, расположенных в спальных районах, находящихся на минимальном расстоянии от потребителя: аптеки, супермаркеты и специализированные магазины продуктов, стройматериалов, товаров для дома, для детей. Также в спальных районах вырос спрос на коворкинги, связанный с переводом значительного количества сотрудников офисов на удаленку.
Правила игры
Инвестору при желании приобрести тот или иной объект прежде всего следует отталкиваться от бюджета, получения желаемой доходности и локации помещения.
Классической моделью приобретения торгового помещения с готовым арендным бизнесом считается покупка объекта с консервативным подходом, заменяющим банковский депозит, с доходностью от 8–11% годовых (что эквивалентно 9–12 годам окупаемости).
Некоторые инвестиционные сделки несут спекулятивный характер, то есть покупка объекта с дальнейшим возможным увеличением доходности до 19% (с учетом необходимых инвестиций в объект сроки окупаемости могут составить от трех до шести лет). Несмотря на то что данный вид инвестиций кажется более привлекательным, такие объекты требуют дополнительных вложений, опыта и понимания специфики на рынке стрит-ретейла.
Знаковую покупку в центральных торговых коридорах можно считать коллекционной. Доходность по такой покупке не превысит 8% годовых (более 12 лет окупаемости), при этом помещение будет ликвидным и востребованным всегда.
Тем, кто планирует свой бизнес всерьез и надолго либо рассматривает вариант с долгосрочными инвестициями, может быть интересно купить пустое торговое помещение под свой бизнес. Это позволит запланировать развитие на более долгий период, а в случае неудачи в своем деле сдать это помещение в аренду.
Выбираем помещение стрит-ретейла
При выборе качественного помещения прежде всего следует обращать внимание на локацию. Наиболее удачными являются помещения, расположенные на выходе или в прямой видимости от станций метро, а также помещения в крупных жилых массивах и центрах деловой активности.
Уже несколько лет сохраняется спрос на объекты, расположенные на интенсивных пешеходных и автомобильных потоках вдоль пешеходных и транспортно-пешеходных улиц Москвы в ЦАО, которые являются не менее интересными и для большинства арендаторов.
Помещения у станций метро площадью от 50 до 120 кв. м с витринами и отдельным входом считаются наиболее ликвидными. Однако густонаселенные (сложившиеся) спальные районы также всегда были интересны инвесторам. Особенно привлекательными остаются помещения до 700 кв. м, подходящие под продуктовых ретейлеров.
При выборе помещения обязательно стоит обратить внимание на его технические характеристики, такие как электрическая мощность, наличие водопровода, канализации, вытяжки, вентиляции, тепла, так как отсутствие определенных коммуникаций может ограничить перечень возможных арендаторов.
В 2021 году средний чек покупки в стрит-ретейле столицы варьируется от 60 млн до 200 млн руб. При этом совершается большое количество сделок и с бюджетом ниже 60 млн руб., но это в основном либо небольшие помещения с арендатором в спальных районах и ТиНАО, либо помещения в новостройках на этапе строительства. В случае с нежилыми помещениями в новостройках в сроки окупаемости необходимо заложить еще время на стройку, а также поиск нового арендатора.
Учитываем риски
Главный риск при инвестировании — приобретение неликвидного помещения, что может привести не только к заморозке, но и к потере денежных средств. Чтобы этого избежать, лучше воспользоваться услугами профессиональных консультантов.
Снос соседних зданий по программе реновации или риск сноса здания, в котором располагается помещение, капитальный ремонт здания или его фасадов, неустойчивость бизнеса арендатора — ряд этих негативных факторов также следует учесть и изучить при покупке коммерческой недвижимости.
Что будет дальше
Сегодня мы наблюдаем прирост числа инвесторов в стрит-ретейле, так как это альтернативный инструмент инвестиций с прогнозируемой доходностью, которая превышает ставки по депозитам и может достигать до 19% годовых. Рост курса валюты в 2020 году и падение рубля (в январе — декабре 2020 года реальный эффективный курс рубля снизился на 14%) спустя время сподвигнул инвесторов к сделкам в стрит-ретейле. Выиграв на курсовой разнице, они смогли приобрести уже более дорогие и ликвидные объекты.
Цены на помещения в центральных локациях в перспективе продолжат рост, так как спрос со стороны инвесторов сохраняется, а предложение качественных помещений формата стрит-ретейл ограничено. В целом в последние годы мы наблюдаем становление рыночных показателей доходности на более низком уровне, что не приводит к уменьшению спроса.
Кто Вы, мистер Street Retail?
Сегодня среди владельцев торгового бизнеса и инвесторов в недвижимость все большую популярность набирает такой формат помещений, как стрит-ритейл. Давайте разберемся, что это такое.
Что такое стрит-ритейл
Стрит-ритейл (street retail) – формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома. В переводе с английского буквально означает «уличная торговля». В многочисленных статьях экспертов рынка недвижимости можно прочитать, что для России этот формат новый и непривычный, и появился у нас только в 2000-х, однако это не так. Возможно английский термин и был заимствован недавно, но сам способ торговли с первых этажей жилых домов придуман много веков назад. Отличным примером может служить здание в Москве на Пречистенке, 6, где в 1873 году фармацевт Андрей Форбрихер открыл аптеку.
Аптека Форбрихера на Пречистенке 6, историческое фото 1920-х годов
Прошло почти 150 лет, а аптека в этом здании по-прежнему работает и представляет собой не только памятник культурного наследия, но и стрит-ритейл в чистом виде.
Аптека на Пречистенке 6 Фото с сайта sofrino.ru
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Итак, мы с вами определили, что стрит-ритейл – это торговое помещение на первом этаже здания, имеющее отдельный вход с улицы. Отсюда вытекает главное требование к таким помещениям – большая проходимость.
Естественно, торговая точка, находящаяся на безлюдной улице в промзоне не принесет владельцу ничего, кроме разочарования и выброшенных денег, в отличие от магазина, расположенного рядом с метро на улице с плотным пешеходным трафиком.
Наиболее ценятся улицы, называемые «торговыми коридорами». Это улицы в центре города, где пересекаются потоки местных жителей, работников многочисленных офисов, а также туристов. Такие локации обеспечивают стабильный поток покупателей практически для любого вида бизнеса, будь то торговля или сфера общественного питания.
Стрит-ритейл: 5 советов по выбору рентабельного помещения
Сегодня стрит-ритейлу уделяют особое внимание – и владельцы бизнеса и чиновники. Открыть магазин на центральной улице зачастую стоит значительно дороже, нежели в торговом центре, однако неоспоримые преимущества – хороший поток покупателей, имиджевая составляющая – стимулируют ритейлеров открывать магазины на улицах города. А нехватка хороших помещений для торговли – только подогревает ажиотаж.
На текущий момент в стрит-ритейле происходит много изменений: на совещании в Министерстве промышленности и торговли было решено разработать и внедрить Концепцию развития стрит-ритейла в России, а столичная программа по благоустройству столицы «Моя улица», продлена до 2020 года. Кризис также внес свои коррективы — значительное количество вакантных торговых площадей в Москве освободилось: на Тверской улице уровень ротации увеличился на 9 % в 2017 году.
Несмотря на это, стрит-ритейл дает больше возможностей для «маневра», по сравнению с торговыми центрами: можно разработать и внедрить фирменный стиль с нуля, отследить алгоритм взаимодействия покупателя с брендом, выбрать время открытия и закрытия торговой точки, получить доступ к более лояльной аудитории. На что опираться при выборе подходящего торгового помещения, рассмотрим ниже.
Бутик «Omega» в Столешниковом переулке
1. Ставим цели, определяем аудиторию
При выборе локации торговой точки нужно отталкиваться от двух ключевых составляющих – целевой аудитории и концепции самого бизнеса. К примеру, для брендов премиум класса не так важен трафик, как месторасположение магазина – это часть имиджевой составляющей бренда.
В Москве такими престижными объектами являются здания на Столешниковым переулке, Петровке, Кузнецком мосту, Тверской, Никольской улице, на Большой Дмитровке, в районе Патриарших прудов. На Кутузовском проспекте происходит смена формата — люкс и премиум объекты уступают свои площади продуктовым ритейлерам, представителям сферы услуг (салоны красоты, клиники). Одной из причин смены формата стала экономическая ситуация в стране.
Если месторасположение магазина не является принципиальным вопросом, например, при продаже товаров повседневного спроса и продуктов, то важно обратить внимание на близость к транспортным развязкам, потокам пешеходного и автомобильного трафика. Идеально, если рядом будет находиться парковка, пусть даже платная.
2. Отслеживаем трафик
Следующий шаг – анализ проходящего трафика, причем необходимо учитывать не только количественный, но и качественный его состав. Если мимо торговой точки будут проходить большие людские потоки, к примеру, работников бизнес-центра, но это не наша целевая аудитория, толку от такого трафика будет мало. Оценить количественный состав пешеходного потока просто, достаточно посчитать людей, которые проходят мимо нужной нам точки в разное время суток.
Для более точных показателей, можно выбрать несколько временных интервалов в течении дня для расчёта трафика, ведь утром и вечером людей на улицах как правило, больше. Качественный анализ проходящих мимо людей провести также не сложно: можно расспросить прохожих об их привычках, предпочтениях, уровне дохода под видом социологического исследования или с небольшим подарком в качестве благодарности за уделённое время. Такой прием позволит углубить и сегментировать портреты типичного прохожего в выбранном месте.
3. Оцениваем финансы
Чтобы трезво оценить финансовые возможности открытия торговой точки в том или ином месте, можно воспользоваться простым лайфхаком: прийти в местный магазин со схожей аудиторией с утра, купить любой товар и сохранить чек. Вечером прийти и совершить повторную покупку. Теперь достаточно вычесть порядковые номера чеков и оценить среднее количество операций в конкретном магазине за день. Подобным образом можно рассчитать примерный средний чек.
Если посещать этот магазин в часы наибольшей активности и наблюдать за покупателями, то можно получить некоторое представление об уровне дохода и потребительских привычках. Простое наблюдение и математика позволят прикинуть рентабельность будущей торговой точки, оценить среднюю выручку за вычетом арендной платы. При подсчете расходов нужно учитывать непредвиденные ситуации типа ремонта улицы, что повлияет на продажи, снизив видимость и доступность торговой точки.
4. Ищем наружную рекламу
Классика всегда актуальна, поэтому не стоит пренебрегать наружными средствами информирования покупателей: вывески, указатели, баннеры. Такие, на первый взгляд, банальные информационные помощники, могут значительно нарастить экономические показатели компании при прочих благоприятных условиях. Наружная реклама незаменима, если торговая точка располагается вне первой линии, во дворах, или без отдельного входа. При выборе потенциальной локации магазина, оглядитесь, есть ли свободные рекламные поверхности, какова их стоимость, и вписывается ли это в бюджет открытия.
5. Проверяем помещение
Финальным шагом будет оценка самого здания и поможет нам в этом простой взгляд на фасад: это жилое или нежилое здание, является ли дом памятником культуры, требуется ли ремонт? Если здание является жилым, а выбранное помещение не переведено в статус нежилого, то могут возникнуть проблемы при согласовании проведения ремонтно-монтажных работ. К тому же, при работе в жилом доме, нужно помнить о многих аспектах: ограниченное время проведения шумных ремонтных работ, жалобы на яркие вывески, музыку и т. д. За уточнением статуса помещения можно обратиться в Росреестр.
Если дом является памятником архитектуры, то для таких строений действуют особые правила согласования и проведения ремонтных работ, а размещение в таком доме будет в перспективе стоить значительно дороже, чем в обычном здании. Нелишним будет уточнить у собственника помещения или риелтора, по какой причине съехали предыдущие арендаторы и не нужно ли дополнительно платить за охрану, парковку и пользование инженерными сетями по особым ценам.
Почему сейчас в Москве выгодно инвестировать только в офисы
Рассказываем, почему частный инвестор, обладающий капиталом в 30–70 млн руб. (или 200–500 млн руб. в случае инвестиционной компании), в 2021 году должен задумываться о приобретении офисов в деловом центре Москвы.
Давайте расставим все точки над i и построим лонгрид в виде ответов на очевидные (и не очень) вопросы.
Жилье больше невыгодно для инвесторов?
К сожалению, да. Из актива квартира постепенно превращается в пассив. Дело в том, что в 2020 году многие частные инвесторы бросились спасать свои капиталы в квадратных метрах. При низких ставках на ипотеку (6,5%) цены на жилье в Москве и по всей России взлетели на 15–30%. Сейчас цены на пике, и расти бесконечно они не могут, покупать в такой ситуации невыгодно. Спекулятивные инвестиции (купил на старте продаж дешевле, а продал позже и подороже) могут также оказаться бесперспективными из-за проектного финансирования (эскроу), когда рост стоимости «квадрата» определяется не спросом, а банком. Сдавать квартиру в аренду в Москве (нет арендаторов из-за ковида, большое количество квартир в простое) — означает понизить годовую доходность до 3–5% IRR, что сравнимо с низкими текущими ставками по банковским вкладам.
«Сдача в долгосрочную аренду объектов жилой недвижимости приносит 4–5% IRR. В последнее время эта доходность падает, так как стоимость 1 кв. м жилья растет, а арендные ставки на квартиры стагнируют», — прокомментировал инвестиционный директор ИГ «ТРИНФИКО» Артем Цогоев.
Стоит ли инвестировать в ретейл?
Торговая недвижимость — это одна из составляющих консервативного инвестиционного портфеля. Если есть возможность часть капитала вложить в покупку магазина — почему бы и нет?
Однако в стрит-ретейле важна не доходность (от 6% до 11% IRR в зависимости от локации в Москве), а срок окупаемости. Ожидать возврата капитала в ближайшие семь-восемь лет не стоит, основное количество предложений на московском рынке ретейла окупится лет через 11–12 минимум. Также нужно понимать, что спекуляции на рынке торговых помещений невозможны: цены уже долгое время находятся на максимальных уровнях, за сколько купили, за столько и продадите в лучшем случае.
Ретейл — это не про «ленивый» бизнес, им нужно заниматься лично, ежедневно и профессионально. Буквально: вам могут продать помещение, куда найти арендаторов будет нереально (бывают случаи, когда над помещением стрит-ретейла живет, например, активист-общественник, который запрещает любую деятельность в доме и регулярно пишет в мэрию. Что вы будете делать в этом случае?). К тому же торговые арендаторы, особенно в период пандемии, несут на себе большое количество бизнес-рисков. Человек, который впервые инвестирует в ретейл, очень рискует.
А куда инвестируют самые богатые?
А что происходит с офисами в Москве?
С 2014 года в столице практически отсутствовало новое офисное строительство. Это привело к снижению доли свободных офисов без арендатора (вакансии) с 25% в 2014 году к 5% в начале 2020-го. Конечно, за пандемию вакансия выросла (привет удаленке!), по разным оценкам, на 6–7% и на первый квартал 2021 года составила, по оценке Knight Frank, 11–12% для офисов класса А. Но нужно понимать, что вакансия — это средняя температура по больнице, весь срез Москвы по А и В классу. Если начать разбираться, то выясняется следующее: вероятность того, что вы сможете снять/купить помещение площадью 5–10 тыс. м во вновь построенных офисных объектах высокого класса, практически нулевая. Таких объектов не существует. Как не существует и предложения офисов по 50–60 тыс. кв. м в центре Москвы для крупных компаний. Практические все, что строится из офисов, расположено не в самых центральных локациях, а на периферии.
«На фоне снижения доли вакантных площадей в развитых деловых локациях столицы — Центральном округе и ММДЦ «Москва-Сити» — девелоперы обратили внимание на площадки, расположенные за ТТК и МКАД. Так, наибольший прирост объема предложения с 2017 по 2020 год произошел в зонах ТТК — МКАД и за пределами МКАД с показателями роста на 6% и 13% соответственно. Данный тренд подтверждают быстро развивающиеся деловые кластеры, такие как Химки, Новая Москва и Сколково», — рассказала директор по продажам офисов департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Ирина Артемова.
«Москва-Сити» — перегретый субрынок?
Не перегретый, а востребованный.
Качественных объектов офисной недвижимости, которые можно купить, мало во всей Москве, тем более в Сити. Дефицит офисов здесь стал драйвером дальнейшего градостроительного развития Москвы в сторону «Большого Сити» (территории в сторону Хорошево-Мневников). Последние построенные в Сити башни ушли крупным и моноарендаторам, а предложение в строящихся (Grand Tower и One Tower) пока не ориентировано на продажу инвесторам, тем более частным. В других башнях «Москва-Сити» стоимость 1 кв. м офисного пространства начинается от 350 тыс. руб. за офисное помещение, и нужно понимать, что это далеко уже не новые здания, прошедшие пик своей капитализации.
Как можно инвестировать в офисы?
Какие офисы сейчас может приобрести частный инвестор?
В основном — офисы класса А и В. Это могут быть офисные помещения в строящихся или уже построенных зданиях (в том числе с арендаторами, то есть готовый арендный бизнес). Площадь экспонируемых помещений стартует от 100 кв. м, рассказал Цогоев. Помещений большей площади для инвесторов и не надо: по оценке консультантов, за время пандемии в офисах сократилось количество квадратных метров на одного человека, и при прежнем количестве сотрудников компании арендуют меньший объем офисных площадей.
Если говорить о небольших инвесторах, то рабочих вариантов не так много. Вот какие назвал по запросу РБК управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников:
По оценке Цогоева, в Москве существует пять-шесть активных девелоперов офисных зданий, привлекающих средства частных лиц в свои инвестиционные продукты — офисы для сдачи в аренду. Сдача большинства из этих строящихся БЦ запланирована на 2025–2027 годы.
Как воспользоваться рыночной ситуацией с офисами?
Ответ — купить офисное пространство в инвестиционных целях в качественном строящемся БЦ, расположенном в востребованной локации, с горизонтом реализации в несколько лет.
Одним из немногих офисных проектов, который подпадает под многие рыночные факторы с выгодной для себя стороны, можно назвать деловой центр iCITY от MR Group. Вот сайт проекта, а вот — отличная обзорная статья на РБК о таких цифровых небоскребах. Это ТТК рядом с «Москва-Сити», в проекте, стартовавшем полгода назад, пока еще умеренные цены и виден существенный запас по цене — по оценке MR Group, не менее 30% по средним этажам (поскольку разный запас стоимости по верхним, нижним, средним этажам). «Окно возможности» в проекте для небольших и средних инвесторов, особенно переходящих с жилого рынка, с чеком 50–70 млн руб. продлится еще около года. Далее цена на офисы, возможно, перестанет быть инвестиционной и перейдет в стадию рыночной, окончание строительства запланировано на 2024 год.
Из неочевидных для инвесторов вещей: концепцию проекта iCITY разработало американское архитектурное бюро Хельмута Яна JAHN architecture. В Москве крайне мало проектов, особенно офисных, создается архитекторами с мировым именем.
Кроме того, iCITY уникален двумя отдельными лобби — на первом и шестом этажах. Это распространенная мировая практика, но в России делается впервые. И третье: iCITY стоит в уникальной точке Москвы, где пересекаются три транспортных составляющих (МЦД, МЦК и классическое метро). В Москве только две такие точки, вторая находится на востоке города.
Удаленка сделала офисы ненужными?
Да, но… По рынку офисов в 2020 году был нанесен сокрушительный удар: пандемия создала все условия для удаленной работы вне офисов для тысяч людей.
«Фактически сектор стремительно восстанавливается, более того, компании-арендаторы активно переезжают, выбирают новые локации и создают офисные пространства, отвечающие последним тенденциям», — уточнил Артем Цогоев. По его словам, сейчас уже заметны две тенденции:
«Несмотря на общее убеждение в пандемийный год о невостребованности офисных площадей, офисный рынок в городах с высокой деловой активностью жив вопреки всем опасениям, что компании уйдут полностью на удаленку, ставки и уровень вакансии возвращаются к допандемийным, что гарантирует определенный уровень стабильности вложений для инвесторов даже в случае экстремальных стрессов. Практика показала, что в хороших локациях качественные офисные объекты с удачной концепцией по-прежнему востребованы и интересны с точки зрения инвестирования», — поделился своим мнением Денис Колокольников из RRG.
Сколько можно заработать на аренде офисов?
Эксперты по-разному оценивают доходность от инвестиций в офисы Москвы. Артем Цогоев считает, что офисы способны принести инвестору от 7% до 10% IRR в зависимости от класса и расположения. «Мои расчеты показывают, что в реальности инвестирование средств в офис класса А площадью около 150 кв. м в новом проекте может обеспечить примерно 12% IRR до налогов (на имущество и на прибыль) и около 9% IRR — после», — отметил эксперт.
Денис Колокольников из RRG считает, что доходность от инвестиций в офисы может принести до 15% IRR: «Причем верхняя граница достижима в случае приобретения дистресс-активов или отличных активов, но в случае срочной или аукционной продажи. И это, скорее, штучные ситуации, где нужно поработать для того, чтобы добиться такой доходности. Часто для этого нужно правильно оценить актив, что-то улучшить, «отратировать» арендаторов, грамотно распределить доходы/расходы. Если говорить о спокойной консервативной модели инвестиций, то 9–10%-ная ежегодная доходность в нынешних реалиях — это хорошо. Все что выше — бенефит».
Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями