Что такое совместное имущество
Что такое совместное имущество
ГК РФ Статья 256. Общая собственность супругов
Положения ст. 256 (в ред. ФЗ от 19.07.2018 N 217-ФЗ) применяются к отношениям, возникшим после 01.06.2019.
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
(в ред. Федерального закона от 19.07.2018 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное.
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 N 457-ФЗ, от 19.07.2018 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 231-ФЗ; в ред. Федерального закона от 19.07.2018 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.
4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.
(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда.
(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2018 N 217-ФЗ)
Как делится имущество при разводе
Кому чайник, а кому — машина
Если совместно нажитое имущество не разделить за 3 года, оно навсегда останется в общей собственности бывших супругов.
Но это не единственная проблема, с которой можно столкнуться при разделе имущества. Например, сложно доказать, что квартира или дом не общие и их не нужно делить пополам, если кто-то в браке потратил на покупку личные деньги.
Я юрист, и у меня спрашивают, как поделить построенный в браке дом или как при разводе не отдавать жене машину, если работал только муж. В статье я расскажу, что бывшие супруги могут поделить, а что останется их личной собственностью, как поделить все мирно или через суд и как обжаловать судебное решение о разделе, если оно нарушает ваши права.
Что вы узнаете
Законодательство
Правила раздела имущества при разводе закреплены в третьем разделе семейного кодекса. Там сказано, что по умолчанию все имущество, что приобретено супругами в браке, общее и делится поровну — независимо от того, на чье имя оно записано.
Исключение: если один супруг получил что-то в подарок, по наследству или в результате приватизации, то это его личная собственность, которая при разводе не делится. И если супруг заплатил за что-то добрачными деньгами или деньгами от продажи полученного безвозмездно имущества, то это тоже неделимое имущество.
Также супруги могут заключить брачный договор и прописать в нем другие правила.
Еще на случай раздела имущества при разводе пригодится глава 16 гражданского кодекса — об общей собственности и о том, как ею пользоваться и разделить. А о нюансах бракоразводного процесса можно прочесть в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 05.11.1998 № 15.
Нужно ли делить имущество
Делить имущество — это право, а не обязанность бывших супругов. Например, если за время брака вы покупали только недорогие бытовые приборы и можете договориться, кто заберет чайник, а кто микроволновку, то составлять какие-либо документы о разделе имущества или идти в суд не нужно. Но если вы много лет прожили вместе и хотите официально определить, кому достанется дом, а кому — машина, придется делить имущество официально.
Что будет, если не делить имущество при разводе. Много лет действовала практика, что если в течение трех лет после развода бывшие супруги не поделили имущество, значит, они договорились о сохранении фактического порядка дел. То есть если жена после развода увезла диван, а муж не попросил половину денег за него, то через три года этот диван полностью принадлежит жене. Или если муж в период брака стал титульным собственником квартиры — то есть владельцем по документам, а жена в течение трех лет не пошла в суд признавать свое право на половину жилья, то позже она уже ничего не сможет требовать и все достанется мужу.
В последние годы судебная практика поменялась: теперь неподеленное в трехлетний срок приобретенное в браке имущество навсегда остается общей совместной собственностью. На самом деле по закону всегда было так, и пленум Верховного суда РФ еще в 1998 году так постановил, но почему-то раньше правовые нормы толковались наоборот.
Например, женщине из Санкт-Петербурга пришлось два года доказывать, что купленная в браке машина осталась в совместной собственности, а не перешла единолично к мужу, раз ее вовремя не поделили в суде. Дело попало в Верховный суд, и только там судьи вспомнили про старые разъяснения относительно имущества, которое не разделили.
Спустя несколько лет тот же вопрос подняли бывшие супруги из Московской области. В браке две квартиры записали на жену, а через четыре года муж потребовал отдать ему одну из квартир. И снова только Верховный суд подтвердил, что все не поделенное при разводе остается общим.
При этом чем больше времени пройдет с момента развода, тем больше сил придется потратить на судебный спор, если возникнут разногласия об использовании общего имущества. А в случае с машиной, например, может оказаться нечего делить.
Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников
Общая собственность. Совместная и долевая
Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.
Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
Совместная собственность
Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.
Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).
Долевая собственность
Вне брака совместная собственность встречается очень редко: люди предпочитают определять размер своей доли. Ведь от этого зависят их доходы, расходы, а также то, какую часть собственности они могут использовать. Хотя владельцы могут заключить соглашение, по которому всё перечисленное может и не зависеть от размера доли — закон даёт им право на самостоятельное решение. А вот если договориться об управлении и пользовании долевой собственностью не получается, придётся идти в суд.
Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли
Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
Продать совместное имущество, то есть подписать договор купли-продажи, может любой из собственников (как правило — кто-то из супругов), но необходимо нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев.
Будьте внимательны при покупке квартиры у супружеской пары и проверьте все документы, чтобы понять, совместно ли они ей владеют.
Какие документы проверить:
Как понять, что квартира находится в общей совместной собственности:
Проверьте свидетельство о государственной регистрации права собственности. Свидетельства выдавали для квартир, купленных до 15 июля 2016 года. Если квартиру приобрели позже, этого документа у владельцев не будет.
В свидетельстве могут быть указаны оба супруга, а может быть кто-то один, но это не значит, что собственность личная — второй супруг всё равно считается равноправным владельцем, за исключением нескольких случаев.
Закажите выписку из ЕГРН. Выписку нужно заказывать всегда, даже если собственники дали вам свидетельство, — оно остается у бывшего владельца и тогда, когда квартиру давно продали.
В выписке же всегда будут актуальные сведения о квартире. Убедитесь, что все данные паспорта, квартиры и свидетельства о регистрации права (если оно есть) совпадают с тем, что написано в документе.
Попросите у продавцов документы-основания права собственности. То есть те документы, по которым право собственности на жильё перешло к нынешним владельцам, они указываются в выписке из ЕГРН. Это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.
Это самые важные документы для сделки — именно по ним вы поймете, может ли квартира быть не в общей собственности.
Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:
Сравните дату регистрации права собственности с датой заключения брака. Эти данные вы найдете в свидетельстве или выписке из ЕГРН: будьте внимательны, дата выдачи свидетельства может не совпадать с датой регистрации права — последняя указывается внизу документа, рядом с номером гос.регистрации.
Спросите, нет ли брачного договора. Ещё один случай, когда появившаяся в браке квартира не будет совместной собственностью, — если это прописано в брачном договоре. Такой документ пара может подписать и до заключения брака и после. Он обязательно должен быть письменным и нотариально удостоверенным.
В договоре должно быть предусмотрено, что для квартиры, купленной в браке, устанавливается другой тип собственности: например, раздельный или долевой.
Описание жилья при этом может быть конкретным или общим. Например, «любое недвижимое имущество, приобретаемое в период брака» — если договор заключался до покупки квартиры. Так супруги могут договориться, к примеру, о том, что всё их будущее имущество в браке будет раздельным.
Итак, чтобы купить квартиру, находящуюся в совместной собственности, вам потребуется:
1. Проверить право собственности, заказав выписку из ЕГРН.
2. Убедиться, что квартира приобретена в браке, что она не подарена и не получена в наследство, а у супругов нет брачного договора.
3. Подписать договор купли-продажи с обоими супругами, либо с одним из них.
4. Если договор подписывает один супруг, от другого потребуется нотариально удостоверенное согласие на сделку.
5. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.
6. Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи, согласие супруга на сделку и заявление на регистрацию.
Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.
Как купить долю в квартире
Понять, что квартира находится в долевой собственности, гораздо проще: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.
Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.
Вот о каких правилах нужно знать:
Преимущественное право других собственников. До того, как продать свою долю постороннему, собственник должен предложить выкупить её другим владельцам недвижимости. Для этого он письменно извещает их обо всех деталях планируемой продажи.
Важно: условия должны быть такими же, как и для других покупателей. Завысить в извещении сумму с тем, чтобы продать чужим людям долю в квартиру с человеком, с которым испортились отношения, нельзя. У сособственников есть 1 месяц для принятия решения — только после этого продавец, не получивший ответа, может продать свою долю. Но это можно сделать и раньше: если все владельцы до истечения этого срока отказались от покупки. Отказ, как и предложение купить долю, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.
Если сособственник прислал встречное предложение — например, купить долю вдвое дешевле — такое предложение не считается согласием. Другие владельцы недвижимости могут либо согласиться на предложенные условия, либо отказаться, давая зелёный свет на продажу.
Сохраните все документы: предложение продавца другим собственникам и их письменные отказы. Они понадобятся не только для подписания договора, но и при регистрации права собственности на долю. Прочитайте рекомендации нотариата по форме и содержанию таких извещений и порядку их отправления, а ещё лучше — добейтесь, чтобы всё бумаги проходили через нотариуса.
Будьте внимательны: если продавец доли нарушил преимущественное право других собственников на покупку, то они в течение 3 месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права и обязанности покупателя на себя.
Нотариальное удостоверение договора. Все сделки по продаже долей должны проходить через нотариуса. Это касается даже тех договоров, по которым все собственники одновременно продают свои доли.
Итак, чтобы купить долю в праве на квартиру, вам потребуется:
1. Проверить право собственности на квартиру: заказать выписку из ЕГРН и узнать, сколько у квартиры владельцев.
2. Запросить у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от неё отказались или не ответили в течение 30 дней.
3. Подписать договор купли-продажи и нотариально удостоверить его.
4. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.
5. Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников и их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в праве под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Как этого избежать
Внимательно всё проверьте:
Продавец не известил других собственников о продаже доли
Этот порядок можно нарушить разными способами:
Любые нарушения приведут к тому, что обманутый сособственник сможет через суд перевести право собственности на себя.
Как этого избежать
Придётся проконтролировать много нюансов:
Если сособственники выходят на связь и готовы отказаться от покупки доли, попросите их нотариально удостоверить свои отказы.
Сговор продавца и сособственников
Тут возможны разные ситуации. Продавец и сособственники подделывают документы об извещении о продаже доли или об отказе от покупки доли, после чего сособственники через суд переводят права на себя.
Возможен и такой вариант: сделка проходит законно, но после покупки ваши интеллигентные и милые «долевые» соседи начинают вести себя неадекватно, тем самым вынуждая вас продать им долю по заниженной цене. Ведь теперь все правила о продаже доли должны соблюдать вы, а демонстративно неприятные соседи отпугнут любого постороннего покупателя.
Как этого избежать
Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, просите сделать все документы через нотариуса — добросовестных сособственников это смутить не должно. А вам будет проще доказать, что порядок выкупа был полностью соблюден.
А вот если соседи решили вынудить вас продать приобретённую долю своим поведением, то готовьтесь к длительным разборкам (с полицией, судами и т. д, в зависимости от того, что они нарушают), если не хотите терять деньги. Но в такой ситуации многие предпочитают избавиться от доли и не трепать нервы.
Заключение
В сделках с общей собственностью нет ничего необычного: люди часто покупают долю в квартире, чтобы получить прописку, да и супруги могут решить развестись и продать «совместно нажитое». Так что бояться такой покупки не стоит. Как и во всех сделках с недвижимостью важно только проверять и перепроверять все документы и чётко следовать процедуре. Мошенники не любят въедливых и юридически грамотных покупателей, поэтому у вас есть все шансы купить такую квартиру без проблем.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Мария Толстова.
Что такое совместное имущество
О применении ст. 34 к имуществу, нажитому до 01.03.1996, см. ст. 169 настоящего Кодекса.
СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 34 СК РФ
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Статья 34 СК РФ. Совместная собственность супругов (действующая редакция)
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Комментарий к ст. 34 СК РФ
1. О применении комментируемой статьи см. комментарий к ст. 169 СК РФ.
Комментируемая статья посвящена законному режиму общей собственности супругов. В самом общем виде о нем говорится в ст. 256 ГК, согласно которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. При этом в соответствии со ст. 244 ГК совместной собственностью имущества является имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, без определения долей каждого из собственников в праве собственности на него.
Временное раздельное проживание супругов не колеблет принципа общности имущества, если только раздельное проживание не означает фактического прекращения брака без намерения восстановить супружеские отношения. В этом случае суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
2. В п. 2 комментируемой статьи перечисляются виды имущества, которые относятся к общему имуществу супругов. Указанный перечень является примерным. Судебная практика признает, что выигрыши по лотерейным билетам также составляют объекты права общей совместной собственности супругов.
Имущество каждого из супругов может быть признано совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо за счет труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование). Например, одному из супругов до брака принадлежал дом. Другой супруг, поселившись в доме после регистрации брака, вложил значительные средства в его переустройство. В таком случае супруг, затративший средства, может претендовать на то, чтобы дом был признан общей собственностью. Если другой супруг не хочет этого, то он должен заключить особое соглашение о судьбе улучшений такого имущества.
Для определения имущества как совместной собственности важную роль играет определение времени и источников приобретения такого имущества. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования.
Следует обратить внимание на то, что при приобретении отдельных видов имущества указывается имя приобретателя (недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги). Как следует из комментируемой статьи, юридического значения это не имеет: такое имущество также считается совместной собственностью супругов. В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27 ноября 2007 г. N 8184/07 указал, что право на имущественный налоговый вычет в случае приобретения квартиры в собственность имеет любой из супругов по их выбору вне зависимости от того, кто из супругов является стороной договора на приобретение квартиры, а также на чье имя из супругов оформлены платежные документы на квартиру, если иное не установлено брачным или иным соглашением.
3. Как следует из п. 3 комментируемой статьи, право на общее имущество супругов также принадлежит супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Судебная практика также признает в качестве уважительных причин тяжелую болезнь, учебу и службу в армии.