Что такое старый фонд
Квартиры «Старого фонда»: плюсы и минусы
Всегда мечтали жить в центре города и вдохновлялись старинными домами? За красивыми фасадами порой скрывается совсем не эстетичная «начинка», которая может вас разочаровать. К сожалению, не все недостатки квартир «старого фонда» легко исправимы. За что мы любим квартиры в центре и к чему следует готовиться? Попробуем разобраться.
Автор статьи: Анна Бабина
Метраж и потолки
Квартиры «старого фонда» любят, прежде всего, за объемы и простор. Где еще можно устроить спальное место или зону отдыха на галерее под потолком, как не в старой квартире с пятиметровыми потолками? У этой медали есть обратная сторона: высота затрудняет не только полноценный ремонт, но даже такие простые операции как замена лампочки.
Далеко не все квартиры «старого фонда» примечательны метражом. В Петербурге, например, есть «квартиры-гребенки» — многокомнатные квартиры с длинным коридором и узкими маленькими комнатками по одной его стороне. Окна комнат обычно смотрят во дворы-колодцы. Такие квартиры хоть и стоят немалых денег, очень неудобны и плохо поддаются перепланировке.
Ветхое состояние
В объявлениях по продаже квартир в центре часто можно увидеть пометку «железобетонные перекрытия». Это означает, что дом был построен в начале XX века (редко в самом конце XIX века) по достаточно современным технологиям. В других домах несущие конструкции включают деревянные элементы, частично уничтоженные гниением и насекомыми. Жить в таких домах не просто вредно, но буквально опасно!
Душ на кухне и туалет на лестнице
Не во всех старых домах можно обеспечить необходимый напор воды, вентиляцию, правильное расположение канализационных труб. В результате в квартире появляется влажность, грибок, неприятные запахи. Иногда такие проблемы не в силах решить даже опытные инженеры.
Читайте похожие статьи:
В большинстве старых квартир нет ванных комнат. Эту проблему решали по-разному: где-то ставили душевую кабину или ванну прямо в кухне, отгородив хлипкой перегородкой или занавеской. В других квартирах устанавливали бетонную «капсулу» с душем внутри. В третьих отводили под ванную совсем не предназначенную для этого комнату. В результате появлялись ванные с огромными окнами и метрами труб, которые технически сложно спрятать.
Истории про квартиры с туалетом на лестничной площадке я считала байками, пока не увидела такую квартиру воочию недалеко от Сенной площади. Туалет этой коммунальной квартиры действительно имеет отдельный вход с лестничной площадки.
Перепланировки
Если вы, прочитав о всех вышеизложенных проблемах, решили, что они в два счета решаются с помощью перепланировки и денежных вложений, спешим вас разочаровать. Даже там, где имеется техническая возможность сноса стен или переноса коммуникаций, не всегда есть возможность юридическая, потому что за историческими домами зорко следят комитеты и службы. На получение согласований и разрешений иногда уходят годы.
Соседи
Времена, когда квартиры «старого фонда» активно покупались и расселялись усилиями состоятельных людей, давно миновали. Состоятельные люди 90-х могли позволить себе личную охрану и решали конфликты с соседями не вполне правовыми способами. Прежде чем покупать квартиру в старом доме, присмотритесь к соседям. Если вас окружают коммунальные квартиры, населенные маргиналами, возможно, стоит отказаться от этого варианта. Тараканы, клопы и протечки — едва ли не самые безобидные последствия такого соседства.
Своя атмосфера
Но что же, несмотря на все вышеперечисленные трудности, заставляет людей покупать квартиры «старого фонда»? Прежде всего, неповторимая атмосфера прошлого, живой истории, которая буквально завораживает жильцов. Паркет, лепнина, камины, оконные переплеты — все то, ради чего мы стремимся в старые квартиры.
Кроме этого, нужно отметить качество строительства (дома, построенные в позапрошлом веке, часто оказываются прочнее новостроек), продуманность планировок, хорошую звуко- и теплоизоляцию.
Если вам понравилась статья, ставьте лайк! И не забудьте подписаться на наш канал на Дзене!
Квартира в старом фонде: за и против
Кто в первую очередь предпочитает квартиры в старом фонде? Во-первых, те, кто вырос в историческом центре. Во-вторых, те, кто, напротив, вырос на окраинах, но мечтал жить в старом городе. Часто это свободные люди творческих профессий, не мыслящие своей жизни вне исторической городской среды, даже если это в ущерб комфорту. Для некоторых из них изучение истории такого объекта, его реставрация и модернизация – личный проект, в чем-то напоминающий бесконечную дачную стройку.
Кстати, такое отношение к старому фонду – чисто петербургский феномен. В большинстве российских городов (точнее, за редкими исключениями, почти во всех) старым фондом нынче называют совсем другие типы жилья, причем везде разные: от хрущевок с «бабушкиными» коврами до послесоветских панелек.
Причем, как правило, определение «старый фонд» ассоциируется у иногородних покупателей не с городом-музеем под открытым небом, а с ветхостью и состоянием «сильно б/у».
Примерь на себя историю
Жить в историческом центре интересно: почти как на даче. Во-первых, всегда и у всех на виду (одним это нравится, другим – не очень). Во-вторых, дома сидеть не хочется: за стенами ваших владений очень много интересного, а знакомые, вырвавшиеся на прогулку, все время напрашиваются в гости. В-третьих, здесь точно так же, как в садоводстве о шести сотках, ваше спокойствие в значительной степени зависит от того, умеете ли вы ладить с соседями, а при необходимости – объединяться с ними для решения бытовых вопросов.
Но есть и еще один объединяющий момент: квартиры в центре идеально подходят не для постоянного, а для временного проживания. Поэтому дача – это почти неотъемлемое приложение к жилью в центре. На рынке краткосрочной аренды старый фонд – вне конкуренции. Кстати, потенциальных рантье среди сегодняшних покупателей «антиквариата» также немало.
Неудобств в старом фонде также более чем достаточно. Фешенебельные и отремонтированные подъезды с восстановленным лепным декором в парадных корпусах соседствуют с дворами, под завязку нашпигованными перенаселенными коммуналками. Причем в фешенебельных подъездах коммунальные квартиры тоже имеются.
Другая типичная проблема – износ строительных конструкций. Правда, он весьма и весьма неравномерен: есть дома и в безупречном состоянии, и действительно ветхие. Неравномерный износ может встретиться и в рамках одного здания. Парадные корпуса и строили аккуратнее, и эксплуатировали более бережно, чем рядовую застройку внутренних дворов.
Но, пожалуй, главное неудобство для повседневной жизни заключается в том, что перемещения на общественном или личном транспорте между школами, детсадами, круглосуточными магазинами со скудным ассортиментом, а также поиск свободного парковочного места во дворе или на окрестных улицах – занятия крайне утомительные.
Фешенебельные и демократичные квартиры
Петербургский старый фонд – это исключительно дореволюционные дома, с капремонтом и без оного. Есть здания, датированные XVIII веком, но их немного. Строительный бум, во многом напоминающий, сегодняшние градостроительные процессы в «прикадье», случился в последней трети XIX века. В период промышленной революции город нещадно уплотнили, почти все двух- и трехэтажные здания надстроили (поэтому может оказаться, что на нижних этажах – деревянные балки перекрытий, на верхних – металлические).
Именно тогда стали появляться шести- и семиэтажные доходные дома с лабиринтами дворов-колодцев. Классические доходные дома – самая демократичная для своего времени застройка: своего рода Шушары или Кудрово.
В начале XX века самые масштабные жилищные проекты создавались не частными домовладельцами, а кооперативами и акционерными обществами. В квартирах того периода имелись просторные ванные комнаты с медными и фаянсовыми ваннами, а в домах предусматривались развитые общественные и хозяйственные зоны, залы для собраний, прогулочные дворы с фонтанами, встроенные гаражи, прачечные.
Фешенебельные жилые здания оснащались по последнему слову техники: собственными электростанциями с паровой машиной и телефонным коммутатором, электрическим освещением, лифтами, стационарными пылесосами с системой каналов для удаления пыли и машинным отделением в подвале.
Кстати, безупречное качество строительства дореволюционных домов – расхожий миф. На самом деле, оно было разным: домовладельцев, желающих сэкономить на качестве кирпича, отделке, квалифицированных строителях и инженерах, хватало во все времена. Просто многие дома, построенные в авральном режиме и при тотальной экономии, до наших дней не дожили. Остались только те, что выдержали какую-никакую проверку временем.
Старый фонд на рынке: моментальная фотография
Ценовые характеристики старого фонда поражают разбросом. На сегодняшний день в Петербурге предлагается к продаже больше 4,3 тыс. квартир, обозначаемых в объявлениях, как старый фонд (СФ) и старый фонд с капремонтом (СФК). Расклад примерно следующий: 43% приходится на Центральный район, на Адмиралтейский – 23%, на Петроградский и Василеостровский, соответственно, 17 и 11%. В листингах также присутствует несколько десятков квартир в Московском и Фрунзенском районах.
Цена «квадрата», близкая к минимуму (на сегодняшний день около 80 тыс. руб.), как правило, свидетельствует о том, что к продаже предлагается действительно «убитая» квартира в ветхом доме, либо очень большая и тоже далеко не в безупречном техническом состоянии.
Полный ремонт такой квартиры с согласованной перепланировкой, но главное – с полной отчисткой старых кирпичных стен и заменой содержимого перекрытий, впитавшего за долгие десятилетия все запахи коммунального быта, увеличивает цену до 120 тыс. руб. за квадратный метр. Цены на квартиры в закрытых охраняемых дворах с аккуратно отремонтированными парадными стартуют с отметки 150 тыс. руб. за квадратный метр. Цена свыше 300 тыс. руб. за квадратный метр обычно свидетельствует о том, что квартира не просто в безупречном состоянии, но и «видовая».
Качественные параметры квартир старого фонда также непросто подвести к общему знаменателю. В продаже присутствуют и студии (иногда появляются варианты меньше 20 кв. м), и роскошные апартаменты больше 600 кв. м.
Желающему приобрести квартиру-студию в старом фонде важно помнить, что в подавляющем большинстве случаев это комната с незаконной модернизацией в коммунальной квартире. Проблема здесь в том, что сантехнические удобства и кухни, расположенные над жилыми комнатами соседей снизу, в принципе не подлежат легализации. Поэтому «законная» квартира-студия в старом фонде может встретиться только на первом этаже (как правило, это так называемые дворницкие квартиры), либо на втором или третьем, но над помещениями нежилого фонда.
Однокомнатные квартиры в старом фонде встречаются нечасто. Если речь идет, мягко говоря, о не самом фешенебельном районе и здании не в лучшей кондиции, можно найти вариант дешевле 3 млн руб. Здесь, кстати, можно отметить, что подавляющее большинство «однушек» с ценами до 4 млн руб. расположено именно на первых этажах.
Двухкомнатные квартиры – также не вполне типичные объекты для доходных домов. Как правило, они имеются в ведомственных зданиях, либо являют собой продукт капремонтов и модернизаций советского периода, когда просторные дореволюционные квартиры делились на несколько, при этом в парадных частях зданий оказывались многокомнатные коммуналки с залами, лепниной и изразцовыми каминами, а у черных лестниц, при кухнях, – отдельные «двушки» или «трешки», как правило, с окнами на одну сторону (так называемые «гребенки»).
Цены на рядовые двух- и трехкомнатные квартиры в старом фонде сегодня почти такие же, как в и на типовое жилье в советских «спальниках». Так, квартиры «гребенчатых» планировок площадью 50–75 кв. м продавцы готовы уступать за 5,5–7 млн руб.
Что касается «парадных» квартир в старинных зданиях, то, похоже, время сыграло с ними злую шутку. Как правило, самые роскошные апартаменты, которые домовладелец из XIX века оставлял для себя, располагались на вторых (реже на третьих) этажах – с видами на стройные перспективы петербургских улиц. Но тогда все было иначе. Вместо плотного транспортного трафика – под окнами редкие извозчики. В любом случае антикварные квартиры в Петербурге – это предмет, требующий отдельной публикации.
Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок
Старый фонд: почему лучше выбрать его, а не новостройки
На чтение: 2 минуты Нет времени?
Что сейчас делается на рынке недвижимости? От роста цен просто не успеваешь опомниться, и новостройки в этом плане бьют все рекорды. Что вкладывается в стоимость новых квартир? Постоянно дорожающие стройматериалы, плюс расходы застройщика на исполнение всех требований надзорных органов, плюс создание инфраструктуры жилого комплекса. И это даже если не брать в расчёт стремление застройщиков создавать некие «элитные» дома, в которых помимо всего прочего вам придётся содержать ещё и охрану, и консьержа, и садовника. На этом фоне старый фонд выглядит намного скоромнее и доступнее.
Какие преимущества даёт старый фонд
Даёт, да ещё какие! Начнём с инфраструктуры. Она уже есть и очень даже обжита. То есть активно работают магазины и небольшие торговые точки поблизости. Как правило – это торговля из разряда доступной, потому что элитные магазины не стремятся в спальные районы со старым жилым фондом. То же касается и парикмахерских, аптек, зоомагазинчиков.
Наверняка поблизости помимо магазинов уже работают детские сады и школы. В советские времена такие объекты строили в первую очередь, а потом уже жилые кварталы, а не наоборот, как сейчас.
Плюс старый жилой фонд максимально приближён к центру вашего города. Все новостройки, как правило, возводятся на окраинах, где транспортная инфраструктура ещё в стадии развития. И добираться до работы вы будете намного дольше, чем из старого фонда.
Остаётся только сравнить, какие дома более привлекательны из старого фонда: сталинки, хрущёвки или брежневки?
Плюсы и минусы сталинок
Сталинки – это дома, которые строились в предвоенные и послевоенные десятилетия. Да, таким домам без малого сто лет, но жить в них по-прежнему престижно. Даже те дома, которые строились не для партийной элиты, а для «массового потребления», пользуются большой популярностью.
Причина такого успеха проста: эти дома строились, что называется, на совесть. Проекты делали не недоучки, которые заплатили за ремонт, а настоящие гуру от архитектуры.
Квартиры в сталинках просторные, они отличаются высокими потолками, большими окнами и просторными санузлами. Это вам не крошечные студии, которые и квартирой-то назвать трудно.
ФОТО: exporealty.ru Сталинки строили с прочными толстыми стенами – здесь отличная шумоизоляция, а кроме того, сталинки отличаются прекрасным сохранением тепла зимой и прохлады летом
Есть у этих домов и минусы. Самый болезненный – коммуникации. Перед покупкой квартиры в таком доме не мешает поинтересоваться датой последнего капремонта водопровода и канализации. Кроме того, в сталинках отсутствуют, как правило, мусоропроводы и лифты. Если для вас это принципиально – рассматривайте другие варианты.
Практичные хрущёвки
На смену капитальному строительству сталинских времён пришло массовое – хрущёвских. Задача стояла конкретная: максимально обеспечить каждую семью квартирой. Так что хрущёвки возводились в рекордные сроки. Они не отличались архитектурными изысками. В таких кварталах легко заблудиться: все дома похожи один на другой и построены из панелей, которые изготавливали на специальных домостроительных комбинатах.
Чем привлекательны хрущёвки? Это бюджетный вариант, который вполне может осилить семья даже с достатком ниже среднего.
ФОТО: mirlandshaft.ru За счёт небольшой площади квартиры вы будете экономить на коммунальных услугах
Хрущёвки обычно ограничивались пятью этажами, так что здесь довольно уютно, на площадке – всего 3-4 квартиры.
Минусы хрущёвок известны: это скромная жилая площадь, совмещённые маленькие санузлы и, что самое неприятное, крохотные кухни. Добавьте к этому очень плохую шумо- и теплоизоляцию.
Нужно ещё отметить, что из-за высокой скорости строительства хрущёвок гарантийный срок их жизни был ограничен 25 годами. Так что сейчас этот жилой фонд попадает под программы реновации.
Брежневки: улучшенные хрущёвки
Брежневская эпоха всё так же стремилась максимально обеспечить население жильём, но уже более комфортным, чем во времена Хрущёва. Эти дома отличаются этажностью, они выше панельных пятиэтажек.
ФОТО: mykaleidoscope.ru Здесь вспомнили наконец, что размер кухни имеет большое значение, а санузел должен быть раздельным
В брежневках есть мусоропроводы, лифты, просторные подъезды. Но «болезни» у брежневок те же, что и у хрущёвок: плохая шумо- и теплоизоляция.
В принципе, из квартиры в старом фонде вполне реально сделать современное и комфортное жильё, и наглядный тому пример ‒ в этом видеоролике.
Квартира в старом фонде: сколько стоит история
Во многих российских регионах определение «старый фонд» относят к любому видавшему виды жилью, и ассоциируется он не с имперской роскошью, а с ветхостью и аварийностью (в объявлениях о продаже встречаются формулировки типа «кирпичная хрущевка в старом фонде»).
В Петербурге все иначе. Здешний старый фонд – это именно квартиры и дома дореволюционной постройки. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», таких квартир на рынке, прямо скажем, немало. В общей сложности сегодня они составляют 16,5% от всего объема предложений (в том числе 9% – «старый фонд после капремонта»). То есть жилищный фонд дореволюционной постройки – это каждая шестая выставленная на продажу квартира. Ко всему прочему – это и самое дорогое во всех отношениях жилье.
В минувшем ноябре средняя цена квадратного метра в квартирах категории «старый фонд после капремонта» составила 103,1 тыс. руб., обогнав и сталинки (102,6 тыс. руб.), и кирпично-монолитную «новую вторичку» (101,1 тыс. руб.). Среднестатистический «квадрат» квартиры старого фонда без капитального ремонта продавцы оценивали в 95,0 тыс. руб. Однако здесь придется учесть, что подавляющему большинству таких квартир требуется серьезная модернизация с переборкой полов, заменой коммуникаций, дверных и оконных блоков. А минимальная стоимость капитального ремонта без учета материалов – 9-12 тыс. руб. за кв. м (подробно сметы анализировать не будем – здесь материала не на одну публикацию). Вот и получается, что приличная квартира в старом фонде бывшей имперской столицы во всех отношениях окажется «золотой».
Сколько стоит «золото»?
Средняя цена однокомнатной квартиры в старом фонде – 4,5 млн руб., двухкомнатной – 6 млн руб., трехкомнатной – 7,8 млн руб. Но говорить об усредненных значениях в данном случае не вполне корректно: характерная особенность сегмента жилья «с историей» – впечатляющий разброс цен.
В исторических домах, в пешей доступности от одетых в гранит набережных, и в наше время встречаются «однушки», предлагаемые по ценам пригородных хрущевок (от 2,5 до 3 млн руб.). Это либо «дворницкие» квартиры (часто без ванны и без возможности ее установки), расположенные на первых этажах, либо, что называется, «комнаты по цене квартир» – доли в коммуналках с незаконно выгороженными кухнями и установленными сантехническими «удобствами». Квартиры первого типа иногда имеют отдельный вход и предлагаются под бизнес. Второй вариант, который продавцы упорно называют квартирами-студиями, в техническом паспорте, как правило, обозначен как комната в коммунальной квартире (к слову – таковой и является).
Полноценные однокомнатные квартиры в старом фонде, расположенные в «рядовых» домах на средних этажах, оцениваются от 3,5 до 6 млн руб. Цена здесь зависит от множества характеристик, главными из которых являются состояние дома, двора и виды из окон. Состояние самой квартиры в данном случае критерий не столь важный, поскольку оно практически всегда оставляет желать лучшего (без серьезного ремонта – не обойтись), но это исправимо. Если площадь «однушки» не превышает 35-40 кв. м, а цена больше 6 млн руб., это, скорее всего, квартира в доме после капитального ремонта и непременно в фешенебельном историческом районе – скажем, близ Невского или Каменноостровского проспектов, набережных Мойки или Фонтанки.
Здесь следует отметить, что двух- и трехкомнатные квартиры для старого фонда – объект столь же нетипичный, что и однокомнатные. Застройщики дореволюционного Петербурга не мелочились, а предлагали в основном многокомнатные квартиры. «Делили» их уже в советское время. На вторых и третьих этажах фасадных корпусов доходных домов, как правило, располагались фешенебельные апартаменты с просторными залами, гостиными и кабинетами. При этом чердаки и дворовые корпуса под завязку укомплектовывались меблированными «нумерами» и квартирами, в которых порой сдавались даже не комнаты, а «углы».
Таким образом, привычные нам «однушки», «двушки» и «трешки» в старом фонде чаще всего являют собой продукт разделения больших квартир на две или три, в результате чего жилище побольше получало в свое распоряжение парадные залы, а маленьким – доставалась хозяйственная зона при кухне. Поэтому квартиры небольших площадей, как правило, имеют выходы не на парадные, а на «черные» лестницы и окна во дворы. Встречаются у таких объектов и «проходные» кухни, но по большей части их уже подвергли перепланировкам.
Рядовая квартира того периода обычно имела не меньше пяти комнат, а также два выхода. Впрочем, практически в любом доходном доме были жилища для представителей разных классов и сословий. Например, в знаменитом Толстовском доме, являющем собой целый квартал, между улицей Рубинштейна и набережной Фонтанки, были предусмотрены и меблированные комнаты – это была коридорная система мини-квартир с индивидуальными санузлами.
Малогабаритные квартиры образца последней четверти ХIХ века, изначально имевшие только один вход, через просторную кухню, могут встречаться на окраинах того времени, например – на Лиговском проспекте, Выборгской или Петроградской стороне. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры «гребенчатых» планировок (с узкими, как вагон, комнатами и окнами на одну сторону) – обычно следствие комплексных капитальных ремонтов образца 1970-1980-х.
«Парадные» многокомнатные владения с действующими каминами и видовыми характеристиками – предмет отдельной публикации. Цены на такие объекты с сохранившейся обстановкой исчисляются многими десятками миллионов рублей. В прежние времена, когда не было ни лифтов, ни автомобилей под окнами, фешенебельные квартиры, обычно располагались на втором (реже третьем) этажах фасадных корпусов. Но время сыграло злую шутку с лучшими квартирами, которые домовладельцы обычно обставляли для себя. Сегодня, когда под окнами не редкие извозчики, а автомобильные пробки и переполненные троллейбусы, жить с видом на загазованные улицы не слишком комфортно. Поэтому такие квартиры обычно расселялись и приобретались под «конторские» цели, а прагматичные хозяева не слишком интересовались вопросами восстановления интерьеров. Останки витражей, лепнины, камины, бронзовые дверные ручки, чудом уцелевшие в некоторых коммуналках, безвозвратно исчезали уже в недавнее время.
А есть ли спрос?
Чуть больше десяти лет назад квартиры в старом фонде интересовали «приподнявшихся» жителей спальных районов, желавших перебраться в исторический центр. Старинные коммуналки активно расселялись, ремонтировались, а порой и реставрировались под состоятельных клиентов.
В преддверии 300-летия города ажиотажным спросом пользовались квартиры на первых этажах: риэлторы атаковали их жильцов предложениями переселиться, освободив площадь для модных бутиков и ресторанов. Но едва Санкт-Петербург отметил юбилей, а на квартирном рынке началась пятилетка неудержимого роста цен, процесс «великого переселения» в историческом центре застопорился: инвестиционная активность переместилась с первых этажей жилищного фонда в торговые и офисные центры.
При этом если в девяностые годы прошлого века обитатель приличной комнаты при расселении часто мог рассчитывать на одно- или двухкомнатную квартиру, а в начале нынешнего века – на другую комнату, но с доплатой, то сегодня сколь-нибудь примечательные для интересантов квартиры с рынка вымыты. Риэлторы отмечают, что в наше время, несмотря на стабильный интерес к старым квартирам у ограниченного круга потенциальных покупателей, из-за выросших запросов коммунальщиков бюджеты сделок по расселению сходятся редко. В результате получилось, что даже в фешенебельных домах, которые строились в конце XIX – начале ХХ века и уплотнялись в первые годы советской власти, и сегодня остались «безнадежные» коммуналки из семи-одиннадцати комнат.
Между тем время работает не на продавцов исторической недвижимости. По утверждениям риэлторов-практиков, поколение потенциальных покупателей сменилось. Львиная доля приобретателей просторных «семейных» квартир бизнес-класса – приезжие, которые отнюдь не страдают ностальгией по уютным петербургским дворикам. Они ищут просторное жилище рядом с метро, с современными коммуникациями и свободными парковочными местами у дома.
На что смотреть при покупке
Главная проблема дореволюционных домов – высокая степень износа. Например, для зданий XIX века, в которых не было капремонта, ее значение, обозначенное в техническом паспорте объекта, практически повсеместно приближается к «аварийной» отметке 70%. Но эта цифра не отражает реального положения дел. Основной критерий, предписывающий работникам ПИБов присвоить дому ту или иную степень износа, – год постройки. При этом в центре Петербурга есть и ветхие дома ХХ века, и отлично сохранившиеся здания пушкинской поры. То есть реальное состояние перекрытий и несущих конструкций при покупке необходимо оценивать на месте, и желательно – привлекая специалистов. В домах старого фонда могут быть как деревянные, так и металлические балки перекрытий, однако только вскрытие фрагментов полов, потолков и стен покажет, в каком они состоянии.
Вторая проблема большинства старых квартир – законные и незаконные перепланировки. Чтобы узнать, подвергалась ли квартира модернизациям, достаточно сверить расположение стен, перегородок и инженерного оборудования с планом в паспорте. Стоящий в этом документе штамп о незаконной перепланировке не является препятствием для сделки. Если перепланировка не нарушает интересов соседей и выполнена в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), ее можно через суд легализовать.
Однако встречаются перепланировки, которые невозможно узаконить: например, кухни, сделанные над жилой комнатой, ванны в кухне или за перегородкой в жилой комнате. Если квартира нравится, купить ее можно, но надо учитывать, что незаконная сантехника – всегда повод для снижения цены. Потому что стоит соседям снизу инициировать судебный процесс – останетесь без ванной (в этом отношении жители первых этажей оказываются в наименее уязвимом положении).
Третий момент: при покупке квартиры в старом фонде есть смысл оценивать, во сколько обойдется ее ремонт. Самая затратная его составляющая – капитальный ремонт полов с заменой содержимого перекрытий. Сохранить пошедший волнами старинный паркет, вероятнее всего, не удастся, и только ликвидация многолетних залежей строительного мусора в пространстве между балками, а также снятие многолетних наслоений краски, обоев и пузырящейся штукатурки со стен позволит улучшить атмосферу в старом доме, избавив квартиру от затхлых запахов коммунального быта.
Приличный ремонт в доме старого фонда значительно увеличит итоговый бюджет сделки, но такова неизменная плата за квартиру с настоящей историей.
Дома старого фонда: средние площади выставленных на продажу квартир, кв. м