Что такое строительство кластер
Особенность становления и развития строительных кластеров
Токунова Г.Ф.
к.э.н., доцент Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета
Наша страна в настоящее время переживает процессы, характерные для строительной отрасли развитых стран второй половины ХХ века. Наблюдаемое в России увеличение спроса на недвижимость повлекло за собой ежегодное увеличение объемов строительства на 10-12 %. Это породило ряд проблем, главная из которых заключается в том, что увеличение производства достигается в основном только за счет экстенсивного роста всех экономических показателей. Дополнительный приток рабочей силы, в основном за счет мигрантов, и пропорциональное увеличение всех факторов производства позволяет на начальной стадии экономического роста увеличить объемы строительства. Данная зависимость между объемом производства и затрачиваемыми факторами в неоклассической экономической теории была представлена в описании производственной функции Кобба-Дугласа. Роберт Солоу установил, что модель экономического роста при экстенсивном расширении производства, т.е. отсутствии технического прогресса, обладает свойством постоянной отдачи от масштаба увеличения факторов производства (1)
Вместе с тем, прямо пропорциональное увеличение всех факторов производства приводит к тому, что остаются неизменными показатели эффективности использования ресурсов: фондоотдача, материалоемкость, производительность труда, кроме того, остается ограниченным потенциал расширения рынков потребления. Экстенсивное расширение производства должно сопровождаться наличием достаточного количества трудовых и природных ресурсов, за счет которых данное расширение возможно. И даже если это условие будет выполняться, результатом может стать ухудшение условий воспроизводства из-за нарастающего истощения используемых ресурсов. Для строительства данный подход возможен только на начальных этапах экономического роста.
С другой стороны возможны интенсивные факторы роста. Данная зависимость сопровождается одновременным увеличением эффективности производства, развитием научно-технической информации, повышением культурно-технического уровня работников. Рост производства достигается посредством инвестиций в новые производственные технологии. В целом, интенсификация связана с глубокой прогрессивной перестройкой структуры народного хозяйства, широкой подготовкой кадров высококвалифицированных работников, трудо- и капиталосберегающими технологиями, созданием потенциала массового потребления.
И экстенсивный, и интенсивный факторы роста связаны с особым режимом накопления, особым типом экономической деятельности, имеющим свою внутреннюю динамику и способом регуляции, то есть с институциональными структурами, регулирующими те отношения, которые являются ключевыми для экономики. Имеются два способа регуляции: конкурентный и монопольный. Конкурентная регуляция характеризуется контролем со стороны всей данной отрасли индустрии над трудовым процессом; и зарплата, и цены определяются конкуренцией. Монопольный способ характеризуется использованием в трудовом процессе принципов научного менеджмента, цены фиксируются компаниями посредством особых договоренностей, а уровень зарплаты является результатом коллективного соглашения работодателей с профсоюзами наемных работников и государственного вмешательства в экономику (2).
Мировая практика последних десятилетий показала, что эффективная инновационная политика является действенным механизмом социально-экономического развития. Она оказывает значительное влияние на создание и развитие региональных и промышленных кластеров. Инновационность и способность компаний к новациям являются критическими в развитии бизнеса, способствуя их своевременной адаптации к изменениям в окружающей среде и получению конкретных конкурентных преимуществ. Экономическая модернизация в регионах, переживающих демографический и экономический спад, может осуществляться за счет инноваций.
Строительный комплекс России определяется как совокупность подрядных, монтажных организаций, предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов, а также проектных институтов, научно-исследовательских и конструкторских бюро, от результатов деятельности которых зависит функционирование других отраслей народного хозяйства и условия жизнедеятельности населения. На сегодня в России он объединяет более 130 тыс. организаций и предприятий, в том числе 112,9 тыс. строительных организаций, около 9,3 тыс. организаций промышленности строительных материалов, более 10 тыс. проектно-изыскательских организаций различных форм собственности.
Ленинградская область, добилась в первом полугодии 2008 г. самых высоких темпов строительства жилья среди регионов Северо-Западного Федерального округа. По данным Федеральной службы статистики, в области введено в действие почти 431 тыс. м2 общей площади жилых домов. Это на 66,8% больше, чем за полугодие 2007 г.
Высокими темпами в 2007 г. году росло строительство жилья также в Иркутской, Калужской, Ярославской областях. Однако объемы жилищного строительства в этих регионах невелики (не более 600 тыс. м2 в год), поэтому позитивная динамика здесь не оказывает определяющего воздействия на общероссийские тенденции.
Причинами бурного роста строительного сектора в 2007 году были активное развитие ипотечного кредитования, а также увеличение реальных доходов населения (на 10,4%) и инвестиционной активности. Инвестиции в основной капитал по сравнению с 2006 г. выросли в среднем по стране на 21,1% и составили 6,4 трлн. руб. Прямые инвестиции в экономику России из-за рубежа достигли 47,1 млрд. долл. против 29,9 млрд. долл. в 2006 г., увеличившись более чем в 1,5 раза (на 58%). Еще одним фактором, который привел к увеличению ввода в действие нового жилья, стала «дачная амнистия», которая упростила процедуру получения прав собственности на землю. Она позволила пройти официальную регистрацию жилым строениям, возведенным в предыдущие годы, но до сих пор не поставленным на учет. Таким образом, значительная часть «введенных в эксплуатацию» жилых домов в 2007 г. была не построена, а лишь официально зарегистрирована.
Еще одним фактором положительной динамики строительной отрасли является активное развитие юга страны, где растущий спрос на дома и квартиры объясняется близостью морского побережья, курортной зоны и возведением объектов инфраструктуры спорта и отдыха в преддверии Олимпиады 2014 г. в Сочи. (4)
— диспропорции в темпах и качестве жилищного строительства в различных регионах. Строительная отрасль в большей мере развивается в центральных городах, в то же время в селе или в малых городах строительство жилья идет медленными темпами. Так, в 2005 г. было построено 41 млн. м2 (в 1987 г. 76,4 млн. м2 жилья, эксплуатационный срок которого 25-50 лет), причем на Санкт-Петербург, Москву и Московскую область приходится 30% объема строительных работ (10);
— низкий уровень развития инфраструктуры. Финансирование строительства и эксплуатации объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур, предназначенных для обслуживания территории индивидуальной жилой застройки, а также затраты на развитие источников инженерного обеспечения производятся за счет средств бюджета, предприятий, организаций, а также индивидуальных застройщиков. На практике основное бремя платежей перекладывается на последних, что приводит к удорожанию жилья. Инженерное обустройство территорий осуществляется также за счет средств застройщиков. В структуре себестоимости затраты только на коммуникации составляют 10-40 % от общей стоимости жилья;
— несбалансированное соотношение себестоимости и рыночной стоимости жилья. Рост цен на жилье на первичном рынке в Санкт-Петербурге в 2006 г. значительно превышал рост себестоимости строительства. По словам П. Горячкина, в январе-августе 2006 г. рост себестоимости строительства составил 8,6 %, в то же время, на первичном рынке цены на жилье за этот период выросли на 60 % (11)
Более подробный анализ состояния строительной отрасли представлен ниже. Темпы строительства нового жилья в Соединенных Штатах в июле снизились до десятилетнего минимума из-за ипотечного кризиса, сообщает агентство AFP со ссылкой на данные Департамента торговли США. За месяц с июня по июль 2007 г. они упали на 6,1%. Количество новостроек оказалось ниже ожидаемой специалистами рынка цифры в 1,405 млн. и составило 1,381 млн. (13)
Основной причиной кризиса рынка жилья в США, который развивается с начала 2007 г., стали массовые невыплаты ипотечных кредитов со стороны ненадежных заемщиков. Между тем, показатель по строительству новых домов является одним из самых важных для экономики США. Если этот показатель растет, то растут и потребительские расходы на строительные материалы, что вызывает экономический подъем. Снижение количества строительства новых домов, напротив, может привести к спаду в экономике.
Стоит отметить, что за 2006 г. строительство домов в США сократилось на 13%, что является худшим показателем за последние 15 лет. (14)
Но уже по сравнению с декабрем 2006 г. объем строительства новых домов в США в декабре 2007 г. снизился на 38,2%. Серьезно пострадали многие компании и финансовые структуры, работающие на рынке ипотеки. К примеру, фонд American Home Mortgage Investment Corp., которому принадлежало 2,5% американского рынка ипотеки. Кроме того, затронутыми оказались и крупнейшие кредиторы фонда, Deutsche Bank и JPMorgan.
Эксперты отмечают, что в первом квартале 2008 г. число строящихся жилых домов в Швеции резко снизилось. По данным организации Statistics Sweden, за первые три месяца 2008 г. количество строящихся объектов жилой недвижимости в Швеции упало на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Спад на рынке недвижимости был прогнозируемым. В большей степени на него повлияли финансовая неуверенность на мировых рынках и исчезновение субсидий на строительство многоквартирных домов (17)
Данные тенденции направили внимание как производителей, так и потребителей на обслуживание и управление уже созданной недвижимостью на протяжении всего ее цикла жизни, причем в структуре затрат доминирует именно эта статья.
Иначе дело обстоит в КНР. Сейчас в городах континентального Китая наблюдается «строительный бум», что объясняется успехом проводимых реформ в области капитального строительства в Китае. Согласно данным Исследовательского центра по вопросам развития при Госсовете КНР постоянно наблюдается тенденция к увеличению жилой площади: если в 1998 г. на душу населения приходилось 18,7 м2/чел., то в 2004 г. средняя жилая площадь уже составляла 25 м2/чел., к концу 2006 г. жилая площадь достигла 27 м2/чел, по прогнозу в 2010 г. ожидается её увеличение до 36 м2/чел.
Китайский строительный рынок в последние годы характеризуется высокими темпами роста. Согласно данным Государственного статистического управления Китая, общий объем инвестиций в основной капитал в Китае в 2007 г. вырос примерно на 25% и достиг 13,7 трлн. юаней (1,9 трлн. долл.). Наиболее привлекательной остается сфера недвижимости, где инвестиции выросли на 30% по сравнению с прошлым годом, общий объем составил 2,5 трлн. юаней (352 млрд. долл.). Второй по значимости остается городское строительство, где рост капиталовложений зафиксирован на отметке 25%. Наиболее привлекательными для иностранных инвестиций в сфере недвижимости стали Пекин, Шанхай, Гуанчжоу.
Они свидетельствуют о том, что там, где сложилась жизнеспособная структура строительного кластера, отрасль испытывает подъем. Причем в этих кластерах центр тяжести смещается от производства к услугам и управлению.
Помимо того, что ядром успешного кластера выступает наука, есть еще 3 фактора, способные послужить мощным рычагом сетеобразования:
1. Венчурные предприятия. Они выступают промежуточным звеном между наукой (иногда правительством) и деловой сферой.
2. Организации, ориентированные на предоставление различного рода услуг. Они обеспечивают легкий доступ к персоналу, ресурсам, оборудованию.
3. Готовность к конкуренции и сотрудничеству. В лучших кластерах поощряется сотрудничество и конкуренция, как в местном масштабе, так и в общемировом. Соревнование внутри кластера позволяет сосредоточить внимание на тех сферах, которые еще не задействованы, способствуя, тем самым, повышению инновационности данного процесса.
Проблема жилья в нашем обществе, имеет постоянную прописку. Меняются времена, меняется общество, но жильё в дефиците постоянно. Огромные пространства страны, множество климатических зон, разная плотность населения, создают дополнительные трудности, но системного подхода к решению самой острой проблемы, как не было, так и нет.
Ущерб от недостатка жилья в России, его низком качестве, дороговизне содержания и большого объёма жилья, в виде многоэтажных казематов, никто не считал, но он сопоставим с потерями от системных глобальных катаклизмов. Сколько теряет Государство от бытового семейного неустройства, сколько семей теряют или не используют свой потенциал, сколько детей, выращенных в «скотских» условиях, так и не стали достойными гражданами своей страны, не говоря о тех, кто мог родиться, но не родился!
Почему нет решений, обеспечивающих выделение земли под жилую застройку с дорогами и коммуникациями? Почему Государство не может решить проблему обустройства застраиваемых площадей в регионах?
Давно известно, что эффективность строительства качественного и современного жилья, зависит от объёма и процента готовности «заводского» объёма строительства! Парадокс, но в России нет ведомства, отвечающего за его развитие! Наши строители имеют производительность труда в 3 – 4 раза меньше, чем в развитых странах, а проблема в правительстве не рассматривается! Именно заводское домостроение может решить проблему доступных цен на жильё, выполняя основной объём строительных работ на заводском конвейере.
Индустриализация в строительстве – это процесс развития и совершенствования применения крупноразмерных элементов зданий высокой заводской готовности, с использованием средств механизации и автоматизации строительных процессов. Цель индустриализации – повышение производительности труда, замена ручного труда на механизированный процесс, ускорение темпов строительства и ввода объектов, снижение их стоимости и повышение качественных характеристик.
Современные экономические условия и проводимые в стране реформы привели к регионализации, которая в значительной степени изменила отношение к проблемам регионального уровня. В связи с этим следует отметить, что регион – это сложный социально-экономический комплекс, в котором между социальной и экономической сферами, а также между структурами региональной власти, бизнеса и общественными организациями устанавливаются согласованность, взаимозависимость, способствующие более полному использованию природных и производственных ресурсов, трудового и научного потенциала, удовлетворению разносторонних потребностей населения.
Кроме того, социальная сфера может рассматриваться как деятельность, нацеленная на развитие человека. В этом случае сюда следует отнести социальные институты и стандарты, связи и отношения, складывающиеся между субъектами общественной жизнедеятельности. Развитие экономики невозможно без предварительного разрешения острых проблем в социальной сфере. Но именно деятельность социальной сферы проявляется в снижении социальной напряженности, ее смягчении и преодолении, устранении социальных конфликтов. Наиболее острой социальной проблемой, сегодняшнего дня в регионах, является проблема жилья и её решение, невозможно без структурных изменений и согласованных действий власти, бизнеса и общественных организаций.
Одним из таких вариантов, может быть инновационный проект, создания социального кластера, развития социально-экономического пространства и индустрии нового поколения по решению проблемы жилья, для социально значимых групп населения.
Но сначала обратимся к содержанию самого понятия кластера. Термин «кластер» в переводе с английского языка означает «пучок, кисть, совокупность, скопление». В общем понимании – это совокупность элементов, которая имеет определенные свойства для решения поставленных задач.
Для социального кластера характерны те же преимущества, какими обладает, например, промышленный кластер. Это возможное увеличение сети поставщиков социальных услуг и потребителей, упрощенный доступ к отечественному и международному рынку труда и капитала. Сюда же можно отнести сотрудничество с финансовыми организациями, которое способствует привлечению денежных средств на создание новых инвестиционных проектов социального назначения. Важным преимуществом может служить активное сотрудничество с органами власти с целью защиты социальных интересов на законодательном уровне, а также получение всевозможных льгот и субсидий.
На стадии создания социальных кластеров органы власти должны оказывать значительную помощь, что может проявляться в виде кластерных инициатив, координации процесса создания кластера, предоставления финансовых и административных ресурсов, создания новых социально-экономических мотиваций. В настоящее время в России в социальном аспекте целью функционирования кластеров является ускорение формирования современной социальной среды, отвечающей требованиям цивилизации начала XXI века. Сегодня, в условиях регионов, эти требования относятся как к уровню жизни, характеризующему степень удовлетворения материальных потребностей граждан, так и к комплексной характеристике качества жизни и жилищными условиями.
Решение их является неотъемлемой функцией Государства. Однако оно дистанцировалось от решения этих проблем, т. к., во-первых, не имеет для этого необходимого количества ресурсов, а во-вторых, не может достаточно эффективно использовать выделяемые средства. В силу этих причин повышение уровня качества жизни только с помощью Государства не будет достигнуто.
Реальными возможными партнерами государства для выполнения конкретных мер и мероприятий по повышению уровня качества жизни могут быть:
Причем каждый из этих партнеров имеет свои собственные индивидуальные особенности и может быть использован в различных ситуациях или обстоятельствах.
Использование кластерной технологии организации, способно обеспечить повышение результативности управления социальной сферой региона за счет более рационального распределения всех видов ресурсов, роста числа организаций социальной инфраструктуры региона, быстрого распространения нововведений в их работе, повышения уровня удовлетворенности населения качеством услуг здравоохранения, образования, жилищно-коммунального хозяйства, культуры, досуга.
В условиях перехода от традиционного к инновационному пути развития, весомым фактором в росте конкурентоспособности экономики на макро и микро-уровнях в целом, а так же повышения уровня инновационного потенциала в частности, становится формирование кластерного подхода к управлению инновационным развитием. Кластерный подход, как альтернатива традиционному отраслевому подходу, на сегодняшний день требует формирования качественно новых условий хозяйствования, нацеленных на объединении бизнес структур в инновационно-технологические комплексы, путем активизации взаимовыгодного сотрудничества. Формирование кластерной системы, как базиса инновационного развития, должно способствовать повышению эффективности инновационной политики в сфере экономики и промышленности.
Решение проблемы жилья имеет очень большое внимание государственных органов, существуют соответствующие программы, выделяются бюджетные средства для обеспечения жильём, отдельных социальных групп граждан, но пока эффективность, применяемых мер низка.
Все эти, негативные проявления, не помогают в решении жилищной проблемы, а усугубляют её.
Они могут быть устранены или их воздействие на конечный результат снижено, при создании социального кластера регионального значения. Именно, кластер поможет устранить проблемы взаимодействия бизнеса и власти, позволит общественным организациям вплотную приблизиться к решению и контролю за реализацией региональных программ, создаст возможность реализации принятых решений на платформе Государственного частного партнёрства.
Инвестиционно-строительная деятельность представляет собой сложный многофакторный процесс, требующий взаимодействия большого количества участников, привлечения значительных трудовых и материальных ресурсов, финансовых средств на длительный промежуток времени. В настоящее время строительный комплекс находится в достаточно сложных экономических условиях, связанных, в первую очередь, со снижением инвестиционной и покупательской активности основных его субъектов, которое стало следствием экономического кризиса, начавшегося в конце 2014 г. и развивающегося в настоящее время достаточно быстрыми темпами.
Из-за снижения темпов экономического роста в строительной отрасли многие участники строительного процесса в целях минимизации своих издержек приостановили расширение объемов производства. Государство, хотя и пытается обеспечить строительные организации необходимым объемом строительно-монтажных работ в рамках реализации федеральных целевых инвестиционных программ, в силу бюджетных ограничений не в состоянии существенно повлиять на рост объемов работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство».
Таким образом, сохранение существующей модели ведения бизнеса в строительной отрасли и затягивание процессов структурной реформации не позволит строительным организациям успешно развиваться в условиях рыночной конкуренции и экономического кризиса. Одним из направлений успешного развития предприятий строительного комплекса является формирование сетевых форм объединения организаций, фокусирующихся на взаимосвязях между корпоративными структурами, инвестиционными, посредническими, научными, учебными, общественными организациями региона.
Перспективной и активно вошедшей в практику предпринимательской деятельности является кластерная форма организации бизнеса. В отличие от отраслевого подхода кластерный подход позволяет сформировать комплексный взгляд на экономическую политику развития инвестиционно-строительного комплекса с учетом потенциала его экономических субъектов.
Жилищно-строительный кластер отличается от других типов объединений тем, что объединяет всех участников процесса производства конечной строительной продукции, от поставщиков сырья до потребителей конечного продукта, включая сферу обслуживания и специализированную инфраструктуру. Жилищно-строительный кластер, по нашему мнению, это крупное объединение географически локализованных в рамках региона строительных предприятий. Это могут быть поставщики материальных, трудовых, научных и инвестиционных ресурсов, а также необходимого бизнес сообщества, которое имеет общую стратегию активизации инвестиционной деятельности для производства конкурентоспособной строительной продукции (объектов жилого назначения), обладающей совокупностью технических, экономических и эстетических свойств с целью удовлетворения потребностей населения в комфортном и доступном жилье.
Одной из ключевых целей формирования и развития жилищно-строительного кластера является удовлетворение потребности населения в новом жилье. Жилищно-строительный кластер является разновидностью отраслевых кластеров с преобладанием горизонтальных связей между участниками. Наличие задач социального плана, при правильно созданной структуре и налаженных связях между участниками, обеспечит прогнозируемый объём строительства и финансирование отдельных объёмов, за счёт бюджетного финансирования. Координатором формирования и функционирования кластера может стать некоммерческая организация под условным названием «Координационный совет кластера».
К основным задачам формирования регионального социального жилищно-строительного кластера можно отнести:
Повышение эффективности строительного производства за счет:
Цель кластерной политики региона – укрепление взаимосвязей между экономическими субъектами кластера. Дополнительно достичь упрощения доступа к новым технологиям, минимизации рисков, за счет различных форм совместной экономической деятельности. Организации общих НИОКР, коллективного использования знаний и основного капитала, ускорения процессов обучения за счет концентрации и контактов специалистов высокого уровня, снижения издержек в различных сферах, за счет усиления доверия между участниками кластера. Инициаторами проведения кластерной политики выступают не только государственные служащие, но и союзы предпринимателей, которые предлагают проекты развития региональных кластеров.
Основные отличительные параметры формирования и реализации региональной кластерной политики по сравнению с традиционной промышленной и строительной политикой: стратегия развития территории, взаимоотношения власти и бизнеса; производство и технологии; критерии экономической эффективности; рынок труда; институциональная среда; тип доминирующих коммуникаций между предприятиями. Основные отличительные черты кластерного подхода к управлению по сравнению с отраслевым представлены в таблице.
Четверть века прошли от социализма, а жильё строим по старым лекалам! Многоквартирная застройка, хороша для бизнеса, хороша для отчёта, но не является панацеей, более того, создаёт предпосылки для больших проблем социальной значимости. Это испытали на себе развитые страны, но их опыт не учитывается, мы хотим сами попробовать, что это такое! Уговаривать строителей снизить стоимость жилья не надо, надо создать для этого предпосылки.
Надо поменять формат жилья и повернуться лицом к малоэтажному строительству, надо создать фундамент для развития российской семьи. Тем более, что уже давно озвучены ориентиры, в виде 70% от общего объёма строительства жилья. Для этого надо создать возможность развития новой, современной индустрии, переместить основной объём строительных работ в заводской цех, что позволит существенно снизить стоимость строительства, без снижения качественных показателей. Заводское домостроение позволит применить весь спектр современных решений в домостроении, позволит строить энергоэффективное, экологичное жильё, с элементами «умный дом», красиво и современно.
Индустриализация в строительстве – это процесс развития и совершенствования применения крупноразмерных элементов зданий высокой заводской готовности, с использованием средств механизации и автоматизации строительных процессов. Цель индустриализации – повышение производительности труда, замена ручного труда на механизированный процесс, ускорение темпов строительства и ввода объектов, снижение их стоимости и повышение качественных характеристик. Ситуация в малоэтажном строительстве уже требует радикальных преобразований, а задачи кратного увеличения объёмов ввода жилья в регионах и на сельских территориях не могут быть выполнены без создания индустрии нового поколения.
С точки зрения исполнения нужна индустриализация процесса, нужна конвейерная технология «Заводского домостроения». Нужны революционные преобразования, так как только эта часть жизнеобеспечения человека, причём самая важная, за последние 100 лет простояла на месте, а на фоне технологических прорывов в автомобилестроении, связи, телевидении, электроники и т.д. выглядит доисторическим мамонтом. Повышение требований к качественным характеристикам современного жилья, глобальные изменения в стоимости энергоресурсов, возросшие требования к экологическим стандартам, всё это в совокупности обязывает пересмотреть существующие нормы и регламенты строительства.
Четверть века прошли от социализма, а жильё строим по старым лекалам! Многоквартирная застройка, хороша для бизнеса, хороша для отчёта, но не является панацеей, более того, создаёт предпосылки для больших проблем социальной значимости. Это испытали на себе развитые страны, но их опыт не учитывается, мы хотим сами попробовать, что это такое! Уговаривать строителей снизить стоимость жилья не надо, надо создать для этого предпосылки. Надо поменять формат жилья и повернуться лицом к малоэтажному строительству, надо создать фундамент для развития российской семьи. Тем более, что уже давно озвучены ориентиры, в виде 70% от общего объёма строительства жилья, должно строиться жилья малоэтажного формата.
Для этого надо создать возможность развития новой, современной индустрии, переместить основной объём строительных работ в заводской цех, что позволит существенно снизить стоимость строительства, без снижения качественных показателей. Заводское домостроение позволит применить весь спектр современных решений в домостроении, позволит строить энергоэффективное, экологичное жильё, с элементами «умный дом», красиво и современно. Рассмотренная проблема эффективного проектирования и строительства малоэтажных жилых домов — чрезвычайно актуальна для настоящих условий и будущих.
Проектируя высококомфортную жилую среду для человека, необходимо учитывать большое количество разнообразных требований и факторов, влияющих на качество человеческое жильё. При этом основополагающим принципом является учет природно-климатических условий, социально-психологических факторов, архитектурно-строительных, экономических и других требований. Чрезвычайно остро сегодня стоят и экологические проблемы. Их решение требует бережного отношения ко всем природным ресурсам, всестороннего учета направления господствующих ветров, характера рельефа, утилизации отходов жизнедеятельности и проведения других природоохранных мероприятий при эксплуатации жилых домов.
Ипотека, как финансовый инструмент, хороша для очень ограниченного числа населения, а что делать остальному народу? Накопительная система в стране не приживается и это «заслуга» законодателей и администраций регионов, но шанс её развития есть. Необходимо обобщить, имеющийся положительный опыт, необходимо изменить общественное мнение, надо создать возможности развития ещё одного финансового инструмента, для населения с небольшими и не стабильными доходами. Мировой опыт говорит об его эффективности, но нам нужна политическая воля. Всё это можно изложить в виде идеологических тезисов, выработать детальный план движения, ещё раз вернуться к формированию программы решения жилищной проблемы, но на новой основе, которая бы учитывала реальное положение дел в стране и в обществе.
Государство сосредоточило своё внимание на ипотечном кредитовании, как инструменте помощи для нуждающихся в жилье граждан, а что делать остальным, не имеющим такой возможности? На таких территориях положение дел усугубляется развалом местной стройиндустрии, ветхостью жилого фонда и резким увеличением платы на его содержание, за счет роста энерготарифов. Именно это население должно получить особое внимание власти в виде альтернативных инструментов финансовой поддержки, создания индустрии строительства малоэтажного жилья, нового поколения, основанной на инновационных решениях.
Законодатель, при формировании закона, допустил ряд неточностей, системных ошибок и не учёл сложившиеся разночтения тарификации услуг Госорганов. Всё это привело проблемам в развитии ЖНК, хотя есть ряд хорошо работающих кооперативов. Как правило, успешные ЖНК работают в регионах, где они пользуются поддержкой местных администраций, охватывают большие территории, имею большую численность кооператоров. Стабильность работы им обеспечивают Договора о сотрудничестве с местными строительными предприятиями, которые соглашаются проводить пересчёт вносимых денежных сумм в квадратные метры, по текущим ценам, сохраняя их потенциал, уберегая их от инфляции.
Результаты успешно работающих кооперативов, говорят об их эффективности. Учитывая, что в регионах и на сельских территория, нет других вариантов решения проблемы жилья, стоимость получаемой денежной помощи рекордно низка, удобна и доступна для всех категорий граждан, такой вариант нуждается во внимании и применении. Учитывая, что ЖНК является некоммерческой организацией социальной направленности, необходимо установить соответствующие отношения с местными администрациями. Предлагается формировать ЖНК по территориальному принципу, с созданием наблюдательного совета, куда обязательно должны входить члены регионального правительства и представители законодательных органов.
Развитие региональных ЖНК, создание благоприятного, экономического климата в регионах, позволит уйти от «серых» и «чёрных» схем финансирования строительства жилья в регионах, а это миллиарды неучтённых платежей работы «диких» строительных бригад. Они, как правило, работают без Договоров, без гарантий, где все расчёты ведутся в наличной форме. Сегодня в РФ строится более 40 млн. м2 малоэтажного жилья и большая часть построенного, выполнена без Договоров, с оплатой наличными, а это уже цифры стратегического значения.
По планам Минстроя РФ, объёмы строительства жилья должны прирастать «малоэтажкой», как минимум на 20-30 млн. м2 жилья в год! Так что программа развития деятельности ЖНК, это уже не просто социальный проект, а проект большого экономического содержания. Важен фактор наличия территории перспективной застройки, который будет стимулировать участников ЖНК на принятие решений по месту жительства, по перспективе развития их жизни и будущего детей. Необходимо законодательно, закрепить обязанность властей регионов по бесплатному выделению земельных участков под перспективную застройку для ЖНК, в соответствии с программами строительства жилья.
Должны быть определены сроки и бюджеты для их развития. Это должны быть площади для строительства 500 домов и более, что позволит создать перспективу по созданию инфраструктуры в поселениях, обеспечению их современными благами цивилизации. Это комплексная задача и её решение должно быть организовано совместными усилиями бизнеса, Государства и общественных организаций региона.
Только такой синтез позволит решить проблемы жилья для социально значимых групп населения, можно будет организовать системную замену старого жилого фонда на современное жилище и обеспечить население комфортным, современным, экологическим жильём по доступным ценам. Все элементы такого объединения нами опробованы, все они показали свою эффективность, дело за руководством регионов.