Что такое генплан города
Что такое генплан города
ГрК РФ Статья 23. Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Подготовка генерального плана может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа. Подготовка генерального плана и внесение в генеральный план изменений в части установления или изменения границы населенного пункта также могут осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа.
3. Генеральный план содержит:
1) положение о территориальном планировании;
2) карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;
3) карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;
4) карту функциональных зон поселения или городского округа.
4. Положение о территориальном планировании, содержащееся в генеральном плане, включает в себя:
1) сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа, их основные характеристики, их местоположение (для объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, указываются функциональные зоны), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов;
2) параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения, за исключением линейных объектов.
1) планируемые для размещения объекты местного значения поселения, городского округа, относящиеся к следующим областям:
а) электро-, тепло-, газо- и водоснабжение населения, водоотведение;
б) автомобильные дороги местного значения;
в) физическая культура и массовый спорт, образование, здравоохранение, обработка, утилизация, обезвреживание, размещение твердых коммунальных отходов в случае подготовки генерального плана городского округа;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
г) иные области в связи с решением вопросов местного значения поселения, городского округа;
2) границы населенных пунктов (в том числе границы образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;
3) границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения.
О подготовке и внесении сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон см. ст. 7 ФЗ от 31.12.2017 N 507-ФЗ.
5.1. Обязательным приложением к генеральному плану являются сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа, которые должны содержать графическое описание местоположения границ населенных пунктов, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ населенных пунктов. Формы графического и текстового описания местоположения границ населенных пунктов, требования к точности определения координат характерных точек границ населенных пунктов, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 507-ФЗ)
6. К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт.
7. Материалы по обоснованию генерального плана в текстовой форме содержат:
1) сведения об утвержденных документах стратегического планирования, указанных в части 5.2 статьи 9 настоящего Кодекса, о национальных проектах, об инвестиционных программах субъектов естественных монополий, организаций коммунального комплекса, о решениях органов местного самоуправления, иных главных распорядителей средств соответствующих бюджетов, предусматривающих создание объектов местного значения;
(п. 1 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) обоснование выбранного варианта размещения объектов местного значения поселения, городского округа на основе анализа использования территорий поселения, городского округа, возможных направлений развития этих территорий и прогнозируемых ограничений их использования, определяемых в том числе на основании сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, в том числе материалов и результатов инженерных изысканий, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности;
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 373-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) оценку возможного влияния планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа на комплексное развитие этих территорий;
4) утвержденные документами территориального планирования Российской Федерации, документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, документами территориального планирования субъекта Российской Федерации сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения на территориях поселения, городского округа объектов федерального значения, объектов регионального значения, их основные характеристики, местоположение, характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов, реквизиты указанных документов территориального планирования, а также обоснование выбранного варианта размещения данных объектов на основе анализа использования этих территорий, возможных направлений их развития и прогнозируемых ограничений их использования;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 507-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) утвержденные документом территориального планирования муниципального района сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения на территории поселения, входящего в состав муниципального района, объектов местного значения муниципального района, их основные характеристики, местоположение, характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов, реквизиты указанного документа территориального планирования, а также обоснование выбранного варианта размещения данных объектов на основе анализа использования этих территорий, возможных направлений их развития и прогнозируемых ограничений их использования;
6) перечень и характеристику основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
7) перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из их границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования;
8) сведения об утвержденных предметах охраны и границах территорий исторических поселений федерального значения и исторических поселений регионального значения.
(п. 8 введен Федеральным законом от 30.12.2015 N 459-ФЗ)
8. Материалы по обоснованию генерального плана в виде карт отображают:
1) границы поселения, городского округа;
2) границы существующих населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;
3) местоположение существующих и строящихся объектов местного значения поселения, городского округа;
4) особые экономические зоны;
5) особо охраняемые природные территории федерального, регионального, местного значения;
6) территории объектов культурного наследия;
6.1) территории исторических поселений федерального значения, территории исторических поселений регионального значения, границы которых утверждены в порядке, предусмотренном статьей 59 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
(п. 6.1 введен Федеральным законом от 30.12.2015 N 459-ФЗ)
7) зоны с особыми условиями использования территорий;
8) территории, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
8.1) границы лесничеств;
(п. 8.1 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 538-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9) иные объекты, иные территории и (или) зоны, которые оказали влияние на установление функциональных зон и (или) планируемое размещение объектов местного значения поселения, городского округа или объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района.
9. Законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности могут быть установлены следующие особенности содержания генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов:
1) генеральный план поселения, генеральный план городского округа могут не содержать карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа. В этом случае такая карта подлежит утверждению местной администрацией в порядке, установленном нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
2) генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа могут предусматриваться территории, в отношении которых функциональные зоны не устанавливаются;
3) положение о территориальном планировании вместо сведений о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа, об их основных характеристиках, местоположении может содержать сведения о потребности в указанных объектах местного значения без указания их основных характеристик и местоположения;
4) подготовка генерального плана поселения, генерального плана городского округа может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, территориям поселения, городского округа за границами населенных пунктов без последующего внесения в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа.
(часть 9 введена Федеральным законом от 31.07.2020 N 264-ФЗ)
Генеральный план
Генплан – документ территориального планирования и часть системы градостроительной документации, определяющий направления развития города на 20-летнюю перспективу, обеспечивающий сбалансированное развитие территории и размещение объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктур разных уровней значения.
Генплан – документ территориального планирования и часть системы градостроительной документации, определяющий направления развития города на 20-летнюю перспективу, обеспечивающий сбалансированное развитие территории и размещение объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктур разных уровней значения.
Генеральный план – документ долгосрочного территориального планирования, обеспечивающий основу поступательного развития городов и поселений, рационального использования территорий, привлечения инвестиций и обеспечения потребностей граждан.
Генплан обращён к органам исполнительной власти и является обязательным при принятии и реализации решений об использования каждой части территории.
Зачем разрабатывать генеральный план
Для легитимного преобразования территорий
В случае отсутствия генерального плана ограничиваются полномочия органов государственной власти и местного самоуправления на развитие их территорий и поселений:
Для исполнения законодательства
Градостроительство – сфера, реагирующая на динамичные изменения жизни, поэтому может понадобиться:
Для прогнозируемого развития города
Хорошо проработанный генеральный план может помочь:
Институт Генплана Москвы уже более 65 лет разрабатывает и обновляет Генеральный план столицы.
Помимо него, мы разработали десятки генпланов и обладаем всеми необходимыми компетенциями для создания документов территориального планирования любой сложности, от небольших поселений до мегаполисов.
Понятие генерального плана
Работа всегда требует плана. Причем неважно, какая именно. Люди составляют графики, строят диаграммы и распределяют время, стараясь успеть больше. Чем же отличается генеральный план от обычного? Что это и когда применяется? Стоит разобраться подробнее.
Что такое генплан, его типы
Как правило, конечным продуктом (скорее, результатом) инженерной или проектной деятельности является документация, где детально, по пунктам, со схемами и таблицами описывается проведенная работа.
Генеральный или градостроительный план — это официальный проектный документ, следуя которому производят планирование, застройку, возведение или реконструкцию объекта. Основная часть – это четкое масштабное изображение, результат наложения разработанного инженерами чертежа будущего здания на конкретную территорию, где в будущем планируется построить его. Как известно, строительство требует долгой и тщательной подготовки.
Получается, генплан – конечный продукт умственного труда экспертов. Они разработали, вычислили идеальные размеры и наложили чертеж объекта, представив его уже на месте. Причем масштабы подобного планирования разнообразные: от одного конкретного земельного участка, до города и даже области.
Типы генеральных планов:
Важно: Градостроительный кодекс относит генеральное распоряжение к важной документации, необходимой для осуществления территориального планирования.
Когда нужен генплан
Считается, что строительный план относится только к моменту проведения различных реконструкционных или строительных работ. Дескать, потом его просто убирают и хранят где-нибудь, пока вновь не возникнет необходимость. Однако в реальности генплан имеет разнообразное предназначение.
Например, он служит основой:
Генплан, касающийся поселка, города или целого округа проходит утверждение, осуществляемое местным управлением. Соответственно, любые изменения также отражаются в проекте. Нельзя построить или реконструировать ничего в городе или другом населенном пункте без плана, одобренного администрацией.
Необходимость и оправданность генерального плана подчеркивается и законодательством страны. Любое здание, даже частный дом нужно строить внимательно, учитывая детали. Когда проектирование касается иных масштабов, например, поселка или большого города, то ответственность возрастает чрезвычайно. В любом таком плане есть аналитический блок, где изучается вся информация, и блок для разнообразных проектных предложений. В каждом имеются современные наглядные графические материалы. Благо технологии позволяют всю разработку вести через компьютер, используя специальные программы. Утверждение плана автоматически дает начало строительным работам.
Кто может оформить
Составлением и разработкой подобных бумаг занимается компания-застройщик. Причем процедура всегда требует внимательности и профессионализма. Неважно, касается план города или одного земельного участка. Почему-то собственники уверены: они вправе делать что пожелают, если находятся «у себя». В реальности владелец надела, запланировавший строительство, должен сначала разработать проект будущих построек, затем отнести его на одобрение к местным органам. Так он не только отчитается, заодно сможет впоследствии провести к новым своим постройкам необходимые системы обеспечения: воду, свет и пр. Также содержание представленного им генплана проверят специалисты. Ведь иногда люди занимаются строительством самостоятельно, без профессионалов, вдобавок и строительные компании ошибаются.
Организация – застройщик привлекает инженеров и архитекторов, кто проводит все необходимые расчеты, затем создает чертеж будущего строения. Генплан становится итогом их работы перед строительством.
Содержание документа
Генплан одного конкретного участка, приобретенного под ИЖС – это подробный чертеж, имеющий стандартный масштаб 1:500. В нем, кроме этого, есть еще ряд ценных бумаг:
Как известно, кроме генплана, владельцу участка перед началом самих строительных работ потребуется нормативный акт. Вся документация должна заранее утверждаться в отделениях местных должностных органов. Кстати, специалисты там представляют примеры генпланов и проводят ознакомительные семинары, если гражданин решил самостоятельно заняться строительством.
Важно: Гражданский кодекс подчеркивает важность оформления и утверждения генплана. Конкретных пунктов, что должен содержать стандартный акт, там нет. Однако, задача ясна – передать ясно и подробно масштаб и порядок планируемых землевладельцем строительных работ, также увидеть со стороны общую картину. Ведь, кроме участка и будущего здания, в генплане есть район с указанием всех окружающих построек.
Подготовка и выдача ГПЗУ
Градостроительный план (он же ГПЗУ) включает:
Кто выдает – Комитет по градостроительству.
Срок выдачи – максимум 20 рабочих (не календарных) дней. Для получения посещают организацию, иногда возможна очередь, но ожидание там недолгое, около 10—15 минут.
Последовательность действий
Остальное сделает сам застройщик. Как правило, генплан и строительство выполняется одной компанией, но иногда бывают исключения. Например, гражданин заказал генплан, но практическое развитие он получил позднее, когда землевладелец нашел застройщика, готового воплотить задумку в жизнь.
Важные нюансы
Можно ли создать генплан самостоятельно? Сомнительно, ведь здесь требуются знания и опыт профессионала. Лучше довериться специализированным органам.
Имеет ли значение, как будет использоваться земля перед составлением генплана. Конечно. Ведь разница между возведением дома и СНТ большая. Соответственно и схемы требуются разные. Тем более пояснений потребует местный орган, выдающий разрешения на частное планируемое строительство.
Кстати, в план стоит включать схему для дренажной системы, тем самым в будущем обезопасив себя от подтопления.
Опыт архитекторов: мастер-план в Великобритании и Генплан в России
Работу архитектора регламентирует множество кодексов и сводов правил, но для каждого крупного города власть совместно с экспертным сообществом стремится разработать единый документ – Генеральный план развития, или в ряде стран – мастер-план. Глава Стройкомплекса Москвы Андрей Бочкарев сообщил, что работа над проектом нового Генплана российской столицы уже началась. При этом для его создания будут использоваться инструменты мастер-планирования.
Вместе с основателем «Архитектурного бюро АИ» Антоном Хмельницким, реализовавшим ряд проектов в Москве и в Европе, разбираемся в ключевых особенностях работы архитектора в рамках городского планирования и в особенностях процедур, утверждающих архитектурный проект, на примере Москвы и Лондона.
— В Лондоне – мастер-план, в Москве – Генплан. Имея опыт работы в России и Великобритании, отмечаете ли Вы отличия в принципе организации этих документов?
— Основное отличие мастер-плана от Генплана города, на мой взгляд, –в целях применения документов. План Лондона – это стратегический документ, разработанный скорее для муниципалитетов, которые в свою очередь становятся финальным «окном» для архитекторов в вопросах согласований и рекомендаций. В Лондоне у каждого муниципалитета есть свой план развития, составленный на микроуровне и учитывающий рекомендации и стратегическое видение мастер-плана всего города. Именно на этот локальный документ ориентируются муниципальные власти, когда к ним на рассмотрение попадает проект нового строительства в границах их зоны ответственности.
Генплан Москвы на сегодня считается устаревшим – он создавался в 2010 году и дополнялся после присоединения к столице новых территорий, но не учитывает многие потребности современного мегаполиса и требует обновления. Там сделано множество акцентов на концепции «цифрового города», но не детализированы требования к современным многофункциональным деловым центрам для работы.
Новый Генплан Москвы, вероятно, будет учитывать международный опыт и сконцентрируется уже на развитии районов города – это позволит столице развиваться полицентрично. Особое внимания в документе уделят местам приложения труда, а не только жилищной политике – это современный и европейский подход, при котором город будет развиваться комплексно, без «перегибов» в сторону определенных векторов.
— Как проходит согласование проектов на городском уровне и нужен ли для этого Генплан или мастер-план?
— В Лондоне, в отличие от Москвы, все решения принимаются на уровне муниципалитетов: на уровень города или мэра проект может выйти только при его больших масштабах или расположении на территории нескольких муниципалитетов. Девелопмент-планы районов, муниципалитетов разработаны на основе мастер-плана города и не должны ему противоречить в своих пунктах, но детализируют картину и требования к застройке: в них четко прописываются размеры жилья, необходимого району, предельная высота объектов, качество проектирования, требования к сохранению зеленых зон – такая своеобразная «инструкция по применению» архитектурных проектов в локации.
Наше архитектурно-градостроительное решение (АГР) и британский планнинг схожи с точки зрения архитектора, но последний включает дополнительные аспекты – комплекс природоохранных мероприятий, обеспечение акустически грамотных решений и так далее. Однако в целом документы отличаются незначительно.
В Москве же все согласования проходят на городском уровне – кроме некапитальных строений по типу торговых павильонов. Архитектор знакомится с Генпланом только для понимания общего вектора развития города, но не применяет его в отдельных проектах, больше уделяя внимание особенностям конкретной площадки.
Интересно, что в Лондоне этот на первый взгляд удобный принцип «одного окна» во многом зависит от состава депутатов муниципалитетов и их принадлежности к партийной структуре. Так, в муниципалитете Кемптон, где традиционно в управлении большинство составляют лейбористы, больше внимания уделяется социальному жилью, небольшим по габаритам квартирам в составе проектов и запрещено объединение квартир. В то время как в Вестминстере, более консервативном муниципалитете, сложнее обосновать идею объекта с современной архитектурой.
— Что будет с проектом, если в процессе работы над ним требования мастер-плана изменятся?
— Такого, как правило, не происходит – ни в Москве, ни в других европейских столицах. Документы – как мастер-план, так и девелопмент-планы районов – разрабатываются долго и тщательно, с участием жителей и местных властей. Если какие-то изменения в них и вносятся, то этот процесс очень длителен. В моей практике не было случаев, чтобы из-за изменения мастер-планаили Генплана какой-то проект был заморожен. Другой вопрос, что муниципалитет в Лондоне, например, может отклонить проект по формальной причине несоответствия девелопмент-плану. В этом случае он будет вынесен на обсуждение городских властей, и эксперты оценят его в контексте плана развития уже целого города.
— Какие ограничения могут накладывать мастер-план или Генеральный план на идеи архитекторов?
— Генеральный план в Москве не ограничивает идеи или концепции архитекторов, он лишь задает определенные векторы – на цифровизацию, создание комфортных пространств, формирование доступного города, где все сервисы и услуги должны располагаться в удобном доступе для москвичей независимо от их района проживания.
Что такое комплексное развитие территорий
В Лондоне есть ряд законодательных правил, обязательных для всех муниципалитетов. Одно из них касается «зеленого пояса» города: это природные территории, в которых нельзя вести строительство объектов ни при каких обстоятельствах и без исключений. В последнее время, кстати, в столице Великобритании ведутся дебаты по этому вопросу, поскольку ей не хватает муниципального жилья, а «зеленый пояс» жестко ограничивает возможности для нового девелопмента. Другие ограничения касаются визуальной канвы застройки – в городе выделены основные достопримечательности и исторические здания, вид на которые не должен изменяться. Этим правилам также подчиняются все муниципалитеты города.
В Москве за эти нормы отвечает визуально-ландшафтный анализ площадки, который проводят архитекторы для подачи проекта на согласование. Но непосредственно за процедуры согласования и соответствия проекта плану района в Великобритании, к примеру, уже отвечает не сам архитектор – а консультант по планнингу.
— В чем заключается работа таких специалистов, и могут ли они быть востребованы у нас?
— В Великобритании сформирована индустрия профессиональных консультантов, которые работают с архитектурными проектами на уровне документов. В их задачи входит составление и подача документов проекта на согласование в муниципалитеты. Как правило, в таких компаниях работают специалисты, которые знают не только законодательство, но и конкретные механизмы работы муниципалитетов, поскольку имеют опыт работы в структуре и даже участие в составлении девелопмент-планов. Их задача – адаптировать документацию по проекту таким образом, чтобы он соответствовал всем нормам и требованиям. Это и упрощает работу архитекторов, и делает процесс согласования проекта линейным и протокольным. При появлении такого рода специалистов в России, уверен, их услуги будут также востребованы.
— Регламентирована ли на местном уровне работа с памятниками архитектуры и историческими зданиями или такие проекты обсуждаются на городском уровне?
— Механизм работы с памятниками архитектуры в Москве более централизован: есть Департамент культурного наследия, выполняющий оценку и экспертизу сохранившихся памятников, и это его зона ответственности. Есть списки памятников федерального и регионального значений, что позволяет понимать границы зон охраны и возможности, которые имеет площадка с историческими зданиями.
3D-печать зданий: миф или реальность
В Лондоне работа с памятниками архитектуры также ведется на местном уровне. Есть три утвержденных степени «ценности» исторических объектов, и каждое здание в историческом центре относится к тому или иному типу. Для объектов первой степени возможна только научная реставрация, вторая степень предполагает чуть больше вариантов и так далее. Также существуют охранные зоны, как и в Москве – в их пределах строительство вести нельзя. Но, в отличие от российской столицы, под охрану может попасть целая улица. И даже здания, не имеющие статус памятников, останутся в первоначальном виде.
Эта система очень негибкая – так, в центре Лондона вряд ли мог бы появиться проект ORDYNKA – квартал клубных особняков, где мы сочетали исторические фасады разных эпох и современную прогрессивную архитектуру. При этом все то, что может показаться слишком авангардным для района Малой Ордынки, мы расположили на внутренней территории комплекса: это фасады с необычной геометрией и квартиры с панорамным остеклением.
Снаружи фронт исторической застройки, напротив, восстанавливается – «воротами» комплекса стало лобби, расположенное за отреставрированным фасадом бывшей фабрики имени Марата в индустриальном стиле. В итоге мы получили проект с современной архитектурой, который при этом вписан в контекст района.