Что такое субаренда недвижимости
Свой бизнес: как превратить субаренду в прибыльный бизнес
Такой вид бизнеса как субаренда может быть вполне прибыльным, учитывая высокий спрос на офисные помещение класса А. Но эксперты советуют рассматривать его больше как дополнительный источник доходов нежели как основной бизнес.
Сама по себе субаренда вряд ли может стать прибыльным бизнесом. Но если совместить ее с дополнительными услугами для арендаторов и пересдавать им помещения небольшими блоками, то получается дополнительный источник прибыли.
Субаренда —как предпринимательство не характерно для зданий высокой классности. Компании, снимающие офисы такого уровня, слишком дорожат своим имиджем, чтобы активно заниматься субарендой. Они сдают арендованные ими помещения в субаренду только в тех случаях, когда офис был снят ими на перспективу расширения организации и часть площадей пока не нужна.
Возможен еще один вариант сдачи в субаренду, когда заведомо снимаются большие площади, а излишки сдаются организации-партнеру, совместно с которой арендатор ведет дела. Но это тоже нельзя назвать бизнесом…
Сегодня на московском рынке появились первые ласточки цивилизованного бизнеса, построенного на субаренде: так называемые многофункциональные офисные центры компаний «Регус», Millennium House, «Даев Плаза», «М-стиль Офис», которые сдаются мелкой нарезкой с дополнительными услугами. Их отличительными особенностями являются: месторасположение и близость к деловому центру, соответствие международным стандартам, предоставление дополнительного спектра услуг, таких как информационно-коммуникационные услуги, возможность использования специально-оборудованных комнат для проведения семинаров, конференций, встреч, возможность аренды на небольшой срок (от нескольких месяцев).
Особенность бизнеса этих компаний в том, что арендатор снимает не квадратные метры, как это принято на рынке, а рабочие места (комнаты). Стоимость услуг зависит от их ассортимента, условий аренды, площади. Но, по некоторым данным, в среднем 1 кв. м площади стоит 1500 долларов. Для сравнения в бизнес-центрах класса А ставка аренды редко зашкаливает за 800 долларов за метр. Разница в цене в два раза делает этот бизнес очень прибыльным.
Субаренда: Суть бизнеса
Схема бизнеса проста: компания арендует большие площади (целесообразно — от 1 000 кв. м ) в бизнес-центре, дробит имеющееся помещение на небольшие блоки, организовывает ресепшен, создает соответствующую инфраструктуру, нанимает персонал, проводит ремонт и отделку офисного пространства, дает рекламу и затем ждет арендаторов.
В современных бизнес-центрах средняя площадь этажа составляет от 700 до 100 кв. м. Поэтому начинать стоит со снятия целого этажа, устроив там отдельный ресепшен и разделив остальное пространство на офисные блоки.
Стартовые затраты можно минимизировать, начав работу в сегменте класса С. В этом случае вы просто пересдаете офисы, произведя в них некоторые улучшения. Но с другой стороны в классе С острого дефицита небольших офисов на рынке нет: различные НИИ, административные и заводские помещения наполняют рынок предложением прямой аренды.
Субаренда: Трудности бизнеса
Но бизнес этот кажется простым только на первый взгляд. Здесь существуют свои трудности и подводные камни. Во- первых, управляющие компании сталкиваются с такими же проблемами как обычные арендаторы задержки арендных платежей, нарушения правил общего пользования помещением, недозагрузка площадей.
Во- вторых, согласие арендодателя на сдачу помещений в субаренду получить непросто. Основной арендодатель будет заботиться о том, чтобы в его здании не появились сомнительные компании и активно вмешиваться в процесс подбора субарендаторов, настаивая на том, что они дожны соответствовать «имиджу» всего объекта.
В-третьих, для оказания арендаторам дополнительных услуг, потребуется штат квалифицированных специалистов. Предоставление максимального спектра услуг влечет за собой большие расходы. При этом затраты, естественно, включаются в стоимость аренды, что ведет ее удорожание. Такие услуги востребованы субарендаторами только в верхних сегментах рынка, а в нижнем ценовом сегменте офисов класса В и С, никакие дополнительные услуги не
Таким образом, бизнес на субаренде может существовать лишь как дополнение к более доходному делу.
Субаренда: Порядок действий
Что следует сделать при старте бизнеса с «доходной недвижимостью»:
• Разработать наиболее эффективную планировку помещений с удобными общими зонами.
• Сделать хороший ремонт с применением износостойких материалов.
• Сделать вход в бизнес-центр удобным, желательно с улицы.
• Обязательно сделать две-три оборудованные переговорные комнаты.
• Установить систему автоматического контроля доступа.
• Организовать или привлечь хорошую охранную фирму, умеющую решать конфликтные ситуации.
• Привлечь надежного и недорогого поставщика телекоммуникаций.
• Поставить современную (с функцией автоматического удержания вызова) телефонную станцию.
• Организовать хорошую службу ресепшен.
• Нанять адекватного управляющего.
Субаренда: Расчеты:
Разрешения: согласие собственника на сдачу помещений в субаренду, наличие этого пункта в основном договоре аренды.
Срок окупаемости вложений: от трех-четырех месяцев до года.
Норма прибыли: 10–20% в случае простой пересдачи площадей в классе С и до 50% в случае оказания дополнительных услуг, да еще и в верхнем сегменте рынка.
Средства продвижения: Интернет, специализированные сайты и профильные издания.
По материалам статьи Антона Белых для журнала Бизнес-журнал
Как арендатору сдать нежилое помещение в субаренду
Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю.
Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.
Как законно оформить субаренду
Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.
Согласие арендодателя
Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.
Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.
Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.
Договор субаренды
С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.
Что написать в договоре субаренды
Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.
Предмет договора и характеристики помещение
Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.
Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.
Под какой бизнес отдаёте в субаренду
В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.
Срок аренды
Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.
Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.
Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.
Арендная плата, коммуналка и депозит
В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.
Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.
С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.
Ремонт, вывеска и уборка
В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.
По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Передача и возврат помещения по акту
Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.
В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.
Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.
На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.
По каким причинам расстаётесь
По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.
Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.
Вот примерные нарушения субарендатора:
— ведёт бизнес, о котором не договаривались;
— ухудшает состояние помещения, не делает уборку;
— задерживает арендную плату и коммунальные платежи;
— машет бизнесу арендатора.
— не разобрался с недостатками помещения;
— мешает бизнесу субарендатора.
Статья актуальна на 08.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Субаренда нежилого помещения
Субаренда нежилых помещений — явление, при котором арендатор сдает помещение, которое сам снимает, третьему лицу.
Она относится к предусмотренному ГК РФ виду правоотношений. Собственник недвижимости и арендатор составляют и заключают новый договор с еще одним физическим или юридическим лицом. Подробнее о субаренде расскажем в этом материале.
Субаренда нежилого помещения
К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:
Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.
Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.
Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.
Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.
Вот какими полномочиями наделен арендатор:
Договор субаренды нежилого помещения
Этот документ составляется письменно. Необходимо согласие всех сторон. Если его удалось достичь, тогда собственник, арендатор и субарендатор ставят свои подписи под договором.
Сначала договор может быть предварительным, а когда все вопросы будут урегулированы, можно составить окончательный
Вот что должно входить в соглашение:
Иногда требуется приложить к типовому договору следующие документы:
Регистрация договора
Если этот документ заключается более чем на год, тогда нужно его зарегистрировать. Только после проведения этой процедуры он вступит в силу, и только тогда субарендатор сможет начать использовать данный объект.
Для госрегистрации нужны такие документы, как:
Нужны не только подлинники этих документов, но и копии. Их можно заверить нотариально или поставить подписи всех сторон, участвующих в этом процессе.
Бухгалтерский учет
Данный вид деятельности подразумевает налогообложение на доход в размере 13% от данной суммы. Справка формы 3-НДФЛ предоставляется в налоговую каждый год, это нужно успеть сделать до 30 апреля, а саму сумму налога уплатить до 15 июля.
Юрлицо, использующее упрощенную систему налогообложения, должно уплачивать 6% налога. Важно правильно вести бухгалтерскую отчетность, вовремя подавать документы в налоговую инспекцию. Те, кто пытаются уклониться от уплаты обязательного сбора, могут попасть под административную ответственность.
Нарушителям придется заплатить штраф, который в самых серьезных случаях может достигать полумиллиона рублей
А злостным нарушителям грозит еще и уголовная ответственность. За такое деяние законом предусмотрено наказание в виде лишения свободы.
Резюме
Закон предусматривает порядок заключения соглашения субаренды. Необходимо известить собственника о том, что его арендатор хочет передать вверенный объект иному лицу. Нужно правильно составить договор, вести финансовую отчетность, вовремя передавать документы в налоговую.
Собственникам, арендаторам и субарендаторам нежилых помещений нужно знать свои права и обязанности. Если бухгалтерская и налоговая отчетность вызывает затруднения, лучше передать полномочия по составлению бумаг специалистам.
Комментарии
Нами планируется заключить субаренды нежилого помещения
Есть такие пункты которые нас смущают
1.2 Стороны обязаны своевременно уведомлять друг друга об изменении адреса, телефонов, банковских реквизитов или юридического статуса (реорганизация и т.п.).
1.3 Если Субарендатор в период действия настоящего Договора изменяет данные (информацию) о себе (смена адреса, телефонов, банковских реквизитов, наименования или юридического статуса (реорганизация и т.п.), что влечет внесение изменений в настоящий Договор, Субарендатор обязан выплатить Арендатору единовременно денежную сумму, эквивалентную 1000 (Одна тысяча) условных единиц (у.е.), в том числе НДС (18%), исходя из курса одной условной единицы, определенного по правилам п. 1.13 настоящего Договора.
При этом пункт 1.13( Все расчеты по Договору производятся Сторонами в российских рублях. )
1. Выйдите с предложением к арендатору о внесении изменений в договор субаренды и предоставьте протокол разногласий, в котором вы оговаривает или разъясняете понятие «своевременность», курс какого банка будет учитываться при расчетах, и другие неясности.
2. По п.1.3. в случае возникновения изменений вы обязаны платить сумму в размере 1000у.е. в принципе, т.к. это влечет изменения в договоре. (в п.1.3. не говорится о нарушении своевременности при уведомлении или не нарушении).
Если у Вас Договор под регистрацию, то в п.1.2. необходимо указать срок (например, в течение 7 рабочих дней), а п.1.3. вообще встречаю первый раз. Возможно урегулировать вопрос о том, чтобы Вы в случае смены Ваших реквизитов, которые важны для регистрации, взяли на себя расходы по внесению изменений в ЕГРП.
Расчёты обычно если в у.е. указываются, то пишется:… у.е. в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа.
Данный договор субаренды нежилого помещения заключается на 11 месяцев и насколько я поняла регистрации не подлежит.
Может ли изменить пункт 1.3 на » В случае нарушения Субарендатором п. 1.2. настоящего договора обязан уплатить Арендатору сумму N руб, в том числе НДС (18%).» Мы хотим попросить уплаты в данном пункте в рублях правда на что сослаться не знаем (.
Также смущает, условия расторжения так как есть пункт 2.2.7.
«Письменно сообщать Арендатору, не позднее, чем за 03 (три) месяца, о предстоящем освобождении Помещения как в связи с окончанием срока Договора, так и при его досрочном расторжении. При несвоевременном уведомлении Арендатора о предстоящем освобождении Помещения, как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при его досрочном расторжении, и, как следствие досрочное освобождение субарендуемого Помещения, не освобождает Субарендатора от исполнения обязательств по настоящему Договору, в том числе по уплате арендной платы».
Также у нас по условиям договора есть еще такая формулировка «Субарендатор обязан в качестве обеспечения надлежащего выполнения Субарендатором всех обязательств по настоящему Договору в течение 10 (Десяти) банковских дней после заключения Договора внести Обеспечительный платеж в размере N рублей, в том числе налог на добавленную стоимость (18 %). «
Смущает то что нет ни одного пункта про возврат Обеспечительного платежа, даже в случае расторжения договора по инициативе Арендатора и при исполнении всех условии нами без нарушении.
Вот хотели данный пункт 4.2 «Арендатор, в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, предварительно письменно уведомив Субарендатора не менее чем за 1 (Один) месяц до предполагаемой даты расторжения настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке.» внести дополнения в данному пункту «
«По истечению указанного срока настоящий Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке. Субарендатор обязан освободить и сдать занимаемый Объект по Акту приема-передачи в течение 1 (одного) месяца с момента получения уведомления об отказе Арендатора от исполнения настоящего Договора.
Если он регистрации не подлежит, то тогда вообще п.1.3. вылетает из понимания, т.к. такие положения по штрафу — выдумка Арендодателя.
П.1.2. изменить можно именно так, как Вы сформулировали.
Про формулировку насчёт«в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа» я Вам уже писала, или установите небольшую твёрдую сумму в рублях, если соглашаетесь на п.1.3.
П.2.2.7. — Вам надо уточнить в Договоре вообще сроки и порядок уведомлений, чтобы не нарваться на санкции. А так п.2.2.7. в порядке, только обычно при 11 месяцах дают 1 месяц, а не 3, а то они себе 1 дают (п.4.2.), а Вам вдруг 3. Надо биться за нормальные и равные условия.
Обеспечительный платёж (депозит) — это нормально. А за сколько месяцев они хотят его взять? Тоже за 3? Возврат обязательно должен быть прописан и ВАша формулировка нормальная.
Мне, честно говоря, кажется, что Вас хотят «продавить» на невыгодные условия, так что Вы правильно делаете, что советуетесь и настаивайте на своём!
3.7.2. Обеспечительный платеж является самостоятельным видом обеспечения исполнения обязательств по Договору в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ и не является авансом либо задатком.
3.7.3.Обеспечительный платеж будет находиться у Арендатора без начисления на него процентов в пользу Субарендатора.
3.7.4. Стороны согласились, что удержанием Обеспечительного платежа могут обеспечиваться требования Арендатора к Субарендатору о надлежащем выполнении обязательств последнего по настоящему Договору, а также возмещение в соответствии с условиями настоящего Договора штрафных санкций, издержек или других убытков, возникших у Арендатора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательств по настоящему Договору.
В случае наступления вышеперечисленных последствий, требующих, по мнению Арендатора, удержания суммы Обеспечительного платежа или его части, Арендатор направляет Субарендатору претензию, с указанием причин и размера удержания. Субарендатор обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней рассмотреть претензию, направить мотивированный отказ или уплатить штраф, возместить издержки или другие убытки, возникшие у Арендатора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательств по Договору либо представить обоснованный отказ.
В случае если Субарендатор в указный срок не уплатит штраф, не возместит издержки или другие убытки, возникшие у Арендатора вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательств по Договору, и не представит обоснованный отказ, Арендатор производит удержание из суммы Обеспечительного платежа в размере неисполненного обязательства.
3.7.5. Поскольку сумма Обеспечительного платежа может быть уменьшена вследствие соответствующего удержания согласно п. 3.7.4., произведенного Арендатором, Субарендатор обязан в течение 5 (пяти) банковских дней с даты получения уведомления Арендатора о необходимости восстановления суммы Обеспечительного платежа, восстановить размер (сумму) обеспечительного платежа до величины, указанной в п. 3.7. Договора, перечислив на расчетный счет Арендатора необходимую сумму.
3.7.6. В случае увеличения арендной платы в соответствии с условиями п. 3.5. Договора, Субарендатор обязан в течение 10 (Десяти) банковских дней с даты изменения арендной платы за Помещение пополнить размер (сумму) Обеспечительного платежа до величины проиндексированной месячной арендной платы за Помещение, перечислив на расчетный счет Арендатора необходимую денежную сумму.
3.8. После окончания срока действия Договора в связи с истечением срока, указанного в п. 1.5, либо расторжения Договора по соглашению сторон, а равно по иным основаниям, кроме перечисленных в п. 3.9, сумма Обеспечительного платежа, уплаченного Субарендатором в соответствии с п. 3.7. Договора, засчитывается за последний (е) месяц(ы) субаренды Помещения, при условии надлежащего выполнения им всех обязанностей по Договору, после подписания Акта приема-передачи Помещения.
А еще несвоевременная оплата определена пеней
пунктом 4.2. В случае нарушения срока внесения Обеспечительного платежа, установленного п. 3.7., 3.7.6. Договора, Арендатор вправе начислять Субарендатору пени в размере 10 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки. вот думаю какие еще пункты могу попросить на смягчение )))
Создать арендную цепочку
Само понятие «субаренда» встречается в экономической практике довольно часто. Насколько же она выгодна и удобна основному арендодателю? В чем ее преимущество перед обычной арендой? Как избежать незаконной субаренды? Что делать, если договор с арендодателем расторгнут досрочно? Вот лишь неполный перечень вопросов, с которыми приходится сталкиваться бухгалтерам самых разных организаций — как крупных холдингов, так и небольших компаний.
ТерминологияАренда — это наем за определенную плату имущества, которое арендатор использует в своих целях. Понятие субаренды с ним схоже и оно означает передачу имущества третьему лицу. Такая сделка регулируется по всем правилам, распространяющимся на аренду. Для мелких арендаторов преимущество субаренды в том, что им легче найти арендодателя, который предоставит помещение, чем выходить на собственника. Для большой организации выгодно пользоваться своими арендаторами как посредниками при сдаче собственных площадей мелким субарендаторам.
А кто разрешил?Самое главное, с чего должен начать бухгалтер при заключении договора субаренды, — это узнать, есть ли разрешение основного арендодателя (ст. 615 ГК РФ).
Особое внимание нужно уделить арендаторам, которые сдают государственное и муниципальное имущество. Как правило, передавать его в субаренду запрещено. Теоретически возможно получить разрешение на подобную сделку, но практика показывает, что такие случаи довольно редки. И именно здесь очень велика вероятность столкнуться с недобросовестными арендодателями. Взяв в аренду госимущество, они передают его в субаренду без соответствующих разрешений, а проблемы с налоговой инспекцией, возникающие у конечного арендатора, ложатся на плечи бухгалтеров.
В договоре аренды следует прописать право арендатора на сдачу имущества в субаренду. Поэтому при заключении соглашения необходимо убедиться, что основной арендодатель разрешает такую передачу. Если же такого разрешения нет, то арендатор все равно сможет провести эту выручку, и налоговая только обрадуется лишним поступлениям. А вот субарендатор включить в налогооблагаемую базу по прибыли и зачесть НДС не сможет.
Ничтожный договорСложности могут возникнуть в том случае, когда основной арендодатель расторгает договор с арендатором. В этом случае договор субаренды, заключенный на основании последнего, также теряет силу. Аналогичная ситуация возникнет в том случае, если договор аренды признан недействительным (ст. 618 ГК РФ). Разумным выходом для субарендатора, который остался «на улице», — обратиться к основному арендодателю. С ним заключается новый договор аренды уже без посредника, и деятельность ведется в обычном порядке (гл. 3 ГК РФ). Кроме того, договор субаренды заключается на срок, не превышающий период действия договора аренды (ст. 615 ГК РФ). Если арендодатель в договоре дал согласие на субаренду, но не уточнил конкретные сроки, то арендатор может заключать договоры субаренды уже без дополнительного разрешения.
Причины для расторжения могут быть разными — например, нарушение условий договора, порча имущества, несвоевременная оплата. Но даже такая «развязка» возможна только на основании решения суда (ст. 450 ГК РФ).
Коммунальные услуги могут быть оплачены субарендатором арендатору или основному арендодателю в зависимости от условий договора.
Довольно часто возникают спорные вопросы по поводу регистрации договора субаренды. И все-таки подобный договор обязательно нужно регистрировать, как и договор аренды (ст. 609 ГК РФ). Многие бухгалтеры не считают данную меру необходимой. А зря! Ведь ни в Гражданском кодексе, ни в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет условий, которые «освобождают» договор субаренды от регистрации. А значит, в случае разбирательств суд в праве признать такой договор недействительным (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
В договоре аренды необходимо учесть возможность сдачи арендатором имущества третьим лицам. В случае, когда он уже заключен, и в нем данные условия не были оговорены, то можно заключить дополнительное соглашение.
Нам столько не надоА как быть бухгалтерам, работающим в компаниях, которые являются арендаторами и руководство которых заинтересовано в передаче имущества в субаренду? Зачастую аренда является основным направлением деятельности компании. Возможно также, что субарендатор одновременно является очень важным ее партнером. Однако арендатор, передавая свое имущество третьему лицу, идет на значительный риск, так как субарендатор никакими обязательствами с ним не связан, и это может повлечь определенные проблемы.
В законодательстве нет конкретных указаний о способах выдачи разрешений на сдачу имущества в субаренду. Но бухгалтер должен учесть все возможные факторы, которые смогут обезопасить арендатора от незаконной субаренды. В договоре аренды необходимо учесть возможность сдачи арендатором имущества третьим лицам. В случае, когда он уже заключен, и в нем данные условия не были оговорены, то можно заключить дополнительное соглашение. Проверенному арендатору можно оформить согласие в одностороннем порядке в виде письма. Но и в нем лучше ограничить сроки, как и в договоре, чтобы в дальнейшем избежать спорных вопросов. Если сроки заранее не оговорить, то договор субаренды будет приравнен к периоду договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Наиболее надежный способ, при котором вы будете в курсе особенностей сделки с субарендатором, — это согласование самого соглашения субаренды.
СубсубарендаО существовании понятия «субсуб-аренда» спорят многие бухгалтеры и юристы. В законодательстве оно нигде не оговаривается. Значит ли это, что сдача имущества в субсубаренду является незаконной? Вовсе нет. Такие расходы можно включать в затраты, ведь в законодательстве нет никаких оговорок по этому поводу (ст. 346.16 НК РФ). Главное здесь — прописать в соответствующем договоре, что субарендатор имеет право сдавать имущество в субаренду. Но такой способ таит в себе определенный риск, так как однозначного толкования подобной ситуации ни в Гражданском, ни в Налоговом кодексе нет. Значит ли это, что договор может быть оспорен в суде? Право сдавать имущество в аренду принадлежит только арендатору при условии, если согласен арендодатель (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а вот передача имущества в аренду субарендатором не предусмотрена. Таким образом, договор субсубаренды противоречит действующему законодательству.
Практика показывает, что, несмотря на все спорные моменты, «субсубарендная схема» используется многими фирмами. Но во избежание ошибок и проблем с налоговой такой системы лучше избегать. Более прозрачной выглядит другая цепочка: арендодатель — арендатор — субарендатор, ведь все ее аспекты полноценно описаны в законодательстве, и взаимодействие всех участников урегулировано.
Договор субаренды № 12
5. Изменение, расторжение, прекращение действия договора
5.2. Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке:
5.2.1. При возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.
5.2.3. При необеспечении Арендатором в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа представителям Арендодателя или балансодержателя на Объект для его осмотра и проверки.
НДС – 2022
Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На курсе повышения квалификации осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>